상속부동산 협의가 어렵다면? 공유물분할소송 

안녕하세요. 가사·상속 사건을 중심으로 상담과 소송을 진행하고 있는 법무법인 태일 최지우 변호사입니다.

상속이 시작되면 예금이나 보험금보다 오히려 부동산을 어떻게 정리할 것인지를 두고 가족 간 갈등이 커지는 경우가 많습니다. 특히 상속인 중 한 명이 매각이나 분할에 계속 반대한다면 협의만으로는 해결하기 어려울 수 있습니다.

1. 상속부동산은 공동소유가 될 수 있습니다

여러 명의 상속인이 부동산을 상속받게 되면 상속재산분할이 완료되기 전까지 공동으로 재산을 보유하는 관계가 됩니다. 이후 상속재산분할협의를 통해 특정 상속인이 부동산을 단독으로 소유하거나, 지분에 따라 나누는 방법 등을 정할 수 있습니다.

그런데 한 명이 끝까지 협의에 응하지 않는다면?

실제 상담을 하다 보면 “부동산을 팔아서 나누자고 하는데 형제가 무조건 반대합니다”라는 경우가 있습니다. 감정적인 문제까지 겹치면서 몇 년 동안 부동산을 그대로 공동소유하는 경우도 있습니다. 이처럼 협의가 사실상 어려운 상황이라면 공유물분할소송을 검토할 수 있습니다.

2. 공유물분할소송이란 무엇인가요?

공유자 사이에 공유관계를 정리하기 위한 소송입니다. 법원은 부동산의 현황과 이용관계, 공유자들의 지분 등을 종합적으로 고려하여 현물분할, 한 사람이 소유하고 다른 공유자에게 금액을 지급하는 방식 또는 부동산을 매각하여 대금을 나누는 방법 등을 판단할 수 있습니다.

공유물분할소송을 한다고 해서 반드시 경매나 매각으로 끝나는 것은 아닙니다. 부동산의 형태나 가치, 실제 사용관계 등에 따라 한 사람이 부동산을 가져가고 다른 상속인들에게 지분 상당의 금액을 지급하는 방식도 가능합니다. 따라서 소송을 제기하기 전에 어떤 분할방식이 가장 유리한지 검토하는 것이 중요합니다.

3. 상속부동산에서는 ‘상속재산분할’과 구별해야 합니다

상속이 발생한 직후라면 단순한 공유물분할 문제가 아니라 상속재산분할협의 또는 상속재산분할심판이 먼저 문제될 수 있습니다. 이미 상속재산분할이 완료되어 상속인들이 각자의 지분을 확정적으로 보유하고 있는 상황이라면 그 이후 공유관계를 해소하기 위해 공유물분할청구를 검토하게 됩니다.

같은 “상속받은 집을 나누고 싶다”는 상담이라도 아직 상속재산분할이 되지 않은 것인지, 상속등기까지 마친 공유부동산인지에 따라 법적 대응이 달라집니다. 등기부등본과 가족관계, 상속인들의 지분, 기존에 체결된 상속재산분할협의 내용 등을 먼저 확인해 보는 것이 좋습니다.

상속부동산 때문에 가족 간 협의가 계속 결렬되고 있다면 무조건 상대방의 동의를 기다릴 필요는 없습니다. 다만 상속재산분할과 공유물분할 중 어떤 절차를 이용해야 하는지, 그리고 현물분할·대금분할·경매 중 어떤 방법이 적절한지는 구체적인 부동산 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 상속부동산을 둘러싼 협의가 장기간 해결되지 않고 있다면 현재 소유관계와 상속관계를 먼저 확인한 후 대응방법을 결정하시는 것이 좋습니다.