발코니 무단 확장에 따른 매매계약해제 및 매매대금 반환 사례 

아파트와 같은 공동주택을 매수한 이후 발코니 등 일부 공간이 임의로 확장되었거나 구조가 변경되어 공동주택관리법을 위반한 사실을 알게 되어 곤란을 겪는 경우가 있습니다.

특히 발코니 확장 과정에서 벽체를 변경하거나 구조체에 영향을 미치는 공사가 이루어진 경우, 또는 비내력벽 철거 등 구조변경이 관계 법령에서 정한 허가·신고 및 동의 절차를 거치지 않은 경우에는 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 매도인이나 중개인으로부터 이러한 사실을 제대로 안내받지 못한 채 매매계약을 체결하는 사례도 있어 주의가 필요합니다.

이러한 상황에서는 계약 당시 교부받은 중개대상물 확인서와 중개대상물 확인·설명서 등에 해당 구조변경이나 위반사항이 정확하게 기재되어 있었는지 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.

만약 매매계약 당시 해당 사실을 제대로 고지받지 못했고, 매수 이후 건축물대장 등을 통해 위반건축물로 확인되는 등의 문제가 발생했다면 이를 단순한 인테리어상의 문제로만 판단하기는 어렵습니다.

공동주택관리법 제35조는 공동주택의 증축·개축·대수선 등의 행위에 대해 일정한 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고하도록 규정하고 있으며, 입주자등의 동의 등 일정한 요건을 갖추어야 구조변경을 할 수 있도록 제한하고 있습니다.

따라서 매수 이후 확인된 확장이나 구조변경이 공동주택관리법상 허가 또는 신고가 필요한 행위였음에도 관련 절차를 거치지 않은 경우라면 단순한 인테리어 문제가 아니라 원상복구 명령이나 공동주택관리법 위반에 따른 고발조치 등 행정상 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

특히 부동산을 매수한 후 계약 당시 안내받은 내용과 달리 불법 증축, 무단 구조변경, 공용부분 무단점유, 위반건축물 등의 문제가 발견되었다면, 매매계약을 그대로 유지해야 하는지부터 법률적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.

경우에 따라서는 이러한 문제가 민법상 매매목적물의 하자에 해당하여 하자담보책임에 따른 계약 해제와 함께 이미 지급한 매매대금을 반환받는 방안을 검토할 수도 있습니다. 따라서 유사한 상황에 처하셨다면 초기 단계부터 변호사의 조력을 받아 구체적인 사실관계와 관련 자료를 면밀하게 검토해 보시는 것이 필요합니다.

이에 이번 글에서는 거실 및 침실 발코니의 무단 확장으로 인해 매매계약을 해제하고 계약금 및 기납입금의 반환을 인정받은 판결 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 유사한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들께서는 참고해 보시기 바랍니다.

발코니 무단 확장에 따른 매매계약해제 및 계약금 반환 사례

이 사건의 매수인은 거실 및 침실 발코니가 확장된 상태의 아파트를 매수하였습니다. 그러나 매매계약 이후 관할 관청으로부터 해당 발코니 확장 부분에 대해 공동주택관리법 위반을 이유로 원상복구 명령을 받게 되었습니다.

이에 매수인은 매매계약 당시 이러한 사정을 전혀 알지 못하였고, 원상복구를 하게 될 경우 당초 기대했던 주거공간을 정상적으로 이용하기 어렵다는 점을 이유로 계약을 해제하고 이미 지급한 금원의 반환을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

법원의 판단을 살펴보면, 법원은 발코니 무단 확장으로 인해 시정명령 및 원상복구 의무가 발생하게 되었고, 이로 인해 매매목적물에 중대한 하자가 존재한다고 판단하였습니다.

또한 이러한 하자로 인해 매수인이 당초 의도했던 계약의 목적을 달성하기 어려워졌다고 보았으며, 매수인이 계약 당시 해당 하자의 존재를 알지 못한 데 과실도 없다고 판단하였습니다.

이에 결국 사건을 심리한 대구지방법원은 민법상 하자담보책임에 따른 매수인의 계약 해제를 인정하였고, 사건을 심리한 대구지방법원은 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었음을 전제로 매도인이 매수인에게 이미 지급받은 계약금과 중도금 전액을 반환하여야 한다는 취지의 승소 판결을 선고하였습니다.

초기부터 변호사의 조력을 받으시길 바랍니다

앞서 살펴본 사례와 같이 매매목적물에 존재하는 공동주택관리법 위반 및 하자에 관한 사실관계를 구체적으로 입증할 수 있다면, 소송을 통해 매매계약을 해제하고 이미 지급한 매매대금의 반환을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

다만 부동산 하자담보책임에 따른 계약 해제 여부는 단순히 하자가 존재한다는 사실만으로 결정되는 것은 아닙니다. 계약의 목적과 하자의 구체적인 내용 및 정도, 매수인이 계약 당시 해당 하자를 알고 있었는지 여부, 하자에 대한 권리행사가 적절한 시기에 이루어졌는지 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.

따라서 실제 분쟁이 발생하였다면 초기 단계부터 변호사의 조력을 받아 구체적인 사실관계와 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 건축물대장 및 관할 관청의 처분 내용 등 관련 자료를 종합적으로 검토하고, 자신의 상황에 맞는 대응방안을 마련할 필요가 있습니다.

특히 최근에는 구축 아파트나 빌라를 거래하는 과정에서 인테리어 등을 이유로 전실을 무단으로 확장하거나, 공용 복도의 일부를 세대 내부 공간처럼 편입하여 사용하는 사례도 적지 않습니다.

이처럼 계약 당시에는 정상적인 전용공간으로 알고 매수하였으나 이후 불법 증축이나 무단 구조변경, 공용부분 무단점유 등의 사실이 확인되었다면, 단순히 원상복구 여부만을 고민하기보다는 해당 사실이 매매계약에 어떠한 법적 영향을 미치는지부터 살펴볼 필요가 있습니다.

따라서 이러한 상황에 직면하셨다면 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 계약 체결 당시의 설명 내용과 관련 자료를 면밀하게 검토하고, 계약 해제 및 매매대금 반환 가능성을 비롯한 적절한 대응방안을 마련하여 피해를 최소화하시길 권해드립니다.

최동욱 변호사는 다년간의 다양한 실무 경험과 노하우를 바탕으로 부동산 관련 분쟁에서 의뢰인의 권리 보호를 위한 법률서비스를 제공하고 있습니다.

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