공인중개사가 대필만 해줬다며 발뺌할 때? 책임은 피할 수 없다. 

안녕하세요. 부동산 전문 변호사 김학재입니다.

제가 쓴 공인중개사 분쟁, 판례로 끝내기라는 책입니다.

전세사기나 깡통전세로 보증금을 날리게 되었을 때, 공인중개사무소의 과실을 묻고자 하면 중개사들이 가장 흔하게 하는 변명이 있습니다.

"저는 정식으로 중개를 한 게 아니라, 집주인 부탁을 받아 단순 대필(계약서 작성 보조)만 해준 겁니다."

세입자 입장에서는 기가 막힐 노릇입니다. 자격증을 가진 중개사가 계약서에 도장을 찍어줬고 확인·설명서까지 건넸는데, 막상 사고가 나니 책임을 회피하려는 것입니다.

하지만 대법원은 이에 대해 명확한 기준을 세워두고 있습니다. 계약 과정에서 서명·날인과 중개보수(복비) 수령이 있었다면, 이는 단순 대필이 아니라 명백한 '중개행위'에 해당하며 법적 책임을 피할 수 없습니다. (대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다286308 판결)

1. 사건의 실제 구조 : 보증금을 한 푼도 받지 못한 세입자

• 계약 내용: 세입자 A씨는 2018년 1월, 보증금 1억 1,000만 원으로 임대차계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다.

• 공인중개사의 개입: 중개사 B씨는 계약서에 공인중개사로서 서명·날인하였고, 선순위 임대차보증금 액수를 직접 확인한 뒤 중개대상물 확인·설명서를 교부했습니다. 이후 집주인으로부터 중개보수 명목으로 10만 원을 지급받았습니다.

• 사고 발생: 이후 해당 건물에 경매가 진행되었으나, 선순위 임차인들의 보증금 총액만 약 18억 원에 달해 세입자 A씨는 2023년 배당기일에서 보증금을 전액 미배당(0원) 받게 되었습니다.

A씨는 공인중개사의 부실한 권리 분석과 설명 의무 위반을 이유로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

2. 쟁점 및 법원의 판단 : "도장과 복비가 곧 중개행위의 증거"

2심 법원은 "중개사가 실제 중개를 한 게 아니라 단순히 계약서만 대신 써준 대필에 불과하므로 책임을 물을 수 없다"며 원고 패소 판결을 내렸습니다.

그러나 대법원은 원심을 파기하고 중개사의 책임을 인정했습니다. 대법원이 단순 대필 주장을 배척하고 '중개행위'로 판단한 핵심 근거는 다음과 같습니다.

1. 공인중개사 명의의 서명·날인: 계약서상 공인중개사로 직접 기재하여 날인했습니다.

2. 법정 서류 교부: 권리관계와 물건 상태가 기재된 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 교부했습니다.

3. 실질적 권리 확인: 선순위 보증금 액수를 공인중개사가 직접 확인하는 과정을 거쳤습니다.

4. 중개보수 수령: 계약 체결 후 대가를 지급받았습니다.

즉, 이러한 일련의 과정은 단순한 문서 대필이 아니라 공인중개사로서 권리를 조사하고 거래를 완성시킨 실질적 중개행위에 해당하므로, 책임을 회피할 수 없다는 취지입니다.

3. 변호사 조언 : 중개사 책임을 입증하는 핵심 포인트

현실에서 많은 중개사들이 사고가 터지면 "나는 이름만 빌려줬다", "단순 대필이다"라며 책임을 떠넘기려 합니다. 하지만 위 판례에서 보듯 ① 계약서 서명·날인, ② 중개대상물 확인·설명서 교부, ③ 중개수수료(복비) 영수 내역이 입증된다면 법적으로 완벽한 중개행위로 포섭됩니다.

만약 부실한 권리 분석이나 중개사의 과실로 인해 소중한 보증금을 회수하지 못할 위기에 처하셨다면, 중개사의 책임 범위를 명확히 따져 손해배상 청구 및 공인중개사협회 공제금 청구를 신속하게 진행하셔야 합니다.

복잡한 임대차 분쟁과 중개사 과실 입증 과정은 혼자 대응하기에 어려움이 많으므로, 관련 판례 경험이 풍부한 전문 변호사의 조력을 받아 돌파구를 마련하시기 바랍니다.

‘임대차 분쟁 판례로 끝내기’ 낸 김학재 변호사 “좋은 방, 쌀 리 없다…자취방 구할 때 명심을” - 경향신문

제가 경향 신문과 인터뷰한 기사입니다.