토지 매매 특약 분쟁, 계약금·중도금은 어떻게 될까요? 

토지 매매 특약을 이행하지 못해 계약이 중단됐다면, 계약금과 중도금은 어떻게 될까?

토지 매매계약의 잔금 지급을 앞두고 진입도로 지분과 토사 처리 문제로 거래가 중단됐습니다. 매수인은 매도인이 특약을 지키지 않았다고 주장했고, 매도인은 매수인이 일방적으로 계약을 끝냈다고 맞섰습니다. 이처럼 계약이 중단된 이유를 서로 다르게 설명할 때, 이미 지급한 계약금과 중도금은 어떻게 처리될까요?

잔금 지급을 앞두고 불거진 특약 분쟁

의뢰인인 원고는 피고와 토지 매매계약을 맺고 계약금과 중도금을 지급했습니다. 계약서에는 잔금 지급 시 근저당권을 정리하고, 잔금 지급 전까지 토지의 흙을 다른 곳으로 치우며, 진입도로 지분을 추가로 구입한다는 특약이 담겨 있었습니다.

원고 측은 잔금을 지급하기 위해 피고 측 관계자들을 만난 자리에서 도로 지분에 관한 약속을 이행하기 어렵다는 말을 들었다고 주장했습니다. 대신 앞으로 도로를 사용할 수 있게 하고, 사용을 막으면 배상하겠다는 각서를 요구받았다는 것입니다. 원고는 근저당권 정리와 토사 처리 문제도 남아 있다며 계약 내용대로 이행할 것을 요구했습니다. 결국 잔금 지급과 소유권 이전은 이루어지지 않았습니다.

계약이 중단된 책임은 누구에게 있을까?

핵심은 피고가 특약에서 정한 의무를 이행하지 않았는지, 아니면 원고가 계약을 일방적으로 끝냈는지였습니다. 특히 토사를 어디까지 치우기로 했는지와 진입도로 지분에 관한 약속을 어떻게 이행하기로 했는지를 두고 양측의 설명이 달랐습니다.

피고는 약속한 토사는 이미 처리했으며, 원고의 추가 요구는 계약 범위를 벗어난다고 주장했습니다. 도로에 관한 각서도 향후 도로 사용 문제에 대비하려는 것이었고, 계약을 이행하기 위해 만났으나 원고가 자리를 떠났다는 입장이었습니다. 이에 피고는 계약금은 반환할 수 없고 중도금만 돌려주면 된다고 주장했습니다.

원고 측은 무엇을 근거로 청구했을까?

원고 측은 피고의 특약 불이행으로 계약이 해제됐다고 주장하며, 지급한 중도금과 계약금의 두 배에 해당하는 금액을 청구했습니다. 법률사무소 제우의 강병권 변호사는 매매계약서의 특약, 계약금·중도금 지급 내역, 토지 현장 사진 등을 소송 자료로 제시했습니다. 또한 토사 처리 요청과 진입도로 지분 특약이 계약에 포함된 경위를 설명했습니다.

법원은 어떤 결정을 내렸을까?

이 사건에서 법원은 어느 쪽에 계약 중단의 책임이 있는지를 판결로 판단하지 않았습니다. 소송 중 조정기일에 당사자들이 합의했고, 법원은 그 내용을 반영해 조정을 갈음하는 결정을 내렸습니다.

결정에는 피고가 원고에게 지급받은 계약금과 중도금의 합계에 해당하는 금액을 정해진 기한까지 지급하고, 늦어지면 미지급 금액에 지연손해금을 더한다는 내용이 담겼습니다. 원고는 돈을 모두 받으면 관련 부동산가압류 신청을 취하하고 집행을 해제하며, 나머지 청구는 포기하기로 했습니다. 소송비용과 조정비용은 각자 부담하도록 정해졌습니다.

비슷한 분쟁에서 살펴볼 점

토지 매매가 잔금 단계에서 중단됐다면 특약 문구와 함께 각 약속의 이행 시기·범위, 잔금 지급 당시 오간 요구를 살펴봐야 합니다. 이 사건의 결정은 당사자의 합의를 반영한 결과입니다. 피고의 계약 위반을 법원이 인정한 판결이나 원고가 청구한 금액 전부를 지급하도록 한 판단으로 해석해서는 안 됩니다.

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