공인중개사 확인·설명의무와 손해배상 책임 

💡 혹시 이런 상황이신가요?

• 근저당권이나 신탁등기가 있는데도 위험성을 충분히 설명받지 못한 경우

• 중개대상물 확인·설명서에 실제 상황과 다른 내용이 적혀 있는 경우

• 중개사의 설명을 믿고 계약했다가 보증금이나 매매대금에 손해가 발생한 경우

안녕하세요. 부동산 계약 과정에서 발생하는 분쟁을 살피는 법무법인 쉴드 조재황 변호사입니다.

아파트나 빌라를 매매하거나 전·월세 계약을 할 때 등기부등본부터 건축물대장, 근저당권, 선순위 임차인까지 모든 내용을 직접 확인하는 것은 쉽지 않습니다.

그래서 많은 사람이 공인중개사의 설명을 믿고 계약 여부를 결정합니다. 그런데 계약이 끝난 뒤 설명받지 못했던 근저당권이나 선순위 보증금이 발견되거나, 계약 당시 들었던 내용이 사실과 달라 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.

이때 흔히 드는 의문이 있습니다. “중개사가 괜찮다고 해서 계약했는데, 중개사에게 책임을 물을 수 있는 것 아닌가?”라는 문제입니다. 실제로 공인중개사에게는 단순히 계약서를 작성하는 것을 넘어 중개대상물의 중요한 사항을 확인하고 설명할 의무가 있습니다.

이러한 경우에는 단순히 집주인이나 매도인의 책임만 살펴볼 것이 아니라, 중개 과정에서 공인중개사가 어떤 자료를 확인했고 무엇을 설명했는지도 함께 검토해야 합니다.

1. 공인중개사는 어디까지 확인하고 설명해야 할까

공인중개사의 역할은 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인을 연결한 뒤 계약서를 작성해 주는 데 그치지 않습니다. 현행 공인중개사법은 개업공인중개사에게 중개대상물의 상태와 권리관계, 거래 또는 이용 제한사항 등을 확인한 뒤 이를 성실하고 정확하게 설명하도록 정하고 있습니다.

공인중개사법 제25조 제1항
“중개가 완성되기 전에 ... 성실ㆍ정확하게 설명하고 ... 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.”

시행령에서도 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 중개대상물의 권리관계를 확인·설명 대상으로 규정하고 있습니다. 따라서 등기부에 근저당권이 설정돼 있다면 단순히 “근저당이 있습니다”라고 말하는 데서 끝나는 것이 아니라, 계약 여부를 판단하는 데 필요한 정보를 적절하게 제공했는지가 문제될 수 있습니다.

또한 계약이 체결되면 확인한 내용을 중개대상물 확인·설명서에 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 합니다. 이 서류는 향후 분쟁이 발생했을 때 중개사가 무엇을 확인하고 설명했는지를 판단하는 중요한 자료가 됩니다.

2. 잘못된 설명으로 계약했다면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다

중개사가 확인·설명의무를 위반했다고 해서 언제나 손해배상 책임이 인정되는 것은 아닙니다. 중개사의 고의 또는 과실이 있었고, 그 잘못으로 거래당사자에게 실제 재산상 손해가 발생했다는 관계가 인정되어야 합니다.

공인중개사법 제30조 제1항
“고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”

예를 들어 계약 여부를 좌우할 수 있는 중요한 사항에 관하여 집주인이 말한 내용을 제대로 확인하지 않은 채 사실인 것처럼 전달했고, 임차인이 이를 믿고 계약해 손해를 입었다면 중개사의 책임이 문제될 수 있습니다.

대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결

“그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우”

대법원은 이러한 경우 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반할 수 있다고 판단했습니다.

따라서 중개사가 단순히 “집주인이 그렇게 말했다”고 주장한다고 해서 항상 책임을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 계약의 안전성과 직접 관련되는 내용이라면 어떤 자료를 확인했는지, 추가 확인이 필요한 상황이었는지, 그 결과를 의뢰인에게 어떻게 전달했는지를 함께 살펴보아야 합니다.

3. 다가구주택·신탁부동산이라면 확인해야 할 내용이 더 많습니다

특히 다가구주택 임대차에서는 현재 계약하려는 세대의 등기부만 확인해서는 보증금 회수 가능성을 제대로 판단하기 어려울 수 있습니다. 하나의 건물에 여러 임차인이 존재하고, 이들의 보증금과 우선순위가 경매 과정에서 임차인의 배당 여부에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

최근 대법원 역시 다가구주택 임대차계약을 중개하는 과정에서 선순위 임대차보증금과 관련한 공인중개사의 확인·설명의무를 다시 강조했습니다.

대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결

“선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사ㆍ확인하여 ... 성실하게 설명하여야”

이 사건에서 중개대상물 확인·설명서에는 임대인이 자료 제출에 응하지 않아 선순위 임차인이 다수 존재한다는 정도만 기재돼 있었습니다. 대법원은 그것만으로 충분하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

신탁등기가 돼 있는 부동산도 주의가 필요합니다. 등기부에 소유자로 보이는 사람과 실제 임대권한을 가진 사람이 달라질 수 있기 때문입니다.

대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결

“신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과 등을 성실하고 정확하게 설명하여야”

대법원은 신탁부동산의 임대차를 중개하는 공인중개사에게 신탁관계를 조사·확인하고 그 의미를 설명해야 할 의무가 있다고 보았습니다. 현재 공인중개사법 제25조에도 설명의 근거자료로 신탁원부가 명시되어 있습니다.

따라서 다가구주택의 선순위 보증금이나 신탁등기처럼 보증금 회수 여부에 직접적인 영향을 줄 수 있는 사항은 계약 전 특히 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.

4. 그렇다고 모든 부동산 손해를 중개사가 책임지는 것은 아닙니다.

공인중개사에게 확인·설명의무가 있다고 해서 거래 과정에서 발생하는 모든 위험을 예측하거나 복잡한 법률관계를 분석해 주어야 하는 것은 아닙니다. 공인중개 업무와 변호사가 수행하는 법률사무는 구별되기 때문입니다.

대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결

“채무인수의 법적 성격까지 조사ㆍ확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다.”

대법원은 부동산을 매수하면서 임대차보증금 반환채무 등을 인수한 사안에서, 그 채무인수의 구체적인 법적 성격까지 공인중개사가 분석해 설명할 의무가 당연히 인정되는 것은 아니라고 판단했습니다.

결국 실제 분쟁에서는 중개사가 설명하지 않은 내용이 무엇인지부터 따져야 합니다. 등기부상 권리관계나 선순위 임차인처럼 중개 과정에서 확인해야 할 사항을 빠뜨린 것인지, 아니면 전문적인 법률해석까지 요구하는 것인지에 따라 책임 여부가 달라질 수 있습니다.

손해가 이미 발생했다면 계약서뿐 아니라 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시 제공받은 등기사항증명서와 건축물대장, 문자나 카카오톡 대화, 중개사와의 통화 내용 등을 함께 확보해 두는 것이 좋습니다. 특히 “근저당권이 있어도 안전하다”, “선순위 보증금이 얼마 되지 않는다”와 같이 계약 결정에 영향을 미친 설명이 있었다면 당시 자료를 보존해야 실제 설명 내용과 손해 발생의 관계를 판단하기 수월해집니다.

결론 및 정리

공인중개사를 통해 계약했다고 해서 부동산 거래의 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 공인중개사 역시 전문자격자로서 법에서 정한 확인·설명의무를 부담하고 있으므로, 확인해야 할 권리관계를 놓치거나 중요한 내용을 사실과 다르게 설명해 거래당사자에게 손해가 발생했다면 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.

첫째, 공인중개사는 등기부와 각종 공부를 토대로 중개대상물의 주요 권리관계를 확인하고 성실하게 설명해야 합니다.

둘째, 중요한 사항을 잘못 설명하거나 확인 없이 전달하여 계약이 이루어지고 손해까지 발생했다면 공인중개사법상 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.

셋째, 다가구주택의 선순위 임차보증금이나 신탁부동산의 신탁관계처럼 보증금 회수에 영향을 미치는 사항은 보다 구체적인 확인·설명이 요구될 수 있습니다.

넷째, 공인중개사의 책임 범위가 무제한인 것은 아니므로 실제 분쟁에서는 무엇을 확인·설명해야 했는지와 그 의무 위반이 손해 발생에 어떤 영향을 미쳤는지를 개별적으로 살펴보아야 합니다.

지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.
끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.