통행지역권 범위를 넘은 독점 사용, 승역지 소유자가 부당이득반환을 청구하는 기준 

옆 땅 주인이 통행지역권을 근거로 길을 쓰기 시작했는데, 어느새 그 자리에 차를 세워 두고 짐을 쌓아 놓더니 울타리까지 쳐서 사실상 자기 마당처럼 쓰는 경우가 있습니다. 통행을 허락한 것이지 땅을 내준 것이 아닌데도, 지역권자는 "등기가 되어 있으니 내 권리"라고 맞서고 승역지 소유자는 어디까지 참아야 하는지 갈피를 잡지 못합니다. 지역권은 계약으로 정한 목적과 범위 안에서만 타인의 토지를 쓰는 권리이므로, 그 범위를 넘어선 독점 사용은 권리 행사가 아니라 별개의 침해가 됩니다. 이 글에서는 통행지역권의 범위가 어떻게 정해지는지, 범위를 넘은 독점 사용에 대해 방해배제와 부당이득반환을 어떤 기준으로 청구하는지, 금액은 어떻게 산정하는지 차례로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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통행지역권이란 — 지나갈 권리이지 점유할 권리가 아니다

지역권은 민법 제291조에 따라 설정계약으로 정한 목적에 따라 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)의 편익에 이용하는 물권입니다. 통행지역권은 그 편익이 '통행'인 경우로, 요역지 소유자가 승역지 위의 일정한 부분을 지나다닐 수 있다는 것이 권리의 전부입니다. 지역권은 부동산 물권이라 설정계약만으로는 부족하고 제186조에 따라 승역지에 지역권 설정등기를 마쳐야 효력이 생기며, 등기에는 목적·범위·요역지가 기재됩니다.

여기서 가장 중요한 구분은 '이용'과 '점유'입니다. 지역권자는 통행이라는 목적에 필요한 만큼만 승역지를 이용할 수 있을 뿐, 승역지를 배타적으로 점유하거나 소유자의 사용을 막을 권리는 없습니다. 지상권이나 임차권처럼 토지 전체를 일정 목적으로 점유·사용하는 권리와 달리, 지역권에서는 승역지 소유자도 통행에 지장을 주지 않는 범위에서 그 땅을 자유롭게 쓸 수 있습니다. 예를 들어 폭 3미터 통행 약정이 있는 길이라면 소유자는 그 길에 화단을 만들거나 가끔 자기 차를 세우는 것도 통행을 막지 않는 한 허용되고, 반대로 지역권자는 같은 길에 주차나 적치를 할 권리가 없습니다.

• 지역권자의 권리 — 설정계약에서 정한 목적(통행)과 범위(위치·폭·방법) 안에서 승역지를 이용.

• 지역권자가 갖지 못하는 것 — 승역지의 배타적 점유, 소유자의 사용 차단, 통행 외 목적의 사용.

• 승역지 소유자의 지위 — 소유권은 그대로이고, 통행을 방해하지 않는 범위에서 사용·수익 가능.

• 성립 요건 — 설정계약과 등기(제186조). 시효취득은 별도 요건이 필요(아래 항목에서 설명).

통행지역권은 지나갈 권리일 뿐 점유할 권리가 아니다 — 통행 목적과 설정 범위를 넘어선 사용은 지역권의 행사가 아니라 승역지 소유권에 대한 침해다.

지역권의 범위는 무엇으로 정해지나 — 설정계약·등기·사용 양태

범위 분쟁의 출발점은 설정계약과 등기부입니다. 지역권 등기에는 승역지의 어느 부분을, 어떤 목적으로, 누구를 위해 쓰는지가 기재되고, 설정계약서나 도면이 있으면 통행 폭과 위치가 구체적으로 특정됩니다. 도면이 없고 등기에 '토지 일부'라고만 되어 있다면 계약 당시의 합의 내용, 실제 사용해 온 통로의 위치와 폭, 요역지의 이용 형태를 종합해 범위를 정하게 됩니다. 통행의 방법도 범위에 포함되므로, 보행 통로로 설정했는데 대형 화물차가 드나든다면 설정 목적을 벗어났다는 다툼이 가능합니다.

지역권의 범위는 요역지의 편익에 필요한 한도로 해석되고, 그 필요는 설정 당시의 목적이 기준이 됩니다. 요역지에 처음에는 주택 한 채가 있었는데 지역권자가 여러 세대가 들어선 다세대주택을 신축해 통행량이 크게 늘었다면, 그 증가가 설정 당시 예정한 이용의 범위 안인지가 문제됩니다. 통행량이 늘었다는 사실만으로 곧바로 범위 초과가 되는 것은 아니고, 통로 폭을 넓히거나 승역지 소유자의 사용을 실질적으로 막는 정도에 이르렀는지, 설정 목적과 다른 용도로 바뀌었는지가 판단의 핵심입니다.

또한 지역권은 제292조에 따라 요역지 소유권에 부종합니다. 요역지가 매매로 넘어가면 지역권도 함께 이전되고, 지역권만 따로 양도하거나 다른 권리의 목적으로 삼을 수 없습니다. 그래서 요역지 소유자가 바뀐 뒤 새 소유자가 예전보다 넓게 쓰기 시작하더라도, 그 새 소유자가 승계하는 것은 설정 당시의 범위이지 사실상 넓어진 사용 현황이 아닙니다. 범위를 다툴 때는 현재 사용 현황보다 최초 설정 내용을 먼저 확인해야 합니다.

범위를 넘은 독점 사용의 대표 유형 — 주차·적치·울타리·건축

실제 분쟁은 몇 가지 유형으로 반복됩니다. 가장 많은 것은 통로에 차량을 상시 주차하거나 영업용 차량을 세워 두는 경우로, 통행이 아니라 주차장 용도로 쓰는 것이어서 설정 목적 밖의 사용입니다. 두 번째는 화분·자재·농기구·폐기물 등을 쌓아 두는 적치로, 통로 폭을 줄이거나 승역지 소유자의 접근을 막는 정도에 이르면 문제가 됩니다. 세 번째는 통로 양쪽에 담장·펜스·철문을 설치하는 경우로, 통행자 외에는 들어오지 못하게 막는 순간 승역지 소유자의 사용권을 직접 박탈하게 됩니다.

네 번째는 통로 위에 컨테이너, 창고, 데크, 건물 일부를 설치하는 영구적 점유입니다. 이때는 단순한 방해를 넘어 지역권의 범위를 넘어 토지를 점유하는 것이므로 철거 청구까지 문제됩니다. 다섯 번째는 통로에서 영업행위를 하는 경우, 예컨대 노점을 펴거나 주차 대행으로 수익을 얻는 경우로, 이 경우에는 부당이득의 '이익'이 눈에 띄게 드러납니다. 각 유형마다 증거도 다르고 청구 금액의 산정 방식도 다르기 때문에 어떤 유형인지 먼저 정리해야 합니다.

• 상시 주차·적치 — 통행 목적 밖의 사용. 사진·영상으로 점유 기간과 면적 입증.

• 담장·펜스·철문 설치 — 승역지 소유자의 접근 차단. 설치 시점과 구조물 위치를 측량으로 특정.

• 건축물·컨테이너 설치 — 영구적 점유. 철거 청구와 함께 부당이득 청구 가능.

• 영업 수익 활동 — 통로 사용으로 얻은 수입이 있으면 부당이득의 이익 입증이 수월.

청구 1 — 방해배제와 원상회복, 민법 제301조·제214조

범위를 넘은 독점 사용이 확인되면 첫 번째로 검토할 것은 방해의 제거입니다. 지역권에는 제301조에 따라 소유물방해제거·방해예방청구권에 관한 제214조가 준용되는데, 이는 지역권자가 승역지 소유자의 방해를 막을 때 쓰는 규정으로 보이기 쉽습니다. 그러나 승역지 소유자는 자기 땅에 대한 소유권 자체가 있으므로 제214조의 방해제거청구권을 소유권에 기해 직접 행사할 수 있습니다. 소유권에 기한 청구이므로 지역권의 범위를 넘어선 부분의 점유·구조물에 대해 철거와 반환을 구하는 소송이 됩니다.

이때 청구 취지는 구체적으로 특정해야 합니다. "통로 내 주차 금지"처럼 두루뭉술하게 쓰면 집행이 어렵기 때문에, 토지 지번과 도면상 면적, 설치된 구조물의 종류와 위치를 감정·측량으로 확정하고 그 구조물을 철거하라거나, 일정 구간에서 물건을 치우라는 식으로 기재합니다. 지역권자의 통행 자체를 막아달라는 청구가 아니라 통행 목적을 넘는 부분만 걷어내 달라는 청구라는 점이 중요합니다. 통행까지 막으려 들면 오히려 승역지 소유자가 지역권자의 권리를 침해한 것이 되어 반대 청구를 받을 수 있습니다.

소송 전에는 내용증명으로 위반 사실과 시정 기한을 통지해 두는 것이 좋습니다. 통지서에는 설정계약상의 통행 범위, 현재의 침해 양태, 시정하지 않을 경우 방해배제와 부당이득반환 소송을 제기한다는 점을 기재하고, 반응이 없을 때는 점유 상황을 촬영하며 소송 증거로 준비합니다. 일부 사건에서는 철거 청구가 현실적으로 어렵거나 시간이 오래 걸리기 때문에, 승역지 소유자 입장에서는 부당이득반환만 먼저 구하거나 합의를 통해 사용료 지급을 약정받는 쪽을 택하기도 합니다.

범위를 넘은 구조물이나 적치물에 대한 철거·반환 청구는 지역권이 아닌 승역지 소유권에 기해 한다 — 청구 취지는 통행을 막는 것이 아니라 초과 점유 부분을 특정해 걷어내는 것이어야 한다.

청구 2 — 부당이득반환, 민법 제741조의 성립 요건

방해배제와 별개로, 그동안 독점 사용으로 승역지 소유자가 입은 손해는 민법 제741조의 부당이득반환으로 청구합니다. 부당이득이 성립하려면 ① 상대방이 이익을 얻었을 것, ② 이로 인해 청구인에게 손해가 생겼을 것, ③ 이익과 손해 사이에 인과관계가 있을 것, ④ 그 이익을 보유할 법률상 원인이 없을 것이 필요합니다. 통행지역권이 있다는 사실은 통행 범위 안에서는 법률상 원인이 되지만, 그 범위를 넘어선 사용에는 법률상 원인이 없습니다. 그래서 부당이득의 핵심은 '어디까지가 권원이 있는 부분이고, 어디부터가 권원 없는 초과 사용인가'를 가르는 데 있습니다.

이익과 손해는 토지 점유·사용 사안에서는 대체로 '임료 상당액'으로 파악됩니다. 남의 땅을 권원 없이 사용하는 사람은 그 땅을 빌려 쓰는 대가를 아낀 것이므로 그만큼이 이익이고, 소유자는 그 대가를 받지 못한 손해를 입은 것으로 봅니다. 소유자가 그 땅을 직접 쓰려고 했는지 여부나 실제 수입이 줄었는지는 원칙적으로 문제 삼지 않습니다. 다만 통행지역권자의 경우 일정 부분은 정당한 권원이 있으므로, 초과 사용한 면적이나 방식에 한해 임료를 계산해야 합니다.

또한 지역권자가 통로 안에서 주차 대여나 영업으로 현실적인 수익을 올렸다면, 임료 상당액과 별도로 그 수익이 이익 산정의 참고가 될 수 있습니다. 악의의 수익자는 제748조 제2항에 따라 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상해야 하므로, 계약 위반 사실을 통지받은 뒤에도 독점 사용을 계속했다면 그 시점부터 악의로 보아 이자까지 청구할 수 있다는 점을 소장에 함께 주장하는 것이 좋습니다. 불법행위에 의한 손해배상(제750조)은 부당이득과 선택적으로 병합해 청구할 수 있습니다.

부당이득 금액 산정 — 감정에서 갈리는 면적·기간·단가

부당이득반환 소송의 금액은 대부분 임료 감정으로 정해집니다. 법원 감정인이 승역지의 위치, 면적, 용도지역, 인근 토지의 임대차 사례 등을 기초로 해당 토지의 적정 임료를 산정하고, 여기에 독점 사용한 면적과 기간을 곱하는 방식입니다. 임료 산정에는 토지의 기초가액(공시지가나 감정가)에 일정한 기대이율을 곱하는 방식이 쓰이는 경우가 많으며, 이율은 용도와 지역에 따라 감정인이 정합니다. 따라서 승소 가능성이 같더라도 감정 결과에 따라 인정 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

산정에서 가장 많이 다투는 쟁점은 두 가지입니다. 첫째는 면적입니다. 통로 전체가 아니라 통행 목적 범위를 초과한 부분만 계산해야 하므로, 설정 폭이 3미터인 통로를 4미터 폭으로 쓰면 초과 1미터 부분이, 통로 한쪽에 주차장을 만들면 주차 면적이 청구 대상이 됩니다. 둘째는 기간입니다. 독점 사용을 시작한 시점을 증명해야 하는데, 위성지도·항공사진의 과거 이력, 로드뷰 기록, 구조물 설치 시기를 보여주는 건축·점용 관련 자료가 유용합니다.

청구 기간에도 제한이 있습니다. 부당이득반환채권은 일반 채권으로 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효에 걸리므로, 10년 이전분은 청구하기 어렵습니다. 또한 소송 중 계속 사용하고 있다면 변론종결일까지의 부당이득을 청구하고, 이후 사용분에 대해서는 사용 종료일까지의 장래 이행을 구하거나 추가 소송을 제기하게 됩니다. 측량·감정 비용이 상당하기 때문에, 초과 면적이 작고 기간이 짧은 사안이라면 청구 금액과 비용을 비교해 먼저 합의를 시도하는 것이 합리적일 때도 있습니다.

• 감정 대상 — 승역지 중 통행 범위를 초과한 면적의 임료.

• 입증 자료 — 지적측량성과도, 과거 위성사진·로드뷰, 구조물 설치 시점 자료, 사진·영상.

• 청구 기간 — 소멸시효 10년(제162조 제1항) 안의 사용분, 이후는 변론종결일까지.

• 악의 시점 — 내용증명 도달일 이후는 이자(제748조 제2항)까지 주장.

지역권자의 반박 — 시효취득·주위토지통행권과의 관계

지역권자가 맞서는 방법도 미리 알아 두어야 합니다. 가장 흔한 주장은 "오랫동안 이렇게 써 왔으니 이미 권리가 생겼다"는 시효취득입니다. 지역권은 제294조에 따라 계속되고 표현된 것에 한해 제245조를 준용해 시효취득할 수 있고, 통행지역권도 요역지 소유자가 승역지에 통로를 개설해 통행하는 상태가 20년간 계속되면 취득할 수 있습니다. 그러나 이 시효취득은 어디까지나 '통행'이라는 지역권의 내용에 한정되므로, 20년간 주차나 적치를 했다고 해서 주차 권리까지 취득되는 것이 아닙니다. 설정계약으로 이미 범위가 정해져 있다면 그 범위를 넘는 사용에는 처음부터 시효취득이 적용될 여지가 없습니다.

또 하나는 주위토지통행권(제219조)과의 혼동입니다. 요역지가 맹지라면 지역권이 아니라 법정 통행권으로도 통행할 수 있으나, 이는 통행에 필요한 범위로 한정되고 통행지 소유자의 손해를 보상해야 하며(제219조 제1항 단서), 통행권자가 통로를 독점적으로 점유할 권리는 아닙니다. 지역권이든 법정 통행권이든 통행에 필요한 최소 범위가 한도라는 점은 같으므로, 상대방이 어떤 권원을 주장하든 통행 외 사용은 보호받지 못합니다. 다만 법정 통행권은 대가를 지급해야 하는 반면 지역권은 설정계약에서 무상으로 정했을 수도 있으니 계약 내용을 먼저 확인해야 합니다.

한편 승역지 소유자가 먼저 통로를 막거나 지나치게 좁혀서 통행을 방해해 왔다면, 지역권자가 방해배제 반소를 제기하고 부당이득 청구도 서로 상계 주장이 나올 수 있습니다. 또한 제298조는 승역지 소유자가 지역권자를 위해 공작물을 설치하거나 수선할 의무를 부담하기로 특약한 경우 그 승계인도 의무를 진다고 정하고 있고, 승역지 소유자가 이를 피하려면 제299조에 따라 지역권에 필요한 부분의 토지 소유권을 지역권자에게 넘겨 부담을 면하는 방법도 있습니다. 소송 전에 양쪽 모두의 의무와 위반 여부를 점검해야 반소·상계에 대응할 수 있습니다.

실무 대응 순서 — 증거 확보에서 소장 제출까지

실제 대응은 증거 확보부터 시작해야 합니다. 먼저 승역지 등기부등본과 요역지 등기부등본을 발급해 지역권 설정등기의 목적·범위·요역지를 확인하고, 설정계약서와 도면이 있다면 이를 모두 확보합니다. 다음으로 지적측량을 의뢰해 통행 범위의 경계와 독점 사용 부분의 면적을 도면으로 특정하고, 현장 사진과 영상을 날짜가 드러나도록 정기적으로 촬영합니다. 주차 차량의 번호판, 적치물 목록, 구조물 설치 업체 관련 자료처럼 점유자와 시기를 알 수 있는 자료가 있으면 같이 정리합니다.

그다음 단계는 내용증명 발송과 협의입니다. 통행 범위 안으로 사용을 정리하라는 시정 요구와 함께, 이미 발생한 사용료에 대해 합의를 시도할 수 있고, 합의가 되면 합의서에 통행 범위와 금지 행위, 위반 시 위약금을 명시해 향후 분쟁을 막습니다. 협의가 되지 않으면 소장을 제출하는데, 청구는 ① 초과 점유 부분의 철거·인도 또는 방해배제, ② 부당이득반환, ③ 필요하면 임료 감정과 사실조회 신청으로 구성하고, 이후 감정 결과에 따라 청구 금액을 확장합니다.

소송이 끝나기 전에 현상이 바뀔 위험이 있다면 가처분을 검토할 수도 있습니다. 예컨대 지역권자가 통로 위에 영구 구조물을 새로 세우려 하는 경우에는 공사금지 가처분으로 상황을 고정해 두는 것이 중요합니다. 또 상대방이 요역지를 제3자에게 넘길 가능성이 있다면, 지역권이 요역지 소유권에 부종해 따라간다는 점(제292조)을 고려해 소송 상대방과 청구 취지를 정리해야 합니다. 여러 필지가 얽힌 사안에서는 승역지와 요역지의 등기 현황을 꼼꼼히 맞춰 보고 소송에 들어가는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 통행지역권이 있는 길에 제 차를 세워도 되나요?

A. 승역지 소유자는 통행에 지장을 주지 않는 범위에서 자기 땅을 사용할 수 있으므로 통행을 막지 않는 일시 주차는 가능한 경우가 많습니다. 다만 상시 주차로 통로 폭을 줄이거나 지역권자의 통행을 실제로 방해하면 오히려 지역권 침해가 되니, 설정 폭과 위치를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 지역권자가 통로에 주차하는 것도 부당이득이 되나요?

A. 통행이 목적인 지역권은 주차를 포함하지 않으므로 통로를 주차장처럼 쓰는 부분은 권원 없는 사용이 될 수 있습니다. 이 경우 주차에 쓰인 면적과 기간을 기준으로 임료 상당액을 제741조에 따라 청구할 수 있습니다. 다만 잠시 정차하는 정도는 통행에 부수된 것으로 보아 다툼이 있을 수 있습니다.

Q. 부당이득 금액은 어떻게 정해지나요?

A. 보통 법원 감정으로 해당 토지의 적정 임료를 산정한 뒤 초과 사용 면적과 기간을 곱해 정합니다. 통로 전체가 아니라 통행 범위를 넘은 부분만 계산하기 때문에, 측량으로 초과 면적을 특정하는 작업이 금액을 좌우합니다. 청구 가능 기간은 소멸시효 10년 안으로 제한됩니다.

Q. 오래 써 왔다면 시효로 권리가 생기지 않나요?

A. 통행지역권은 계속되고 표현된 경우 제294조와 제245조에 따라 20년 시효취득이 가능하지만, 취득되는 것은 통행이라는 내용뿐입니다. 주차나 적치를 오래 해 왔다고 해서 그 용도까지 권리로 인정되는 것은 아니고, 설정계약으로 범위가 정해진 부분은 시효로 넓히기 어렵습니다.

Q. 지역권 자체를 없앨 수는 없나요?

A. 설정계약에 용도 위반 시 해지·말소를 약정해 두었다면 그에 따라 말소를 구할 수 있고, 그런 약정이 없으면 지역권은 합의 해제, 혼동, 20년의 소멸시효(제162조 제2항) 같은 사유가 있을 때 소멸합니다. 범위 위반만으로 곧바로 지역권이 소멸한다고 단정하기는 어려워 설정계약 내용 확인이 먼저입니다.

Q. 철거와 부당이득 중 무엇부터 청구해야 하나요?

A. 구조물이 통행을 실제로 막고 있거나 앞으로 더 늘어날 우려가 있다면 철거·방해배제를 중심에 두고, 현상 유지가 가능하다면 부당이득반환과 합의를 병행하는 경우가 많습니다. 두 청구는 병합해 함께 제기할 수 있어 소송 전략은 점유 양태와 금액에 따라 정하게 됩니다.

맺음말

통행지역권은 이웃의 땅을 지나다닐 권리이지 그 땅을 자기 것처럼 쓸 권리가 아닙니다. 설정계약과 등기로 정해진 목적과 범위를 넘은 주차·적치·울타리·건축은 지역권의 행사가 아니라 승역지 소유권에 대한 침해이고, 승역지 소유자는 방해배제와 함께 임료 상당액의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

다만 청구가 성공하려면 통행 범위와 초과 사용 부분이 어디까지인지를 측량과 자료로 정확히 특정하는 것이 우선입니다. 상대방이 시효취득이나 법정 통행권을 주장할 때도 그 효력이 통행에 필요한 범위에 한정된다는 점을 기준으로 대응하면 됩니다. 용인 처인이나 양평처럼 전원주택과 진입로 분쟁이 잦은 지역이라면 소송 전에 등기부와 측량 결과부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.