준공 후 하자보수를 미루는 시공사에 하자보수보증금을 청구하나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
건물을 새로 짓고 준공을 받은 뒤 얼마 지나지 않아 옥상에서 물이 새거나 외벽에 균열이 생기고, 창호가 제대로 닫히지 않는 등의 하자가 하나둘 드러나는 경우가 있습니다. 처음에는 시공사에 전화나 문자로 보수를 요청하면 "곧 사람을 보내겠다", "다음 주에 처리하겠다"는 대답이 돌아오지만, 시간이 지나도 실제 보수는 이루어지지 않고 연락도 점점 뜸해지는 일이 흔합니다.
이런 상황에서 계약 당시 시공사가 제출했던 하자보수보증서를 떠올리는 분들이 많습니다. "시공사가 계속 미루기만 한다면, 그 보증서를 근거로 보증회사에서 직접 보증금을 받아 다른 업체를 불러 고치면 되는 것 아닌가"라는 생각입니다. 실제로 하자보수보증금 제도는 바로 이런 상황을 위해 만들어진 것이지만, 보증서가 있다는 사실만으로 곧바로 돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 보증금 채무가 발생했다고 인정받으려면 갖춰야 할 요건이 있고, 그 요건을 갖추지 못하면 보증회사도 지급을 거절합니다.
결론부터 말씀드리면, 시공사가 하자보수를 미루고 있다는 사정만으로는 부족하고, 하자가 실제로 존재한다는 점과 도급인이 상당한 기간을 정해 보수를 청구했음에도 시공사가 이행하지 않았다는 점을 서류로 갖추어야 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다. 여기에 더해 그 하자가 담보책임기간 안에 발생한 것인지, 대상이 아파트 등 공동주택인지 개인 간 도급계약인지에 따라서도 절차가 달라집니다.
핵심 쟁점
준공 후 하자보수보증금을 둘러싼 분쟁에서 결과를 가르는 지점은 크게 다섯 가지입니다. 첫째, 하자보수보증금 채무가 발생하려면 시공상 잘못으로 하자가 발생했을 것, 도급인이 그 보수를 청구했을 것, 시공사가 이를 이행하지 않았을 것이라는 세 요건이 모두 갖추어져야 한다는 점입니다(대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다18748 판결). 둘째, 보증서가 정한 보증기간—통상 담보책임기간과 같게 설정됩니다—이 아직 살아 있는지, 지났다면 그 하자가 담보책임기간 안에서 발생한 것인지입니다. 셋째, 청구 대상이 아파트 등 공동주택인지, 개인이 시공사와 직접 맺은 도급계약인지에 따라 절차 자체가 다르다는 점입니다. 공동주택은 공동주택관리법이 정한 공적 절차를, 개인 간 도급계약은 계약서와 보증서 약관에 따른 절차를 따릅니다. 넷째, 시공사나 보증회사가 "그 하자는 시공 잘못이 아니라 사용자 과실"이라거나 "이미 보증기간이 지났다"며 다투는 경우 하자 판정 절차로 넘어가야 한다는 점입니다. 다섯째, 보증금에는 한도가 있어 실제 보수비용을 넘는 손해는 별도로 시공사를 상대로 손해배상을 청구해야 한다는 점입니다.
이 다섯 가지를 순서대로 짚지 않으면 "보증서가 있으니 당연히 받을 수 있겠지"라는 생각만으로 청구했다가 서류 미비로 거절당하거나, 받을 수 있는 금액보다 적게 받고 끝나는 경우가 생깁니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 하자보수보증금 청구 3요건을 서류로 갖추어 보증회사에 청구하기
하자보수보증금은 민법 제667조가 정한 수급인의 담보책임—완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인이 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다는 원칙—을 보증회사를 통해 신속하게 실현하기 위한 장치입니다. 다만 대법원은 이 보증금 채무가 발생하려면 시공상 잘못으로 하자가 발생했을 뿐 아니라, 도급인이 그 보수를 청구했음에도 시공사가 이행하지 않았다는 사실까지 확인되어야 한다고 보고 있습니다. 김강희 변호사는 이 요건을 실제로 증명할 수 있는 서류를 갖추는 데서 청구를 시작합니다.
1) 하자보수를 서면으로, 내용증명으로 최고합니다.
전화나 문자로 여러 차례 보수를 요청했더라도, 그것만으로는 "청구했음에도 이행하지 않았다"는 요건을 나중에 증명하기가 어렵습니다. 하자 내용과 위치를 구체적으로 특정하고 상당한 기간(통상 2주~1개월)을 정해 그 안에 보수하지 않으면 하자보수보증금을 청구하겠다는 취지의 내용증명을 발송해, 발송일과 도달일을 확정된 증거로 남겨 둡니다. 이 최고가 있어야 이후 보증사고—시공사가 하자보수 청구에 응하지 않은 사실—가 언제 발생했는지도 특정됩니다.
2) 하자 사실을 사진·감정서로 고정합니다.
사용승인 또는 입주 당시 상태와 현재 상태를 비교할 수 있도록 하자 부위를 날짜가 남는 사진·동영상으로 기록하고, 필요하면 건축사나 안전진단기관에 의뢰해 하자의 원인과 보수비용을 산출한 감정서를 받아 둡니다. 이렇게 만든 산출명세서는 이후 보증회사나 시공사가 "그 정도 하자는 아니다", "보수비용이 그렇게 많이 들지 않는다"며 다툴 때 근거가 됩니다.
3) 보증서 원본의 보증기간·보증사고 정의를 확인한 뒤 청구서를 제출합니다.
계약 체결 당시 건설공제조합이나 보증보험사가 발급한 하자보수보증서 원본을 찾아 보증기간—통상 건설산업기본법 제28조가 정한 담보책임기간(구조내력 부분 10년, 그 밖의 부분 5년의 범위에서 공사 종류별로 정해짐)과 같게 설정됩니다—이 살아 있는지, 보증사고의 정의가 "시공사가 하자보수 청구에 불응한 경우"로 되어 있는지 확인합니다. 대상이 아파트 등 공동주택이라면 공동주택관리법 제38조와 시행령 제44조가 정한 절차에 따라 하자 여부 판정서나 산출명세서를 첨부해 입주자대표회의 명의로 하자보수보증금의 보증서 발급기관에 지급을 청구하고, 개인이 시공사와 직접 맺은 도급계약이라면 계약서와 보증서 약관이 정한 청구서·증빙을 갖추어 같은 방식으로 청구합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 보증회사가 거절하거나 보증기간이 지났다면 하자 판정·소송으로 전환하기
서류를 갖추어 청구했는데도 보증회사가 "하자로 볼 수 없다", "보증기간이 이미 지났다"며 지급을 거절하는 경우가 있습니다. 이 단계에서는 청구를 한 번 더 반복하는 것보다, 하자 여부와 담보책임기간 도과 여부를 공적으로 확정하는 절차로 넘어가는 것이 실효적입니다.
1) 하자 여부부터 공적으로 판정받습니다.
대상이 아파트 등 공동주택이라면 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회(공동주택관리법 제39조)에 하자 여부 판정이나 분쟁조정·재정을 신청할 수 있고, 이렇게 나온 판정서·조정서는 시행령 제43조가 정한 하자보수보증금 사용 근거 서류가 되어 보증회사도 이를 따라야 합니다. 개인 간 도급계약이라면 이런 공적 위원회가 없으므로, 민사조정이나 소송을 통해 감정인의 하자 감정 결과와 판결서를 받아 같은 역할을 하도록 합니다.
2) 하자가 담보책임기간 안에서 발생했다는 사실을 시간순으로 정리합니다.
보증기간이 이미 끝났더라도 그 하자가 담보책임기간 안에서 발생한 것이라면 다툴 여지가 남아 있습니다. 대법원은 하자보수보증계약의 보증기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 사안에서, 담보책임기간 안에 발생한 하자에 대해 보증기간이 끝난 뒤 보증사고—시공사의 불이행—가 발생했더라도 소멸시효는 그 보증사고가 발생한 때부터 기산해야 한다는 취지로 원심을 파기환송한 바 있습니다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다294902, 294919 판결). 이 법리를 활용하려면 준공일·사용승인일, 하자를 처음 발견한 날짜, 최고를 보낸 날짜, 보증기간 만료일을 시간순으로 정리해 하자 발생 시점과 최고 시점을 분명히 해 두어야 합니다.
3) 보증금 한도를 넘는 손해는 시공사를 상대로 별도로 청구합니다.
하자보수보증금은 공동주택의 경우 시행령 제42조에 따라 총사업비(간접비 제외)의 100분의 3 등으로 상한이 정해져 있고, 개인 간 계약도 통상 계약금액의 일정 비율로 한도가 설정됩니다. 실제 보수비용이 이 한도를 넘으면 그 차액은 보증회사가 아니라 민법 제667조 제2항에 따라 시공사 본인을 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상 또는 보수비용 상당의 손해배상으로 청구해야 회수할 수 있습니다.
결론
준공 후 시공사가 하자보수를 미루기만 한다고 해서 하자보수보증서만으로 곧바로 보증금이 지급되는 것은 아닙니다. 하자가 실제로 존재한다는 점, 도급인이 상당한 기간을 정해 서면으로 보수를 청구했다는 점, 그럼에도 시공사가 이행하지 않았다는 점—이 세 가지가 서류로 확인되어야 보증사고가 성립하고, 여기에 그 하자가 담보책임기간 안에서 발생한 것인지도 함께 따져야 합니다.
보증서가 있다는 사실에만 기대기보다, 지금까지 시공사에 보낸 요청과 그에 대한 답변을 시간순으로 정리하고 하자 부위를 사진으로 기록해 두는 것이 대응의 출발점입니다. 보증기간이 얼마 남지 않았거나 이미 지났다면 더 서두를 필요가 있는 만큼, 계약서와 보증서, 그동안의 연락 내역을 가지고 지금 상태에서 어떤 절차를 밟을 수 있는지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 시공사에 전화로 여러 번 하자보수를 요청했습니다. 이것만으로 보증금을 청구할 수 있나요?
구두 요청만으로는 나중에 "청구했음에도 이행하지 않았다"는 사실을 증명하기 어려운 경우가 많습니다.
대법원은 하자보수보증금 채무가 발생하려면 하자보수 청구가 있었고 시공사가 이를 이행하지 않았다는 사실이 확인되어야 한다고 보고 있으므로, 통화 기록만으로는 부족할 수 있습니다.
하자 내용과 보수 기한을 명시한 내용증명을 다시 발송해 청구 사실과 도달 시점을 명확한 증거로 남겨 두는 것이 안전합니다.
Q2. 준공 후 3년이 지나서야 누수가 발견됐습니다. 하자보수보증금을 받을 수 있나요?
담보책임기간 안에 발생한 하자인지가 먼저 확인되어야 합니다.
건설산업기본법은 구조내력에 해당하는 부분은 10년, 그 밖의 부분은 5년의 범위에서 공사 종류별로 담보책임기간을 정하도록 하고 있어, 하자의 종류에 따라 기간이 다를 수 있습니다.
따라서 누수가 어떤 부위·시설공사에서 비롯된 것인지를 먼저 확인하고, 그 부분에 적용되는 담보책임기간이 아직 남아 있는지를 따져 봐야 합니다.
Q3. 보증회사에서 "이미 보증기간이 끝났다"며 지급을 거절합니다. 방법이 없나요?
보증기간이 끝났다는 이유만으로 청구가 곧바로 막히는 것은 아닙니다.
대법원은 보증기간을 하자담보책임기간과 동일하게 정한 경우, 담보책임기간 안에 발생한 하자에 대해 보증기간 종료 후 보증사고가 발생했더라도 소멸시효는 그 보증사고가 발생한 때부터 기산해야 한다는 취지로 판단한 바 있습니다.
이 법리를 적용받으려면 하자가 언제 발생했는지, 보수 청구는 언제 했는지를 시간순으로 정리해 담보책임기간 안에 있었다는 점을 먼저 밝혀야 합니다.
Q4. 하자보수보증금으로 받은 돈이 실제 보수비용보다 훨씬 적습니다. 나머지는 포기해야 하나요?
포기할 필요는 없습니다.
하자보수보증금은 공동주택의 경우 총사업비의 일정 비율로, 개인 간 계약도 계약금액의 일정 비율로 한도가 정해져 있어 실제 보수비용에 미치지 못하는 경우가 있습니다.
이 경우 부족한 금액은 보증회사가 아니라 시공사 본인을 상대로 민법에 따른 하자보수에 갈음한 손해배상을 별도로 청구해 회수할 수 있습니다.
Q5. 아파트가 아니라 개인적으로 지은 상가 건물입니다. 절차가 다른가요?
공동주택인지 아닌지에 따라 절차가 달라집니다.
아파트 등 공동주택은 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 판정이나 조정·재정을 신청할 수 있는 공적 절차가 마련되어 있지만, 개인이 시공사와 직접 맺은 도급계약에는 이런 위원회 절차가 없습니다.
이 경우에는 계약서와 하자보수보증서에 정해진 청구 절차를 따르고, 시공사나 보증회사가 다투면 민사조정이나 소송을 통해 하자 감정을 받아 그 결과로 청구를 뒷받침해야 합니다.
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