소유권보존등기, 명의가 다르면 어떻게 할까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

단독주택이나 상가·건물을 신축하고 사용승인을 받으면 건축 절차가 모두 끝났다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 새로 지은 건물에는 기존 건물처럼 소유권에 관한 등기기록이 존재하지 않습니다. 건물을 매매하거나 증여하고 금융기관의 담보권을 설정하려면 먼저 소유권보존등기를 검토해야 합니다.

소유권보존등기는 미등기 부동산에 최초로 소유권에 관한 등기기록을 만드는 절차입니다. 기존 소유자로부터 권리를 넘겨받는 소유권이전등기와는 출발점이 다릅니다.

건물의 완성과 사용승인, 건축물대장 작성, 소유권보존등기는 서로 연결되지만 동일한 절차는 아닙니다. 사용승인을 받았다고 소유권보존등기가 자동으로 이루어지는 것은 아니므로 별도의 신청이 필요합니다.

소유권보존등기는 누가 신청할 수 있을까요?

부동산등기법 제65조는 미등기 토지 또는 건물의 소유권보존등기를 신청할 수 있는 사람을 정하고 있습니다.

대표적으로 다음 사람이 신청할 수 있습니다.

• 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람

• 최초 소유자의 상속인이나 포괄승계인

• 확정판결로 소유권을 증명하는 사람

• 관할 행정청의 확인으로 건물 소유권을 증명하는 사람

따라서 신축건물의 소유권보존등기를 준비한다면 건축물대장에 최초 소유자로 누구의 명의가 기재돼 있는지부터 확인해야 합니다.

건축허가를 신청하거나 공사비를 부담했다는 사실만으로 언제나 보존등기 신청인 자격이 인정되는 것은 아닙니다. 건축물대장상 명의와 실제 소유권을 주장하는 사람이 다르다면 별도의 권리관계 검토가 필요합니다.

소유권보존등기에서 건축물대장은 왜 중요할까요?

건축물대장은 건물의 소재와 구조, 용도, 면적 및 소유자 현황 등을 관리하는 공적 장부입니다. 등기기록은 건물의 표시와 소유권·담보권 등 권리관계를 외부에 공시합니다.

소유권보존등기를 신청할 때는 건축물대장에 기재된 다음 내용을 확인해야 합니다.

• 건물의 소재지번

• 주된 용도와 구조

• 층수와 연면적

• 일반건축물 또는 집합건물 여부

• 최초 소유자와 지분 표시

신축 과정에서 설계변경이나 증축, 용도변경이 있었다면 실제 건물 현황과 건축물대장 표시가 일치하는지도 살펴봐야 합니다.

대장의 소재·구조·면적과 실제 현황이 다르면 등기신청 내용에도 문제가 생길 수 있습니다. 차이가 확인됐다면 그대로 신청하기보다 건축물대장을 정정하거나 추가 자료가 필요한지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

소유권보존등기는 어떤 순서로 준비할까요?

첫째, 사용승인과 건축물대장을 확인해야 합니다.

: 사용승인이 완료됐는지, 건축물대장이 작성됐는지 확인합니다. 건축물대장의 표시와 실제 건물 현황도 함께 비교해야 합니다.

둘째, 신청인 자격을 확인해야 합니다.

: 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람과 실제 건축주가 일치하는지 확인합니다. 상속이나 법인 합병 등 승계관계가 있다면 이를 증명할 자료도 필요합니다.

셋째, 신청정보와 첨부자료를 준비해야 합니다.

: 건물의 표시와 신청인의 인적사항, 등기 목적을 정리하고 건축물대장 정보, 주소·신분 관련 자료, 대리권 자료 및 세금 신고·납부자료 등을 확인합니다.

구체적인 서류는 단독건물인지 집합건물인지, 개인 명의인지 법인 명의인지에 따라 달라질 수 있습니다.

넷째, 지분과 권리관계를 점검해야 합니다.

: 공동으로 건축비를 부담했거나 여러 사람이 건축주로 참여했다면 누구의 명의로 어느 지분을 등기할 것인지 확인해야 합니다. 공동건축 약정과 송금내역, 공사계약서도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

다섯째, 후속 등기를 준비해야 합니다.

: 소유권보존등기를 마친 뒤에는 매매에 따른 소유권이전등기나 금융기관의 근저당권 설정 등을 진행할 수 있습니다. 이미 매매계약이나 대출계약을 체결했다면 보존등기와 후속 등기의 순서를 미리 정리해야 합니다.

건축물대장 명의와 실제 소유자가 다르면 어떻게 할까요?

건축주가 여러 명이거나 토지 소유자와 건축주가 다른 경우, 건축비를 부담한 사람과 건축물대장상 소유자가 다른 경우에는 실제 소유권 귀속을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.

명의신탁이나 공동건축 약정, 동업관계, 공사대금 분쟁이 얽혀 있다면 단순히 건축물대장 명의대로 소유권보존등기를 신청하는 것이 적절한지 검토해야 합니다.

보존등기를 먼저 마친다고 실제 권리관계를 둘러싼 분쟁이 모두 해결되는 것도 아닙니다. 오히려 잘못된 명의나 지분으로 등기가 이루어지면 이후 소유권보존등기 말소나 이전등기청구 등 별도의 소송으로 이어질 수 있습니다.

따라서 명의나 지분에 관한 의견 차이가 있다면 등기를 신청하기 전에 계약서와 자금 부담내역, 공사자료를 토대로 실제 권리관계를 먼저 정리해야 합니다.

소유권보존등기에 관해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 사용승인을 받으면 소유권보존등기도 자동으로 완료되나요?

사용승인은 건축물의 사용을 허용하는 행정절차입니다. 사용승인을 받았다는 이유만으로 소유권보존등기가 자동으로 이루어지는 것은 아니므로 건축물대장을 확인한 뒤 별도의 등기신청을 해야 합니다.

Q. 건축물대장만 있으면 소유권보존등기를 신청할 수 있나요?

건축물대장은 중요한 기초자료지만 신청인의 자격과 건물 형태에 따라 추가 자료가 필요할 수 있습니다. 대장상 소유자와 실제 권리관계가 다르거나 공동지분이 문제된다면 별도의 검토가 필요합니다.

Q. 소유권보존등기 전에 신축건물을 매매할 수 있나요?

매매계약 체결과 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마치는 문제는 구분해야 합니다. 미등기 상태에서는 통상 매도인 명의의 소유권보존등기를 선행한 뒤 매수인 명의로 이전등기를 진행해야 하므로 계약 전에 등기 순서와 필요한 자료를 확인하는 것이 중요합니다.

왜 박동민 변호사와 상담해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대학교를 졸업하고 부동산공법 법학박사 학위를 취득한 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사입니다.

현재 법무법인 아크로 대표변호사로 활동하며 서울주택도시공사 자문 등 부동산 관련 법률업무를 수행해왔습니다.

소유권보존등기는 서류를 제출하는 절차에 그치지 않습니다. 건축주와 실제 소유자, 토지와 건물의 권리관계, 공동건축 약정 및 지분관계가 다르다면 향후 발생할 분쟁까지 함께 살펴봐야 합니다.

박동민 변호사는 건축물대장과 공사계약, 자금 부담자료를 토대로 소유권보존등기 신청 전 정리해야 할 권리관계와 후속 등기 방향을 검토합니다.

소유권보존등기 전 무엇부터 확인해야 할까요?

신축건물에 관한 최초 등기는 이후 매매와 증여, 담보권 설정의 기초가 됩니다.

먼저 사용승인과 건축물대장 작성 여부를 확인하고, 대장상 최초 소유자와 실제 소유관계가 일치하는지 살펴봐야 합니다.

명의나 지분에 문제가 있다면 건축물대장과 건축허가 자료, 공사계약서, 건축비 지급내역을 준비한 뒤 부동산전문변호사와 소유권보존등기 전 권리관계부터 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.