임대인이 수수료 매장 전환을 강요하는데 거부되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 백화점·아울렛·대형 복합몰에 입점한 매장은 물론, 일반 상가에서도 임대인이 임차인에게 고정 월세 대신 매출액의 일정 비율을 내는 수수료 매장 방식으로 바꾸자고 요구하는 사례가 늘고 있습니다.

임차인들 중 상당수는 “계속 장사하려면 어쩔 수 없다”, “매출만 잘 나오면 고정 월세보다 나을 수도 있다”는 생각으로 전환 요구를 받아들이거나, “거부하면 재계약을 안 해준다니 따를 수밖에 없다”며 끌려가듯 동의하는 경우가 많습니다. 그런데 실제로 전환하고 나면 비수기에 수입이 급격히 줄고, 매출 집계나 공제 항목을 두고 임대인과 다투게 되면서 처음 기대와 전혀 다른 분쟁으로 번지는 일이 적지 않습니다.

최근 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구를 거절하거나 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 행위에 엄격한 기준을 적용하고 있습니다. 임대인이 원하는 대로 계약조건을 바꾸지 않았다는 이유만으로 재계약을 거절하거나 임차인을 내보내려 하는 것은, 그 자체로 상가건물 임대차보호법이 정한 정당한 사유에 해당하지 않는 경우가 많습니다.

아래에서는 임대인이 수수료 매장 전환을 요구할 때 임차인이 이를 거부할 수 있는지, 거부했을 때 계약갱신요구권과 권리금 회수기회는 어떻게 보호되는지 관련 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 수수료 매장 전환은 임대인이 일방적으로 강제할 수 있는 계약 변경이 아닙니다

차임 지급방식을 바꾸는 것은 차임 조정이 아니라 계약의 본질을 바꾸는 문제입니다.

임대차계약은 임대인과 임차인 쌍방의 합의로 내용이 정해지고 바뀌는 계약입니다. 매달 정해진 금액을 내는 고정 차임 구조에서 매출액의 일정 비율을 내는 수수료 구조로 바뀌는 것은 단순히 금액이 오르내리는 차임 조정이 아니라, 임차인이 매출 변동의 위험을 그대로 떠안는 근본적으로 다른 계약 형태로 바뀌는 것입니다.

백화점이나 아울렛, 대형 복합몰에 입점한 매장은 애초 계약 자체가 수수료 방식으로 설계된 경우도 있지만, 처음부터 고정 월세로 계약을 체결한 임차인에게 계약기간 중이나 갱신 시점에 뒤늦게 “수수료 매장으로 바꾸자”고 요구하는 것은 전혀 다른 문제입니다. 계약서에 그런 전환을 허용하는 조항이 없다면, 임대인이 이를 일방적으로 강제할 근거 자체가 없습니다.

실무에서는 임대인이 “매장 재배치”, “테넌트 정책 변경”, “상권 활성화” 등의 명목을 붙여 전환을 요구하는 경우가 많지만, 명목이 무엇이든 임차인의 동의 없이는 계약 내용을 바꿀 수 없다는 원칙은 달라지지 않습니다. 임차인이 동의하지 않는다면 종전 계약은 그대로 유효합니다.

수수료 매장 전환은 차임 조정이 아니라 계약의 본질적 변경이라, 임차인의 동의 없이는 강제될 수 없습니다.

2. 전환 요구를 거부해도 계약갱신요구권 행사는 그대로 보장됩니다

조건 변경에 응하지 않았다는 사정은 갱신거절의 정당한 사유가 되지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 정하면서, 3기 이상 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법의 임차, 무단 전대, 건물의 고의·중과실 파손, 철거·재건축 필요 등 8가지 사유만을 예외로 열거하고 있습니다. 임차인이 임대인의 조건 변경 요구, 즉 수수료 매장 전환 요구에 응하지 않았다는 사정은 이 8가지 사유 어디에도 해당하지 않습니다.

같은 법 제10조 제3항은 갱신되는 임대차를 원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금만 제11조가 정한 범위에서 증감할 수 있도록 정하고 있습니다. 제11조는 조세·공과금 등 경제사정 변동에 따른 차임 액수의 증감을 청구할 수 있도록 한 규정일 뿐이어서, 차임의 지급방식 자체를 고정제에서 수수료제로 바꾸는 것은 이 조항이 허용하는 범위를 넘어서는 문제입니다.

따라서 임대인이 “전환에 동의하지 않으면 재계약해 줄 수 없다”는 취지로 통지했다면, 이는 사실상 정당한 사유 없는 갱신거절 통지에 해당할 수 있습니다. 실제로 다툼이 재판까지 이어지면, 임대인이 내세운 사유가 법이 정한 8가지 예외 중 하나에 해당하는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

계약조건 변경을 거부했다는 사정만으로는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유가 되지 않습니다.

3. 전환 요구를 거부했다고 다른 사업자를 들이면 권리금 회수기회가 침해될 수 있습니다

임대인이 스스로 운영하거나 다른 사업자를 앉히려는 이유만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다.

임차인이 전환 요구를 거부하면, 임대인이 아예 재계약을 거절하고 그 자리에 수수료 매장 방식에 동의하는 다른 사업자를 들이려 하는 경우가 있습니다. 이때 임차인이 이미 권리금을 받고 나갈 신규임차인을 주선해 두었다면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호 문제가 함께 발생합니다.

같은 법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 임대인이 자신의 계획이나 이해관계만을 이유로 계약체결을 거절한 사안에서, 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결).

이 법리는 임대인이 수수료 매장으로 직접 운영하거나, 전환에 동의하는 다른 사업자를 들이기 위해 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있습니다. 또한 이 권리금 보호 의무는 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 상황, 즉 전체 임대차기간이 10년을 넘긴 경우에도 그대로 유지된다는 점이 대법원 판례로 확인되어 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결).

전환 요구를 거부했다는 이유로 다른 사업자를 들이기 위해 신규임차인과의 계약을 거절하면, 임대인은 권리금 회수 방해로 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

4. 위반 시 임대인이 지는 책임의 범위와, 대형 매장에도 적용되는 보호 범위는 이렇습니다

보증금이 큰 대형 매장이라도 갱신요구권과 권리금 보호 조항은 그대로 적용됩니다.

임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반하면, 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 손해를 배상해야 합니다(제10조의4 제3항). 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로, 매장을 비운 뒤에도 기간을 두고 대응할 수 있습니다.

백화점·아울렛 매장처럼 보증금이 지역별 환산보증금 기준을 초과하는 대형 임대차라면, 임대인이 “이 임대차는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다”고 주장하는 경우가 있습니다. 그러나 같은 법 제2조 제3항은 보증금액을 초과하는 임대차에도 계약갱신요구권(제10조 제1항·제2항)과 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 그대로 적용된다고 정하고 있습니다. 매장 규모나 보증금이 크다는 이유만으로 이 보호에서 제외되는 것은 아닙니다.

다만 이 경우 자동으로 이어지는 묵시적 갱신(제10조 제4항)이나 차임 등 증감청구권(제11조)까지 그대로 적용되는 것은 아니어서, 계약서에 이런 부분이 어떻게 정해져 있는지를 별도로 확인해야 합니다.

5. 전환 요구를 받았을 때, 대응 절차는 이렇게 진행됩니다

갱신요구 의사표시를 언제, 어떻게 남겼는지가 이후 대응 전체를 좌우합니다.

임대인의 전환 요구에 대한 대응은 통상 ①임대인의 조건 변경(전환) 요구 및 갱신거절 통지 수령 → ②임차인이 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 계약갱신요구 의사를 서면이나 문자로 명확히 표시 → ③임대인이 이에 응하지 않고 명도소송을 제기하면 관할법원(수원 소재 상가라면 수원지방법원)에서 갱신거절의 정당한 사유가 없다는 점을 항변 → ④필요하면 상가건물 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 소송 전 해결을 시도하는 순서로 진행됩니다.

임대인의 요구를 받은 시점부터 감정적으로 대응하기보다, 아래 순서로 자료부터 확인하고 정리하는 것이 좋습니다.

1. 계약서에 차임 지급방식을 바꿀 수 있다는 조항이 있는지, 전체 임대차기간이 10년을 넘었는지부터 확인합니다.

2. 임대인의 전환 요구와 갱신거절·조건변경 통지를 문자, 공문, 내용증명 등 서면 형태로 받아 증거로 남겨 둡니다.

3. 신규임차인을 주선한 사실이 있다면 권리금 계약서와 주선 사실을 임대인에게 통지한 자료를 함께 정리해 둡니다.

이러한 자료를 바탕으로 상가임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 계약갱신요구권 행사와 권리금 회수기회 보호를 함께 검토해 실질적인 대응 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

상가를 임차해 운영하는 입장에서는, 계약기간이 남아 있고 매출도 어느 정도 나오는 상황에서 임대인의 요구를 거부했다가 오히려 매장을 비우게 될까 봐 걱정이 앞서기 마련입니다.

전환을 거부하는 임차인 입장에서는, 고정 차임으로 안정적으로 운영해 온 매장을 매출 연동 방식으로 바꾸면 비수기·불황기에 수입이 급격히 줄어들 위험을 그대로 감수해야 하니 신중해질 수밖에 없습니다. 반대로 임대인 입장에서도 상권 활성화나 다른 임차인과의 형평을 이유로 전환을 요구하는 경우가 있어, 어느 한쪽의 사정만으로 결론을 내리기는 어렵습니다.

저는 상가임대차 분쟁에서 전환·조건변경을 요구받은 임차인 쪽과, 반대로 임차인의 갱신요구·권리금 주장에 대응해야 하는 임대인 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 문구 하나와 통지 시점 하나가 결과를 뒤바꾸는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

지금 임대인의 요구에 어떻게 대응해야 할지 판단이 서지 않는다면, 그 시점이 바로 상담이 필요한 때입니다. 계약갱신요구권과 권리금 회수기회를 지킬 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 재계약을 안 해주겠다며 수수료 매장 전환에 동의하라고 하는데, 지금 동의해야 하나요?

A. 동의할 법적 의무는 없습니다. 계약서에 전환을 허용하는 조항이 없다면 임대인이 일방적으로 강제할 수 없고, 동의하지 않았다는 사정만으로는 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유가 되지 않습니다.

Q. 이미 계약갱신요구권을 여러 번 써서 전체 임대차기간이 10년이 다 됐는데, 그래도 보호받을 수 있나요?

A. 계약갱신요구권 자체는 전체 임대차기간 10년을 넘으면 더 행사할 수 없지만, 권리금 회수기회 보호 의무는 이 기간과 무관하게 임대차 종료 시까지 그대로 유지됩니다. 임대인이 스스로 운영하거나 다른 사업자를 들이려 한다는 이유만으로 신규임차인과의 계약체결을 거부하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

Q. 임대인이 “원래 이 자리는 수수료 매장으로 설계됐다”고 주장하는데, 계약서에는 그런 내용이 없습니다.

A. 계약 내용은 계약서와 실제 합의 경위로 판단합니다. 계약서에 수수료 방식에 관한 조항이 없고 임차인이 고정 차임으로 계약해 운영해 왔다면, 임대인의 사후 주장만으로 계약 내용이 바뀌지 않습니다.

Q. 매장 규모가 커서 보증금이 높은 편인데, 그래도 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

A. 보증금이 지역별 기준(환산보증금)을 초과하면 일부 조항은 적용되지 않지만, 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호 조항은 보증금 규모와 관계없이 적용됩니다. 대형 매장이라는 이유로 이 보호에서 제외되는 것은 아닙니다.

Q. 전환을 거부했더니 임대인이 명도소송을 예고했습니다. 어떻게 대응해야 하나요?

A. 계약갱신요구권을 행사한 사실과 그 시기를 입증할 자료(문자, 공문, 내용증명 등)를 먼저 확보하고, 소송이 제기되면 정당한 갱신거절 사유가 없다는 점을 항변으로 제출해야 합니다. 초기 대응 시점에 변호사와 함께 자료를 정리하는 것이 유리합니다.

Q. 수수료 매장으로 바꾸는 데는 동의했는데, 수수료율 계산 방식이 불투명합니다. 이것도 문제 삼을 수 있나요?

A. 가능합니다. 수수료율 산정 기준, 매출 집계 방식, 공제 항목 등이 계약서에 명확히 규정되어 있어야 하고, 그렇지 않다면 별도로 정산 근거 제출을 요구하거나 부당이득 반환을 검토할 수 있습니다.