[사건의 내용]
피고(의뢰인)는 상가건물의 전 소유자와 임대차기간을 4년으로 하여 임대차계약을 체결하였고, 그로부터 약 3개월 후 원고가 건물을 매수하였습니다. 원고는 피고에게 임대차기간이 끝나면 퇴거해야 한다며 피고가 그 사이 신규임차인을 주선하고자 하는 것도 방해하였습니다. 피고는 건강상의 이유로 임차인을 교체하고 싶어도 원고의 거절때문에 영업을 계속하였고 건강을 어느 정도 회복하여 앞으로도 계속 영업을 할 생각이었습니다. 그런데 원고는 임대차기간 만료일이 다가오자 내용증명을 보내 건물명도 통지를 하였고 피고는 계약 갱신을 요구하는 내용으로 내용증명을 보냈습니다. 그러자 원고는 피고를 상대로 건물명도소송을 제기하였습니다.
피고와 상담한 결과 피고는 계약갱신을 원하고 있고 양보하여 퇴거한다고 하더라도 상당한 보상을 받아야 한다는 입장이었습니다.
[사건의 쟁점]
원고의 주된 주장은 재건축을 위해 점유를 회복해야 하므로 계약 갱신을 거절할 수 있다는 것이었습니다.
결국 이 사건의 쟁점은 '원고에게 상임법 제10조 제1항 제7호의 계약갱신 거절사유가 있는지',
구체적으로는 '이 사건 건물에 안전사고의 우려가 있는지' 입니다.
[관련법리]
- 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 - 상가건물임대차보호법 제10조
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래와 같습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 과거에는 임대차기간이 5년까지 보호되었다가 2018. 10. 16. 개정되면서 과감하게 10년으로 늘어났습니다.
- 계약갱신요구와 권리금과의 관계
임차인은 임대차기간기 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 사이에 신규임차인을 주선하여 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있고 임대인은 이를 방해할 수 없으며, 방해한 경우 손해배상책임을 집니다(상임법 제10조의 4).
그런데 상임법 제10조 제1항 1~7호와 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않는 등 방해행위를 하여도 손해배상책임을 지지 않습니다.
결국 임대인에게 계약갱신거절 사유가 있다면 임차인은 임대차기간을 보장받지도 못하고 권리금회수의 기회 마저도 잃게 되는 것이지요.
- 재건축을 이유로 한 갱신거절
상임법 제10조 제1항 제7호에서 규정하고 있는 철거, 재건축 목적으로 갱신거절하는 경우에 관한 분쟁이 매우 많습니다.
위에서 보았듯이 재건축 목적으로 갱신을 거절하려면
임대차계약체결당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하였거나,건물의 상태가 안전사고의 우려가 있는 정도이거나,
도시및주거환경정비법, 집합건물의소유및관리에관한법률 등 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우여야 합니다.
임대차계약체결당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하였다는 점에 대해서는 계약서에 명시되어 있는 등 확실한 자료가 필요할 것입니다. 재건축이 예정된 경우에는 임대차기간이 짧은 대신 월차임을 낮게 책정하는 등의 사정이 있는 것이 보통입니다.
가장 문제가 되는 것은 '안전사고의 우려'가 있는지에 관한 것입니다.
임대차계약체결당시에는 재건축 계획을 고지하지 않았으면서 사후의 사정으로 계약갱신을 거절하는 것은 임차인에게는 매우 부당하므로 임대인의 개발이익 목적의 임의적인 재건축이 아니라 반드시 안전사고의 우려가 있는 정도에 이르러야 하는 것입니다.
'안전사고의 우려'가 있다는 점에 대해서는 임대인이 입증을 하여야 합니다.
단순히 오래되고 노후되었다는 사정만으로 안전사고의 우려가 인정되지 않으며, 사전에 안전진단을 받아 자료를 제출하거나 법원에 감정신청을 통해 입증이 되어야 합니다. 안전진단에서 D등급을 받았다고 하더라도 바로 안전사고의 우려가 인정되는 것은 아니며 보수를 통해 안전성이 확보될 수 있고, 그동안 안전사고가 없었다는 점 등이 인정된다면 안전사고의 우려가 있다고 보기 어렵습니다.
[소송 진행]
원고는 건물 상태에 관한 증거를 제출하며 이 사건 건물이 약 40년 가까이 된 건물로 매우 노후화되었고 건축허가를 받아 놓은 상태라고 주장하였고, 원고가 건물을 매수한 후 재건축계획을 고지하고 차임을 증액하지 않았으며, 현재 다른 임차인들은 모두 퇴거하였거나 퇴거예정이라고 주장하였습니다.
최혜윤변호사는 피고를 대리하여 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간 내에 갱신 요구를 한 사실이 있으므로 계약은 정상적으로 갱신되어 건물을 명도할 의무가 없고, 피고는 임대차계약을 체결할 당시 재건축 계획에 대해 전혀 고지받은 바가 없고, 이 사건 건물은 노후화 되긴 하였으나 안전사고의 우려가 없으므로 원고는 계약 갱신을 거절 할 수 없다는 점을 주장하였습니다. 또한 관련된 판례를 제시하였습니다.
[선고 결과]
원고 청구 기각.
소송비용 원고 부담.
법원은 원고가 제출한 증거만으로 이 사건 건물이 재건축하여야 할 정도로 노후 또는 악화되었다고 보기 어려우므로 상임법 제10조 제1항 제7호에서 들고 있는 계약 갱신 거절사유가 있다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
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