임대인이 누수 수리를 미루는데 월세를 안 내도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 장마철과 집중호우가 이어지면서, 세입자가 누수 피해를 호소해도 임대인이 수리를 차일피일 미루면서 벌어지는 분쟁이 크게 늘고 있습니다.

제가 상담한 세입자분들 중 상당수는 “고쳐줄 때까지는 월세를 아예 안 내도 되겠지”라는 생각으로 차임을 전액 지급 거절한 경우였습니다. 그런데 막상 임대인이 “고쳐주겠다고 했는데 왜 월세를 한 푼도 안 내느냐”며 차임 연체를 이유로 계약 해지와 명도를 통보하면, 세입자는 뒤늦게 자신이 거절한 범위가 지나쳤다는 사실을 알게 되는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 임대인의 사용·수익 의무와 임차인의 차임지급의무가 서로 대응관계에 있다고 보면서도, 세입자가 차임 지급을 거절할 수 있는 범위는 실제로 사용에 지장이 있는 한도로 한정된다는 원칙을 분명히 하고 있습니다. 누수처럼 임대인의 수선의무 불이행이 원인인 경우에도 이 기준은 그대로 적용됩니다.

아래에서는 임대인이 누수 수리를 미룰 때 세입자가 월세를 어느 범위까지 거절할 수 있는지, 그리고 섣불리 전액을 안 냈다가 오히려 불리해지지 않으려면 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임대인에게는 누수를 고쳐줄 수선의무가 있습니다

임대인의 수선의무는 특약이 없는 한 세입자가 참고 넘어가야 하는 부담이 아니라 법이 정한 최소한의 의무입니다.

민법 제623조는 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 뿐 아니라, 계약 기간 내내 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 이 규정에서 나오는 것이 바로 임대인의 수선의무입니다.

실무에서는 전등 스위치 고장이나 문고리 파손처럼 세입자가 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 하자는 세입자 부담으로 보지만, 배관 노후나 방수층 손상처럼 건물 구조에 관련된 문제로 인한 누수는 통상 대수선 영역이라 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.

이는 전세든 월세든, 주택이든 상가든 마찬가지입니다. “세입자니까 알아서 참아야 한다”거나 “계약서에 수리 관련 언급이 없으니 임대인 책임이 아니다”라는 주장은, 특약으로 수선의무 범위를 별도로 정하지 않은 이상 받아들여지기 어렵습니다.

임대인은 특약이 없는 한 누수처럼 건물 구조에 관련된 하자를 고쳐줄 의무를 스스로 벗어날 수 없습니다.

2. 임대인이 수선을 미루면 세입자는 월세 지급을 거절할 수 있습니다

다만 거절할 수 있는 범위는 누수로 실제 얼마나 사용에 지장이 생겼는지에 따라 달라집니다.

임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 세입자의 차임지급의무는 서로 대응관계에 있습니다. 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 세입자가 사용·수익에 지장을 받고 있다면, 세입자도 그에 대응해 차임 지급을 미룰 권리가 생깁니다.

문제는 “미룰 수 있다”는 것과 “아예 안 내도 된다”는 것이 항상 같지는 않다는 점입니다. 대법원은 이 범위를 다음과 같이 구분해 판단하고 있습니다.

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 96다44785 판결).

즉 누수로 방 하나를 통째로 못 쓰게 됐다면 그 부분의 사용가치에 해당하는 만큼만 거절할 수 있고, 집 전체가 침수돼 사실상 거주 자체가 불가능한 경우라면 그때는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 실제로 다른 대법원 판례(2009다41069)도 임대인의 사용·수익 의무 불이행으로 목적물을 전혀 사용할 수 없게 된 경우에는 차임 전부의 지급 거절이 인정된다고 밝힌 바 있습니다.

“미루면 안 내도 된다”가 아니라 “미룬 만큼, 못 쓴 만큼만 거절할 수 있다”는 것이 대법원의 기준입니다.

3. 누수 피해 정도에 따라 월세를 아예 안 내도 되는 경우와 일부만 깎이는 경우가 나뉩니다

방 전체가 침수돼 거주 자체가 불가능한 경우와, 벽지에 얼룩이 지는 정도는 법적으로 다르게 취급됩니다.

민법 제627조는 임차물의 일부가 세입자의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때에는 그 부분의 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로는 임차 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다.

여기서 중요한 것은 차임감액청구권이 세입자의 의사표시가 있어야 효력이 생기는 권리라는 점입니다. 누수가 생겼다고 해서 별다른 통지 없이 차임이 저절로 깎이는 것이 아니라, 세입자가 감액을 청구해야 그 효과가 발생합니다.

예를 들어 방 두 개 중 하나가 누수로 3개월간 사용이 불가능했다면, 전체 임대면적에서 그 방이 차지하는 비율만큼 그 기간의 차임을 감액해달라고 청구할 수 있습니다. 반대로 화장실 천장에 습기 얼룩이 생기는 정도로 실생활에 큰 지장이 없다면, 그 정도만으로 차임 지급 자체를 거절하기는 어렵다고 보는 것이 실무의 대체적인 시각입니다.

그러므로 “안 내도 되는지”를 판단하기 전에, 누수로 인한 지장이 방 일부에 그치는지, 아니면 거주 자체가 불가능할 정도인지를 먼저 구체적으로 따져봐야 합니다.

정산 없이 “안 낸다”가 아니라, 못 쓴 부분과 기간을 특정해 감액을 청구하는 것이 출발점입니다.

4. 감액 범위를 넘겨 월세를 무작정 안 내면 오히려 세입자가 불리해질 수 있습니다

차임 연체가 2기분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있어, 지장의 한도를 넘는 미지급은 위험합니다.

민법 제640조는 건물 임대차에서 세입자의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 문제는 세입자가 “고쳐줄 때까지 못 낸다”며 월세를 전액 미지급했는데, 나중에 그중 일부만 정당한 거절로 인정된다면 나머지 미지급분은 단순한 연체로 처리된다는 점입니다.

이렇게 되면 정당하게 감액받을 수 있었던 부분까지 포함해, 2기분 연체라는 계약 해지 사유가 만들어질 수 있습니다. 실제로 누수 문제로 임대인과 다투다가, 정작 차임 연체를 이유로 명도소송을 당하는 사례가 드물지 않습니다.

또한 벽지 얼룩이나 경미한 결로처럼 지장의 정도가 극히 낮은 경우에는, 그 정도만으로 차임 지급 거절 자체가 인정되지 않을 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 거절할 수 있는 범위는 항상 “실제로 얼마나 못 썼는가”에 연동됩니다.

감액 범위를 넘겨 전액을 미지급하면, 오히려 세입자가 차임 연체로 계약 해지를 당하는 역전이 벌어질 수 있습니다.

5. 협의가 안 되면 내용증명, 분쟁조정, 소송 순서로 절차가 이어집니다

내용증명을 보낸 시점의 기록이 이후 조정과 소송 전체의 방향을 결정합니다.

누수 수선과 차임 문제로 임대인과 협의가 되지 않는다면, 통상 ①수선 요구와 차임 감액 의사를 명시한 내용증명 발송 → ②협의가 안 될 경우 주택임대차분쟁조정위원회(상가라면 상가건물임대차분쟁조정위원회) 조정 신청 → ③조정이 불성립하면 관할법원(임차 목적물 소재지가 수원 지역이라면 수원지방법원)에 차임감액 확인이나 이미 낸 차임에 대한 부당이득반환 청구 소송 제기 → ④경우에 따라 보증금 반환 청구나 계약 해지에 따른 명도 절차와 병행하는 순서로 진행됩니다.

이 과정에서 가장 중요한 것은 누수가 언제부터, 어느 정도로 발생했는지, 그리고 임대인에게 수선을 언제 요구했는지를 객관적으로 남겨두는 일입니다. 구두로 “고쳐달라”고 말만 해둔 경우, 나중에 언제부터 감액 청구 의사를 밝혔는지를 두고 다시 다툼이 생기기 쉽습니다.

누수로 임대인과 갈등이 생겼다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서에 수선 의무나 하자 처리에 관한 특약이 있는지부터 확인합니다.

2. 누수 발생 시점과 정도를 사진·영상으로 날짜와 함께 기록하고, 필요하면 수리업체 견적서를 받아둡니다.

3. 임대인에게 수선을 요구하고 차임 감액 의사를 밝힌 내용증명을 발송한 뒤, 임대인의 회신 여부와 시점을 정리해 둡니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 정당하게 거절·감액할 수 있는 차임의 범위를 특정해 불필요한 연체 리스크 없이 실질적인 권리를 확보할 수 있습니다.

마치며

누수 문제는 “그래도 계속 살아야 하는 집인데”, “괜히 문제 삼았다가 재계약을 안 해줄까 봐”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

누수로 고통받는 세입자 입장에서는 언제부터 얼마나 못 썼는지를 기록하고 정당한 감액 범위를 특정하는 것이 먼저입니다. 반대로 갑작스럽게 차임 전액 거절을 통보받은 임대인 입장에서도, 수선 요구를 받은 사실 자체를 부인하기보다는 지장의 정도와 감액 범위를 객관적 자료로 다투는 것이 실익이 있습니다.

저는 임대차 분쟁에서 세입자 측과 임대인 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 누수 문제라도 지장의 정도를 어떻게 입증하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

월세를 안 내도 되는지, 어디까지 안 내도 되는지가 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 누수를 고쳐주겠다고 말만 하고 계속 미루면 어떻게 해야 하나요?

A. 구두 약속만으로는 나중에 시점을 입증하기 어렵습니다. 수선을 요구하고 상당한 기간을 정해 이행을 촉구하는 내용증명을 보내두면, 이후 감액 청구나 직접 수선 후 비용 상환청구의 기준 시점이 명확해집니다.

Q. 월세를 얼마나 깎아달라고 해야 하는지 기준이 있나요?

A. 정해진 일률적 비율은 없고, 전체 임대면적에서 사용이 불가능해진 부분이 차지하는 비중과 그 기간을 곱해 산정하는 것이 일반적입니다. 지장의 정도를 뒷받침할 사진·견적서가 있어야 협의나 소송에서 유리합니다.

Q. 임대인이 계속 수선을 안 해주면 제가 직접 고치고 비용을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 민법 제626조에 따라 임차인이 임차물 보존을 위한 필요비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 임대인에게 수선을 요구한 사실과 상당한 기간이 지났다는 점을 먼저 남겨두는 것이 안전합니다.

Q. 상가도 주택과 같은 기준이 적용되나요?

A. 임대인의 사용·수익 의무와 세입자의 차임지급의무가 대응관계에 있다는 기본 법리는 상가와 주택 모두 동일하게 적용됩니다. 다만 조정 절차를 이용할 기관(주택임대차분쟁조정위원회·상가건물임대차분쟁조정위원회)이 다르므로 임대차 유형을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 월세를 전액 안 냈다가 임대인이 계약 해지를 통보했는데, 되돌릴 수 있나요?

A. 실제 지장의 정도에 비해 정당하게 거절할 수 있었던 범위였는지가 쟁점이 됩니다. 그 범위를 넘는 미지급이 있었다면 연체로 인정될 여지가 있으므로, 초기부터 지장 정도와 감액 근거를 객관적으로 정리해두는 것이 대응에 유리합니다.

Q. 누수로 가재도구가 망가졌는데 그 손해도 함께 배상받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 차임감액청구와 별도로 누수로 인한 가재도구 손상 등 실제 손해는 임대인의 수선의무 위반에 따른 손해배상으로 청구할 수 있어, 두 청구를 함께 진행하는 경우가 많습니다.