부동산 계약금 반환, 어떤 경우에 돌려받을까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

아파트나 상가, 토지를 매수하면서 계약금을 지급했지만 이후 예상하지 못한 권리관계가 확인되거나 매도인이 약속한 의무를 이행하지 않는 경우가 있습니다.

계약을 계속하기 어려워지면 이미 지급한 부동산 계약금 반환이 가능한지부터 고민하게 됩니다.

계약을 해제하면 언제나 계약금을 포기해야 한다고 생각하기 쉽지만, 계약을 끝내는 원인과 계약서의 내용에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

매수인의 단순 변심인지, 매도인의 채무불이행인지, 대출 불가 등 계약서에 정한 해제조건이 발생한 것인지부터 구분해야 합니다.

계약금만 지급한 상태인지, 중도금 지급이나 다른 이행행위까지 이루어졌는지도 중요한 판단 기준입니다.

부동산 계약금 반환과 해약금 해제는 어떻게 다를까요?

민법 제565조에 따르면 매매계약에서 계약금이 지급된 경우 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다.

이를 계약금에 의한 해약금 해제라고 합니다.

해약금 해제는 상대방의 계약위반을 전제로 하지 않습니다.

매수인이 개인적인 사정으로 계약을 진행하지 않으려는 경우 계약금을 포기하고 계약을 끝내는 방식이 문제 될 수 있습니다.

매도인도 계약금을 받은 뒤 단순히 “두 배를 돌려주겠다”고 통보하는 것만으로 충분하다고 단정하기 어렵습니다.

배액을 실제로 제공하는 등 적법한 해제 요건을 갖췄는지 확인해야 합니다.

또한 계약서에 계약금과 관련한 별도의 특약이 있거나 계약금이 위약금 또는 손해배상액의 예정으로 정해졌다면 해당 문구도 함께 검토해야 합니다.

매도인이 계약을 위반했다면 계약금을 돌려받을 수 있을까요?

매도인이 계약상 의무를 이행하지 않는다면 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 부동산 계약금 반환을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

일반적으로 상대방의 이행이 지체된 경우에는 상당한 기간을 정해 의무를 이행하라고 요구하고, 그 기간에도 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 매도인이 계약을 이행하지 않겠다는 의사를 명확하게 표시했거나 이행이 불가능해진 경우에는 최고가 필요한지 별도로 살펴봐야 합니다.

상대방의 말과 행동만으로 이행거절이 있었다고 섣불리 판단해서는 안 됩니다.

적법하게 계약이 해제되면 당사자는 원상회복의무를 부담하므로 이미 지급한 계약금과 중도금 등의 반환 문제가 이어집니다.

손해가 발생했다면 계약 내용과 귀책사유에 따라 손해배상청구도 검토할 수 있습니다.

다만 매도인의 채무불이행이 있었다는 이유만으로 언제나 계약금의 두 배를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

계약서에 위약금이나 손해배상액의 예정에 관한 약정이 있는지, 실제로 어떤 손해가 발생했는지를 확인해야 합니다.

근저당권이나 압류가 발견되면 계약금을 반환받을 수 있을까요?

계약 체결 후 등기사항증명서에서 근저당권이나 압류가 확인됐다는 이유만으로 바로 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.

부동산 매매에서는 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하기로 약정하는 경우도 많기 때문입니다.

계약 당시 권리관계를 어떻게 설명했는지, 계약서에 말소 시점과 방법이 어떻게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.

잔금일까지 권리관계가 정상적으로 정리되고 소유권이전등기가 가능하다면 근저당권이 존재한다는 사실만으로 계약 목적을 달성할 수 없다고 보기 어려울 수 있습니다.

반대로 매도인이 숨긴 압류나 가압류로 인해 정상적인 소유권이전이 어렵거나, 약속한 기한까지 권리관계를 정리하지 않는다면 채무불이행에 따른 해제를 검토할 수 있습니다.

등기사항증명서뿐 아니라 계약 전 설명자료와 특약, 중개대상물 확인·설명서 및 매도인과 주고받은 메시지도 함께 살펴봐야 합니다.

대출이 나오지 않으면 부동산 계약금 반환이 가능할까요?

매수인이 예상했던 대출을 받지 못했다는 사정만으로 계약이 자동으로 해제되거나 계약금 반환이 인정되는 것은 아닙니다.

자금 마련은 원칙적으로 매수인의 책임으로 평가될 수 있기 때문입니다.

다만 계약서에 대출이 일정 금액 이상 승인되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약이 있다면 그 문구와 조건을 확인해야 합니다.

대출 종류와 신청기한, 거절 사유 및 반환 범위가 구체적으로 기재돼 있을수록 분쟁을 줄일 수 있습니다.

매도인이나 중개사가 대출 가능 여부에 관해 사실과 다른 내용을 설명했다면 당시 설명과 계약 체결에 미친 영향도 살펴봐야 합니다.

문자와 녹취, 광고자료 및 대출상담 내역 등 객관자료가 중요할 수 있습니다.

중도금을 지급했다면 계약금 해제가 어려워질까요?

계약금에 의한 해제는 당사자 일방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.

대법원은 이행의 착수를 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행의 일부를 하거나, 이행에 필요한 전제행위를 한 경우로 보고 있습니다.

단순한 준비만으로는 부족하지만 반드시 계약 내용에 완전히 들어맞는 이행 제공까지 이루어져야 하는 것은 아닙니다.

중도금을 실제로 지급했다면 이행 착수를 판단하는 중요한 자료가 됩니다.

계약서에서 정한 중도금 지급일 전에 지급한 경우에도 조기 이행을 금지하는 특약 등 특별한 사정이 없다면 이행 착수로 인정될 가능성을 검토해야 합니다.

그러나 모든 사건이 중도금 지급 여부 하나만으로 결정되지는 않습니다.

지급 시기와 방식, 상대방의 수령 여부, 계약 내용 및 당사자들이 실제로 진행한 이행행위를 종합적으로 살펴봐야 합니다.

가계약금도 돌려받을 수 있을까요?

정식 계약서를 작성하기 전에 매물을 확보하기 위해 가계약금이나 예약금 명목으로 돈을 보내는 경우가 있습니다.

명칭이 가계약금이라고 해서 언제나 자유롭게 반환받을 수 있는 것은 아닙니다.

당사자와 목적물, 매매대금, 계약금, 지급일 등 계약의 중요 내용에 합의했다면 정식 계약서를 작성하지 않았더라도 매매계약이 성립한 것으로 판단될 수 있습니다.

반대로 구체적인 조건을 협의하기 전에 단순히 매물을 보류하는 의미로 돈을 지급했다면 법적 성격이 달라질 수 있습니다.

가계약금 반환 여부는 송금 당시 어떤 내용을 합의했는지에 따라 결정될 수 있습니다.

문자와 메신저, 통화 녹취, 중개사의 설명 및 송금 전후의 대화를 확인해야 합니다.

부동산 계약금 반환청구는 무엇을 준비해야 할까요?

① 매매계약 내용 확인

: 계약금과 중도금, 잔금 지급일 및 특약사항을 확인해야 합니다.

근저당권 말소와 임차인 퇴거, 대출 승인이나 토지이용 조건 등 별도의 약정이 있다면 함께 살펴봐야 합니다.

② 계약을 끝내려는 원인 정리

: 매수인의 단순 변심인지, 매도인의 계약위반인지, 계약서에 정한 해제조건이 발생한 것인지 구분해야 합니다.

예상과 달랐다는 사정과 계약상 의무 위반은 법적으로 다르게 평가될 수 있습니다.

③ 객관자료 확보

: 매매계약서와 등기사항증명서, 중개대상물 확인·설명서, 계약금·중도금 이체내역 및 매도인과 주고받은 자료를 확보해야 합니다. 계약 체결 전후 권리관계가 어떻게 변했는지도 확인할 필요가 있습니다.

④ 이행 최고와 해제 통보 검토

: 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 사안에 따라 상당한 기간을 정한 이행 최고와 해제 의사표시가 필요할 수 있습니다. 어떤 의무의 이행을 언제까지 요구할 것인지 검토한 뒤 내용증명 등으로 의사표시와 도달 사실을 남기는 방법을 고려할 수 있습니다.

⑤ 반환 및 손해배상 범위 계산

: 계약금만 지급했는지 중도금까지 지급했는지 확인하고, 위약금과 손해배상 약정도 살펴봐야 합니다.

반환이 거절된다면 계약해제 사유와 지급금액을 토대로 반환청구소송을 검토할 수 있습니다.

부동산 계약금 반환에 대해 자주 묻는 질문은?

Q. 계약서를 작성하지 않았으면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 계약이 성립하지 않았다고 단정할 수 없습니다. 목적물과 매매대금 등 중요 내용에 관한 합의 여부와 가계약금을 지급할 당시의 대화를 확인해야 합니다.

Q. 매도인이 계약금 두 배를 주면 언제든 계약을 끝낼 수 있나요?

배액상환에 의한 해제는 원칙적으로 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 중도금 지급이나 다른 이행행위가 있었다면 해약금 해제가 제한될 수 있습니다.

Q. 매도인의 잘못으로 계약이 해제되면 계약금 두 배를 받을 수 있나요?

매도인의 채무불이행이 있었다는 이유만으로 계약금 두 배가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 계약금이 위약금이나 손해배상액의 예정으로 약정됐는지와 실제 손해 등을 확인해야 합니다.

Q. 근저당권이 발견되면 바로 계약금을 돌려받을 수 있나요?

근저당권의 존재만으로 반환 여부가 결정되지는 않습니다. 계약 당시의 설명과 특약, 말소기한 및 잔금일까지 정상적인 소유권이전이 가능한지를 살펴봐야 합니다.

Q. 대출이 거절되면 계약금을 반환받을 수 있나요?

대출 거절만으로 계약금 반환이 당연히 인정되지는 않습니다. 대출 불승인을 해제조건으로 정한 특약이 있는지와 대출이 거절된 구체적인 사유를 확인해야 합니다.

왜 임영호 변호사와 상담해야 할까요?

임영호 변호사는 제53회 사법시험에 합격하고 제43기 사법연수원을 수료했으며, 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

부동산 계약금 반환 분쟁에서는 계약서 문구만 확인해서는 부족할 수 있습니다.

계약 체결 당시의 권리관계와 설명 내용, 지급금액, 특약 및 실제 이행과정을 함께 검토해야 해제 사유와 반환 범위를 구체적으로 정리할 수 있습니다.

제이엘파트너스 법률사무소는 계약서와 등기사항증명서, 송금내역 및 당사자 사이의 연락자료를 토대로 해약금 해제와 채무불이행 해제를 구분하고 필요한 대응 방향을 검토하는 데 도움을 드립니다.

계약금을 포기하기 전에 해제 원인부터 확인해야 합니다.

부동산 계약금 반환은 계약을 더 진행하지 않는다는 사실만으로 결정되지 않습니다.

해약금에 의한 해제인지, 매도인의 채무불이행이나 특약에 따른 해제인지에 따라 반환 범위와 대응절차가 달라질 수 있습니다.

계약 해제를 통보하기 전에는 계약서와 등기사항증명서, 지급내역 및 상대방과 주고받은 자료를 먼저 정리해야 합니다.

부적절한 해제 통보는 오히려 본인의 계약위반으로 평가될 수 있으므로 해제 요건과 의사표시 방법을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

계약금 반환을 거절당했거나 중도금까지 지급한 상황이라면 부동산 계약분쟁을 다루는 변호사와 계약해제 및 반환청구 방향을 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.