임대인 동의 받은 전대차에서 전차인의 권리는 어디까지인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 사무실 공간을 임차인이 다시 재임대하는, 이른바 전대차 형태로 공간을 활용하는 사례가 늘면서 전대차 계약 자체보다 “전차인이 실제로 어디까지 권리를 주장할 수 있는가”를 둘러싼 분쟁 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 전차인분들 중 상당수는 “임대인 동의까지 받았으니 나는 안전하다”, “동의를 받았으니 임차인과 똑같은 권리가 있는 것 아니냐”는 생각으로 계약을 진행합니다. 그런데 막상 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 생기거나 전대차 기간이 끝나갈 무렵이 되면, 생각했던 것보다 전차인의 권리가 훨씬 제한적이라는 사실을 뒤늦게 알고 당황하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 전대차 관계에서 전차인의 지위를 임대인이 아니라 임차인이 가진 임차권의 범위 안에서만 인정하는 태도를 일관되게 유지하고 있습니다. 임대인의 동의를 받았다고 해서 전차인이 임대인에 대해 임차인과 동일한 권리를 갖게 되는 것은 아닙니다.

아래에서는 임대인의 동의를 받은 전대차에서 전차인이 실제로 어디까지 권리를 주장할 수 있는지, 그리고 그 권리가 어느 지점에서 한계에 부딪히는지 관련 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 동의받은 전대차라도 전차인의 권리는 임차인의 임차권 범위를 넘지 못합니다

전차인의 권리는 임대인이 아니라 임차인이 가진 임차권에서 파생됩니다.

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하도록 정하고 있고, 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 반대로 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대했다면 민법 제630조가 적용되어 전차인은 임대인에 대해 일정한 지위를 인정받습니다.

다만 이 지위는 전차인이 임대인으로부터 새로 부여받는 독자적인 권리가 아니라, 임차인이 가진 임차권을 전제로 그 범위 안에서만 인정되는 파생적 권리입니다. 전대차 계약서에 임차인의 원 임대차 기간보다 긴 기간을 적어 넣었다고 하더라도, 전차인은 임대인에 대해 원 임차권을 넘어서는 기간까지 사용할 권리를 주장할 수 없습니다.

사용 목적도 마찬가지입니다. 원 임대차가 사무실 용도로 체결되었는데 전차인이 동의 없이 음식점 등으로 용도를 바꿔 사용한다면, 이는 원 임차권의 범위를 벗어난 사용이 되어 임대인과의 관계에서 문제가 될 수 있습니다. 전차인의 권리는 결국 임차인이 가진 임차권이라는 그릇 안에서만 인정된다는 점을 먼저 이해해야 합니다.

전차인의 권리는 임대인이 아니라 임차인이 가진 임차권에서 파생되며, 그 범위를 넘어설 수 없습니다.

2. 전차인은 임대인에게 직접 의무를 지지만, 직접 권리까지 생기는 것은 아닙니다

직접 의무를 진다는 것이 곧 임대인에게 직접 권리를 행사할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 실무에서는 임차인이 차임을 연체하면 임대인이 전차인에게 직접 차임 지급을 요구하는 방식으로 이 조항이 작동합니다. 다만 이 조항은 전차인의 ‘의무’를 직접화한 것일 뿐, 전차인이 임대인에게 ‘권리’까지 직접 행사할 수 있다는 근거는 아닙니다.

목적물의 수선을 요구하거나 방해를 배제해 달라고 요구하는 등 적극적인 권리는 원칙적으로 전대인인 임차인을 통해서만 행사할 수 있습니다. 같은 조 제2항은 전대의 효과가 임대인의 임차인에 대한 권리행사에는 영향을 미치지 않는다고도 정하는데, 전대차가 있다고 해서 임대인이 임차인에게 차임을 청구하거나 계약을 해지하는 권리가 줄어드는 것은 아니라는 의미입니다.

이런 ‘직접성’의 실제 모습은 임대차와 전대차 기간이 모두 끝났을 때 잘 드러납니다. 대법원은 이 경우 임대인이 전차인에게 직접 목적물의 반환을 요구할 수 있고, 전차인도 임대인에게 직접 반환함으로써 임차인에 대한 반환의무를 면한다고 판단했습니다.

임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인에 대한 목적물 명도의무를 면한다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결).

즉 전차인이 임대인과 ‘직접’ 관계를 맺는 지점은 대부분 의무의 이행 국면이고, 전차인이 임대인에게 무언가를 적극적으로 요구할 수 있는 권리는 법이 정한 범위로 한정된다는 점을 기억해야 합니다.

전차인이 임대인에게 지는 의무는 직접적이지만, 전차인이 임대인에게 행사할 수 있는 적극적 권리는 법이 정한 범위로 제한됩니다.

3. 임대인 동의를 받아 설치한 부속물은 전대차가 끝나도 매수청구권으로 보호됩니다

부속물매수청구권은 전차인에게 인정되는 몇 안 되는 적극적·직접적 권리입니다.

민법 제647조는 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우, 전차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이 있다면 전대차가 종료될 때 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.

이 부속물매수청구권은 전차인이 임대인에게 직접 행사할 수 있는 몇 안 되는 적극적 권리 중 하나입니다. 인테리어나 시설 투자를 한 전차인이 계약이 끝났다는 이유만으로 그 비용을 회수하지 못한 채 무상으로 철거하거나 포기해야 하는 상황을 막아주는 장치입니다.

대법원도 오래전부터 이 권리를 실질적으로 보호해 왔습니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에 전차인은 임대인에 대하여 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 시설한 부속물의 매수청구권을 행사할 수 있고, 임대인을 대위하여 명도청구를 하는 자에 대하여도 부속물 매수대금 지급시까지의 연기적 항변권을 주장할 수 있다(대법원 1981. 11. 10. 선고 81다378 판결).

즉 임대인이 직접 나서지 않고 임대인의 권리를 대위해 명도를 청구하는 사람에 대해서도, 전차인은 부속물 매수대금을 받을 때까지 명도를 거부할 수 있는 항변권을 가집니다. 다만 이 권리는 어디까지나 ‘임대인의 동의’를 얻어 부속시킨 물건에 한정되며, 전차인이 임의로 설치한 시설에는 인정되지 않습니다.

부속물매수청구권은 임대인의 동의를 얻어 설치한 시설에 한해, 전차인이 임대인에게 직접 행사할 수 있는 몇 안 되는 적극적 권리입니다.

4. 합의해지에서는 전차인의 권리가 보호되지만, 임차인의 채무불이행에는 보호되지 않습니다

전차인 보호는 합의해지에서만 작동하고, 임차인의 계약 위반에는 적용되지 않습니다.

민법 제631조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료했다 하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정하고 있습니다. 임대인과 임차인이 전차인 모르게 짜고 계약을 조기에 끝내버리는 방식으로 전차인의 지위를 흔드는 것을 막기 위한 장치입니다.

그런데 이 보호는 ‘합의해지’라는 특정한 상황에 한정된다는 점을 놓치기 쉽습니다. 임차인이 차임을 장기간 연체하는 등 계약을 위반해 임대인이 이를 이유로 정당하게 임대차 계약을 해지한 경우에는, 원 임차권 자체가 소멸하므로 그로부터 파생된 전차권도 함께 효력을 잃습니다. 이때는 전차인도 임대인에게 계속 사용을 주장할 근거를 잃게 됩니다.

실무에서는 전차인이 이 차이를 모른 채 “동의를 받은 전대차니까 임대인·임차인이 어떻게 하든 나는 안전하다”고 안심했다가, 임차인의 차임 연체 사실을 뒤늦게 알고 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다. 전대차 계약을 체결하기 전에 원 임대차의 차임 지급 상황과 계약 조건을 미리 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

전차인의 권리는 임대인·임차인의 합의해지에서는 보호되지만, 임차인의 채무불이행으로 인한 해지에서는 함께 소멸할 수 있습니다.

5. 전차인의 권리를 지키려면 분쟁 전에 동의와 계약 내용부터 문서로 확인해야 합니다

분쟁이 커지기 전, 동의 사실과 계약 이행 상태부터 문서로 확보해야 합니다.

전대차를 둘러싼 분쟁이 실제로 불거지면 통상 ①임대인·임차인·전차인 3자 사이에 내용증명을 주고받으며 임대인의 동의 여부와 각자의 입장을 정리하는 단계 → ②당사자 간 협의가 되지 않으면 임대차분쟁조정위원회 등을 통한 조정을 시도하는 단계 → ③조정이 결렬되면 관할법원(전차인이 수원 지역 상가나 사무실을 이용하고 있다면 수원지방법원)에 임차권확인청구, 부속물매수대금청구, 명도소송 등 민사소송을 제기하는 단계 → ④판결이 확정되면 그 내용에 따라 인도나 대금 지급이 강제집행되는 단계의 순서로 진행됩니다.

전대차 관계에서 자신의 권리가 어디까지인지 의심스럽다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대인의 동의가 서면으로 명확히 남아 있는지 확인합니다. 구두 동의만으로는 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증이 어렵습니다.

2. 원 임대차 계약서상 기간과 임차인의 차임 지급 상황 등 계약 이행 상태를 확인합니다.

3. 전대차 기간 중 설치한 시설이나 부속물에 대해 임대인의 동의를 받았는지, 그 증빙(문자·사진·서면)을 확보합니다.

이러한 자료를 갖춘 뒤 전대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 임차권 확인부터 부속물매수대금 청구까지 실질적인 권리구제 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

전대차 분쟁은 계약을 맺을 당시에는 별문제 없어 보이다가, 계약이 끝나갈 무렵이나 임대인·임차인 사이에 갈등이 생겼을 때 갑자기 불거지는 경우가 많아 초기 대응이 늦어지곤 합니다.

권리를 지키려는 전차인 입장에서는 임대인의 동의를 서면으로 남겨두었는지, 원 임대차의 조건을 얼마나 파악하고 있는지가 분쟁의 승패를 좌우합니다. 뒤늦게 자료를 모으려 하면 이미 관계가 틀어진 뒤라 협조를 구하기 어려운 경우가 많습니다.

반대로 전대차 관계를 정리하려는 임대인이나 임차인 입장에서도 전차인의 권리를 가볍게 여겨서는 안 됩니다. 합의해지의 효력이나 부속물매수청구권의 인정 범위를 제대로 따지지 않으면, 뒤늦게 명도소송이나 매수대금청구에 발목이 잡힐 수 있습니다.

저는 전차인으로서 권리를 지키려는 쪽과, 전대차 관계를 정리하려는 임대인·임차인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 동의의 존재와 범위를 어떻게 입증하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 전대차 관계에서 자신의 권리가 어디까지인지 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인 동의 없이 전대했는데, 나중에 임대인이 알면서도 가만히 있었다면 동의로 인정되나요?

A. 묵시적 동의가 인정될 여지는 있지만, 임대인이 전대 사실을 알면서도 장기간 이의를 제기하지 않은 구체적 정황이 필요합니다. 다툼의 여지가 크므로 가능하면 서면 동의를 받아두는 것이 안전합니다.

Q. 전차인이 임대인에게 직접 시설 수선을 요구할 수 있나요?

A. 원칙적으로 전차인은 임차인을 통해 수선을 요구해야 하며, 임대인에게 직접 청구할 근거는 제한적입니다. 다만 전대차 계약에서 별도로 정한 경우는 다릅니다.

Q. 전대차 기간이 원 임대차 기간보다 길게 계약됐다면 어떻게 되나요?

A. 전차인은 임대인에 대해 원 임대차 기간을 넘어서는 부분까지는 주장할 수 없습니다. 원 임차권이 소멸하면 그 범위를 넘는 전대차 기간도 함께 효력을 잃습니다.

Q. 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내면 전차인은 곧바로 쫓겨나나요?

A. 그렇지 않습니다. 민법 제631조에 따라 동의받은 전대차의 전차인 권리는 합의해지로 소멸하지 않습니다. 다만 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우는 다르게 취급됩니다.

Q. 전차인이 설치한 인테리어 비용은 돌려받을 수 있나요?

A. 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이라면 전대차 종료 시 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 동의 없이 임의로 설치한 시설은 원칙적으로 그 대상이 되지 않습니다.

Q. 전차인이 임대인에게 직접 보증금을 돌려달라고 할 수 있나요?

A. 전차인의 보증금은 임차인과의 전대차 계약에 따른 것이므로, 원칙적으로 임차인에게 반환을 청구해야 합니다. 임대인에게 직접 청구할 근거는 별도 약정이 없는 한 제한적입니다.

Q. 전대차 분쟁이 생기면 어느 법원에 소송을 제기해야 하나요?

A. 원칙적으로 부동산 소재지나 피고 주소지를 관할하는 법원에 소송을 제기하며, 수원 지역 상가·사무실이라면 수원지방법원이 관할이 되는 경우가 많습니다. 구체적인 관할은 계약 내용과 당사자 소재에 따라 달라질 수 있습니다.