통행지역권 시효취득, 공유자 한 명이 점유해도 나머지 공유자까지 함께 취득한다 

여러 명이 함께 소유한 토지가 오랫동안 남의 땅 위로 난 길을 통로로 써 왔는데, 그 길을 실제로 관리하고 다닌 사람은 공유자 중 한 명뿐인 경우가 있습니다. 이때 승역지 소유자가 통행을 막으면서 "실제로 길을 쓴 사람이 아닌 나머지 공유자는 아무 권리가 없다"고 주장하는 일이 적지 않습니다. 민법은 이 문제를 지역권의 '불가분성' 규정으로 정리해 두었고, 결론부터 말하면 공유자 한 명이 통행지역권을 시효취득하면 나머지 공유자도 함께 취득합니다. 이 글에서는 통행지역권 시효취득의 요건, 공유자 한 명의 취득이 나머지 공유자에게 미치는 방식, 시효를 끊으려는 시도의 효력, 그리고 취득 이후 치러야 하는 대가까지 차례로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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통행지역권이란 — 남의 땅을 내 땅의 통로로 쓰는 물권

지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권입니다. 편익을 받는 토지를 요역지, 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 부르고, 통행지역권은 요역지 소유자가 승역지를 통로로 이용하는 내용의 지역권입니다. 지역권은 요역지 소유권에 종속되는 권리여서 요역지가 팔리면 지역권도 함께 매수인에게 넘어가고, 요역지와 분리해 따로 처분할 수 없습니다.

통행지역권이 문제되는 장면은 대체로 비슷합니다. 오랜 세월 마을 사람들이 다니던 길이 알고 보니 인근 토지 소유자의 사유지였거나, 토지를 사 보니 진입로가 옆 땅 위에만 있는 경우입니다. 승역지 소유자가 어느 날 울타리를 치거나 토지 인도를 청구하면, 요역지 쪽 소유자는 계약서나 등기가 없어도 오래 써 왔다는 사실만으로 권리를 주장할 수 있는지 묻게 됩니다. 이 질문에 답하는 통로가 바로 시효취득이고, 요역지가 공유라면 한 걸음 더 나아가 공유자 모두에게 그 효과가 미치는지가 쟁점이 됩니다.

통행과 관련해 자주 비교되는 제도로 주위토지통행권이 있습니다. 주위토지통행권은 어느 토지가 공로에 통하지 못할 때 법률상 당연히 생기는 상린관계상의 권리이고, 통행지역권은 당사자의 계약이나 시효취득으로 생기는 별개의 물권입니다. 이 구분은 뒤에서 보상 문제를 다룰 때 다시 필요하니 기억해 두시면 좋습니다.

통행지역권은 요역지 소유권에 붙어 다니는 물권이다 — 요역지가 여러 명의 공유라면 그 권리의 취득도 공유자 전체에 걸린 문제가 된다.

시효취득의 요건 — 계속되고 표현된 것, 그리고 통로 개설

지역권의 취득시효는 민법 제294조가 정합니다. 지역권은 "계속되고 표현된 것에 한하여" 제245조의 취득시효 규정을 준용하므로, 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고 등기하면 취득하는 부동산 소유권의 시효취득 구조(제245조 제1항)가 지역권에도 이어집니다. 여기서 '계속'이란 통행이 끊기지 않고 지속되는 상태를, '표현'이란 외부에서 인식할 수 있는 형태를 뜻합니다. 통행이 가끔 있었다는 정도로는 부족합니다.

대법원은 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479 판결에서 이 요건을 구체화했습니다. 통행지역권은 요역지의 소유자가 승역지 위에 도로를 설치하여 요역지의 편익을 위해 승역지를 늘 사용하는 객관적 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 계속된 경우에 한하여 시효취득이 인정된다는 것입니다. 이 법리는 대법원 1995. 6. 13. 선고 95다1088, 1095 판결 등에서 이어져 온 것이기도 합니다. 핵심은 '길이 있었다'가 아니라 '요역지 소유자가 길을 냈고 그 길을 계속 사용했다'는 점입니다.

이 요건은 실제 사건에서 가장 먼저 다투어지는 지점입니다. 승역지 소유자 쪽에서는 길을 낸 사람이 요역지 소유자가 아니라 원래 있던 마을 길이거나 승역지 소유자 자신이 낸 길이라고 주장하는 방식으로 요건을 흔듭니다. 반대로 요역지 쪽에서는 포장, 배수로 설치, 진입로 정비처럼 자신이 통로를 개설하고 관리해 온 흔적을 증거로 모아야 합니다.

• 계속 — 20년 동안 통행 상태가 중단 없이 이어져야 함. 계절적·간헐적 통행은 불리.

• 표현 — 통로가 외형상 드러나 있어야 함. 길의 형태가 현장에서 식별되어야 함.

• 통로 개설 — 요역지 소유자가 승역지 위에 도로를 설치하고 요역지의 편익을 위해 늘 사용해야 함.

• 소유의 의사, 평온·공연 — 승역지 소유자의 허락을 받아 쓴 것이 아니라 권리자로서 사용해야 함.

통행지역권은 통행했다는 사실만으로가 아니라, 요역지 소유자가 승역지에 도로를 설치하고 20년간 늘 사용한 객관적 상태가 있어야 시효취득된다.

민법 제295조 제1항 — 공유자 한 명의 취득은 모두의 취득이다

요역지가 여러 사람의 공유일 때 시효취득의 효과가 누구에게 귀속되는지는 민법 제295조 제1항이 직접 정합니다. "공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다"는 규정입니다. 지역권은 요역지 전체의 편익을 위한 권리이므로, 지분별로 쪼개어 한 명에게만 귀속시키는 것이 성질상 맞지 않기 때문에 법이 이를 불가분으로 묶어 두었습니다.

이 규정이 의미하는 바는 구체적입니다. 예컨대 세 명이 각 3분의 1씩 공유하는 요역지에서 그중 한 명이 길을 내고 20년 이상 통행했다면, 지역권은 그 한 명이 아니라 요역지 소유권에 붙은 권리로 성립합니다. 나머지 두 명이 길을 직접 쓰지 않았더라도 같은 지역권의 이익을 누립니다. 반대로 승역지 소유자는 "실제로 쓴 사람의 지분만큼만 인정된다"는 식의 비율 주장을 내세우기 어렵습니다.

이때 주의할 점은 이 규정이 '요역지 공유'의 구조를 전제한다는 것입니다. 승역지가 공유인 경우에는 승역지 공유자 전원에 대한 점유가 문제이지, 이 규정이 적용되는 장면이 아닙니다. 사안을 볼 때는 먼저 공유 관계가 요역지 쪽인지 승역지 쪽인지를 가려야 합니다.

민법 제295조 제1항 — 요역지 공유자 중 한 명이 지역권을 시효취득하면 다른 공유자도 지분 비율과 관계없이 그 지역권을 함께 취득한다.

실제로 길을 쓴 사람이 한 명뿐일 때 — 적용 사례

가장 흔한 사례는 상속으로 형제 셋이 공유하게 된 토지입니다. 그중 장남만 그 토지에 살면서 승역지 위의 진입로를 20년 넘게 쓰고 관리해 왔고, 나머지 형제는 외지에 살면서 한 번도 그 길을 쓰지 않았다고 해 보겠습니다. 승역지 소유자가 통행금지를 요구하며 소송을 걸었을 때, 장남 혼자 점유하고 사용했으니 지역권도 장남만 가진다는 반론이 가능한지가 쟁점이 됩니다. 제295조 제1항에 따르면 장남이 통행지역권을 취득한 이상 나머지 두 형제도 같은 지역권을 취득하는 것이 되어, 이 반론은 통하지 않습니다.

그렇다고 모든 것이 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 공유자 한 명의 취득이 나머지에게 미친다는 것은 '효과가 귀속된다'는 뜻이지, 20년의 점유 요건 자체가 면제된다는 뜻이 아닙니다. 장남의 점유가 소유의 의사로 평온·공연하게, 그리고 요역지의 편익을 위해 20년 이어졌다는 점은 여전히 입증되어야 합니다. 나머지 공유자는 자신이 길을 쓴 증거를 댈 필요는 없지만, 한 명의 점유라는 기초 사실은 그 한 명 쪽에서 확실히 증명해야 합니다.

또 하나 짚을 것은 지역권을 취득한 뒤 요역지 지분이 이전되는 경우입니다. 지역권은 요역지 소유권에 종속되므로, 공유자 중 한 명이 자기 지분을 제3자에게 팔면 그 지분과 함께 지역권도 따라갑니다. 반대로 지역권만 떼어 팔거나 지분 일부에 대해서만 지역권을 포기하는 것은 허용되지 않는다고 보는 것이 지역권 불가분성의 기본 취지입니다.

• 입증 책임 — 시효취득을 주장하는 쪽이 통로 개설, 20년간의 계속적 사용, 소유의 의사를 증명.

• 점유자가 한 명이어도 요역지 공유자 전원이 취득 효과를 함께 얻음.

• 지분 양도 시 지역권은 요역지와 함께 이전. 지역권만 따로 처분 불가.

시효를 끊으려는 시도 — 민법 제295조 제2항과 제296조

승역지 소유자가 시효 진행을 막으려면 취득시효의 중단 사유를 만들어야 합니다. 그런데 요역지가 공유일 때는 중단도 한 명에게만 하면 되는 것이 아닙니다. 민법 제295조 제2항은 "점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다"고 정합니다. 즉 승역지 소유자가 공유자 일부에게만 소송을 제기하거나 통행금지를 요구해 시효를 중단시키려 해도, 지역권을 행사하는 공유자 전원에 대한 사유가 아니면 효력이 없습니다.

실무에서 이 규정은 방어 수단이 됩니다. 승역지 소유자가 길을 쓰는 한 명에게만 내용증명을 보내거나 소를 제기했다고 해서 시효가 끊어졌다고 단정할 수 없고, 요역지 공유자 전원을 상대로 한 사유가 있어야 중단이 인정되는 구조입니다. 그래서 승역지 소유자 측은 시효 진행이 의심되는 시점에 요역지 공유자 전원을 파악해 한꺼번에 대응해야 하고, 요역지 측은 누가 대응에 노출되어 있는지를 정리해 두는 것이 유리합니다.

이미 취득한 지역권을 소멸시키려는 시도에는 제296조가 별도로 작동합니다. 요역지가 수인의 공유인 경우 그중 한 명에 의한 지역권 소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위해서도 효력이 있다는 규정입니다. 한 명이 통행을 계속해 소멸시효를 끊어 두면 나머지 공유자의 지역권도 함께 보호받습니다. 취득의 단계(제295조)와 소멸의 단계(제296조)가 모두 공유자 전체를 한 덩어리로 보는 방향으로 설계되어 있는 셈입니다.

시효의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유여야 효력이 있다 — 일부 공유자에게만 한 최고·소송으로는 취득시효를 끊을 수 없다.

점유 승계와 기산점 — 20년을 어떻게 계산하나

20년이라는 기간을 한 사람이 채우는 경우는 오히려 드뭅니다. 요역지가 상속되거나 매매되면서 점유자가 바뀌는 일이 흔하기 때문입니다. 대법원은 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479 판결에서, 점유가 순차 승계된 경우 취득시효 완성을 주장하는 자가 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있는 선택권이 있다는 법리가 통행지역권의 취득시효에도 마찬가지로 적용된다고 판시했습니다. 요역지를 산 사람이 직접 점유한 기간이 짧더라도, 전 소유자의 통행 기간을 합산해 20년을 채울 수 있다는 의미입니다.

기산점도 중요합니다. 같은 판결은 점유기간 중에 부동산의 소유자가 변동된 경우 취득시효의 기산점을 어떻게 인정할지에 관한 법리도 다루었습니다. 승역지 소유자가 중간에 바뀌었다면 취득시효 완성 시점에 따라 누구를 상대로 시효취득을 주장해야 하는지가 달라질 수 있습니다. 이 부분은 승역지 등기부의 소유권 변동 시점과 통행 개시 시점을 대조해 사안별로 정리해야 하는 영역입니다.

공유자가 여럿인 요역지에서는 이 합산 문제가 더 복잡해 보이지만, 제295조 제1항이 방향을 잡아 줍니다. 공유자 중 한 명의 점유 기간으로 시효가 완성되면 그 효과가 나머지에게도 미치므로, 공유자들이 각자 몇 년을 썼는지를 따로 계산할 필요는 없습니다. 다만 지분을 승계받은 공유자가 있다면 그 점유 승계를 근거로 기간을 합산하는 주장을 함께 준비해야 합니다.

취득 이후의 부담 — 승역지 소유자에 대한 손해 보상

통행지역권을 시효취득했다고 해서 무상으로 영구히 쓸 수 있다고 단정하면 위험합니다. 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479 판결은 통행지역권을 시효취득한 경우 요역지 소유자가 승역지에 도로를 설치하고 사용함으로써 승역지 소유자가 입은 손해를 원칙적으로 보상해야 한다고 판시했습니다. 이 판결은 참조조문에 민법 제219조(주위토지통행권자의 보상 의무)를 함께 들고 있어, 통행권의 성격에 따른 손해 보상의 틀을 통행지역권 시효취득에도 적용한 것으로 읽힙니다.

실무에서 이 법리는 두 방향으로 작용합니다. 요역지 소유자가 시효취득을 주장해 승소하더라도 승역지 소유자가 보상금 또는 부당이득 형태의 금전을 청구할 여지가 남는다는 점에서 요역지 쪽에는 부담이 됩니다. 반대로 승역지 소유자 입장에서는 통행 자체를 막지 못하더라도 도로 설치와 사용으로 입은 손해에 대해서는 보상을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다. 그래서 소송 전략에서도 통행 자체의 인정 여부와 보상액의 산정을 별개의 쟁점으로 구분해 준비하는 것이 실제적입니다.

보상 문제는 공유자가 많을수록 현실적인 쟁점이 됩니다. 지역권의 이익이 공유자 전원에게 돌아가는 만큼 손해 보상의 부담도 요역지 쪽 공유자 전체의 문제로 정리될 수 있기 때문입니다. 따라서 공유자 간에 분담 비율, 지출 시기, 도로 관리 비용에 대해 미리 합의해 두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

분쟁을 대비하는 실무 — 무엇을 모아 두어야 하나

통행지역권 시효취득은 20년이라는 긴 기간을 전제로 하므로 증거가 흩어져 있는 경우가 대부분입니다. 가장 먼저 모아야 할 것은 통로의 존재와 사용 시점을 보여 주는 자료입니다. 항공사진과 위성지도의 연도별 이력, 과거 현황측량도, 요역지 건물 사용승인 시점 자료가 대표적이고, 요역지 소유자가 직접 포장하거나 정비한 비용 지출 내역도 통로 개설 요건을 뒷받침합니다.

공유자 사이의 정리도 필요합니다. 길을 쓴 한 명이 소송의 당사자가 되더라도 나머지 공유자의 권리와 지분이 걸려 있으므로, 누가 원고가 되고 누구를 참여시킬지, 판결의 효력이 어디까지 미칠지를 미리 가늠해야 합니다. 특히 승역지 소유자가 일부 공유자에게만 소를 제기한 경우라면 제295조 제2항의 중단 효력 문제를 함께 검토해야 합니다.

마지막으로 등기입니다. 시효취득한 지역권은 제245조 제1항의 구조상 등기함으로써 완성되는 권리이므로, 시효 완성을 이유로 한 지역권설정등기 절차를 이행하도록 청구하는 단계까지 염두에 두어야 합니다. 판결이 확정되더라도 등기를 하지 않으면 요역지를 양수한 제3자나 승역지의 새 소유자 사이에서 다툼이 재연될 수 있으므로, 결론이 난 뒤의 등기 정리까지 한 번에 계획하는 쪽이 안전합니다.

• 연도별 항공사진·위성지도 — 통로의 존재와 사용 시점을 입증.

• 포장·배수로·진입로 정비 비용 자료 — 요역지 소유자의 통로 개설을 입증.

• 공유자 명단과 지분 비율, 상속·매매 이력 — 점유 승계와 제295조 적용 범위를 정리.

• 승역지 등기부의 소유권 변동 내역 — 기산점과 상대방 특정에 사용.

자주 묻는 질문

Q. 공유자 중 한 명만 길을 썼는데 나머지 공유자도 정말 지역권을 갖나요?

A. 그렇습니다. 민법 제295조 제1항은 요역지 공유자 중 한 명이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한다고 정합니다. 다만 그 한 명이 20년간 통로를 개설해 늘 사용했다는 요건은 입증되어야 합니다.

Q. 통행한 지 20년이 넘으면 자동으로 지역권이 생기나요?

A. 자동으로 생기지 않습니다. 계속되고 표현된 통행이어야 하고, 요역지 소유자가 승역지에 도로를 설치해 사용하는 객관적 상태가 20년 이어져야 합니다. 허락을 받아 쓴 것이라면 소유의 의사가 인정되기 어렵고, 시효 완성 이후에는 등기까지 마쳐야 권리가 완성됩니다.

Q. 승역지 소유자가 공유자 중 한 명에게만 소송을 걸면 시효가 끊기나요?

A. 끊기지 않을 수 있습니다. 제295조 제2항에 따라 취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 효력이 없습니다. 일부에게만 한 청구는 중단 효과가 인정되기 어렵습니다.

Q. 요역지를 산 지 얼마 안 됐는데 앞 소유자의 통행 기간도 합산할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479 판결은 점유가 순차 승계된 경우 자기의 점유만 주장하거나 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있고, 이 법리가 통행지역권 시효취득에도 적용된다고 보았습니다. 합산 주장을 위해 전 소유자의 통행 사실을 입증할 자료를 확보해야 합니다.

Q. 시효취득에 성공하면 승역지 소유자에게 아무것도 주지 않아도 되나요?

A. 원칙적으로는 그렇지 않습니다. 2012다17479 판결은 통행지역권을 시효취득한 경우 요역지 소유자가 승역지에 도로를 설치하고 사용함으로써 승역지 소유자가 입은 손해를 원칙적으로 보상해야 한다고 판시했습니다. 보상액은 사안별로 산정됩니다.

Q. 주위토지통행권과 통행지역권은 어떻게 다른가요?

A. 주위토지통행권은 공로에 통하지 못하는 토지를 위해 법률상 당연히 인정되는 상린관계의 권리이고, 통행지역권은 계약이나 시효취득으로 성립하는 물권입니다. 통행지역권은 시효취득 요건을 충족해야 하고 등기로 완성되며, 주위토지통행권은 필요한 범위 내에서 인정된다는 점에서 요건과 범위가 다릅니다.

맺음말

통행지역권을 시효취득하는 과정에서 요역지가 공유라면, 길을 실제로 쓴 사람이 한 명뿐이라도 그 취득의 효과는 공유자 전원에게 미칩니다. 민법 제295조 제1항이 이 불가분성을 정하고, 제2항과 제296조가 중단과 소멸시효의 영역에서도 공유자 전체를 한 덩어리로 다루도록 짜여 있습니다. 다만 그 출발점인 요건, 즉 통로 개설과 20년의 계속적 사용은 여전히 입증이 필요합니다.

시효취득에 성공한 뒤에도 승역지 소유자에 대한 손해 보상, 점유 승계에 따른 기간 합산, 지역권설정등기라는 후속 쟁점이 남습니다. 공유자들 사이에서 누가 점유했고 누가 비용을 부담했는지를 일찍 정리해 두면 소송 단계에서 주장과 증명이 훨씬 수월해집니다.

통로 문제로 다툼이 생겼다면 사실관계와 증거를 가장 먼저 정리해 보시길 권합니다. 공유 관계, 점유 기간, 소유자 변동 시점을 한 장의 시간표로 만들어 보면 어느 요건이 약한지 한눈에 드러납니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.