잔금을 안 내는 매수인에게 최고는 어떻게 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

부동산 매매계약을 체결한 뒤 매수인이 잔금 지급일을 넘기고도 잔금을 내지 않아 매도인이 애를 태우는 사례가 꾸준히 늘고 있습니다.

제가 상담한 매도인분들 중에는 “전화로 몇 번 독촉했으니 이 정도면 계약을 깨도 되겠지”라는 생각으로 곧바로 계약금을 몰취하거나 다른 매수인을 알아보는 경우가 적지 않습니다. 그런데 막상 매수인이 “정식으로 최고를 받은 적이 없다”, “해제는 무효다”라며 반발하면, 애써 정리한 위약금 처리나 재매매가 통째로 흔들리는 상황이 벌어집니다.

최근 대법원은 매도인이 매매계약을 해제하려면 상당한 기간을 정한 적법한 최고와 매도인 자신의 이행제공이 함께 갖추어져야 한다는 원칙을 엄격하게 적용하고 있습니다. 전화나 문자로 몇 차례 독촉한 사정만으로는 최고의 효력을 인정받기 어렵고, 절차를 소홀히 하면 계약 해제 자체가 무효로 돌아가 오히려 매도인이 계약불이행 책임을 지는 상황도 생길 수 있습니다.

아래에서는 잔금을 내지 않는 매수인에게 최고를 어떻게 해야 법적으로 효력을 인정받을 수 있는지, 그리고 최고 이후 해제와 잔금 회수는 어떤 절차로 진행되는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 잔금 지체만으로 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다

매도인이 계약을 해제하려면 상당한 기간을 정한 최고 절차를 먼저 거쳐야 합니다.

부동산 매매계약에서 매수인이 약정한 잔금 지급기일을 넘기면, 매도인은 매수인의 이행지체를 이유로 곧바로 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 몰취하고 싶어 하는 경우가 많습니다. 그러나 민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 이행하지 않아야 비로소 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

즉 잔금 지급일이 지났다는 사정만으로 해제권이 곧바로 발생하는 것이 아니라, 매도인이 먼저 매수인에게 “언제까지 잔금을 지급하라”는 취지의 최고를 하고, 그 기간이 지나도록 이행이 없어야 해제 요건이 완성됩니다.

실무에서는 전화로 몇 차례 독촉했다는 사정만으로 최고를 마쳤다고 생각하는 경우가 많은데, 막상 분쟁이 되면 “언제, 어떤 내용으로, 어떤 기간을 정해 최고했는지”를 입증하지 못해 해제 자체가 무효로 판단되는 사례가 적지 않습니다.

잔금 지체만으로는 부족하고, 상당한 기간을 정한 적법한 최고가 있어야 비로소 해제로 나아갈 수 있습니다.

2. 최고를 하려면 매도인 자신도 이행할 준비를 갖추고 있어야 합니다

최고가 유효하려면 매도인도 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비해 두어야 합니다.

부동산 매매계약에서 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행 관계(민법 제536조)에 있습니다. 따라서 매도인이 자신의 등기 관련 의무를 이행할 준비 없이 매수인에게만 잔금을 내라고 요구하는 것은 적법한 최고로 인정받기 어렵습니다.

대법원은 매도인이 대금지급기일에 매도용 인감증명서, 등기권리증, 인감도장 등을 준비해 두었다면 이행제공을 마친 것으로 봅니다.

매도인이 대금지급기일에 부동산 매도용 인감증명서와 등기권리증, 인감도장 등을 준비하였다면 설령 등기부상 주소와 인감증명서상 주소가 일치하지 않는 등 사소한 하자가 있더라도 매수인이 요구하는 서류는 그 자리에서 쉽게 마련할 수 있으므로, 매도인은 이로써 자기 채무의 이행제공을 하였다고 봄이 상당하다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91다15614 판결).

다만 매수인이 이미 “돈이 없어 잔금을 낼 수 없다”는 등 이행하지 않을 의사를 명백히 밝힌 경우라면, 매도인이 별도로 이행제공을 하지 않고도 최고하거나 곧바로 해제할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다. 그러나 이런 예외를 함부로 적용했다가 나중에 “이행거절 의사가 명백하지 않았다”고 판단되면 해제 자체가 무너질 수 있으므로, 특별한 사정이 없다면 이행제공을 함께 갖추는 것이 안전합니다.

최고가 효력을 가지려면 매도인 스스로도 소유권이전등기 서류를 준비해 이행제공을 마쳐 두어야 합니다.

3. 최고는 반드시 내용증명으로, 상당한 기간을 정해 보내야 합니다

구두 독촉이 아니라 내용증명으로 발송해야 최고의 내용과 도달을 입증할 수 있습니다.

민법 제111조는 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 정하고 있습니다(도달주의). 전화나 문자로 독촉했다는 사정만으로는 나중에 “언제 무슨 내용으로 최고했는지”를 객관적으로 입증하기 어렵기 때문에, 실무에서는 최고의 의사표시를 내용증명 우편으로 발송하는 것이 사실상 필수입니다.

최고의 의사표시가 기재된 내용증명 우편물이 발송되고 반송되지 아니하였다면 특별한 사정이 없는 한 그 무렵 상대방에게 송달되었다고 봄이 상당하다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다38322 판결).

최고서에는 ①미지급된 잔금의 정확한 금액, ②지급할 기한(통상 7일에서 2주 정도의 상당한 기간), ③그 기간 내 지급하지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 몰취하거나 손해배상을 청구하겠다는 취지를 구체적으로 명시해야 합니다. 기간을 지나치게 짧게 잡거나 지급할 금액·계좌를 특정하지 않으면 최고 자체의 상당성이 부정될 수 있습니다.

매수인이 내용증명을 수취 거부하거나 폐문부재로 반송되는 경우도 있는데, 이때도 발송 사실과 반송 경위를 기록해 두면 발송 시점을 기준으로 도달이 인정될 여지가 있으므로, 반송된 우편물도 폐기하지 말고 보관해야 합니다.

최고는 내용증명으로 금액·기한·불이행 시 효과를 구체적으로 명시해 보내야 나중에 해제와 손해배상의 근거가 됩니다.

4. 최고 없이 곧바로 해제하면 오히려 매도인이 불리해질 수 있습니다

최고 절차를 생략했다가 해제 자체가 무효로 판단되면 매도인이 오히려 책임을 질 수 있습니다.

매수인의 이행거절 의사가 명백한 경우가 아니라면, 최고 없이 곧바로 계약 해제를 통보했다가 나중에 소송에서 “최고가 없었으므로 해제는 무효”라는 판단을 받는 사례가 있습니다. 대법원은 이행거절 의사가 명백한 예외적인 경우에 한해 최고 없는 해제를 인정할 뿐, 그 범위를 엄격하게 해석합니다.

쌍무계약의 당사자 일방이 자기 채무의 이행제공을 하여도 상대방이 그 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 한 경우에는, 그 일방은 자기 채무의 이행제공 없이도 상대방에게 채무의 이행을 최고할 수 있고, 최고나 자기 채무의 이행제공이 없더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다(대법원 1981. 11. 24. 선고 81다633 판결).

해제가 무효로 판단되면 매매계약은 여전히 유효하게 존속하는 것으로 취급되어, 매도인이 계약금을 위약금으로 몰취하거나 부동산을 다른 사람에게 다시 판 행위 자체가 오히려 매도인의 채무불이행이 되어 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

계약금은 통상 매매대금의 10% 안팎으로 정해지고 손해배상액의 예정으로서 위약금 성격을 갖는 경우가 많은데, 해제가 무효가 되면 이 금액을 돌려주는 것은 물론 지연손해금까지 부담할 수 있어 매도인의 손실이 커집니다. 매수인의 태도가 애매한 이상 반드시 정식 최고 절차를 거치는 것이 안전합니다.

5. 최고 이후 해제와 잔금 회수는 이런 절차로 진행됩니다

최고서 발송부터 손해배상 청구까지 단계별로 자료를 갖춰 두어야 합니다.

잔금 미지급 분쟁은 통상 ①매도인이 소유권이전등기 서류를 준비해 이행제공 요건을 갖춘 뒤 내용증명으로 최고서를 발송하고 상당한 기간의 도과를 확인 → ②그래도 이행이 없으면 계약 해제 의사를 다시 내용증명으로 통보 → ③계약금 위약금 몰취 및 등기 관련 정리 → ④합의가 되지 않으면 관할 법원(부동산 소재지나 상대방 주소지 기준, 수원 지역이라면 수원지방법원)에 손해배상청구 또는 소유권 관련 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다.

잔금을 내지 않는 매수인 문제로 고민 중이라면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서상 잔금 지급기일과 위약금(계약금 몰취) 조항이 정확히 어떻게 규정되어 있는지 확인합니다.

2. 그동안 매수인에게 보낸 독촉이 있다면 문자·통화·이메일 등 방식과 시점을 정리해 둡니다.

3. 내용증명 발송 전, 소유권이전등기에 필요한 서류(매도용 인감증명서·등기권리증 등)를 준비해 이행제공 요건을 갖춥니다.

이런 순서로 최고와 이행제공을 갖춘 뒤 해제를 진행하면, 이후 위약금 몰취나 손해배상 청구에서 절차상 흠결을 이유로 매수인 측에게 반박당할 여지를 크게 줄일 수 있습니다.

마치며

잔금을 안 내는 매수인 문제는 “설마 끝까지 안 내겠어”, “곧 내겠지”라는 생각으로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

잔금을 받지 못한 매도인 입장에서는 감정적으로 계약을 깨버리기보다, 최고와 이행제공 절차를 제대로 갖추는 것이 나중에 위약금을 온전히 지킬 수 있는 길입니다. 반대로 잔금 지급이 늦어진 매수인 입장에서도, 매도인이 절차를 지키지 않은 채 보낸 최고나 해제 통보라면 그 효력을 다툴 여지가 있습니다.

저는 부동산 매매 잔금 분쟁에서 잔금을 받지 못한 쪽과 잔금 지급이 늦어진 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 최고와 이행제공 절차를 제대로 갖췄는지 여부 하나로 사건의 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 매수인이 잔금을 미루고 있다면, 그게 바로 최고서를 준비해야 할 시점입니다. 절차 하나로 결과가 갈리는 이 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 최고를 꼭 내용증명으로 보내야 하나요? 문자나 카톡으로는 안 되나요?

A. 문자나 카톡도 의사표시로서 효력을 가질 수는 있지만, 발송 시점과 정확한 내용을 객관적으로 입증하기가 어려워 분쟁 시 불리합니다. 내용증명은 발송 사실과 내용이 우체국 기록으로 남고 반송되지 않으면 도달로 추정되므로 실무에서는 내용증명을 원칙으로 합니다.

Q. 최고 기간은 며칠로 정해야 하나요?

A. 법에 정해진 고정 일수는 없고 “상당한 기간”이면 됩니다. 실무에서는 통상 7일에서 2주 정도를 정하는 경우가 많으며, 거래 규모나 이미 지연된 기간 등을 고려해 지나치게 짧지 않게 정하는 것이 안전합니다.

Q. 매수인이 아예 연락을 끊었는데도 최고를 해야 하나요?

A. 연락 두절만으로 이행거절 의사가 명백하다고 단정하기는 어렵습니다. 등록된 주소로 내용증명을 발송해 반송 여부를 확인하고, 반송되더라도 발송 사실을 기록으로 남겨 두는 것이 이후 해제의 효력을 인정받는 데 유리합니다.

Q. 최고 없이 계약금을 바로 몰취해도 되나요?

A. 위험합니다. 적법한 최고와 이행제공 없이 계약금을 몰취하면 나중에 해제 자체가 무효로 판단되어, 오히려 매도인이 부당이득반환이나 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

Q. 매도인인 저도 이행제공을 해야 한다는 게 무슨 뜻인가요?

A. 소유권이전등기에 필요한 매도용 인감증명서, 등기권리증, 인감도장 등을 준비해 언제든 등기를 넘겨줄 수 있는 상태를 갖추라는 의미입니다. 이 준비 없이 최고만 하면 최고 자체의 효력이 약해질 수 있습니다.

Q. 최고 기간이 지나도 잔금을 안 내면 바로 소송해야 하나요?

A. 기간 경과 후 계약 해제 의사를 다시 내용증명으로 통보하고, 계약금 위약금 몰취나 손해배상 액수에 합의가 안 되면 관할 법원에 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다. 소송 전 최고·해제 관련 내용증명 교환 기록이 중요한 증거가 됩니다.