동,호수 안 적힌 아파트 분양권 거래, 중개사 과실 손해 배상 

안녕하세요? 든든한 법률파트너 김학재 변호사입니다.

공인중개사 분쟁, 판례로 끝내기 저자 김학재 변호사입니다.

공인중개사의 소개로 아파트 분양권을 샀다가 수천만 원, 혹은 억대에 달하는 분양 대금 상당의 손해를 입는 경우가 발생하곤 합니다.

이때 피해를 본 매수인이 공인중개사를 상대로 책임을 물으려 하면, 공인중개사협회나 중개사 측에서는 흔히 이런 주장을 펼칩니다.

"아직 몇 동 몇 호인지 구체적으로 지정되지도 않은 상태였다. 이건 공인중개사법이 정한 '중개대상물(건축물)'이 아니기 때문에, 내 중개 행위와도 상관없고 협회도 책임이 없다."

계약서에 동·호수가 딱 찍혀 있지 않다는 이유로 책임을 회피하려는 것인데요. 실제로 대법원은 이 주장에 대해 어떻게 판단했을까요? 실제 사례를 통해 알아보겠습니다.

1. 사건의 전말: 이미 지어진 아파트의 조합원 분양권

구매자 A씨는 공인중개사의 소개로 재개발 사업으로 지어진 아파트의 <조합원 분양 세대 중 32평형 1세대>를 분양받는 계약을 맺었습니다.

원래 조합원이었던 사람이 계약을 해지하면서, 시행사가 이미 확보하고 있던 32평형 1세대를 매수하는 조건이었습니다. 특히 계약 당시 이미 아파트 건물 자체는 완공되어 있는 상태였습니다.

하지만 거래 과정에서 문제가 생겨 A씨는 분양 대금 상당의 막대한 손해를 입었고, 공인중개사의 과실을 이유로 공인중개사협회를 상대로 공제금(손해배상금) 청구 소송을 제기했습니다.

2. 핵심 쟁점: 동·호수가 특정 안 되었는데도 '중개대상물'이 될까?

• 공인중개사협회의 주장: "동·호수가 구체적으로 특정되지 않았으므로 중개대상물(건축물)이 아니다. 따라서 중개사고에 따른 배상 책임도 없다."

• 대법원의 판단: "건물이 완공되어 있고 분양이 확실시된다면, 동·호수가 안 적혀 있어도 중개대상물이 맞다!"

대법원(대법원 2013. 1. 24. 선고 2010다16519 판결)은 다음과 같이 판시했습니다.

1. 아직 지어지지 않은 아파트의 분양권은?

2. 동·호수가 특정되지 않고 세대수만 확정된 상태라면, 향후 건축이 무산되거나 경쟁에서 밀려 분양을 못 받게 될 위험이 있습니다. 따라서 이때는 아직 '수분양자가 될 수 있는 지위' 정도에 불과해 공인중개사법상 '건축물'로 보기 어렵습니다.

3. 하지만 이 사건은 다릅니다 (완공된 아파트 + 조합원 지위 보장):

4. 계약 당시 이미 아파트 건축이 완전히 끝난 상태였습니다.

5. 당초 조합원과의 계약 해지로 시행사가 확실하게 확보하고 있던 세대였으므로, 구매자가 조합원 자격으로 해당 평형을 분양받는 것이 객관적으로 확실하게 보장되었습니다.

따라서 계약서에 구체적인 동·호수 숫자가 딱 떨어지게 적히지 않았더라도, 이 거래는 공인중개사법이 정한 '건축물의 중개'에 해당합니다. 그러므로 공인중개사의 과실이 있다면 공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다는 것이 대법원의 최종 결론입니다.

변호사의 한 마디 (체크포인트)

분양권이나 재개발 지분 거래를 할 때, "아직 동·호수가 안 나왔으니 중개사 책임이 없다"는 식의 말은 법적으로 통하지 않습니다.

• 건물이 이미 완공되었는지

• 분양받을 권리(조합원 지위 등)가 객관적으로 확실하게 보장되는 상태였는지

이 두 가지 요건이 충족된다면, 동·호수가 미특정 상태였더라도 이는 명백한 공인중개사의 중개 대상에 해당합니다. 만약 공인중개사의 설명 의무 위반이나 과실로 인해 분양권 거래에서 커다란 손해를 보셨다면, 중개사 개인의 재산 타령만 할 것이 아니라 공인중개사협회를 통한 공제금(손해배상) 청구를 적극적으로 검토해 보셔야 합니다.

부동산 중개사고와 관련해 억울한 피해를 입으셨거나 법적 대응이 고민되신다면, 혼자서 고민하지 마시고 관련 판례를 다루어본 변호사의 조력을 받아 확실하게 권리를 구제받으시길 바랍니다.

김학재 변호사가 경향신문과 인터뷰한 내용입니다.

https://www.khan.co.kr/article/202608042027005#ENT