중도 퇴거하면 새 세입자 중개보수를 제가 내야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 회사 발령이나 갑작스러운 사정으로 계약기간이 한참 남았는데도 이사를 해야 하는 상황에 놓인 임차인분들의 상담이 꾸준히 들어오고 있습니다.

상담을 해보면 “어차피 새 세입자만 구해지면 되는 거 아니냐”, “중개비 정도는 내가 내면 되지”라는 생각으로 먼저 집주인에게 중도 퇴거를 제안하는 경우가 많습니다. 그런데 막상 집주인이 “새 세입자를 못 구하면 계약기간 끝까지 월세를 내라”거나 “중개수수료뿐 아니라 도배·장판비까지 다 내라”고 요구하면, 어디까지가 정당한 요구이고 어디부터는 거부할 수 있는 것인지 혼란스러워하는 분들이 적지 않습니다.

최근 법제처와 각급 법원은 중도 퇴거하는 임차인이 반드시 새 세입자의 중개보수를 부담해야 하는 것은 아니라는 원칙을 분명히 하면서도, 계약서의 특약이나 임대인과의 협의 경위에 따라 결론이 달라질 수 있다고 보고 있습니다.

아래에서는 계약기간이 남은 상태에서 퇴거를 원할 때 중개보수를 누가 부담하는지, 그리고 협의가 되지 않을 때 어떤 절차로 대응할 수 있는지 살펴보겠습니다.

1. 계약기간이 남아 있다면 임차인이 마음대로 나갈 권리는 원칙적으로 없습니다

중도 퇴거는 임대인의 동의가 필요한 합의해지의 문제입니다.

임대차계약은 임대인과 임차인 쌍방을 구속하는 계약입니다. 계약서에 정한 기간 동안 임차인은 차임을 낼 의무가 있고, 임대인은 그 기간 동안 사용·수익하게 해줄 의무가 있습니다. 계약기간이 여러 달, 혹은 1년 넘게 남았는데 임차인이 전근이나 자금 사정 등 개인적인 이유로 나가고 싶다고 해서, 법이 그 권리를 당연히 보장해주는 것은 아닙니다.

예외적으로 주택임대차보호법은 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 기간 중에는 임차인이 언제든 해지를 통지하고 3개월이 지나면 효력이 발생하는 법정 해지권을 인정하고 있습니다. 그러나 이 글에서 다루는 상황은 그런 법정 해지권을 행사하는 경우가 아니라, 처음 정한 계약기간이 그대로 남아 있는 상태에서 순수히 개인 사정으로 조기 퇴거를 원하는 경우를 전제로 합니다.

이런 경우 임차인이 계약기간을 다 채우지 않고 나가려면 임대인의 동의를 얻어 계약을 합의해지하는 방법밖에 없습니다. 임대인은 조기 퇴거에 동의해줄 법적 의무가 없으므로, 실무에서는 “새 세입자를 구해오라”거나 “새 세입자의 중개보수는 당신이 내라”는 조건을 붙여야만 동의해주는 경우가 대부분입니다.

계약기간이 남은 상태의 중도 퇴거는 임대인의 협조가 있어야 성립하는 합의해지이고, 그 협조를 얻는 과정에서 중개보수 문제가 협상 대상으로 등장합니다.

2. 새 세입자를 구하는 중개보수는 원칙적으로 나가는 임차인이 낼 의무가 없습니다

법제처는 나가는 임차인을 새 계약의 중개의뢰인으로 보지 않습니다.

공인중개사법 제32조제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 “중개의뢰인”으로부터 보수를 받는다고 정하고 있습니다. 여기서 중개의뢰인이란 새로 체결되는 계약에서 보증금·차임·임대기간 같은 임대조건을 정할 권한이 있는 당사자를 말하고, 새로운 임대차계약에서는 그 권한을 가진 임대인과 새로 들어오는 임차인이 이에 해당합니다.

나가는 기존 임차인은 새 계약의 보증금이나 차임, 임대기간을 정할 권한이 전혀 없습니다. 이 점에서 법제처는 조기 퇴거를 원하는 임차인이 새 임대차계약에 대한 중개의뢰인 범위에 포함되지 않는다고 명확히 밝히고 있습니다.

임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도, 그 임차인은 임대보증금과 차임, 임대기간 등에 대한 임대조건을 제시할 권한이 없고, 새로운 임대차 계약에 대한 중개의뢰는 임대조건을 결정할 수 있는 임대인에 의하여 확정적으로 이루어지므로, 그 임차인은 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다(법제처 법령해석 09-0384, 2009. 12. 24. 회신).

즉 계약서에 별도 특약이 없다면, 나가는 임차인은 법적으로 새 세입자 중개보수를 낼 의무가 없습니다. 다만 “법적 의무가 없다”는 것과 “임대인이 순순히 동의해준다”는 것은 별개의 문제입니다. 임대인 입장에서는 새 세입자를 구할 때까지 공실 기간의 임료 손실이 생기므로, 이를 임차인에게 부담시키는 조건을 붙여야만 조기 퇴거에 동의해주는 경우가 실무상 대부분입니다.

특약이 없다면 나가는 임차인에게 새 세입자 중개보수를 부담할 법적 의무는 없다는 것이 원칙입니다.

3. 계약서에 특약이 있다면 임차인이 중개보수를 부담하기로 한 합의도 유효할 수 있습니다

특약의 유효성은 그것이 임차인의 법정 권리 행사를 제한하는지에 따라 달라집니다.

계약자유의 원칙상, 계약 체결 당시나 합의해지 과정에서 “임차인이 중도 퇴거를 원할 경우 신규 임차인 중개보수는 임차인이 부담한다”는 특약을 두는 것은 원칙적으로 유효합니다. 임대인이 원래 협조할 법적 의무가 없는 조기 퇴거에 동의해주는 대가로 붙인 조건이기 때문입니다.

다만 이 특약이 주택임대차보호법이 임차인에게 부여한 법정 해지권, 예를 들어 계약갱신요구권을 행사한 뒤 언제든 해지를 통지할 수 있는 권리 행사를 사실상 제한하거나 불리하게 만드는 방식이라면 다르게 판단됩니다.

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(주택임대차보호법 제10조).

따라서 갱신요구권 행사에 따른 법정 해지 통지처럼 법이 보장한 권리 행사에 대해서까지 중개보수 부담을 지우는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 무효가 될 소지가 큽니다. 반면 이 글에서 다루는, 법정 해지권이 아니라 계약기간이 남은 상태에서 개인 사정으로 나가는 경우의 특약은 강행규정 위반으로 보기 어려워 유효하게 인정되는 경우가 많습니다.

계약서 특약사항을 먼저 확인하는 것이 출발점이고, 특약이 없다면 원칙으로 돌아가 부담할 의무가 없다고 주장할 여지가 큽니다.

4. 협의 없이 임의로 나가면 잔여기간 월세 상당의 손해배상 책임을 질 수 있습니다

임대인의 동의 없는 조기 퇴거는 계약 위반이 되어 손해배상으로 이어질 수 있습니다.

민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 물건을 사용·수익하게 하고 상대방이 그 대가로 차임을 지급하기로 약정하는 계약으로 정하고 있습니다. 임차인이 계약기간을 채우지 않고 일방적으로 짐을 빼고 열쇠만 반납한 채 나가버리면, 이는 계약을 지키지 않은 채무불이행에 해당해 임대인이 입은 손해를 배상할 책임(민법 제390조)이 발생할 수 있습니다.

손해의 범위는 통상 임대인이 실제로 새 임차인을 구할 때까지 걸린 기간의 월세 상당액(공실 손해), 그 기간 새 세입자를 구하기 위해 지출한 중개보수, 필요하다면 원상복구 관련 비용 등이 포함될 수 있습니다. 다만 임대인에게도 손해를 줄이기 위해 새 임차인을 구하는 노력을 할 의무가 있다고 보는 것이 일반적이어서, 광고나 중개 의뢰를 게을리한 기간까지 임차인에게 전부 물릴 수는 없습니다.

그래서 실무적으로는 소송까지 가기보다, 임차인이 새 임차인을 직접 찾아주거나 중개보수를 부담하는 조건으로 합의해지서를 작성하고 마무리하는 경우가 많습니다. 이렇게 하면 잔여기간 월세 손해배상을 둘러싼 다툼 자체를 피할 수 있기 때문입니다.

5. 협의가 어렵다면 내용증명부터 소송까지 이런 절차로 진행됩니다

합의서 작성이 먼저이고, 안 되면 조정과 소송으로 넘어갑니다.

계약기간 중 퇴거 문제는 통상 ①임대인에게 중도 퇴거 의사와 조건(중개보수 부담 여부 포함)을 내용증명으로 명확히 전달 → ②계약서 특약과 법제처 해석을 근거로 임대인의 요구 조건을 협의 → ③협의가 안 되면 한국공인중개사협회나 대한법률구조공단, 지역 부동산분쟁조정위원회를 통한 조정 신청 → ④조정으로도 해결되지 않으면 소재지 관할 법원(수원 지역 임대차라면 수원지방법원)에 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다. 임대인이 먼저 손해배상을 청구하는 경우도, 임차인이 부당한 요구에 대해 채무 부존재 확인을 구하는 경우도 모두 이 흐름을 따릅니다.

협의든 소송이든, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서의 특약사항에 중도 퇴거·중개보수 관련 조항이 있는지부터 확인합니다.

2. 임대인과 나눈 문자·통화 등 협의 내용을 기록으로 남겨, 누가 먼저 어떤 조건을 제안했는지 정리합니다.

3. 실제로 새 임차인이 구해진 시점과 그 사이 발생한 공실 기간, 지출된 중개보수 내역을 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 부당한 중개보수·손해배상 요구를 걸러내고 실질적인 협의안을 도출하는 데 도움이 됩니다.

마치며

계약기간이 남은 상태에서 갑자기 이사를 해야 하는 상황이 오면, “집주인이 알아서 처리해주겠지” 혹은 “중개비 정도는 내가 내면 되지”라는 생각으로 넘어가다가, 정작 임대인이 과도한 금액을 요구하거나 반대로 임차인이 당연히 낼 걸로 여기고 소송까지 가는 경우를 종종 봅니다.

중도 퇴거를 원하는 임차인 입장에서는 특약도 없는데 중개보수는 물론 도배·장판비까지 요구받으면 부당하다고 느낄 수 있고, 반대로 계약기간을 채워줄 것으로 믿었던 임대인 입장에서는 갑작스러운 퇴거로 공실이 생기고 새 세입자를 구하는 데 시간과 비용이 드는 것이 억울할 수 있습니다.

저는 임차인과 임대인 양쪽의 중도 퇴거·중개보수 분쟁을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 문구 하나, 협의 과정에서 남긴 기록 하나에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 중도 퇴거 시 중개보수를 임차인이 낸다는 특약이 없는데도 집주인이 요구합니다. 내야 하나요?

A. 특약이 없다면 법적으로 낼 의무가 없습니다. 법제처는 나가는 임차인을 새 계약의 중개의뢰인으로 보지 않는다고 해석하고 있어, 거부할 근거가 있습니다. 다만 임대인이 동의를 거부하면 계약기간까지 차임을 내야 하는 부담이 남습니다.

Q. 계약갱신요구권을 쓴 뒤 중도 해지를 통지했는데도 중개보수를 내라고 합니다. 내야 하나요?

A. 이 경우는 이 글에서 다루는 순수 개인 사정의 중도 퇴거와 다릅니다. 갱신 후 법정 해지권을 행사한 경우 중개보수 부담 특약은 주택임대차보호법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 약정으로 무효가 될 가능성이 큽니다.

Q. 제가 직접 새 임차인을 구해오면 중개보수를 아예 안 낼 수 있나요?

A. 가능성이 높아집니다. 임대인이 원하는 것은 결국 공실 없이 계약을 넘기는 것이므로, 직접 구한 임차인과 계약이 성립되면 중개보수 자체가 발생하지 않거나 부담 근거가 약해집니다. 다만 임대인이 그 임차인을 받아들일지는 별도 협의 대상입니다.

Q. 중개보수뿐 아니라 도배·장판, 청소비까지 요구받았습니다. 다 내야 하나요?

A. 아닙니다. 통상적인 사용에 따른 마모는 임차인의 원상복구 의무 범위가 아니고, 중도 퇴거와 무관한 비용을 끼워 요구하는 경우가 많아 항목별로 근거를 따져야 합니다.

Q. 집주인이 새 임차인을 구할 노력을 하지 않고 계약기간 내내 월세를 요구하면 어떻게 하나요?

A. 임대인에게도 손해를 줄이기 위해 새 임차인을 구하는 노력을 할 의무가 있다고 보는 것이 일반적이므로, 광고나 중개 의뢰 여부 등 노력 여부를 확인해 손해배상 범위를 다툴 수 있습니다.

Q. 합의해지서를 쓰기 전에 변호사 상담을 받아야 하나요?

A. 그렇습니다. 합의해지서에 중개보수·손해배상 범위를 어떻게 적느냐에 따라 이후 분쟁 여지가 크게 달라지므로, 서명 전에 문구를 검토받는 것이 안전합니다.