임대인 사망 후 전세보증금 반환청구 전부 승소 

💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?

• 임대인이 사망한 후, 상속인들이 "우리는 모르는 일이다"라며 보증금 반환을 거부하는 분

• 임대차 계약서상의 '특약'을 근거로 제3자가 돈을 줄 테니 본인들은 책임이 없다고 발뺌하는 상황에 처한 분

• 집을 비워주겠다고 해도 보증금을 주지 않아 이도 저도 못 하고 계신 분

1. 사건 개요 : "임대인이 세상을 떠났는데, 상속인들은 보증금 못 주겠다고 합니다"

이해를 돕기 위해 ai로 생성된 이미지

상담실을 찾으신 의뢰인께서는 2022년 서울의 한 아파트를 전세 3억 5천만 원에 계약하셨습니다. 당시 임대인은 고령이었기에 모든 실무는 대리인이 담당했고, 계약서에는 "대리인이 보증금 반환을 책임진다"는 취지의 특약이 있었습니다.

"변호사님, 계약할 때 대리인이 다 처리하기로 했다는 특약이 있긴 했어요. 그런데 이제 와서 상속인들이 그 대리인한테 돈을 받으라며 자기들은 책임이 없대요. 제 3억 5천만 원, 정말 못 받는 건가요?"

시간이 흘러 계약 종료 시점이 다가왔고, 임대인은 그사이 사망했습니다.

의뢰인께서는 이사 준비를 마치고 상속인들에게 보증금 반환을 요청했으나, 돌아온 대답은 차가웠습니다.

"특약에 따라 대리인이 반환 의무를 졌으니, 우리는 낼 돈이 없다"는 것이었습니다.

평생 모은 전 재산이 공중에 붕 뜰 위기, 의뢰인은 절박한 심정으로 법무법인 쉴드의 문을 두드리셨습니다.

2. 난관 :'면책적 채무인수'라는 법리의 벽

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이번 사건의 첫 번째 난관은 '특약의 해석'이었습니다.

피고(상속인)들은 계약서상 특약이 임대인의 의무를 면제하고 대리인이 그 자리를 대신하는 '면책적 채무인수'라고 주장했습니다. 만약 법원이 이를 받아들인다면, 상속인들은 법적 책임에서 완전히 벗어나게 되는 위험한 상황이었습니다.

두 번째 난관은 '동시이행의 항변'이었습니다.

피고들은 의뢰인이 집을 완전히 비워주지 않았으므로 보증금을 줄 수 없다는 논리를 펼쳤고, 심지어 월세 미지급까지 주장하며 사건을 복잡하게 끌고 갔습니다. 단순히 "억울하다"는 호소만으로는 상속인들의 단단한 방어막을 뚫기 어려운 형국이었습니다.

3. 변호인의 조력 : '중첩적 채무인수' 논리로 반격하다

저는 피고들의 주장을 조목조목 반박하기 위해 철저한 법리 분석과 증거 수집에 착수했습니다.

[전략 1] 특약의 본질 파악 : "의무 면제가 아닌, 보증의 성격입니다"

임대차 계약서 제5조에 명시된 '임대인의 보증금 반환 의무'를 전면에 내세웠습니다. 대리인이 책임을 지기로 한 특약은 임대인의 의무를 없애는 것이 아니라, 임대인과 더불어 대리인까지 '중첩적'으로 책임을 지겠다는 의미임을 강조했습니다. 판례를 통해 해당 논거를 보강하였습니다.

대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결

"채무인수에 있어서 면책적 인수인지 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 보아야 한다."

[전략 2] 내용증명을 통한 '이행제공' 입증

상속인들이 주장하는 동시이행 항변을 무력화하기 위해, 의뢰인이 계약 종료 전 내용증명을 통해 명도 의사를 명확히 밝히고 이사 준비를 마쳤음을 증명했습니다. "임차인이 비워줄 준비가 되었음에도 임대인이 돈을 안 주는 상황"임을 보여주며 지연손해금 발생의 근거를 만들었습니다.

[전략 3] 객관적 데이터에 근거한 반박

피고들이 주장한 '월세 미지급'에 대해서는 의뢰인의 계좌이체 내역 전체를 분석하여 단 한 차례의 미납도 없었음을 증명했습니다. 오히려 보증금을 돌려받지 못해 부득이하게 점유를 유지한 사정을 설득력 있게 제시하여 피고들의 주장이 '신의칙 위반'임을 날카롭게 지적했습니다.

4. 결과 : '전부 승소', 3억 5천만 원 전액과 지연이자까지

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2025년 5월, 서울중앙지방법원은 저희측의 주장을 전면 수용했습니다.

"피고들은 원고에게 임대차보증금 3억 5천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라."

서울중앙지방법원(2024가단5XXXXXX)

재판부는 특약사항을 '중첩적 채무인수'로 해석함이 타당하다고 보았으며, 의뢰인이 변제제공(명도 준비)을 완료했으므로 피고들의 동시이행항변권은 상실되었다고 판결했습니다. 쟁점이 복잡한 상속 사건이었음에도 불구하고, 완벽한 승리를 거둔 순간이었습니다.

5. 사건의 의미

본 사건은 임대인 사망 시 상속인들이 특약을 빌미로 책임을 회피하려는 시도를 법률적으로 어떻게 차단해야 하는지 보여주는 중요한 이정표가 되었습니다.

• 임대인의 대리인 특약 해석 기준 확립 : 대리인이 반환을 약정했다고 해서 임대인의 본질적 의무가 사라지지 않음을 명확히 했습니다.

• 동시이행항변권의 실질적 격파 : 단순히 이사 가겠다고 말하는 것을 넘어, 내용증명과 명도 준비를 통해 상대방의 항변권을 선제적으로 차단하는 전략의 중요성을 입증했습니다.

임대차 분쟁, 특히 상속이 얽힌 문제는 감정적 대립이 격화되기 쉽습니다.

하지만 법은 차가운 논리로 말합니다. 당신의 소중한 보증금, 법무법인 쉴드가 법리라는 방패로 끝까지 지켜드리겠습니다.

여러분의 굳건한 방패, 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사가 언제나 여러분과 함께합니다.

지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.