임대차계약서를 잃어버렸는데 보증금 받는 데 문제 없나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전월세 계약을 몇 년씩 유지하다가 이사나 계약 종료 시점에 이르러서야 계약서 원본을 찾지 못해 당황하는 임차인분들의 문의가 늘고 있습니다.

“계약서야 중개사무소에도 있고, 없어도 그냥 이사 가면 되겠지”라는 생각으로 대응을 미루다가, 정작 임대인이 “계약서 원본을 가져와야 확인해 주겠다”며 보증금 반환을 뒤로 미루는 전형적인 전개로 이어지는 경우가 많습니다. 반대로 계약서를 잃어버렸다는 사실 자체에 지나치게 낙담해, 정당한 권리 행사조차 포기하는 경우도 있습니다.

최근 법원과 등기·행정 실무는 임대차계약서 원본을 가지고 있는지 여부가 임대차 관계의 존부나 보증금 반환청구권 자체에는 영향을 주지 않는다는 원칙을 일관되게 확인하고 있습니다. 계약서는 계약 내용을 보여주는 증거 중 하나일 뿐, 권리 발생의 조건이 아니기 때문입니다.

아래에서는 계약서를 분실했을 때 임대차 관계와 보증금 반환청구권이 어떻게 유지되는지, 그리고 실제로 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 계약서를 잃어버렸다고 해서 임대차 관계 자체가 사라지는 것은 아닙니다

임대차는 구두 약속만으로도 성립하는 낙성·불요식 계약이어서, 계약서는 증거일 뿐 성립요건이 아닙니다.

민법 제618조는 임대차를 “당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다”고 정의합니다. 여기에는 계약서 작성을 요구하는 문구가 없습니다. 즉 임대차는 서면이 아니라 당사자 사이의 합의만으로 성립하는 낙성·불요식 계약입니다.

실무에서는 “계약서가 없으면 계약 자체를 증명할 수 없다”고 오해하는 경우가 많지만, 계약서는 이미 성립한 계약의 내용을 보여주는 증거 방법의 하나일 뿐입니다. 종이 한 장을 잃어버렸다고 해서 그동안 주택을 사용·수익하고 차임(또는 보증금)을 주고받은 사실, 즉 임대차 관계 자체가 소멸하는 것은 아닙니다.

임대차가 끝나면 임대인에게는 보증금을 반환할 의무가, 임차인에게는 주택을 반환할 의무가 발생하는데, 이 의무는 계약서의 물리적 존재가 아니라 임대차 관계가 실제로 있었다는 사실에서 나옵니다. 따라서 계약서를 분실했다는 사정만으로 임대인이 반환 의무를 면하거나 임차인이 반환청구권을 잃는 일은 없습니다.

계약서는 권리의 증거일 뿐이고, 임대차 관계와 보증금 반환청구권은 계약서 원본의 소지 여부와 무관하게 유지됩니다.

2. 확정일자를 받아둔 계약이라면, 계약서 원본이 없어도 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다

대항력·우선변제권은 전입신고와 확정일자부에 남아 있는 것이지, 종이 한 장의 소지 여부가 아닙니다.

주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생기고, 여기에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 확보됩니다. 이 두 가지는 전입신고와 확정일자를 받는 시점에 확정되어 계속 유지되는 권리이며, 그 뒤 계약서 원본을 계속 보관하고 있어야 한다는 요건은 어디에도 없습니다.

확정일자 자체도 관할 주민센터·등기소·법원·공증인 등 확정일자부여기관이 확정일자부에 주택 소재지, 부여일, 보증금 등을 기재해 관리합니다(같은 법 제3조의6). 임대차에 이해관계가 있는 사람은 이 기관에 확정일자 부여일과 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있어, 계약서를 잃어버려도 인터넷등기소나 주민센터에서 확정일자 부여현황 확인서를 다시 발급받아 계약 내용을 확인할 수 있습니다.

보증금이 일정 금액을 넘는 주택 임대차라면 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 따라 계약 체결일부터 30일 이내에 신고할 의무가 있고, 신고를 마쳤다면 관할 신고관청이 발급한 신고필증도 계약 존재를 뒷받침하는 공적 자료가 됩니다.

확정일자와 신고 기록은 관공서에 남아 있으므로, 계약서 원본이 없어도 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

3. 계약서 원본이 아예 없어도, 계약의 존재를 뒷받침할 자료는 여러 곳에 남아 있습니다

공인중개사무소, 확정일자부여기관, 보증보험사 등 제3의 보관처를 먼저 확인해야 합니다.

공인중개사를 통해 계약했다면, 공인중개사법 제26조 제1항에 따라 개업공인중개사는 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 교부한 뒤에도 원본·사본·전자문서 형태로 5년간 보존할 의무를 부담합니다. 계약을 중개한 사무소에 사본 발급을 요청하면 계약 내용을 확인할 수 있는 경우가 많습니다.

전세보증금반환보증(HUG나 SGI서울보증)에 가입했다면 가입 당시 확정일자부 임대차계약서 사본을 이미 제출했을 것이므로, 보증기관이나 가입을 취급한 은행에 사본 재발급을 요청할 수 있습니다.

이런 서류 자체를 확보하지 못하더라도, 보증금을 임대인 계좌로 입금한 계좌이체 내역, 계약 조건을 주고받은 문자·카카오톡 대화, 관리비·우편물 등 정황 자료를 모아두면 임대차 관계와 보증금 액수를 뒷받침하는 유력한 증거가 됩니다.

계약서 원본이 없어도, 중개사무소·보증기관·계좌이체 내역 등에 계약을 증명할 자료가 남아 있는 경우가 대부분입니다.

4. 임대인이 반환을 미루면, 계약서 없이도 임차권등기명령과 지급명령으로 압박할 수 있습니다

임차권등기명령은 계약서 원본이 아니라 신청 이유의 ‘소명’만으로 진행되는 절차입니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사를 나가면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 계약서가 없는 상황이라면 이사 전에 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 먼저 신청해 두는 것이 안전합니다.

이 절차는 신청서에 신청의 취지·이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 적어 소명(疎明)하면 되도록 정해져 있습니다(같은 조 제2항). 계약서 원본이 아니라 확정일자 부여내역, 중개사무소 사본, 계좌이체 내역, 전입신고 확인서 등을 종합해 제출하면 법원이 이를 심리해 결정합니다.

임차권등기명령의 집행에 따라 등기를 마치면, 그 이전에 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지되고 그 뒤 대항요건을 상실해도 이미 취득한 권리는 사라지지 않습니다(같은 조 제5항). 이후에도 반환이 이루어지지 않으면 지급명령이나 임대차보증금반환청구 소송으로 넘어갈 수 있습니다.

소송 단계에서도 임대인이 임대차 관계 자체를 다투지 않는 이상 계약서 원본의 부재는 청구를 막는 사유가 되지 않고, 임대인이 계약 내용을 다툰다면 앞서 확보한 자료들로 대응하면 됩니다.

5. 실제 절차는 자료 확보부터 법원 절차까지 이런 순서로 진행됩니다

계약 내용을 뒷받침할 자료부터 정리한 뒤 임대인에게 통보하고, 필요하면 법원 절차로 넘어가는 순서입니다.

보증금 반환이 지연되는 사건은 통상 ①확정일자 부여현황·중개사무소 계약서 사본 등 자료 확보 → ②임대인에게 계약 종료와 보증금 반환을 문자·내용증명으로 통보 → ③반환이 계속 지연되면 관할 법원(수원 지역 주택이라면 수원지방법원)에 임차권등기명령 신청 → ④그래도 반환되지 않으면 지급명령 또는 수원지방법원에 임대차보증금반환청구 소송 제기의 순서로 진행됩니다.

계약서를 분실했다는 사실을 확인했다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 인터넷등기소나 주민센터에서 확정일자 부여현황을, 신고 대상 계약이었다면 전월세신고 신고필증을 발급받아 주소·기간·금액을 확인합니다.

2. 계약을 중개한 공인중개사무소와, 보증보험에 가입했다면 그 취급 은행·보증기관에 계약서 사본 재발급을 요청합니다.

3. 보증금을 입금한 계좌이체 내역과 임대인과 나눈 문자·대화 내용을 날짜순으로 정리해 둡니다.

이렇게 자료를 정리한 뒤 임대차·보증금 반환 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 계약서 없이도 임차권등기명령과 반환청구 절차를 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

계약서를 잃어버렸다는 사실 하나만으로 “이제 와서 무슨 소용이냐”며 대응을 늦추는 임차인분들이 많습니다.

보증금을 돌려받아야 하는 임차인 입장에서는 계약서 원본이 없다는 사정에 흔들리기보다, 확정일자·계좌이체 내역 같은 대체 자료부터 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 계약 내용 자체에 이견이 있는 임대인 입장에서도 계약서 원본이 없다는 사정만으로 반환 자체를 거부할 수는 없고, 실제 다투고 싶은 부분(보증금 액수, 공제할 금액 등)을 구체적 자료로 다퉈야 합니다.

저는 계약서를 분실한 임차인 쪽과, 반환 범위나 계약 내용을 다투는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 계약서가 없다고 포기하기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서를 잃어버렸는데 임대인이 원본을 가져와야 보증금을 주겠다고 하면 어떻게 해야 하나요?

A. 원본 소지는 보증금 반환의 요건이 아닙니다. 확정일자 부여현황이나 중개사무소 사본, 계좌이체 내역 등으로 계약 내용을 확인시켜 주고, 그래도 반환을 미루면 임차권등기명령이나 지급명령 절차로 넘어갈 수 있습니다.

Q. 확정일자도 안 받았고 계약서도 잃어버렸다면 방법이 없나요?

A. 전입신고만 되어 있어도 대항력은 유지되고, 임대인 계좌 입금 내역·전입세대열람내역·문자 등으로 계약의 존재와 금액을 증명할 수 있습니다. 다만 우선변제권 확보를 위해 지금이라도 임대인 동의를 받아 확정일자를 새로 받아두는 것이 안전합니다.

Q. 중개사무소를 통하지 않고 직거래로 계약했는데 계약서를 잃어버렸다면요?

A. 중개사무소 보관 사본을 기대할 수 없으므로, 계좌이체 내역·문자·카카오톡 대화·전입신고 확인서 등 정황 증거를 더 촘촘히 모아야 합니다. 임대인이 계약 자체를 인정한다면 절차상 큰 문제는 없습니다.

Q. 계약서 없이 임차권등기명령을 신청하면 법원이 받아주나요?

A. 법 규정상 신청 이유와 임차권등기 원인 사실을 소명하면 되므로, 계약서 사본이나 확정일자 부여내역, 계좌이체 내역 등을 종합해 제출하면 법원이 심리해 결정합니다. 자료가 부실하면 보정을 요구받을 수 있어 미리 최대한 확보해 두는 것이 좋습니다.

Q. 전세보증금반환보증에 가입했는데 계약서를 잃어버렸다면 보증금 보장이 안 되나요?

A. 가입 당시 제출한 확정일자부 계약서 사본이 보증기관이나 취급 은행에 남아 있는 경우가 많아 재발급을 요청할 수 있습니다. 보증 이행 청구 자체가 막히는 것은 아닙니다.

Q. 계약서를 잃어버린 상태에서 이사부터 나가도 되나요?

A. 보증금을 받기 전에 이사를 나가면 대항력·우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 계약서가 없다면 이사 전에 임차권등기명령을 먼저 신청해 등기를 마친 뒤 옮기는 것이 안전합니다.

Q. 보증금 액수 자체를 임대인이 다르게 주장하면 어떻게 하나요?

A. 계좌이체 내역이 가장 강력한 증거입니다. 입금 금액과 날짜, 갱신 시 추가로 오간 금액까지 모두 대조해 정리한 뒤, 필요하면 소송에서 금융거래내역 조회 등으로 다툴 수 있습니다.