주택임대관리업체 보증금 돌려막기, 집주인 대리인이라도 반환 약속했다면 사기죄 

임대차 계약을 관리해주던 주택임대관리업체 담당자가 "다음 세입자가 들어오면 곧바로 보증금을 돌려드리겠다"고 약속해 놓고 정작 만기가 지나도 돈이 들어오지 않는 경우가 있습니다. 나중에 알고 보면 그 업체는 여러 채의 보증금을 하나의 자금으로 섞어 먼저 들어온 세입자에게 돌려막는 방식으로 운용해 왔고, 자금 흐름이 끊기는 순간 여러 세입자가 동시에 피해를 보는 구조였던 경우가 많습니다. 이때 업체 측은 흔히 "나는 집주인의 대리인 또는 위탁관리인일 뿐이고 계약당사자가 아니라 반환 책임도, 형사책임도 없다"고 항변합니다. 그러나 반환을 직접 약속한 사람이 대리인이라는 사정만으로 사기죄 책임에서 벗어날 수 있는지는 전혀 다른 문제입니다. 이 글에서는 임대관리업체의 돌려막기 구조에서 사기죄가 어떻게 성립하는지, 대리인이라는 항변이 왜 통하지 않는지를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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주택임대관리업체 보증금 돌려막기 — 왜 사기 문제가 되나

다세대·다가구 주택이나 오피스텔을 여러 채 보유한 임대인들은 임대차 관리 부담을 줄이려고 임대관리업체에 임차인 모집부터 계약 체결, 보증금 수령, 만기 시 반환까지 전 과정을 위탁하는 경우가 많습니다. 이런 구조에서는 업체가 임대인 명의로 계약을 대리 체결하거나, 임대인으로부터 물건을 통째로 전대차 형태로 넘겨받아(이른바 마스터리스) 자기 이름으로 재임대하기도 합니다. 어느 쪽이든 임차인이 실제로 상대하는 것은 업체 담당자이고, 보증금도 업체가 관리하는 계좌로 들어가는 경우가 흔합니다.

문제는 이 보증금을 물건별로 구분해 예치해두지 않고 하나의 운용 자금으로 섞어 쓰는 순간 시작됩니다. 신규 계약이 계속 들어오면 그 보증금으로 만기가 도래한 기존 세입자에게 반환할 수 있어 겉으로는 문제없이 굴러가지만, 공실이 늘거나 신규 계약이 줄어들면 자금 순환이 멈춥니다. 이 시점에 만기가 도래한 세입자들에게 반환할 재원이 동시에 사라지고, 업체가 관리하던 물건 전체에서 피해자가 한꺼번에 발생하는 구조적 특징을 갖습니다.

돌려막기 구조는 신규 자금 유입이 끊기는 순간 다수의 피해자가 동시에 발생한다는 점에서, 개별 임대인의 단순 채무불이행과는 발생 양상 자체가 다르다.

사기죄 성립의 기본 틀 — 기망, 착오, 처분행위, 편취의 고의

형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자를 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 사기죄가 성립하려면 ①기망행위, ②그로 인한 상대방의 착오, ③착오에 기한 처분행위(여기서는 임차인이 계약을 유지하거나 보증금 반환을 미루는 것에 동의하는 행위), ④재산상 손해라는 네 요소가 순차적으로 인과관계를 이루어야 하고, 여기에 더해 행위 당시 편취의 고의가 있어야 합니다.

기망은 적극적으로 거짓말을 하는 것뿐 아니라, 알려야 할 사정을 알리지 않는 소극적 행위도 포함합니다. 판례가 반복적으로 확인해 온 법리는, 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의성실의 의무를 저버리는 모든 작위·부작위가 기망에 해당한다는 것입니다. 임대관리업체가 이미 자금난으로 다른 물건의 보증금도 밀려 있는 상태를 알면서도 이를 알리지 않고 "곧 돌려드리겠다"고만 말했다면, 이는 적극적 거짓말과 결합한 기망행위로 평가될 여지가 큽니다.

집주인의 대리인이라는 주장이 통하지 않는 이유

업체 측이 가장 흔히 내세우는 방어 논리는 "계약서상 임대인은 집주인이고 나는 그 대리인·수임인에 불과하니 계약상 반환의무도, 형사책임도 집주인에게 있다"는 것입니다. 이 주장은 민사와 형사를 뒤섞은 오류입니다. 민법상 대리의 효과, 즉 계약의 법률효과(임대인 지위, 보증금 반환의무)가 본인인 집주인에게 귀속된다는 점은 맞습니다. 그러나 형사책임은 실제로 기망행위를 한 행위자에게 귀속되는 것이 원칙이고, 이는 민사상 대리 구조와는 별개의 문제입니다. 임차인에게 직접 "반환하겠다"고 말하며 착오를 일으킨 사람이 업체 담당자라면, 계약서에 어떤 이름이 적혀 있는지와 무관하게 그 담당자가 사기죄의 행위 주체가 됩니다.

여기에 더해 형법 제347조 제2항은 "전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다"고 정하고 있습니다. 임대관리업체 담당자가 기망행위를 통해 임차인의 보증금이 집주인(또는 업체가 관리하는 자금풀) 쪽에 계속 묶여 있게 만들었다면, 설령 그 담당자 자신의 개인 지갑으로 돈이 들어가지 않았더라도 제3자인 집주인 측이 재산상 이익을 취득하게 한 것이므로 사기죄가 성립합니다. "나는 한 푼도 챙기지 않았다"거나 "나는 집주인을 위해 일했을 뿐"이라는 주장이 사기죄 성립을 막지 못하는 이유가 여기에 있습니다.

계약서상 대리인이라는 지위는 반환의무를 누가 지는지를 정할 뿐, 기망행위를 실제로 한 사람의 형사책임을 지워주지는 못한다.

돌려막기 구조에서 편취의 고의를 어떻게 인정하나

다만 돌려막기 방식으로 운용했다는 사실 하나만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 편취의 고의는 기망행위(또는 반환 약속) 당시를 기준으로 판단합니다. 계약을 맺거나 반환을 약속할 때는 실제로 반환할 의사와 능력이 있었는데, 그 뒤 경기 악화나 공실 증가 같은 외부 사정으로 갚지 못하게 된 것이라면 이는 민사상 채무불이행에 그칠 뿐 사기죄로 처벌하기는 어렵습니다.

실제로 2026년 4월 부산지방법원 형사항소7부는 다세대주택 보증금을 제때 반환하지 못한 임대인들에 대해 1심의 유죄(집행유예 포함) 판단을 뒤집고 무죄를 선고하면서, "경매 낙찰가 하락 등으로 보증금을 반환하지 못하게 됐다는 사정만으로 계약 당시 편취 고의가 있었다고 단정하기 어렵다"고 판시했습니다. 즉 사후적으로 자금 사정이 나빠져 돌려막기 상태에 빠졌다는 결과만 보고 처음부터 속일 마음이 있었다고 거꾸로 추단할 수는 없다는 것입니다.

반대로 편취의 고의가 인정되기 쉬운 정황도 뚜렷합니다. 반환을 약속하던 시점에 이미 다른 물건의 보증금 반환이 여러 건 밀려 있었는지, 신규 계약의 보증금이 들어오는 즉시 다른 세입자에게 지급하기로 예정돼 있어 애초에 여윳돈이 없는 구조였는지, 동일한 방식의 미반환 사례가 이미 반복되고 있었는데도 신규 계약을 계속 받았는지가 핵심 판단 자료입니다. 자금 흐름을 추적해 신규 보증금이 곧바로 기존 반환에 충당된 이력이 확인된다면, 이는 계약 당시부터 정상적인 반환 재원이 없었다는 사정을 뒷받침하는 유력한 증거가 됩니다.

• 반환 약속 시점에 이미 다른 물건의 미반환이 누적돼 있었는지 — 자금난 인식 시점 확인.

• 신규 보증금이 즉시 기존 반환에 쓰이도록 예정돼 있었는지 — 계좌 입출금 내역으로 추적.

• 동일 방식의 미반환이 이전에도 반복됐는지 — 다른 피해자의 진술·계약서 대조.

• 계약 체결 또는 반환 약속 당시 업체의 재무 상태(부채, 미반환 채무 총액)가 어느 정도였는지.

구체적 적용 예시 — 반환을 직접 약속한 담당자의 책임

가령 임차인 갑이 계약만료 두 달 전 업체 담당자 을에게 이사 계획을 알리며 보증금 반환 가능 여부를 물었다고 가정해 보겠습니다. 을은 "다음 세입자가 들어오는 대로 바로 돌려드리겠다"고 답했지만, 실제로는 이미 같은 건물 다른 호실의 보증금 반환이 세 건이나 밀려 있었고 신규 계약이 들어와도 그 돈은 먼저 밀린 순번대로 지급하기로 내부적으로 정해둔 상태였습니다. 이 경우 을이 갑에게 한 말은 단순한 낙관적 전망이 아니라, 반환 재원이 없다는 사정을 알면서도 이를 숨기고 안심시킨 기망행위로 평가될 여지가 큽니다.

이때 갑이 계약서상 임대인이 집주인 명의로 되어 있다는 이유로 을을 상대로 문제 삼기 어렵다고 지레 포기할 필요는 없습니다. 갑에게 직접 반환을 약속하며 착오를 유발한 사람이 을인 이상, 을 개인을 사기죄로 고소하는 것과 별개로 계약상 반환의무자인 집주인을 상대로 민사상 보증금 반환청구를 하는 것도 동시에 가능합니다. 형사책임과 민사책임의 상대방이 반드시 같은 사람일 필요는 없습니다.

형사 고소와 별도로 챙겨야 할 민사적 조치

사기죄 형사절차는 가해자를 처벌하는 절차일 뿐, 그 결과가 곧바로 보증금 반환을 보장해주지는 않습니다. 형사 고소를 진행하는 동안에도 민사적 회수 조치를 병행해야 합니다. 이사를 앞두고 있다면 주택임대차보호법상 임차권등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있도록 준비하고, 반환의무자인 집주인을 상대로 보증금반환청구소송이나 지급명령을 진행하는 것이 기본입니다.

업체 담당자 개인에게도 불법행위에 따른 손해배상책임을 물을 수 있고, 업체가 법인이라면 그 대표자나 사용자에게 민법상 사용자책임을 함께 물을 여지도 있습니다. 다만 업체가 이미 자금 사정이 악화된 상태라면 실제 회수 가능성은 재산 상황에 따라 달라지므로, 초기에 계좌 가압류 등 보전처분을 서두르는 것이 실무적으로 중요합니다. 형사 고소 과정에서 확보되는 자금 흐름 자료(계좌 내역, 다른 피해자 진술)는 민사소송에서도 그대로 유력한 증거로 활용할 수 있습니다.

임대관리업체와 계약 전 확인해야 할 것들

이런 분쟁을 애초에 피하려면 계약 체결 단계에서 확인할 사항이 있습니다. 계약서에 실제 소유자인 임대인이 누구로 기재돼 있는지, 업체가 대리인으로 서명한다면 위임장이나 대리권을 증명하는 서류를 갖추고 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 보증금을 입금할 계좌가 임대인 명의인지 업체 명의인지도 반드시 확인하고, 업체 명의 계좌라면 그 업체가 관리하는 다른 물건에서 반환이 지연된 이력이 없는지 인터넷 후기나 지역 커뮤니티를 통해 살펴보는 것도 실질적인 예방책이 됩니다.

• 계약서상 임대인 명의와 실제 소유자 일치 여부, 등기부등본으로 직접 확인.

• 업체가 대리 서명하는 경우 위임장·대리권 증빙 요구.

• 보증금 입금 계좌가 임대인 명의인지, 업체 명의인지 확인.

• 동일 업체가 관리하는 다른 물건에서 반환 지연 사례가 있었는지 사전 조사.

자주 묻는 질문

Q. 업체 담당자가 개인적으로 돈을 가져간 게 아니라도 사기죄가 되나요?

A. 형법 제347조 제2항은 기망행위로 제3자가 재산상 이익을 취득하게 한 경우도 처벌하도록 정하고 있습니다. 담당자 개인이 이득을 챙기지 않고 집주인이나 업체 자금이 이익을 얻은 구조라도 사기죄 성립에는 영향이 없습니다.

Q. 계약서에 집주인 이름만 있고 업체 이름은 안 보이는데도 고소할 수 있나요?

A. 가능합니다. 사기죄의 책임 주체는 계약서 명의가 아니라 실제로 기망행위를 한 사람입니다. 반환을 약속하며 임차인을 안심시킨 담당자가 누구인지를 통화 녹취, 문자, 카카오톡 대화 등으로 특정할 수 있으면 그 사람을 상대로 고소할 수 있습니다.

Q. 돌려막기 방식으로 운용됐다는 사실만 밝혀지면 바로 사기가 인정되나요?

A. 그렇지 않습니다. 돌려막기는 편취 고의를 뒷받침하는 정황일 뿐이고, 계약이나 반환 약속 당시 실제로 반환 의사와 능력이 없었다는 점이 별도로 입증돼야 합니다. 사후에 자금난에 빠진 결과만으로 처음부터 속일 의도가 있었다고 단정하지는 않습니다.

Q. 형사 고소를 하면 보증금을 돌려받는 데 도움이 되나요?

A. 형사절차 자체가 보증금 반환을 강제하지는 않지만, 수사 과정에서 확보되는 계좌 내역이나 진술은 민사소송의 증거로 활용할 수 있어 회수에 도움이 됩니다. 다만 반환 가능성은 상대방의 재산 상황에 좌우되므로 초기에 가압류 등 보전조치를 함께 진행하는 것이 중요합니다.

Q. 다른 세입자들도 같은 피해를 봤다면 함께 고소하는 게 유리한가요?

A. 여러 피해자가 함께 고소하면 자금 흐름이나 돌려막기 구조, 반복적인 미반환 이력을 입증하기가 한결 수월해집니다. 개별적으로 진행하기보다 피해자들끼리 자료를 공유하고 공동으로 고소하는 편이 편취 고의 입증에 유리한 경우가 많습니다.

Q. 집주인은 몰랐다고 하면 집주인에게는 아무 책임이 없나요?

A. 형사상 사기죄 책임은 별개로 판단하더라도, 계약상 반환의무는 원칙적으로 임대인인 집주인에게 있습니다. 집주인이 업체의 돌려막기 사실을 몰랐다고 해도 민사상 보증금반환청구의 상대방에서 벗어나지는 않으며, 업체와 집주인 사이의 정산 문제는 그들 내부에서 별도로 해결해야 할 부분입니다.

맺음말

주택임대관리업체가 여러 물건의 보증금을 하나의 자금으로 섞어 돌려막다가 반환하지 못하는 사태는, 단순한 채무불이행이 아니라 반환 약속을 한 시점의 사정에 따라 사기죄로 이어질 수 있는 구조입니다. "나는 집주인의 대리인일 뿐"이라는 항변은 계약상 반환의무의 소재를 가릴 뿐, 실제로 기망행위를 한 사람의 형사책임까지 지워주지는 못합니다. 다만 돌려막기라는 결과만으로 편취 고의가 자동으로 인정되는 것은 아니므로, 반환 약속 당시의 자금 사정과 인식을 구체적으로 밝히는 작업이 핵심입니다.

광교를 비롯한 경기남부 지역에서도 다세대·오피스텔을 여러 채 위탁관리하는 업체를 통해 임대차 계약을 맺는 경우가 늘고 있는 만큼, 반환이 지연되기 시작했다면 초기에 계약 구조와 자금 흐름을 함께 점검해 보는 것이 필요합니다.

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