돌아가신 아버지 명의 부동산을 어떻게 이전하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 고령의 부모님을 갑작스럽게 여의고, 아버지 명의로 남아 있는 집이나 땅을 어떻게 자녀들 앞으로 옮겨야 할지 몰라 상담을 청하시는 분들이 늘고 있습니다.

형제분들 대부분은 “아직 급한 일도 아니고, 나중에 다 같이 상의해서 정리하면 된다”, “장남이 알아서 처리해 줄 것”이라는 생각으로 등기를 미뤄두십니다. 그런데 시간이 지나면서 형제 중 한 명이 먼저 서류를 준비해 자기 명의로, 혹은 자신에게 유리한 비율로 등기를 마쳐버리는 경우가 생기고, 뒤늦게 이를 안 나머지 형제들이 “왜 나와 상의도 없이 등기를 했느냐”며 분쟁으로 번지는 사례를 자주 보게 됩니다.

최근 대법원은 상속재산을 둘러싼 이런 분쟁에서 상속인 전원의 동의 없이 이루어진 등기와 분할협의는 그 효력을 인정하지 않는다는 원칙을 일관되게 확인하고 있습니다. 가족 사이의 일이라 하더라도 절차를 지키지 않으면 나중에 등기 자체가 무효로 돌아갈 수 있고, 세금 신고기한을 넘기면 별도의 가산세까지 부담해야 합니다.

아래에서는 아버지 명의 부동산이 상속인들에게 어떻게 이전되는지, 그리고 등기를 미루거나 절차를 건너뛸 때 어떤 문제가 생기는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 아버지가 돌아가시면 부동산은 사망 즉시 상속인 전원의 공유로 바뀝니다

등기를 하지 않아도 소유권은 사망한 순간 상속인에게 넘어가지만, 그 상태로는 팔거나 담보로 잡힐 수 없습니다.

민법 제997조는 상속은 사망으로 인하여 개시된다고 정하고 있습니다. 아버지가 돌아가신 순간, 아버지 명의였던 부동산의 소유권은 별도의 절차 없이 곧바로 상속인들에게 넘어갑니다.

상속인의 범위와 순위도 법으로 정해져 있습니다. 민법 제1000조에 따라 자녀 등 직계비속이 1순위 상속인이 되고, 어머니(배우자)는 제1003조에 따라 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 됩니다. 상속인이 여러 명이면 민법 제1006조에 따라 그 부동산은 상속인들의 공유가 됩니다.

문제는 그다음입니다. 민법 제187조는 상속으로 인한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않는다고 정하면서도, 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 명시하고 있습니다. 즉 등기를 미뤄도 소유권 자체를 잃지는 않지만, 그 상태로는 부동산을 팔거나 대출 담보로 제공하는 등 어떤 처분행위도 할 수 없습니다.

등기를 미뤄도 상속인의 소유권 자체는 유지되지만, 등기 없이는 그 부동산을 팔거나 담보로 쓸 수 없습니다.

2. 등기를 미루다 형제 중 한 명이 먼저 움직이면 분쟁이 시작됩니다

상속지분을 초과해 마친 단독등기는, 그 초과 부분에 한해 원인무효입니다.

실무에서 가장 흔한 갈등은 상속인 중 한 명이 다른 형제들과 상의 없이 부동산 전부를 자기 명의로, 또는 자신에게 유리한 비율로 소유권이전등기(또는 보존등기)를 마쳐버리는 경우입니다. “어차피 내가 부모님을 모셨으니 이 정도는 괜찮다”는 생각에서 비롯되는 경우가 많지만, 다른 상속인들의 동의 없이 이루어진 등기는 법적으로 온전히 보호받지 못합니다.

대법원은 공동상속인 중 한 명이 자신의 상속분을 넘어서 마친 등기의 효력에 대해 다음과 같이 판단하고 있습니다.

재산상속에 관하여 진정한 상속인임을 전제로 그 상속으로 인한 소유권 또는 지분권 등 재산권의 귀속을 주장하고, 참칭상속인 또는 자기들만이 재산상속을 하였다는 일부 공동상속인들을 상대로 상속재산인 부동산에 관한 등기의 말소 등을 청구하는 경우에도, 그 소유권 또는 지분권이 귀속되었다는 주장이 상속을 원인으로 하는 것인 이상 그 청구원인 여하에 불구하고 이는 민법 제999조 소정의 상속회복청구의 소라고 해석함이 상당하다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다5740 전원합의체 판결).

쉽게 말해, 형제 중 한 명이 자신의 상속지분을 넘겨 등기를 마쳤다면 그 초과 부분은 원인무효이고, 나머지 상속인들은 이를 되찾기 위한 소송(상속회복청구의 소)을 제기할 수 있습니다. 다만 이 소송에는 민법 제999조가 정한 제척기간이 있어, 침해 사실을 안 날로부터 3년, 상속이 개시된 날로부터 10년이 지나면 더 이상 다툴 수 없습니다. 같은 판결은 상속개시일로부터 10년이 지난 뒤에야 침해를 알게 되었더라도 제척기간 도과로 청구권이 소멸한다고까지 판시했으므로, 뒤늦게 알았다는 사정만으로 기간이 늘어나지는 않습니다.

다른 상속인의 동의 없이 마친 등기는 그 초과 부분이 무효이지만, 이를 되찾을 수 있는 기간도 법으로 정해져 있습니다.

3. 상속재산분할협의는 상속인 전원이 참여해야 유효합니다

인감증명서 없이, 또는 상속인 일부만 도장을 찍은 분할협의서는 등기소도 받아들이지 않습니다.

여러 명이 공동으로 상속받은 부동산을 특정 상속인 한 명 앞으로 정리하려면, 상속인들 사이의 상속재산분할협의가 필요합니다. 그런데 실무에서는 “다들 알고 있으니 나만 도장 찍어서 처리해도 되겠지”라는 생각으로, 상속인 중 일부만 참여한 채 협의서를 작성하는 경우가 적지 않습니다.

상속재산의 협의분할은 공동상속인간의 일종의 계약으로서 공동상속인 전원이 참여하여야 하고 일부상속인만으로 한 협의분할은 무효이다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결).

협의분할은 계약이기 때문에 상속인 중 단 한 명이라도 빠지면 그 전체가 무효가 됩니다. 등기소에서도 상속인 전원의 인감증명서와 인감도장이 날인된 협의분할서를 요구하므로, 형식을 갖추지 않으면 애초에 등기 자체가 진행되지 않습니다. 또한 상속인 중 미성년 자녀가 있고 그 친권자 역시 공동상속인이라면, 친권자가 자녀를 대리해 혼자 협의할 수 없고 별도로 특별대리인을 선임해야 한다는 점도 대법원 판례(대법원 2014. 1. 23. 선고 2013다68948 판결)가 확인한 부분입니다.

협의가 이루어지지 않으면 상속인들은 법정상속분대로 공동명의로 등기를 마치거나, 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하는 방법으로 넘어가게 됩니다.

상속인 한 명이라도 빠진 분할협의는 그 전체가 무효이므로, 등기소는 상속인 전원의 서명·인감을 반드시 확인합니다.

4. 정리를 미루는 기간이 길어질수록 세금 부담과 법적 불이익이 커집니다

6개월 신고기한을 넘기면 가산세가 붙고, 상속개시일로부터 10년이 지나면 되찾을 방법조차 사라질 수 있습니다.

상속으로 인한 부동산 취득에는 등기 자체에 정해진 기한은 없지만, 세금 신고에는 분명한 기한이 있습니다. 상속세 및 증여세법 제67조에 따라 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월)에 신고해야 하고, 지방세법 제20조에 따라 취득세도 같은 기한 안에 신고·납부해야 합니다. 상속으로 인한 취득세율은 표준세율로 농지 외 부동산 1천분의 28(2.8%), 농지 1천분의 23(2.3%)입니다.

이 기한을 넘기면 국세기본법 제47조의2에 따른 무신고가산세가 붙습니다. 단순히 늦은 경우는 세액의 20%, 재산을 숨기는 등 부정한 방법으로 신고를 하지 않은 경우에는 40%까지 가산세가 부과되고, 여기에 하루 단위로 계산되는 납부지연가산세까지 더해집니다.

다만 배우자가 있는 경우라면 상속세 부담이 생각보다 크지 않을 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제21조의 일괄공제 5억원과 제19조의 배우자 상속공제(실제 상속받은 금액이 없거나 5억원 미만이면 5억원)를 함께 적용받으면, 통상 10억원까지는 상속세가 나오지 않는 경우가 많습니다. 다만 배우자 상속공제를 받으려면 상속세 신고기한의 다음 날부터 9개월 이내에 배우자 몫의 등기까지 마치고 신고해야 한다는 점은 주의가 필요합니다.

세금 문제와 별개로, 앞서 살펴본 것처럼 등기를 미루는 사이 상속개시일로부터 10년이 지나버리면 뒤늦게 침해를 알았더라도 상속회복청구권 자체가 소멸합니다. 시간이 지날수록 상속인 중 사망·재혼 등으로 관계자가 늘어나 협의 자체가 더 어려워진다는 점까지 고려하면, 정리는 빠를수록 유리합니다.

5. 실제 등기까지는 이런 순서로 진행됩니다

서류를 갖추는 순서를 잘못 잡으면 등기소에서 보정 요구를 받아 시간만 늦어집니다.

아버지 명의 부동산의 상속등기는 통상 ①가족관계등록부(기본증명서·가족관계증명서·제적등본 등)로 상속인의 범위와 순위를 확정하는 단계 → ②상속인 전원의 협의로 분할 방법을 정하고 상속재산분할협의서에 인감을 날인하거나, 협의가 안 되면 법정상속분대로 정리하는 단계 → ③관할 시·군·구청(위택스)에 취득세를 신고·납부하는 단계 → ④부동산 소재지를 관할하는 등기소(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원 등기국)에 소유권이전등기를 신청하는 단계의 순서로 진행됩니다.

서류 하나가 빠지거나 상속인 확인이 잘못되면 등기소에서 보정 요구를 받아 처리가 지연되므로, 신청 전에 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 아버지 명의 부동산의 등기부등본을 발급받아 근저당권 등 다른 권리관계가 남아 있는지부터 확인합니다.

2. 가족관계증명서·제적등본을 발급받아 상속인이 모두 몇 명이고 각자의 법정상속분이 얼마인지 정리합니다.

3. 상속인 전원의 협의로 분할할 것인지, 법정상속분대로 공동명의로 등기할 것인지를 정하고 인감증명서 등 필요 서류를 준비합니다.

이러한 절차를 상속 관련 분쟁 경험이 있는 변호사와 함께 진행하면, 등기뿐 아니라 상속세 신고와 형제간 협의 과정까지 한 번에 점검받을 수 있습니다.

마치며

아버지를 떠나보낸 슬픔이 가시기도 전에 등기며 세금 신고까지 챙기는 일은 누구에게나 버겁습니다. 그래서 “나중에 형제들끼리 알아서 정리하면 된다”며 등기를 미뤄두는 경우가 많은데, 그사이 시간은 계속 흘러가고 있습니다.

등기를 서둘러 정리하려는 상속인 입장에서는 다른 형제들의 동의를 제대로 구하지 않으면 애써 마친 등기가 나중에 무효로 돌아갈 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

반대로 정보 없이 뒤늦게 사정을 알게 된 상속인 입장에서도, 침해를 안 날로부터 3년이라는 기간이 생각보다 빨리 지나간다는 점을 알아야 합니다.

저는 상속 부동산을 둘러싼 분쟁에서 분할과 등기를 주도한 쪽과, 뒤늦게 이의를 제기하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 갖추고 어떤 절차를 밟느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 아버지 명의 부동산을 상속등기하지 않고 그냥 두면 처벌받나요?

A. 현재로서는 상속등기 자체를 늦게 했다는 이유만으로 과태료나 형사처벌을 받지는 않습니다. 다만 상속세·취득세 신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월)을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙고, 등기 없이는 부동산을 처분할 수 없다는 불이익이 있습니다.

Q. 형제 중 한 명이 이미 자기 명의로 상속등기를 마쳤다면 어떻게 하나요?

A. 본인의 상속지분을 넘어 이루어진 등기라면 그 초과 부분은 원인무효이므로, 상속회복청구의 소를 통해 지분을 되찾을 수 있습니다. 다만 침해를 안 날로부터 3년, 상속개시일로부터 10년이라는 제척기간이 있으므로 서두르는 것이 좋습니다.

Q. 어머니와 자녀들의 법정상속분 비율은 어떻게 되나요?

A. 민법 제1009조에 따라 자녀들은 균등하게 나누고, 배우자인 어머니는 자녀 몫의 5할을 가산해 받습니다. 예를 들어 어머니와 자녀 2명이 상속인이라면 어머니 1.5, 자녀 각 1의 비율로 나뉩니다.

Q. 상속인 중 미성년 자녀가 있으면 어떻게 협의하나요?

A. 친권자도 공동상속인이라면 이해관계가 충돌하므로, 친권자가 미성년 자녀를 대리해 혼자 협의할 수 없고 가정법원에서 특별대리인을 선임받아 협의에 참여시켜야 합니다.

Q. 등기에 필요한 서류는 무엇인가요?

A. 피상속인의 기본증명서·가족관계증명서·제적등본, 상속인 전원의 가족관계증명서·주민등록초본·인감증명서, 상속재산분할협의서(협의하는 경우), 부동산 등기부등본과 토지·건축물대장 등이 필요합니다.

Q. 상속세를 안 내도 되는 경우가 있나요?

A. 배우자가 있다면 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제(최소 5억원)를 합쳐 통상 10억원까지는 상속세가 나오지 않는 경우가 많습니다. 다만 배우자 몫의 등기와 신고 시기에 따라 공제 적용 요건이 달라지므로 미리 확인이 필요합니다.

Q. 상속인들끼리 협의가 전혀 안 되면 어떻게 해야 하나요?

A. 협의가 이루어지지 않으면 법정상속분대로 공동명의로 상속등기를 먼저 마치거나, 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해 법원의 판단을 받는 방법이 있습니다.