무허가 증축 사실을 매수 후에 알았는데 이행강제금은 누가 내나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
주택이나 상가 건물을 매수하고 나서 몇 달, 길게는 1~2년이 지난 뒤에야 구청으로부터 "귀하 소유 건축물에 위반사항이 있으니 시정하라"는 통지나 이행강제금 부과예고(계고) 문서를 받는 경우가 있습니다. 확인해 보면 옥상에 조립식 방을 들이거나 발코니를 확장하는 등, 전 소유자가 살던 시절에 이미 이루어진 무허가 증축이었던 사실이 뒤늦게 드러나는 것입니다. 매매계약 당시 중개대상물 확인설명서에는 "위반건축물 아님"으로 표시돼 있었거나, 아예 위반 여부 항목이 비어 있던 경우도 많습니다.
이런 상황에서 가장 먼저 드는 의문은 "내가 증축한 것도 아닌데 왜 나에게 이 돈을 내라는 통지가 오는가"입니다. 게다가 이행강제금은 시정하지 않으면 반복해서 부과되는 구조라, 한 번 내고 끝나는 문제가 아니라는 점까지 알게 되면 불안감이 커집니다. 결론부터 말씀드리면, 이행강제금의 1차 부과 대상은 증축 행위를 한 사람이 아니라 현재의 건축물 소유자입니다. 다만 매수 시점에 위반사실을 몰랐다는 사정은 부과 금액을 낮추는 감경사유가 될 수 있고, 최종적으로 부담한 금액을 매도인이나 중개사에게 되돌려 받을 수 있는지는 이와는 별개의 민사 문제로 다시 따져봐야 합니다.
핵심 쟁점
무허가 증축 사실을 매수 후에 알게 된 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 건축법이 이행강제금 부과 대상으로 정한 "건축주등"이라는 개념에 현재 소유자가 포함되는지 여부입니다. 둘째, "몰랐다"는 사정이 부과 자체를 막아 주는 사유인지, 아니면 부과액을 낮춰 주는 감경사유에 그치는지의 차이입니다. 셋째, 소유권이 위반행위 이후에 넘어온 경우에 적용되는 법정 감경 비율을 실제로 받아내려면 무엇을 소명해야 하는지입니다. 넷째, 매수인이 결국 부담한 이행강제금과 원상복구 비용을 매도인이나 중개사에게 구상할 수 있는 법적 근거와, 그 권리를 행사할 수 있는 기간 제한입니다.
이 네 지점을 섞어서 생각하면 "몰랐으니 낼 필요가 없다"거나 반대로 "소유자니까 무조건 다 떠안아야 한다"는 두 가지 극단적인 오해에 빠지기 쉽습니다. 실제로는 공법상 부과 대상 문제와 사법상 최종 부담 문제를 나누어 각각 다른 절차로 대응해야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 부과 대상 원칙을 확인하고 법정 감경을 받아 당장의 부담을 줄이기
먼저 확인해야 할 것은 이행강제금 제도가 애초에 "누구"를 겨냥하고 있는가입니다. 건축법 제79조 제1항은 허가권자가 시정명령을 내릴 수 있는 상대방을 "건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자"(건축주등)로 명시하고 있어, 실제로 증축 공사를 한 사람만이 아니라 현재의 소유자도 처음부터 그 대상에 포함됩니다. 같은 법 제80조는 이 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에게 이행강제금을 부과하도록 정하고 있으므로, 매수 후 등기를 마친 시점부터는 위반행위를 직접 하지 않았더라도 소유자라는 지위만으로 부과 대상이 될 수 있습니다. 김강희 변호사는 이런 사건에서 다음 순서로 대응합니다.
1) 계고서와 건축물대장으로 위반사실의 발생 시점부터 확정합니다.
구청에서 보낸 시정명령서·이행강제금 부과 계고서, 그리고 건축물대장의 위반건축물 표시 기재일자를 확보해, 위반행위가 실제로 언제 이루어졌고 언제 적발되었는지를 먼저 확정합니다. 이 시점을 등기사항증명서상 소유권이전등기 날짜와 나란히 놓아, 위반행위가 매수 이전에 이미 발생한 일이라는 점을 시간순으로 정리하는 것이 이후 모든 대응의 출발점입니다.
2) "몰랐다"는 사정을 부과 취소 사유가 아니라 감경 신청 사유로 재구성합니다.
선의였다는 사정만으로 이행강제금 부과 자체를 면할 수는 없지만, 건축법 시행령 제115조의4 제1항 제1호는 "위반행위 후 소유권이 변경된 경우"를 명시적인 감경사유로 규정하고, 같은 조 제2항 제1호에 따라 이 경우 산정금액의 100분의 75를 감경합니다. 즉 원래 산정된 금액의 4분의 1만 부담하면 되는 구조입니다. 계고서에 적힌 의견제출기한 안에 소유권이전등기일자·매매계약서·건축물대장을 첨부해 서면으로 감경을 신청해야 하며, 기한을 넘기면 이 절차적 기회 자체를 놓칠 수 있으므로 통지를 받는 즉시 움직여야 합니다.
3) 반복 부과 구조를 이해하고 시정 여부를 먼저 결정합니다.
건축법 제80조 제5항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 시정될 때까지 이행강제금을 반복해서 부과할 수 있도록 정하고 있고, 같은 조 제6항은 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지하되 이미 부과된 금액은 그대로 징수한다고 정합니다. 따라서 증축 부분을 철거하거나 용도를 원상회복하는 것이 장기적으로 더 유리한지, 감경받은 금액을 반복해서 부담하는 것이 나은지를 구체적인 위반면적·감경 후 금액을 놓고 비교해 결정해야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 매도인과 중개사에게 최종 부담을 되돌리는 민사적 구상
구청과의 관계에서 누가 이행강제금을 납부해야 하는지와, 그 돈을 최종적으로 누가 부담해야 옳은지는 전혀 다른 문제입니다. 이미 낸 이행강제금과 원상복구 비용을 매도인이나 중개사에게 되돌려 받을 수 있는지는 민사상 담보책임과 설명의무의 문제로 다시 검토해야 합니다.
1) 매도인에 대해서는 하자담보책임을 근거로 손해배상을 검토합니다.
민법 제580조는 매매목적물에 하자가 있는 때 제575조 제1항을 준용하도록 정하고 있어, 그 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를, 그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 무허가 증축 부분과 그로 인한 이행강제금·원상복구 비용은 매매목적물의 하자로 인한 손해로 구성할 여지가 있습니다. 다만 같은 조 단서는 매수인이 하자 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 이 책임을 물을 수 없다고 정하므로, 계약 당시 위반건축물이라는 사실을 알 수 없었다는 점(확인설명서에 위반사항이 기재되지 않았다는 점 등)을 함께 준비해야 합니다.
2) 매도인이 알고도 숨겼다면 사기에 의한 의사표시 취소도 검토합니다.
매도인이 무허가 증축 사실과 그로 인한 시정명령 이력을 이미 알고 있었으면서도 이를 적극적으로 숨기거나 허위로 설명해 계약을 체결하게 했다면, 민법 제110조 제1항에 따른 사기에 의한 의사표시 취소를 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우 매도인의 인식과 은폐 의도를 매수인 쪽에서 입증해야 하므로, 계약 전 대화 내용이나 문자메시지, 확인설명서의 기재 경위 등 정황자료를 확보하는 것이 관건입니다.
3) 개업공인중개사에게도 확인·설명의무 위반 책임을 물을 수 있습니다.
공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개대상물의 상태와 법령상 이용제한사항을 건축물대장 등본 등 근거자료를 제시하며 성실·정확하게 설명하도록 의무를 지우고 있고, 같은 법 제30조 제1항은 이 과정에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 지도록 정합니다. 확인설명서에 위반건축물 여부가 "아니오"로 잘못 기재됐거나 공란으로 남아 있었다면, 중개사가 건축물대장을 제대로 확인하지 않은 과실을 근거로 별도의 배상을 구할 수 있습니다. 다만 이런 권리들은 민법 제582조에 따라 매수인이 위반사실을 안 날로부터 6개월 안에 행사해야 하므로, 이행강제금 통지를 받은 즉시 내용증명을 발송하는 등 절차를 시작하는 것이 중요합니다.
결론
이행강제금 고지서가 매수인 앞으로 온다고 해서 억울하게 느껴지는 것은 당연하지만, 이는 건축법이 소유자를 부과 대상에 포함시킨 구조상 원칙에 따른 결과입니다. 다만 위반행위가 소유권 이전 전에 이미 발생했다는 사실을 소명하면 법정 감경을 받을 수 있고, 그렇게 부담한 금액을 매도인이나 중개사에게 되돌려 받을 수 있는지는 하자담보책임·사기취소·중개사 배상책임이라는 완전히 다른 절차로 다시 검토해야 합니다.
두 절차 모두 시간 제한이 짧다는 공통점이 있습니다. 구청 계고서의 의견제출기한과 민법상 6개월의 권리행사기간을 모두 놓치지 않으려면, 통지를 받은 시점부터 관련 서류를 정리해 두는 것이 중요합니다. 지금 비슷한 통지를 받으셨다면, 위반행위 발생 시점과 매매 경위를 함께 놓고 실제로 어떤 절차로 대응할 수 있는 사안인지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 증축은 전 소유자가 한 것인데, 왜 제가 이행강제금을 내야 하나요?
건축법은 시정명령과 이행강제금의 대상을 실제 시공자로 한정하지 않고, 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자ㆍ점유자를 모두 포함하는 "건축주등"으로 정하고 있습니다.
따라서 현재 등기부상 소유자라는 사실만으로도 원칙적으로 부과 대상에 포함될 수 있습니다.
다만 위반행위가 소유권을 넘겨받기 전에 이미 발생했다는 점을 소명하면 법정 감경사유에 해당할 수 있으므로, 위반사실이 발생한 시점과 소유권이전 시점을 먼저 정리해 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q2. 위반행위 후 소유권이 바뀐 경우 감경은 자동으로 적용되나요?
자동으로 반영되지 않는 경우가 많습니다.
건축법 시행령은 위반행위 후 소유권이 변경된 경우를 감경사유로 정해 산정금액의 상당 부분을 감경하도록 하고 있지만, 실무에서는 계고 단계에서 소유권이전등기일자와 위반행위 발생시점을 뒷받침하는 자료를 제출해야 반영되는 경우가 일반적입니다.
따라서 계고서에 기재된 의견제출기한 안에 등기사항증명서, 매매계약서, 건축물대장 등을 근거자료로 첨부해 서면으로 감경을 신청해 두는 것이 안전합니다.
Q3. 이행강제금을 이미 냈는데, 지금이라도 매도인에게 돌려받을 수 있나요?
이미 납부를 마쳤다는 사정만으로 매도인에 대한 청구권이 사라지는 것은 아닙니다.
매매목적물에 하자가 있었다고 볼 수 있는 사안이라면, 이미 지출한 이행강제금이나 원상복구 비용도 손해액에 포함시켜 손해배상을 구하는 방식으로 청구를 검토할 수 있습니다.
다만 이러한 권리는 매수인이 위반사실을 안 날로부터 일정 기간 안에 행사해야 하는 제한이 있으므로, 통지를 받은 시점을 기준으로 서둘러 절차를 준비하는 것이 좋습니다.
Q4. 이행강제금을 계속 내지 않고 버티면 어떻게 되나요?
이행강제금은 형벌이 아니라 시정을 강제하기 위한 행정상 금전제재이지만, 납부기한까지 내지 않으면 지방세 체납처분에 준하는 절차로 강제징수될 수 있습니다.
또한 시정이 이루어지지 않는 한 정해진 범위 안에서 반복적으로 부과될 수 있어, 시간이 지날수록 누적되는 부담이 커질 수 있습니다.
따라서 버티기보다는 감경 신청과 함께 원상복구나 매도인에 대한 구상 절차를 병행해서 검토하는 것이 실질적으로 더 유리한 경우가 많습니다.
Q5. 계약 전에 위반건축물이라는 사실을 알았다면 계약 자체를 취소할 수 있었을까요?
계약 자체를 해제하거나 취소할 수 있는지는 위반 정도와 매도인의 인식 여부에 따라 달라지는 문제입니다.
하자로 인해 계약의 목적을 아예 달성할 수 없는 경우라면 계약 해제가, 매도인이 위반사실을 알고도 숨긴 정황이 확인된다면 사기를 이유로 한 취소가 각각 검토될 수 있습니다.
이미 소유권이전과 등기까지 마친 상태라면 계약 해제나 취소보다는 손해배상이나 구상 절차가 더 현실적인 경우가 많으므로, 현재 상태를 기준으로 어떤 절차가 가능한지부터 점검받아 보시는 것을 권합니다.
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