못 자국이나 벽지 변색도 원상복구 대상인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약이 끝난 뒤 임대인이 벽지의 미세한 변색이나 못 자국을 이유로 보증금에서 도배·장판 전체 교체비용을 공제하면서 분쟁으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “그냥 액자 걸려고 못 몇 개 박은 건데 이 정도는 괜찮겠지”, “살다 보면 벽지 색이 바래는 건 당연한 거 아니냐”는 생각으로 지내다가, 퇴거를 앞두고 임대인으로부터 “계약서에 원상복구 조항이 있으니 도배·장판을 전부 새로 해 와야 한다”는 통보를 받고 당황하는 경우가 많습니다. 보증금에서 예상치 못한 금액이 통째로 공제되고 나서야 문제를 인지하는 경우도 적지 않습니다.

최근 법원은 통상적인 사용으로 생긴 손모(損耗)에 대해서는 임차인에게 귀책사유가 없다는 원칙을 일관되게 적용하고 있습니다. 임대차계약서에 ‘원상복구’라는 문구가 있다는 사정만으로 못 자국이나 자연 변색까지 임차인이 전부 부담해야 하는 것은 아니며, 그 범위를 임차인에게 지우려면 계약서에 손모의 범위가 구체적으로 명시되어 있어야 합니다.

아래에서는 못 자국이나 벽지 변색이 원상복구 대상이 되는 경우와 되지 않는 경우, 그리고 임대인이 부당하게 비용을 공제했을 때 어떻게 대응해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 못 자국이나 벽지 변색은 원칙적으로 원상복구 대상이 아닙니다

통상적인 사용으로 생긴 손모는 임차인의 잘못이 아니라 임대차 계약의 당연한 결과입니다.

민법 제654조, 제615조에 따라 임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 원상으로 회복해 반환할 의무를 집니다. 그런데 여기서 말하는 ‘원상회복’은 임차 개시 당시 상태 그대로의 완전한 복원을 뜻하지 않습니다. 판례는 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익한 결과라면 사용을 개시할 당시 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다는 취지를 확립해왔습니다.

구체적으로 임차인이 통상적으로 사용한 후 생기는 상태 악화나 가치 감소, 즉 ‘통상의 손모’는 임차인에게 귀책사유가 없습니다. 달력이나 가벼운 액자를 걸기 위해 낸 작은 못 자국, 햇빛에 벽지·장판이 자연스럽게 바래는 현상, 가구를 오래 놓아두어 생긴 눌림 자국, 냉장고·에어컨 뒤편 벽이 검게 변한 자국 등이 여기 해당합니다.

이런 손모에 대한 비용은 임대인이 부담합니다. 임대차계약은 임차인의 사용과 그 대가로서의 차임 지급을 본질로 하고, 목적물의 손모 발생은 그 계약의 성질상 당연히 예정된 것이기 때문입니다. 임대인은 통상 감가상각비·수선비 상당을 차임에 포함시켜 회수하고 있으므로, 통상손모까지 별도로 임차인에게 부담시키는 것은 이중 부담이 됩니다.

못 자국이나 벽지의 자연스러운 변색은 특약이 없는 한 원상복구 대상이 아니라 임대인이 부담해야 할 통상손모입니다.

2. “원상복구” 문구만 있는 계약서로는 통상손모까지 임차인에게 물릴 수 없습니다

손모의 범위가 계약서에 구체적으로 명시되어 있지 않다면 통상손모 비용 특약은 인정되지 않습니다.

실무에서 임대인들은 임대차계약서의 “퇴실 시 원상복구하여 반환한다”는 문구를 근거로 도배·장판 전체 교체비용까지 청구하는 경우가 많습니다. 그러나 법원은 이런 포괄적인 문구만으로는 통상손모에 관한 비용까지 임차인이 부담하기로 합의했다고 보지 않습니다.

건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로, 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나, 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 한다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결).

이 사건에서도 계약서에는 “퇴실 시 도면상태로 원상회복한다”는 문구만 있었을 뿐, 어떤 손모까지 임차인이 비용을 부담하는지 구체적으로 정해두지 않았다는 이유로, 법원은 원상복구 공사비용 중 절반을 통상손모분으로 보아 임차인의 부담에서 제외했습니다.

따라서 “흡연으로 인한 변색·냄새, 반려동물로 인한 훼손, 액자용 핀 자국을 넘어서는 벽면 파손이 있을 경우 임차인이 실비로 복구한다”처럼 손모 항목을 구체적으로 특정한 특약이라야 유효하고, 단순히 “원상복구”라는 한 줄만 적힌 계약서는 통상손모 비용까지 임차인에게 전가하는 근거가 되지 못합니다.

계약서에 “원상복구”라는 단어만 있고 손모의 범위가 구체적으로 정해져 있지 않다면, 통상손모 비용을 임차인에게 물릴 수 없습니다.

3. 임대인이 통상손모까지 공제했다면 초과분은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다

원상회복의무의 범위는 계약 경위와 목적물 상태를 따져 개별적으로 정해집니다.

대법원도 원상회복의무의 내용과 범위를 일률적으로 정하지 않고, 임대차계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리·변경한 내용 등을 종합적으로 고려해 구체적·개별적으로 판단해야 한다는 입장입니다.

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

이 법리에 따르면, 임대인이 특약도 없이 못 자국이나 자연 변색을 이유로 보증금에서 도배·장판 전체 비용을 공제했다면, 그 공제는 법률상 원인 없는 것이어서 민법 제741조의 부당이득에 해당할 수 있습니다. 임차인은 임대인을 상대로 초과 공제된 금액에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있고, 반환이 지체되면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금까지 함께 청구할 수 있습니다.

실제로는 보증금 반환 자체를 거부당하는 경우가 많아, 임차인 입장에서는 초과 공제분만 따로 다투기보다 보증금반환청구 소송이나 지급명령 절차 안에서 원상복구비용 공제의 정당성을 함께 다투는 것이 일반적입니다.

정당한 근거 없이 통상손모까지 공제됐다면, 그 초과분은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

4. 특약이 유효하더라도 새 자재 전체 교체비용을 그대로 물릴 수는 없습니다

손모의 정도와 경과 기간에 따라 임차인이 부담할 금액은 비례적으로 줄어듭니다.

설령 계약서에 흡연·반려동물 훼손 등 손모의 범위를 구체적으로 특정한 유효한 특약이 있더라도, 임대인이 그 특약을 근거로 도배·장판 전체를 새로 시공한 비용을 임차인에게 그대로 물릴 수 있는 것은 아닙니다.

도배지·장판의 내용연수는 통상 3~5년 정도로 보고, 이미 그만큼 감가상각이 이루어진 상태라는 점을 감안해야 합니다. 실무에서 법원은 원상복구 공사비용 전체 중 통상손모에 해당하는 부분을 별도로 산정해 그 비율만큼을 공제합니다. 앞서 본 사건에서도 법원은 공사비 3,000만원 가운데 통상손모 해당분을 50%로 보아 임차인의 부담액을 1,500만원으로 줄인 바 있습니다.

따라서 임차 기간이 길수록, 그리고 훼손 부위가 넓지 않을수록 임차인이 실제로 부담해야 할 금액은 임대인이 제시하는 견적서 총액보다 훨씬 낮아질 가능성이 큽니다. 견적서에 통상손모분이 포함돼 있는지, 도배·장판의 경과연수가 반영됐는지를 따지지 않고 전액을 그대로 인정해서는 안 됩니다.

5. 보증금 반환청구까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

공제 근거 자료를 먼저 확보해야 분쟁에서 유리한 위치에 설 수 있습니다.

원상복구 비용을 둘러싼 분쟁은 통상 ①입주 당시와 퇴거 당시의 사진·영상, 계약서 특약사항을 대조해 통상손모 여부부터 가리고 → ②임대인에게 공제 내역과 견적서·영수증을 요청하고 부당하다고 판단되면 내용증명을 발송하며 → ③협의가 되지 않으면 임차보증금반환청구 소송이나 지급명령을 신청(관할은 통상 목적물 소재지 법원, 수원 지역이라면 수원지방법원)하고 → ④소송 중에도 대항력을 유지해야 한다면 임차권등기명령을 함께 활용하는 순서로 진행됩니다.

소송까지 가지 않고 조정을 원한다면 대한법률구조공단이나 지자체가 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하는 방법도 있습니다. 다만 어느 절차를 택하든, 공제의 정당성을 다투려면 자료가 먼저 갖춰져 있어야 합니다.

원상복구 비용 문제로 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 입주 당시와 퇴거 당시의 사진·영상을 비교해 문제된 못 자국·변색이 통상적인 사용 범위인지부터 확인합니다.

2. 임대차계약서의 특약사항에 손모의 범위와 부담 기준이 구체적으로 명시되어 있는지 확인합니다.

3. 임대인이 제시한 견적서·영수증에 통상손모분과 경과연수에 따른 감가상각이 반영되어 있는지 대조합니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 원상복구·보증금 반환 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 공제 근거의 정당성을 따져 보증금을 온전히 돌려받을 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

원상복구를 둘러싼 다툼은 “그래도 계약서에 도장을 찍었으니까”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다, 입주 당시 사진과 계약서 특약사항부터 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 원상복구를 요구하는 임대인 입장에서도 “원상복구”라는 문구 하나만으로는 통상손모 비용까지 회수하기 어렵다는 점을 알아야 합니다. 손모의 범위를 구체적으로 특정한 특약을 갖추지 않았다면, 그 공제는 나중에 부당이득으로 되돌아올 수 있습니다.

저는 임대차 원상복구·보증금 반환 분쟁에서 임차인 쪽과 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 공제 여부와 액수가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보증금에서 얼마가, 어떤 근거로 공제됐는지 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 특약이 없으면 못 자국이 있어도 비용을 전혀 부담하지 않아도 되나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 액자나 달력을 걸기 위한 정도의 작은 못 자국은 통상손모로 보아 특약이 없는 한 임대인이 비용을 부담합니다. 다만 벽면을 크게 파손하거나 다수의 구멍을 낸 경우는 통상적인 사용 범위를 벗어나 임차인 책임이 될 수 있습니다.

Q. 햇빛으로 벽지가 누렇게 바랬는데도 도배비를 전부 물어줘야 하나요?

A. 아닙니다. 햇빛에 의한 자연스러운 변색은 대표적인 통상손모로, 특약이 구체적으로 마련돼 있지 않다면 임대인이 부담해야 합니다.

Q. 반려동물이 벽지를 훼손한 경우도 통상손모인가요?

A. 아닙니다. 반려동물로 인한 긁힘·훼손은 임차인의 관리 소홀로 인한 손상으로, 통상손모 범위를 벗어나 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.

Q. 임대인이 이미 보증금에서 원상복구비를 임의로 공제하고 나머지만 돌려줬다면 어떻게 하나요?

A. 공제 근거가 부당하다고 판단되면 초과 공제분에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있고, 반환이 지체되면 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

Q. “원상복구 특약”이 유효하려면 계약서에 어떻게 적혀 있어야 하나요?

A. 단순히 “원상복구한다”는 문구만으로는 부족하고, 흡연·반려동물 훼손 등 임차인이 비용을 부담할 손모의 종류와 범위가 구체적으로 명시되어 있어야 유효한 특약으로 인정됩니다.

Q. 특약이 유효하다면 도배·장판 전체 교체비용을 다 물어줘야 하나요?

A. 아닙니다. 도배·장판의 경과연수에 따른 감가상각을 반영해 통상손모에 해당하는 부분은 제외하고, 실제 훼손 비율만큼만 부담하는 것이 원칙입니다.

Q. 소송 말고 다른 해결 방법은 없나요?

A. 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정도 가능합니다. 다만 어떤 절차를 택하든 공제의 정당성을 다투려면 입주 당시 사진과 계약서 등 자료를 먼저 갖춰야 합니다.