이사 나갈 때 장기수선충당금을 돌려받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세나 월세 계약이 끝나 이사를 준비하는 임차인들 사이에서, 그동안 관리비 고지서에 함께 찍혀 있던 장기수선충당금을 돌려받을 수 있는지 문의가 늘고 있습니다.

임차인분들 중에는 “관리비에 포함된 돈이니 그냥 낸 걸로 끝난 것 아니냐”, “집주인한테 말해도 소용없을 것 같다”는 생각으로 그냥 넘어가는 경우가 많습니다. 그런데 이사가 끝난 뒤에야 몇 년치 장기수선충당금이 생각보다 큰 금액으로 쌓여 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 사례가 적지 않습니다.

최근 대법원은 임대차 종료 시점과 정산 범위를 다툰 사건에서 장기수선충당금도 임대차보증금과 함께 정산·반환의 대상이 된다는 점을 전제로 판단하고 있습니다. 관리비 명세서에 다른 항목과 섞여 부과되었다는 이유만으로 반환청구권이 사라지는 것은 아닙니다.

아래에서는 장기수선충당금을 임차인이 돌려받을 수 있는 법적 근거와, 이사 전에 어떤 자료부터 챙겨야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 장기수선충당금은 원래 임차인이 아니라 집주인이 내야 하는 돈입니다

관리비 고지서에 함께 찍혀 나와도, 법이 정한 부담자는 소유자입니다.

공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설을 교체·보수하는 데 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 정하고 있습니다. 엘리베이터·배관·외벽 도장처럼 시간이 지나면 반드시 손봐야 하는 공용부분 수선비를 미리 쌓아두는 돈으로, 법이 정한 부담자는 그 집을 소유한 사람입니다.

그런데 실무에서는 관리사무소가 이를 다른 관리비 항목과 함께 매달 고지서에 얹어 부과하고, 실제로 그 집에 살고 있는 임차인이 관리비를 낼 때 이 항목까지 같이 내는 구조가 굳어져 있습니다. 그래서 많은 임차인이 “이것도 그냥 내 관리비”라고 여기고 넘어가는 것입니다.

하지만 이는 징수의 편의를 위한 방식일 뿐, 법률상 최종 부담자가 임차인으로 바뀌는 것은 아닙니다. 월 1만~3만원대의 소액이라도 계약 기간이 2~3년 이어지면 수십만원 단위로 쌓이는 경우가 흔합니다.

장기수선충당금은 관리비 고지서에 얹혀 나와도, 법이 정한 최종 부담자는 임차인이 아니라 소유자입니다.

2. 이사 나갈 때 그동안 대신 낸 만큼 돌려달라고 청구할 수 있습니다

시행령은 사용자가 대신 낸 만큼 소유자가 반환하도록 명시하고 있습니다.

공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 “공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”고 명시하고 있습니다. 실제 부담자가 아닌 임차인이 대신 냈다면, 계약이 끝나 이사할 때 소유자에게 돌려달라고 요구할 수 있는 근거 규정입니다.

같은 조 제9항은 관리주체가 사용자로부터 장기수선충당금 납부 확인서 발급을 요구받으면 지체 없이 발급하도록 정하고 있습니다. 실제로 얼마를 냈는지 증명하는 가장 확실한 자료입니다.

계약 기간 중 집이 매매되어 소유자가 바뀌었더라도, 이사 시점의 현재 소유자에게 그동안 쌓인 금액 전체를 청구할 수 있습니다. 중간에 소유자가 바뀌었다는 사정이 임차인의 반환청구권 자체를 없애지는 않습니다. 이 반환청구권은 일반 채권과 같이 10년의 소멸시효가 적용되므로, 이사 후 한참 지나서야 알았더라도 그 기간 안이라면 청구할 수 있습니다.

실제로 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결에서도 임대차 종료 시점을 다투는 소송에서 임대차보증금과 함께 장기수선충당금 반환 여부가 정산 대상으로 함께 다뤄졌습니다. 정산 기준일이 언제인지에 따라 실제로 돌려받을 금액 자체가 달라질 수 있음을 보여주는 사례입니다.

시행령 제31조 제8항은 사용자가 대신 낸 장기수선충당금을 소유자가 반환하도록 명시하고 있고, 이 권리는 소유자가 바뀌어도, 10년 안이라면 사라지지 않습니다.

3. 특약이 있거나 상가·오피스텔이라면 계산이 달라질 수 있습니다

공동주택관리법은 ‘공동주택’에만 적용되고, 특약이 있으면 그 특약이 우선합니다.

임대차계약서에 “장기수선충당금은 임차인이 부담한다”는 특약을 명시해 두었다면, 실무에서는 그 특약이 우선한다고 보는 경우가 많습니다. 반환을 청구하기 전에 계약서에 이런 문구가 있는지부터 다시 확인해야 합니다.

또한 공동주택관리법은 아파트 등 ‘공동주택’에 적용되는 법이어서, 상가나 오피스텔처럼 공동주택에 해당하지 않는 건물이라면 이 법의 장기수선충당금 규정이 그대로 적용되지 않습니다. 이런 건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 관리규약, 그리고 실제 납부 경위에 따라 판단이 달라집니다.

위 집합건물은 상가건물로서 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호에 규정한 ‘공동주택’에 해당하지 않으므로 공동주택관리법이 적용될 여지가 없고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에는 공동주택관리법과 같은 장기수선충당금의 부과 및 적립 등에 관한 규정이 없으므로, 장기수선충당금의 적립에 관한 규정이 포함된 관리규약의 제정 이전에 부과된 장기수선충당금은 법적 근거 및 관리규약상 근거 없이 부과되었다고 할 것(서울북부지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023가단137284 판결).

다만 이 판결에서도 실제 소유자가 관리단에 대한 장기수선충당금 납부의무를 인정하고 지출에도 관여해 온 사정이 있어, 부당이득이 아니라 계약·관리규약상 정산 문제로 처리됐습니다. 즉 아파트가 아니라면 시행령 제31조를 곧바로 적용하기보다, 계약서와 관리규약을 먼저 확인해야 합니다.

임대인이 반환할 장기수선충당금에서 미납 관리비나 파손 수리비를 상계하겠다고 주장하는 경우도 흔합니다. 서로 별개의 채권이라도 임대차 종료 시 한꺼번에 정산되는 경우가 많으므로, 각 항목의 근거자료를 정확히 준비해 둘수록 다툼이 줄어듭니다.

4. 반환액은 얼마나 되고, 계산은 어떻게 다투게 될까요

몇 년치 관리비 고지서를 모아야 정확한 반환액이 나옵니다.

장기수선충당금은 세대별로 매월 정해진 금액이 부과되고, 아파트 규모와 수선계획 연차에 따라 금액이 달라지며 시간이 지나며 오르는 경우가 많습니다. 입주 초기에는 월 1만원대였다가 몇 년 뒤 3만원대로 오르는 식입니다. 따라서 임대차 시작부터 종료까지 전체 관리비 고지서를 모아 매달 장기수선충당금 항목을 합산해야 정확한 반환액이 나옵니다.

관리사무소가 발급하는 확인서(시행령 제31조 제9항)에는 통상 거주 기간 동안의 납부 총액이 정리되어 있어, 고지서를 일일이 찾기 어렵다면 확인서 한 장으로 갈음할 수 있습니다.

실무에서 가장 흔한 다툼은 임대인이 “이미 관리비에 포함해서 다 낸 걸로 안다”, “기억이 안 난다”는 식으로 반환을 미루거나 거부하는 경우입니다. 확인서와 계약서(특약 유무)만 있으면 금액 자체를 다투기 어려운 구조이므로, 협의가 늦어지면 곧바로 서면 청구·법적 절차로 넘어가는 것이 유리합니다.

확인서와 관리비 고지서로 납부 총액을 먼저 확정해 두면, 반환 여부를 두고 다툴 여지가 크게 줄어듭니다.

5. 이사 전에 이렇게 확인하고 청구하면 됩니다

확인서 발급부터 청구까지, 순서를 지키면 어렵지 않습니다.

장기수선충당금 반환은 통상 ①관리사무소(관리주체)에 장기수선충당금 납부확인서 발급을 신청 → ②확인서와 계약서를 첨부해 임대인에게 반환을 청구(내용증명 발송이 안전) → ③임대인이 거부하거나 답이 없으면 지급명령 신청 또는 소액사건심판 청구 → ④조정이 안 되면 관할 법원(임차주택 소재지 법원, 예를 들어 수원 소재 주택이라면 수원지방법원)의 판결을 통해 강제집행까지 나아가는 순서로 진행됩니다.

다만 반환받을 금액이 크지 않은 경우가 많아, 소송까지 가기보다는 확인서와 계약서만으로 임대인과 원만히 정산되는 경우가 대부분입니다. 이사 정산 단계에서 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서에 장기수선충당금을 임차인이 부담한다는 특약이 있는지부터 확인합니다.

2. 관리사무소에 장기수선충당금 납부확인서 발급을 신청해 거주 기간 전체의 납부 총액을 확인합니다.

3. 확인서와 계약서를 근거로 임대인에게 반환을 서면(내용증명)으로 청구하고, 거부 시 지급명령·소액사건심판을 검토합니다.

이런 자료를 미리 정리해 두면, 임대차보증금 반환과 함께 장기수선충당금까지 한 번에 정산받아 이사 과정의 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

마치며

이사를 앞두고 짐을 정리하는 것만으로도 정신이 없는데, 몇 만원에서 몇 십만원 단위의 장기수선충당금까지 따로 챙기기가 번거롭게 느껴져 그냥 넘어가는 분들이 많습니다.

돌려받아야 할 임차인 입장에서는 관리비 고지서와 확인서만 잘 챙기면 큰 다툼 없이 받아낼 수 있는 돈입니다. 반대로 돌려줘야 할 임대인 입장에서도, 관리규약과 특약 내용을 정확히 확인하면 근거 없이 과도한 금액을 요구받는 상황을 피할 수 있습니다.

저는 임대차 관계 정산과 관리비·장기수선충당금을 둘러싼 분쟁에서 돌려받아야 할 쪽과 돌려줘야 할 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 자료를 어떻게 준비하느냐에 따라 정산 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

이사 정산에서 놓치기 쉬운 이 항목, 확인서 한 장으로 결론이 달라질 수 있습니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 장기수선충당금이 관리비 고지서에 얼마인지 정확히 안 나와 있는데 어떻게 확인하나요?

A. 관리사무소(관리주체)에 장기수선충당금 납부확인서 발급을 요청하면 됩니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제9항에 따라 관리주체는 지체 없이 확인서를 발급해야 합니다.

Q. 계약서에 장기수선충당금 특약이 없으면 당연히 돌려받나요?

A. 특약이 없다면 원칙으로 돌아가 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항에 따라 소유자가 반환해야 합니다. 다만 상가·오피스텔처럼 공동주택관리법이 적용되지 않는 건물이라면 관리규약과 실제 납부 경위를 따로 확인해야 합니다.

Q. 임대차 기간 중에 집이 팔려서 집주인이 바뀌었는데, 누구에게 청구하나요?

A. 이사 시점의 현재 소유자에게 그동안 쌓인 금액 전체를 청구할 수 있습니다. 중간에 소유자가 바뀌었다는 사정만으로 반환청구권이 없어지지 않습니다.

Q. 이사한 지 1~2년이 지났는데 그때 못 챙긴 장기수선충당금도 돌려받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 반환청구권은 일반 채권과 같이 10년의 소멸시효가 적용되므로, 이사 후 시간이 지났더라도 그 기간 안이라면 청구할 수 있습니다.

Q. 임대인이 미납 관리비나 수리비와 상계하겠다고 하면 그대로 따라야 하나요?

A. 그대로 따를 필요는 없습니다. 각 항목의 근거자료(고지서, 영수증, 확인서)를 각각 대조해 실제 금액이 맞는지 확인한 뒤 정산해야 하고, 근거 없는 금액까지 상계하는 것은 받아들이지 않아도 됩니다.

Q. 임대인이 반환을 계속 미루면 어떻게 해야 하나요?

A. 확인서와 계약서를 근거로 내용증명을 발송해 서면으로 청구 사실을 남기고, 그래도 응하지 않으면 지급명령 신청이나 소액사건심판을 통해 법적으로 청구할 수 있습니다.

Q. 오피스텔에 살다가 이사하는 경우에도 똑같이 적용되나요?

A. 그 오피스텔이 공동주택관리법상 공동주택 관리 방식을 따르고 있다면 같은 논리가 적용될 수 있지만, 준주택으로 분류돼 공동주택관리법이 적용되지 않는 경우도 있으므로 관리규약과 관리비 부과 내역을 먼저 확인해야 합니다.