건물 명도소송, 퇴거를 거부하면 어떻게 할까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

상가나 사무실을 임대했는데 계약기간이 끝난 뒤에도 임차인이 계속 영업하거나, 차임 연체로 계약을 해지했는데도 퇴거하지 않는 경우가 있습니다.

임대인 입장에서는 새로운 임차인과 계약하거나 건물을 직접 사용하려 해도 기존 임차인의 점유 때문에 계획을 진행하기 어렵습니다.

그렇다고 임차인의 동의 없이 출입문을 잠그거나 전기와 수도를 차단하고, 내부 집기를 임의로 반출해서는 안 됩니다.

이러한 대응은 별도의 민사상 손해배상이나 형사 문제로 이어질 수 있으므로 건물 명도소송을 통해 적법하게 점유를 회수하는 절차를 검토해야 합니다.

특히 소송 중 임차인이 가족이나 직원, 다른 사업자에게 점유를 넘길 가능성이 있다면 점유이전금지가처분도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

건물 명도소송은 어떤 경우에 제기할 수 있을까요?

건물 명도소송을 제기하려면 임차인이나 점유자가 해당 건물을 계속 사용할 수 있는 법적 권원을 잃었는지 확인해야 합니다.

대표적으로 다음과 같은 경우에 건물 인도청구를 검토할 수 있습니다.

① 임대차기간이 만료되고 갱신되지 않은 경우

② 차임 연체를 이유로 임대차계약을 적법하게 해지한 경우

③ 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전대한 경우

④ 계약에서 정한 용도나 의무를 중대하게 위반한 경우

⑤ 경매나 매매로 소유권을 취득했지만 기존 점유자가 인도를 거부하는 경우

⑥ 아무런 권원 없이 건물을 점유하고 있는 경우

다만 계약기간이 지났거나 차임이 연체됐다는 사실만으로 바로 명도청구가 인정되는 것은 아닙니다.

계약의 갱신 여부와 해지 사유, 해지 의사표시의 도달, 임대차보증금 반환 문제 등을 함께 확인해야 합니다.

차임 연체로 계약을 해지하려면 무엇을 확인해야 할까요?

건물 명도소송에서 자주 문제되는 해지 사유가 차임 연체입니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

여기서 3기는 반드시 3개월 연속 연체만을 의미하는 것은 아닙니다.

일부만 지급했거나 여러 달에 걸쳐 미납액이 누적된 경우에도 전체 연체액이 3기의 차임액에 해당하는지 계산해야 합니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 일반적인 건물 임대차에서는 민법상 2기의 차임액에 해당하는 연체가 해지 사유로 문제될 수 있습니다.

따라서 건물의 용도와 계약관계에 어떤 법률이 적용되는지부터 구분해야 합니다.

차임 연체를 이유로 건물 명도소송을 준비한다면 다음 자료를 확인해야 합니다.

① 임대차계약서에 정한 월 차임과 지급일

② 임차인이 실제 지급한 날짜와 금액

③ 보증금에서 연체 차임을 공제하기로 한 약정

④ 계약해지 통보의 내용과 도달 시점

⑤ 해지 통보 이후 지급된 차임의 처리 경위

연체금액 계산이 정확하지 않거나 해지 통보가 적법하게 도달하지 않았다면 계약 종료 여부 자체가 다투어질 수 있습니다.

계약기간이 끝나면 바로 명도소송을 할 수 있을까요?

계약기간이 만료됐다고 해서 언제나 즉시 건물 명도소송을 제기할 수 있는 것은 아닙니다.

계약기간이 지난 뒤에도 임차인이 계속 건물을 사용하고 임대인이 상당한 기간 이의를 제기하지 않았다면 묵시적 갱신 여부가 문제될 수 있습니다.

임차인이 계약갱신요구권을 적법하게 행사했는지와 임대인에게 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지도 확인해야 합니다.

따라서 계약서에 기재된 종료일만 확인할 것이 아니라 다음 내용을 함께 살펴봐야 합니다.

① 계약 종료 전 갱신에 관해 주고받은 대화

② 임대인이 계약 종료나 갱신거절을 통보한 시점

③ 계약 종료 후 차임을 계속 지급하고 수령했는지

④ 계약갱신요구권 행사 여부

⑤ 임대인과 임차인의 실제 행동

계약 종료에 관한 내용증명을 보냈더라도 그 내용과 발송 시점, 상대방에게 도달했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

건물 명도소송 전 내용증명을 보내야 할까요?

내용증명이 모든 건물 명도소송의 필수요건인 것은 아닙니다.

그러나 차임 연체나 계약 위반을 이유로 임대차를 해지하는 사건에서는 해지 의사표시와 건물 반환 요구가 언제 임차인에게 도달했는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

내용증명에는 일반적으로 다음 사항을 구체적으로 기재할 수 있습니다.

① 임대차계약의 당사자와 대상 건물

② 계약 종료 또는 해지 사유

③ 미납된 차임과 관리비

④ 계약이 종료되는 시점

⑤ 건물을 반환해야 하는 기한

⑥ 보증금과 미납금의 정산 방법

다만 사실관계와 다른 내용을 기재하거나 해지 요건이 충족되지 않은 상태에서 계약이 이미 종료됐다고 단정하는 것은 주의해야 합니다.

발송 전 계약서와 차임 지급내역을 검토하고 어떤 법적 근거로 반환을 요구할 것인지 정리하는 것이 필요합니다.

건물 명도소송에서 점유이전금지가처분은 왜 필요할까요?

건물 명도소송은 판결을 받는 것뿐 아니라 판결 이후 실제 강제집행이 가능하도록 준비하는 것이 중요합니다.

소송을 임차인에게 제기했는데 진행 도중 임차인이 가족이나 직원, 다른 사업자에게 점유를 넘기면 판결에 표시되지 않은 새로운 점유자를 상대로 집행하기 어려운 문제가 발생할 수 있습니다.

점유이전금지가처분은 현재 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하더라도 본안판결의 집행이 가능하도록 점유관계를 보전하기 위한 절차입니다.

다음과 같은 상황이라면 가처분 필요성을 검토할 수 있습니다.

① 계약서상 임차인과 실제 영업자가 다른 경우

② 사업자등록 명의가 변경된 경우

③ 임차인이 제3자에게 영업장을 넘기려는 정황이 있는 경우

④ 전대차나 동업관계가 의심되는 경우

⑤ 실제 점유자가 누구인지 명확하지 않은 경우

점유이전금지가처분을 신청하기 전에는 현장을 확인하고 사업자등록, 간판, 우편물, 관리비 납부자 등 실제 점유관계를 보여주는 자료를 확보할 필요가 있습니다.

건물 명도소송은 무엇부터 준비해야 할까요?

① 계약 종료 사유 정리

: 임대차기간 만료인지, 차임 연체나 계약 위반에 따른 해지인지 구분해야 합니다.

계약서와 갱신계약서, 차임 지급내역, 해지 통보자료를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

② 실제 점유자 확인

: 계약서에 기재된 임차인과 현재 건물을 사용하는 사람이 같은지 확인해야 합니다.

명의가 다르다면 그 사람이 어떤 관계로 건물을 사용하게 됐는지와 전대차 여부 등을 살펴봐야 합니다.

③ 점유이전금지가처분 검토

: 점유가 다른 사람에게 이전될 가능성이 있다면 건물 명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토해야 합니다.

판결 이후 강제집행 단계까지 고려한 준비입니다.

④ 미납 차임과 관리비 계산

: 미납된 월세와 관리비, 지연손해금 등을 구체적으로 계산해야 합니다.

임대차보증금에서 공제할 금액과 최종적으로 반환해야 할 보증금이 얼마인지도 함께 정리할 필요가 있습니다.

⑤ 계약 종료 이후 사용이익 검토

: 임대차가 종료된 뒤에도 임차인이 건물을 계속 점유·사용했다면 차임 상당의 부당이득이나 손해배상이 문제될 수 있습니다.

다만 실제 사용·수익 여부와 건물 반환이 지연된 경위, 보증금 반환과의 관계 등을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 명도 강제집행 준비

: 건물 명도소송에서 승소하더라도 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않으면 별도의 강제집행이 필요할 수 있습니다.

집행관이 채무자의 점유를 배제하고 임대인에게 건물을 인도하는 절차가 진행되며, 내부 집기와 물품의 반출·보관을 위한 비용이 발생할 수 있습니다.

임대차보증금은 언제 반환해야 할까요?

임대차가 종료되면 임차인의 건물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 일반적으로 동시이행 관계가 문제될 수 있습니다.

따라서 임대인이 반환해야 할 보증금이 남아 있다면 건물 명도소송에서도 보증금 반환과 동시에 건물을 인도하라는 형태의 판단이 내려질 수 있습니다.

반면 미납 차임과 관리비, 원상회복비용 등 공제할 금액이 있다면 구체적인 산정 근거가 필요합니다.

임대인이 임의로 과도한 금액을 공제하거나 보증금 전액의 반환을 거부하면 명도 과정에서 별도의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

건물 명도소송 전에는 다음 금액을 구분해 계산해야 합니다.

① 임대차보증금

② 미납 차임과 관리비

③ 계약 종료 후 발생한 사용이익

④ 원상회복비용

⑤ 최종적으로 반환할 보증금

건물 명도소송에 대해 자주 묻는 질문은?

Q. 건물 명도소송 전에 임차인의 짐을 밖으로 빼도 되나요?

임차인의 동의나 적법한 집행절차 없이 집기와 물품을 임의로 반출하는 대응은 주의해야 합니다. 출입문을 잠그거나 전기·수도를 차단하는 행위도 별도의 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 판결과 강제집행 절차를 통해 점유를 회수해야 합니다.

Q. 건물 명도소송 중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 어떻게 하나요?

점유자가 변경되면 판결 이후 집행 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다. 제3자에게 점유가 이전될 우려가 있다면 소송 전후 실제 점유자를 확인하고 점유이전금지가처분을 함께 검토할 필요가 있습니다.

Q. 건물 명도소송에서 밀린 임대료도 함께 받을 수 있나요?

사건에 따라 건물 인도와 함께 미납 차임과 관리비를 청구할 수 있습니다. 계약 종료 이후 계속 점유·사용한 기간에 대해서는 차임 상당 부당이득이나 손해배상도 검토할 수 있지만 보증금 정산과 실제 사용관계를 함께 살펴봐야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 제53회 사법시험에 합격하고 제43기 사법연수원을 수료했으며 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

또한 인천광역시 서구 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경력이 있습니다.

건물 명도소송에서는 임대차 종료 여부만 확인해서는 부족할 수 있습니다.

차임 연체와 해지 통보, 실제 점유자, 점유이전 가능성, 보증금 정산과 판결 이후 강제집행까지 단계별로 살펴봐야 합니다.

현재 제이엘파트너스 법률사무소 대표변호사로서 임대차계약과 차임 지급내역, 해지 통보 및 점유관계를 토대로 명도청구와 점유이전금지가처분, 미납 차임 청구 및 강제집행에 필요한 쟁점을 정리하는 데 도움을 드리고 있습니다.

건물 명도소송은 강제집행까지 고려해야 합니다.

건물 명도소송은 단순히 임차인에게 퇴거를 요구하는 절차로 끝나지 않습니다.

계약이 적법하게 종료됐는지 확인하고 실제 점유자를 특정한 뒤 점유이전 가능성과 미납 차임, 보증금 정산 및 판결 이후 강제집행까지 연결해 준비해야 합니다.

특히 임차인이 제3자에게 점유를 넘길 가능성이 있다면 소송을 시작한 뒤 대응하기보다 초기부터 점유이전금지가처분 필요성을 확인하는 것이 중요합니다.

임차인의 퇴거 거부로 새로운 임대차나 건물 사용에 차질이 생기고 있다면 임대차계약서와 차임 지급내역, 해지 통보자료 및 점유관계를 먼저 정리해야 합니다.

관련 자료를 바탕으로 부동산 임대차 분쟁을 다루는 변호사와 건물 명도소송 및 강제집행 방향을 구체적으로 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.