상가건물임대차보호법상의 분쟁(1) 

1. 상가건물임대차보호법(이하 '법'이라 합니다)은 민법의 특별법으로서 국민 경제생활의 안정을 목적으로 시행되고 있는 법인데, 기존의 계약의 갱신, 차임 연체, 명도 청구 등과 관련하여 여러 분쟁이 많이 발생하는데, 몇 번에 걸쳐 이에 대한 내용을 정리해 보겠습니다.

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2. 위 법 제10조 제1항의 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.'라는 규정을 두어 임차인의 계약 갱신 요구권을, 같은 조 제4항의 '임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.'라는 규정을 두어 임대인의 계약 갱신 거절권을 두고 있는데, 위 각 조항 상의 각 임대차 갱신 제도는 그 취지와 내용을 서로 달리합니다.

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3. 위 각 조항에 대하여 대법원은 '구 상가건물 임대차보호법(2009.1.30.법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약 갱신 요구권은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 임대차 기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차 관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법 조항 상의 각 임대차 갱신 제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신 요구권에 관하여 전체 임대차 기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다고 할 것이다.'라는 판시(대법원 2010. 6. 10 선고 2009다 64307 판결 [손해배상(기)])를 통하여 기준을 제시하였던바, 임대인이 임대차 계약의 갱신을 원하지 않는다면 위 판결의 분쟁 발생 당시 5년(지금은 10년임)의 계약 기간이 도과되던 상황이었다고 하더라도 적극적으로 갱신 거절의 의사표시를 해 두었어야 합니다.

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4. 만일 임대차가 승계되는 경우 구 임차인의 연체 차임 등을 이유로 임대차 계약을 현 임대인이 해제할 수 있는지와 관련하여, 대법원은 '원심의 이러한 판단은 임대인의 지위가 승계되는 경우 승계 이전에 이미 3기 이상의 차임이 연체된 것을 이유로 임대인 지위를 양수한 승계인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이나, 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체 차임 채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체 차임 채권을 양수 받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것이므로, 원심의 위와 같은 판단은 임대인 지위의 승계와 차임 연체로 인한 해제권에 관한 법리오해의 위법이 있다.'라는 판시(대법원 2008. 10. 9 선고 2008다 3022 판결 [건물 명도 등])를 통하여 기준을 세워주었던 바, 별도의 채권 양도 계약 및 이에 대한 대항요건으로서 통보 등이 있어야 하니 주의를 해야 합니다.

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5. 현행 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에는 '임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.'라는 규정을 두어 특별한 사유가 없는 한, 임차인의 임대차 계약을 10년간 보장해 주고 있는데, 이 규정은 시행일인 2018. 10. 16. 이후 체결되거나 갱신된 계약에 적용되는 바, 시행 시점을 잘 확인해야 합니다.