공동주택관리법 위반에 따른 부동산 매매계약 해제 승소판결 

부동산 매매계약을 체결한 이후 해당 부동산에 불법 개조나 공용부분 무단 점유 등의 문제가 발견되어 곤란을 겪는 사례가 적지 않습니다. 특히 아파트와 같은 공동주택의 경우 계약 당시에는 정상적으로 사용할 수 있는 공간이라고 안내받았지만, 실제로는 공동주택관리법에 따라 허가나 신고가 필요한 구조변경이 이루어진 상태였거나 공동주택관리법을 위반한 부분이 확인되는 경우라면 문제가 더욱 복잡해질 수 있습니다.

이는 단순히 부동산 내부의 시설이나 구조에 관한 문제에 그치지 않습니다. 해당 부분에 대해 행정청으로부터 원상복구 명령이 내려질 수 있고, 사안에 따라서는 공동주택관리법에 따른 고발조치까지 이루어질 가능성이 있기 때문입니다.

현행 공동주택관리법 제35조는 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위 등에 관하여 일정한 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고하도록 규정하고 있습니다.

따라서 부동산을 매수한 이후 계약 당시 설명받았던 내용과 달리 불법 증축이나 무단 구조변경, 공용부분 무단점유, 위반건축물 등의 문제가 발견되었다면 매매계약을 그대로 유지해야 하는지부터 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

경우에 따라서는 이러한 문제가 민법상 매매목적물의 하자에 해당할 수 있으며, 하자담보책임에 따른 계약 해제와 이미 지급한 계약금 또는 매매대금의 반환을 검토할 수 있기 때문입니다.

이와 같은 상황에서는 단순히 하자가 존재한다는 사실만 주장하는 것으로는 충분하지 않습니다. 부동산 광고 내용이나 중개대상물 확인·설명서, 문자메시지, 녹취, 사진 및 영상, 건축물대장, 행정청의 원상복구 명령 등 계약 당시의 상황과 부동산의 실제 상태를 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

또한 해당 하자가 법적으로 어떠한 성격을 갖는지, 계약 해제가 가능한 사안인지, 권리행사는 언제까지 어떠한 방식으로 해야 하는지 등을 종합적으로 검토하여 대응방향을 정할 필요가 있습니다.

이에 이번 글에서는 실제 서울고등법원 판결을 통해 공동주택관리법 위반에 해당하는 구조변경으로 인해 매매목적물의 하자가 인정되고, 하자담보책임에 따른 계약 해제가 인정된 사례를 살펴보겠습니다. 유사한 문제로 어려움을 겪고 계신다면 아래 내용을 참고해 보시기 바랍니다.

공동주택관리법 위반에 따른 부동산 매매계약 해제 및 계약금 반환 승소 판결

이 사건에서 원고는 피고들에게 아파트를 매도하였고, 피고들은 계약금으로 1억 1,000만 원을 지급하였습니다.

그런데 해당 아파트는 계약 당시 현관 출입문이 임의로 이전 설치되어 공용면적 일부가 방으로 불법 개조되어 있었으며, 주방 쪽 발코니 역시 무단으로 확장된 상태였습니다.

이후 매매계약이 체결된 후 관할 구청은 해당 구조변경 등이 공동주택관리법 제35조 제1항을 위반한 것으로 보아 원상복구 명령을 내렸습니다. 매도인이 일시적으로 이를 복구하였음에도 다시 현관문을 옮겨 공용부분을 무단으로 점유하였고, 결국 관할 관청으로부터 고발조치 예고 통지까지 받게 되었습니다.

이에 피고들인 매수인들은 불법 구조변경 및 공용부분 무단점유에 따른 하자담보책임을 이유로 매매계약을 해제하고 계약금 반환을 구하는 반소를 제기하였습니다. 이에 대해 원고인 매도인은 잔금과 중도금의 지급을 청구하는 본소를 제기하였습니다.

매수인의 손을 들어준 법원의 판단

사건을 심리한 법원은 매수인들의 주장을 받아들이면서 다음과 같은 판단을 내렸습니다.

먼저 매매목적물의 하자에 해당하는지 여부와 관련하여, 불법 증축 및 공용면적 무단점유로 인해 원상복구 명령을 받게 된 것은 매매목적물에 존재하는 법률적 장애로서 하자에 해당한다고 판단하였습니다.

특히 이러한 문제로 인해 계약 당시 매수인들이 기대했던 '방 4개'의 구조를 그대로 유지하여 사용할 수 없게 되었고, 결과적으로 계약의 목적을 달성하기 어려운 상태라는 점이 중요하게 고려되었습니다.

또한 매도인 측에서는 매수인들이 해당 구조변경 사실을 알고 있었으므로 하자담보책임을 인정할 수 없다는 취지의 주장을 하였으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

구조변경 사실 자체를 인식하고 있었다고 하더라도 그것이 법령을 위반하여 행정처분의 대상이 되는 사항이라는 점까지 알고 있었다고 단정할 수 없고, 이를 과실로 알지 못했다고 보기도 어렵다는 취지였습니다.

더욱이 당시 작성된 중개대상물 확인·설명서에도 해당 부동산에 '위반내용 없음'으로 기재되어 있었다는 점 역시 매수인의 책임을 인정하기 어려운 사정으로 고려되었습니다.

결국 서울고등법원은 매수인들이 제척기간 내에 하자담보책임에 따른 계약 해제의 의사표시를 적법하게 하였다고 판단하였고, 매도인은 매수인들에게 계약금 1억 1,000만 원과 이에 대한 법정이자를 반환해야 한다고 판결하였습니다.

부동산 하자담보책임 해지, 초기부터 변호사의 조력을 받으셔야 합니다

위 사례에서 알 수 있듯이 이러한 부동산 분쟁에서는 단순히 "매도인이 제대로 설명하지 않았다"는 주장만으로 계약 해제가 인정되는 것은 아닙니다.

계약 당시 어떠한 설명을 받았는지, 실제 부동산의 상태는 어떠했는지, 해당 구조가 왜 법령에 위반되는지, 매수인이 그 사실을 알고 있었거나 알 수 있었는지 등을 객관적인 자료를 통해 구체적으로 확인하고 입증하는 과정이 필요합니다.

특히 부동산 하자담보책임에 따른 계약 해제는 하자의 정도와 계약 목적, 매수인의 인식 여부, 권리행사 시점 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 하자가 있다는 사실에만 집중하기보다는 해당 하자가 매매계약의 목적을 어떻게 훼손하였는지를 객관적인 자료를 통해 설명할 수 있어야 합니다.

최근에는 구축 아파트나 빌라 등을 거래하면서 인테리어 과정에서 전실을 확장하거나 공용 복도를 현관 내부로 편입하여 사용하는 경우도 적지 않습니다. 이러한 부분을 충분히 확인하지 못한 채 계약을 체결하였다가 이후 문제가 발견되었다면, 계약 당시의 설명 내용과 실제 부동산의 상태, 고지의무 위반 여부 등을 종합적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.

따라서 이와 같은 문제로 분쟁이 발생하였다면 부동산 전문 변호사를 통해 계약 당시의 정황과 하자의 법적 성격, 계약 해제 가능성 및 입증자료 등을 종합적으로 검토한 후 대응전략을 마련하는 것이 중요합니다.

최동욱 변호사는 다년간의 다양한 실무경험과 노하우를 바탕으로 부동산 관련 분쟁에서 의뢰인의 권리 보호를 위한 법률서비스를 제공하고 있습니다.

특히 국내 대형로펌인 법무법인 세종에서 경험한 다양한 사례를 토대로 부동산과 관련한 보전처분, 본안소송 및 강제집행에 이르기까지 분쟁의 전 과정에서 의뢰인을 위한 통합적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.

그 밖에 부동산 매매계약 해제나 하자담보책임, 공동주택관리법 위반과 관련하여 자세한 법률검토가 필요하시거나 피해회복을 위한 전문적인 조력이 필요하신 경우라면 아래의 연락처를 통해 상담을 받아보시기 바랍니다.