입주 당일 집 상태가 엉망인데 계약을 물릴 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전월세 계약을 마치고 입주 당일 집 상태를 확인한 뒤 당혹스러워하는 임차인분들의 상담이 늘고 있습니다.

상담을 하다 보면 “며칠 지나면 집주인이 알아서 고쳐주겠지”, “잔금까지 다 치렀으니 이제 와서 못 들어가겠다고 할 수는 없다”는 생각으로 일단 짐을 들이고 사는 분들이 많습니다. 그런데 막상 임대인에게 하자 시정을 요구하면 “계약할 때 다 보고 도장 찍지 않았느냐”, “현 상태 그대로 인수하기로 하지 않았느냐”는 식으로 발뺌하는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 임대인이 부담하는 사용·수익에 필요한 상태 유지 의무의 판단 기준을 구체적이고 엄격하게 제시하고 있습니다. 입주 당일의 상태가 단순히 지저분한 수준을 넘어 실제 거주가 어려운 정도라면, 이는 임차인 개인의 불운이 아니라 임대인의 채무불이행 문제로 다뤄질 수 있습니다.

아래에서는 입주 당일 집 상태가 엉망일 때 계약을 되돌릴 수 있는 경우와, 잔금 지급 전후로 달라지는 대응 방법, 그리고 실제로 밟아야 할 절차를 살펴보겠습니다.

1. 상태가 나쁘다고 해서 곧바로 계약을 물릴 수 있는 것은 아닙니다

하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대해야 해제·해지가 인정됩니다.

임대인은 민법 제623조에 따라 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담합니다. 이 의무는 계약 체결 시점부터 발생하므로, 입주 당일 확인한 하자도 원칙적으로 임대인의 인도·수선의무 위반 문제로 다뤄집니다.

다만 벽지의 작은 얼룩이나 콘센트 커버 하나가 헐거운 정도로는 계약을 되돌릴 수 없습니다. 대법원은 하자가 임차인의 사용·수익을 방해하는 정도에 이르렀는지를 목적물의 종류와 용도, 파손의 규모와 부위, 수선의 용이성과 비용, 계약 당시 목적물의 상태와 차임 액수 등을 종합해 사회통념에 따라 판단해야 한다는 기준을 제시하고 있습니다.

임대차 계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 파손이나 장해가 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 정도에 그친다면 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 고치지 않으면 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결).

즉 곰팡이가 벽 한쪽에 살짝 생긴 정도라면 소규모 수선 청구에 그치지만, 곰팡이가 벽 전체를 뒤덮고 누수로 바닥재가 들떠 실제 생활 자체가 어려운 수준이라면 임대인의 인도의무 불이행으로 계약 해제·해지까지 검토할 수 있습니다.

핵심은 하자가 있느냐가 아니라, 그 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없게 만드는 정도인가입니다.

2. 잔금을 치르기 전이라면 시정될 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다

임대차도 쌍무계약이므로 목적물 인도와 잔금 지급은 동시이행 관계에 있습니다.

입주 당일이 잔금 지급일과 겹치는 경우가 많습니다. 이때 집 상태가 계약 내용과 다르게 엉망이라면, 임차인은 민법 제536조의 동시이행항변권을 근거로 하자가 시정되기 전까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.

실무적으로는 그 자리에서 사진과 영상으로 상태를 남기고, 임대인 또는 공인중개사에게 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 하자 내용과 시정 요구를 즉시 통지하는 것이 중요합니다. 구두로만 항의한 뒤 잔금을 지급해버리면 나중에 “이의 없이 인수했다”는 반박에 부딪히기 쉽습니다.

계약서에 “현 상태 그대로 인수한다”는 특약이 있어도 그 효력은 제한적입니다. 특약이 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하지 않은 이상, 그 특약으로 면제되는 것은 통상적으로 생길 수 있는 소규모 수선에 그칩니다.

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 통상 생길 수 있는 소규모의 수선에 한하고, 대파손의 수리나 기본적 설비부분의 교체와 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).

배관 누수, 곰팡이 확산, 보일러나 창호 같은 기본 설비의 고장처럼 규모가 큰 하자라면, “현 상태 인수” 특약이 있더라도 임대인의 책임이 사라지지 않습니다.

잔금 지급 전 남긴 기록은 이후 해제든 해지든 손해배상이든, 어느 쪽으로 가더라도 가장 강력한 근거가 됩니다.

3. 이미 잔금을 치르고 입주했다면 시정을 요구한 뒤 절차대로 해지할 수 있습니다

최고 없이 곧바로 해지하기보다 서면으로 시정 기회를 준 뒤 절차를 밟아야 다툼의 여지가 줄어듭니다.

이미 잔금을 다 치르고 입주까지 마쳤다면 동시이행항변권을 쓸 시점은 지난 것입니다. 이 경우에는 민법 제390조에 따라 하자 있는 상태로 인도한 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 임대인이 상당한 기간 내에 하자를 고치지 않으면 민법 제544조에 준해 계약을 해지할 수 있습니다.

해지의 전제는 상당한 기간을 정한 서면 시정 요구, 즉 최고입니다. 내용증명 등으로 하자 내용과 시정 기한을 구체적으로 특정해 통지하고, 그 기간이 지나도 고쳐지지 않으면 해지와 함께 보증금 반환, 임시 거주 비용 등 손해배상을 청구하는 방식으로 진행하는 것이 실무상 일반적입니다.

다만 하자가 경미해 사용·수익 자체는 가능한 수준이라면 해지까지는 인정되지 않고, 수선이 될 때까지의 차임 감액이나 수선비 상당의 손해배상에 그칠 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

해지는 하자를 방치한 임대인에게 최후에 쓰는 카드이지, 첫 번째 대응 수단이 아닙니다.

4. 계약 당시부터 있던 숨은 하자라면 하자담보책임으로도 계약을 되돌릴 수 있습니다

임대차에도 매매의 하자담보책임 규정이 준용되어, 몰랐던 하자로 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해제·해지할 수 있습니다.

임대차는 유상계약이므로 민법 제567조에 따라 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용됩니다. 계약 성립 당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못했다면, 임대인은 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보책임을 집니다.

이 하자로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제 또는 해지할 수 있습니다. 다만 임차인이 목적물을 인도받은 직후라면 해제·해지 모두 검토할 수 있지만, 이미 상당 기간 사용·수익을 계속해온 경우라면 소급효가 있는 해제보다는 장래를 향한 해지만 인정되는 것이 원칙입니다.

입주 당일 확인한 상태가 “전 세입자의 짐과 쓰레기를 치우지 않았다”, “계약 당시 설명 듣지 못한 균열이나 누수가 이미 진행되고 있었다” 같은 사정이라면, 계약 체결 당시부터 존재한 숨은 하자로 볼 여지가 큽니다. 이때 중개를 맡은 공인중개사가 현장 확인을 소홀히 해 이를 고지하지 않았다면, 공인중개사법상 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상 책임도 함께 검토할 수 있습니다.

몰랐던 하자로 목적을 이룰 수 없다면, 잔금을 다 치렀다는 사정만으로 되돌릴 길이 막히는 것은 아닙니다.

5. 내용증명부터 임대차분쟁조정까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

감정적으로 대응하기보다 기록을 남기고 단계별로 접근해야 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.

입주 당일 하자를 확인했다면 통상 ①사진·영상 촬영과 함께 문자·내용증명으로 하자 내용과 시정 기한을 통지 → ②시정 기한이 지나도 고쳐지지 않으면 대한법률구조공단이나 각 지방자치단체·법원 부설 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청 → ③조정이 성립하지 않으면 관할 법원(수원 소재 목적물이라면 수원지방법원)에 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송을 제기 → ④승소가 확정된 뒤에도 임대인이 응하지 않으면 강제집행 절차로 이어지는 순서로 진행됩니다. 하자의 정도가 크다면 소송과 별개로 잔금 지급 거절이나 계약 해지 통보를 먼저 진행할 수도 있습니다.

집 상태 때문에 당황했더라도, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 입주 당일 상태를 사진·영상으로 촬영하고 계약서, 중개대상물 확인·설명서와 대조합니다.

2. 임대인과 공인중개사에게 하자 내용과 시정 기한을 문자 또는 내용증명으로 통지합니다.

3. 시정 여부에 따라 잔금 지급 거절, 해지 통보, 손해배상 청구 중 어느 절차로 갈지 정합니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 계약 해제·해지 가능 여부와 보증금 반환, 손해배상까지 함께 검토해 실질적인 해결 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

입주 당일 집 상태를 보고도 “일단 살아보고 나중에 얘기하자”는 생각으로 넘어가는 경우가 많습니다. 이사 일정과 잔금 마련에 이미 많은 것을 쏟아부은 상황이라, 그 자리에서 문제를 제기하기가 쉽지 않기 때문입니다.

집 상태 때문에 곤란해진 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다, 어떤 자료가 하자의 존재와 그 시점을 뒷받침하는지 정리하는 것이 먼저입니다. 사진과 통지 기록이 쌓일수록 해제·해지, 손해배상 어느 쪽으로도 유리해집니다. 반대로 근거 없는 하자 주장에 시달리는 임대인 입장에서도, 사소한 하자를 이유로 계약 전체를 흔들려는 시도에는 하자의 정도와 시정 이력을 근거로 방어할 수 있습니다.

저는 임차인과 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 하자의 정도와 시점을 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

입주 당일의 당혹감을 그냥 넘기지 마시고, 사진 한 장이라도 남긴 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 입주 당일 하자를 발견했는데 지금 당장 무엇부터 해야 하나요?

A. 가장 먼저 사진과 영상으로 상태를 남기고, 임대인 또는 공인중개사에게 문자나 내용증명으로 하자 내용과 시정을 요구한 사실을 남겨야 합니다. 잔금을 아직 치르지 않았다면 시정 전까지 지급을 미룰 수 있습니다.

Q. 잔금을 이미 다 치렀는데도 계약을 물릴 수 있나요?

A. 하자의 정도에 따라 다릅니다. 사용·수익 자체가 어려울 정도로 중대한 하자라면 상당한 기간을 정한 시정 요구 후 해지할 수 있고, 계약 당시부터 있던 숨은 하자라면 하자담보책임으로도 다툴 수 있습니다.

Q. 계약서에 “현 상태 그대로 인수한다”는 특약이 있으면 하자 주장을 아예 할 수 없나요?

A. 그렇지 않습니다. 특약이 수선의무의 범위를 구체적으로 정하지 않은 이상, 그 효력은 통상적인 소규모 수선에 그치고 대규모 수선은 여전히 임대인의 책임으로 남습니다.

Q. 공인중개사가 하자를 미리 알려주지 않았다면 책임을 물을 수 있나요?

A. 가능합니다. 공인중개사가 현장 확인을 소홀히 해 확인·설명의무를 위반했다면 공인중개사법에 따른 손해배상 책임을 별도로 검토할 수 있습니다.

Q. 계약을 해지하면 이사비용도 받을 수 있나요?

A. 하자와 인과관계가 인정되는 범위에서는 이사비용, 임시 거주 비용 등도 손해배상 항목으로 청구할 수 있습니다. 다만 금액과 인과관계를 구체적으로 입증해야 합니다.

Q. 임대인이 잘못이 없다며 보증금을 전액 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?

A. 조정 신청이나 보증금 반환 소송으로 진행할 수 있습니다. 하자 내용과 시정 요구, 통지 기록을 갖추고 있다면 소송에서 반환 범위를 다투는 데 유리합니다.