배당을 노린 가짜 임차인을 어떻게 밝혀내나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 경매 절차에서 배당기일을 앞두고 갑자기 임차인이 나타나 거액의 확정일자부 보증금을 배당해달라고 요구하는 사례가 늘고 있습니다. 선순위 근저당권자나 낙찰자 입장에서는 전입신고와 확정일자까지 갖춘 서류를 들이밀면 당황할 수밖에 없습니다.

제가 상담한 사건 중에는 소유자와 가까운 사이인 사람들이 “가족 명의로 전입신고만 해두면 나중에 문제없다”, “계약서 양식만 그럴듯하게 맞춰두면 아무도 모른다”는 생각으로 임차인 행세를 한 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 배당이의가 들어오고 법원이 실제 거주 여부와 보증금 지급 경위를 캐묻기 시작하면, “동의를 받고 산 것이다”, “현금으로 다 냈다”는 식의 해명은 자료 앞에서 무너지는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 경매 절차에서 신고된 임차권이 실제로 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 있는지를 개별 법률관계만으로 단정하지 않고, 목적물의 현실적 점유 상태와 자금 흐름 등 제반 사정을 종합적으로 심리해야 한다는 태도를 분명히 하고 있습니다. 형식적인 서류만으로는 더 이상 안전하지 않다는 뜻입니다.

아래에서는 배당을 노린 가짜 임차인이 어떤 방식으로 만들어지는지, 그리고 이를 실제로 밝혀내려면 무엇을 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 가짜 임차인은 형식만 갖췄을 뿐 실제 임대차 관계가 없는 사람입니다

전입신고와 확정일자만으로는 진짜 임차인인지 알 수 없습니다.

경매 실무에서 흔히 ‘가장임차인’이라 불리는 사람은, 실제로는 그 주택에 살지도 않고 정당한 보증금을 지급하지도 않았으면서 전입신고와 확정일자 등 서류상 요건만 갖추고 임차인 행세를 하며 배당금을 받아가려는 사람을 말합니다. 실무에서는 소유자(채무자)의 가족·친인척·지인이 이 역할을 맡는 경우가 대부분입니다.

이것이 문제가 되는 이유는 배당의 구조 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 가짜 임차인이 여기 끼어들면, 그만큼 실제 정당한 채권자나 낙찰자가 받아야 할 몫이 줄어들거나 아예 사라지게 됩니다.

현장에서 반복적으로 나타나는 징표도 있습니다. 근저당권 설정 직후나 경매개시결정이 임박한 시점에 갑자기 등장하는 임차인, 소유자와 특별한 인적 관계에 있는 사람, 보증금 액수에 비해 소득이나 자산이 뚜렷하지 않은 사람이 대표적입니다.

서류상 요건을 갖췄다고 해서 저절로 진짜 임차인이 되는 것은 아닙니다.

2. 법원은 실제 거주와 보증금 지급이 없는 배당요구를 인정하지 않습니다

형식만 갖춘 임차인은 애초에 배당받을 자격이 없다고 봅니다.

대법원은 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나, 임차인이 실제로는 주택을 인도받지 않았음에도 임차보증금을 배당받기 위해 임차인의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 경우 가장임차인으로 볼 여지가 충분하다고 판단한 바 있습니다.

아파트에 관한 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 임차인이 실제로는 아파트를 인도받지 아니하였음에도 불구하고 임차보증금을 배당받기 위하여 임차인의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하다(대법원 2000. 4. 21. 선고 99다69624 판결).

이 판결이 보여주는 것은, 확정일자를 받은 서류와 전입신고 완료라는 형식적 요건 자체가 존재하더라도 실제 점유와 계약의 진정성이 없다면 배당에서 배제될 수 있다는 점입니다. 법원은 임대차계약이 통모 허위표시인지, 실제로 주택을 인도받았는지를 실질적으로 들여다봅니다.

다만 법원이 스스로 나서서 가장임차인을 걸러내지는 않습니다. 선순위 채권자나 낙찰자 등 이해관계인이 배당이의를 통해 의심 정황과 증거를 제시해야 비로소 이런 실질 심리로 이어집니다.

형식적인 서류를 갖췄다는 사정만으로는 배당받을 자격이 인정되지 않습니다.

3. 가짜 임차인은 전입일자·자금흐름·실거주 흔적을 겹쳐 보면 드러납니다

서류 하나가 아니라 여러 정황을 겹쳐 봐야 실체가 보입니다.

주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 요건으로 하고(제3조 제1항), 우선변제권은 여기에 확정일자까지 요구합니다(제3조의2 제2항). 그런데 이 요건은 어디까지나 진짜 임대차관계가 존재한다는 전제 위에서 의미를 갖습니다. 대법원도 경매의 공정을 해하는 행위인지 판단할 때 목적물의 객관적 법률관계나 대항력·우선변제권 유무 같은 법률평가 하나만으로 결론 내리지 말고, 현실적 점유 상태, 권리신고내역, 현황조사보고서와 매각물건명세서의 기재 내용까지 충실히 심리해야 한다고 밝히고 있습니다.

경매방해죄는 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하는 경우에 성립하는 추상적 위험범으로서 결과의 불공정이 현실적으로 나타나는 것을 요하지 아니한다. …법률적으로 경매결과에 영향을 미칠 수 있는 행위뿐 아니라 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 ‘경매의 공정을 해하는 행위’에 해당할 수 있다(대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결).

이 기준을 실제로 밝혀내는 데 적용하면, 확인해야 할 지점은 크게 다섯 갈래입니다. 첫째, 등기부등본상 근저당권 설정일과 전입신고일·확정일자의 선후관계입니다. 경매개시결정이 임박한 시점에 몰려서 전입한 임차인은 그 자체로 의심 신호입니다. 둘째, 임대차계약서의 실제 작성 경위입니다. 공인중개사를 통했는지, 계약서 양식과 문체가 자연스러운지, 확정일자를 받은 시점과 계약서상 작성일 사이에 부자연스러운 간극이 있는지를 봅니다. 셋째, 보증금 지급 흐름입니다. 계좌이체 내역이 있는지, 현금으로 줬다고 주장한다면 그만한 자금을 어디서 마련했는지 소득이나 예금인출 내역으로 설명할 수 있는지가 관건입니다. 넷째, 실제 거주 흔적입니다. 전기·가스·수도 사용량과 명의, 관리비 납부자, 우편물이나 택배 수취인, 관리사무소 출입기록이나 CCTV, 이웃의 진술이 여기에 해당합니다. 다섯째, 소유자(채무자)와의 관계입니다. 가족·친인척·직원 등 특수관계인지, 종전 주소지 이력이 겹치는지도 함께 봐야 합니다.

이 각각의 사정은 하나만 놓고 보면 결정적이지 않을 수 있습니다. 하지만 여러 정황을 겹쳐 보면 “서류는 있지만 실제 임대차관계는 없다”는 그림이 드러납니다. 앞선 판례가 개별 법률관계 하나만으로 결론 내리지 말라고 한 취지도 바로 이 점입니다.

전입일자·자금흐름·실거주 흔적을 겹쳐 보면 서류 뒤의 실체가 드러납니다.

4. 가짜 임차인으로 밝혀지면 배당 배제는 물론 형사처벌까지 이어집니다

배당에서 빠지는 것으로 끝나지 않고 별도의 범죄가 됩니다.

위계로 경매의 공정을 해하면 형법 제315조의 경매방해죄가 성립해 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 앞서 본 대법원 2022도3103 판결이 밝힌 대로 이 죄는 추상적 위험범이라, 실제로 배당금을 받았는지와 무관하게 성립할 수 있습니다.

나아가 허위의 임대차계약을 근거로 법원을 속여 배당금까지 받아내려 했다면 형법 제347조 제1항의 사기죄가 문제되어 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 실제로 배당받지 못했더라도 형법 제352조에 따라 사기미수로 처벌됩니다. 여기에 허위의 임대차계약서를 작성한 행위 자체는 사문서위조(형법 제231조, 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)와 위조사문서행사(형법 제234조)로 별도 처벌 대상이 될 수 있습니다.

민사적으로는 가장임차인으로 확인되면 배당에서 배제되어 그 금액이 원래 순위대로 다른 채권자에게 돌아가고, 이미 배당금이 지급됐다면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.

5. 밝혀낸 뒤에는 배당이의와 형사고소를 함께 진행해야 합니다

배당기일을 놓치면 되돌리기 어려우므로 순서를 지켜야 합니다.

가장임차인이 의심되면 통상 ①배당기일에 출석해 그 채권자(임차인)의 채권이나 순위에 대해 이의를 진술 → ②이의한 날부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기(배당을 실시한 집행법원 소재지 관할, 수원 관내 경매라면 수원지방법원) → ③동시에 관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 경매방해·사기 혐의로 형사고소 → ④검찰(수원지방검찰청)의 수사·기소 여부와 형사판단이 민사 배당이의 소송에서도 유력한 증거로 쓰이는 순서로 진행됩니다.

배당기일에 출석한 채무자는 물론 이해관계 있는 다른 채권자도 상대방의 채권이나 순위에 이의를 제기할 수 있고, 이의한 뒤 1주 이내에 소를 제기했다는 서류를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 처리되므로 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

1. 배당기일 전에 등기부등본, 전입세대열람 내역, 확정일자 부여 현황을 발급받아 근저당권 설정일과 전입일·확정일자의 선후를 대조합니다.

2. 관리사무소 확인, 이웃 탐문, 우편물·공과금 명의 조회로 실제 거주 여부와 보증금 지급 정황을 확인합니다.

3. 확보한 자료를 근거로 배당기일에 서면으로 이의를 제기하고, 1주 이내 배당이의의 소 제기를 준비합니다.

이러한 자료를 미리 갖추고 배당이의와 형사고소를 함께 준비한다면, 짧은 배당기일 안에서도 실질적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

경매는 배당기일까지 일정이 촉박하게 흘러가기 때문에, 뭔가 이상하다고 느꼈을 때는 이미 배당표가 확정되기 직전인 경우가 많습니다.

배당금을 빼앗길 처지에 놓인 채권자·낙찰자 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 등기부와 전입일자부터 실거주 흔적까지 어떤 자료가 가장임차인 여부를 뒷받침하는지 정리하는 것이 먼저입니다.

반대로 실제로 거주하며 정당하게 임대차계약을 맺었는데도 가장임차인으로 의심받는 임차인 입장에서도, 계약서와 보증금 지급 내역, 실거주 흔적을 미리 갖춰두지 않으면 억울하게 배당에서 배제될 수 있습니다.

저는 경매 절차에서 가장임차인 문제를 의심하는 쪽과, 반대로 진짜 임차인인데 의심받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 짧은 배당기일 안에 어떤 자료를 어떻게 준비하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

배당기일은 한 번 지나가면 되돌리기 어렵습니다. 의심이 든다면 바로, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고와 확정일자를 다 갖췄는데도 가장임차인으로 의심할 수 있나요?

A. 네. 대법원은 임대차계약이 통모에 의한 허위표시이거나 실제로 주택을 인도받지 않았다면 형식 요건을 갖췄더라도 가장임차인으로 볼 여지가 충분하다고 판단합니다. 형식보다 실제 점유와 계약의 진정성이 중요합니다.

Q. 가족 명의로 전입신고만 해두면 문제없나요?

A. 아닙니다. 실제 임대차관계 없이 배당만을 노린 것이라면 특수관계라는 사정 자체가 오히려 의심 정황이 되고, 경매방해·사기 혐의로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q. 가장임차인 의심 정황을 찾았는데 배당기일이 얼마 남지 않았습니다. 어떻게 해야 하나요?

A. 배당기일에 출석해 즉시 이의를 진술하는 것이 우선입니다. 이의한 뒤 1주 이내에 배당이의의 소를 제기하지 않으면 이의가 취하된 것으로 처리되므로 기간을 놓치지 않아야 합니다.

Q. 형사고소와 배당이의 소송을 같이 진행해도 되나요?

A. 가능하고, 오히려 병행이 유리합니다. 형사 수사 과정에서 확보되는 계좌내역이나 진술 자료가 민사 배당이의 소송의 증거로 활용되는 경우가 많습니다.

Q. 실제로 배당금을 받지 못했어도 처벌되나요?

A. 처벌될 수 있습니다. 경매방해죄는 결과의 불공정이 현실적으로 나타나지 않아도 성립하는 추상적 위험범이고, 사기죄도 미수에 그쳤다면 사기미수로 처벌됩니다.

Q. 이미 배당금이 지급된 뒤에 가장임차인이었다는 사실을 알게 됐다면요?

A. 부당이득으로 반환청구가 가능하고, 형사고소를 통해 편취 사실이 인정되면 그 결과가 민사 반환청구에서도 중요한 근거가 됩니다.