토지 확보율을 부풀린 조합을 사기로 고소할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 지역주택조합 아파트 건립 사업에서 조합원 모집 광고에 실제보다 크게 부풀린 토지 확보율을 내세워 조합원을 모으고, 이후 사업이 장기간 표류하거나 아예 무산되는 사례가 잇따르고 있습니다.

제가 상담한 피해 조합원분들 중 상당수는 “토지는 이미 80% 넘게 확보됐고 곧 조합설립인가가 날 것”이라는 모집 담당자의 설명을 듣고 가입계약서에 서명한 경우였습니다. 그런데 막상 가입 후 시간이 지나 실제 확보 현황을 확인해 보면 사용권원은커녕 소유권 이전조차 제대로 이루어지지 않아, 문제를 제기하면 “사업계획은 인허가 과정에서 바뀔 수 있는 것”이라는 식으로 넘어가려는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 지역주택조합 조합원 모집 과정에서 토지 확보율에 관한 허위·과장 고지가 있었는지를 계약상대방이 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 엄격하게 판단해야 한다는 취지를 밝히며, 확보율 관련 심리를 제대로 하지 않은 원심을 파기환송했습니다.

아래에서는 토지 확보율을 부풀린 조합·모집주체의 설명이 어떤 경우에 사기죄의 기망행위에 해당하는지, 그리고 피해를 의심하게 됐을 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 토지 확보율은 조합원 모집·가입계약을 좌우하는 법정 핵심 정보입니다

확보율은 조합이 임의로 공개 수위를 정하는 숫자가 아니라 주택법이 명시를 의무화한 법정 정보입니다.

주택법은 지역주택조합 설립 단계별로 토지 확보 비율의 하한선을 두고 있습니다. 조합원 모집 신고 단계에서는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 신고할 수 있고(주택법 제11조의3 제1항), 조합설립인가를 받으려면 80퍼센트 이상의 사용권원과 15퍼센트 이상의 소유권을 확보했음을 증명하는 서류를 제출해야 합니다(같은 법 시행령 제20조 제1항 제1호 가목).

이 수치는 단순한 참고자료가 아닙니다. 주택법 제11조의3 제8항은 모집주체가 조합원과 가입계약서를 작성할 때 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적과 비율을 반드시 포함하도록 정하고 있고, 제11조의5 제1항은 조합원 모집 광고에도 같은 비율을 표시하도록 규정합니다.

같은 조 제2항 제4호는 한 걸음 더 나아가, 모집주체가 토지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위를 금지행위로 명시하고 있습니다. 확보율을 사실과 다르게 알리는 것은 단순한 영업 화법의 문제가 아니라, 그 자체로 법이 금지한 행위라는 뜻입니다.

토지 확보율은 조합이 재량으로 공개 수위를 정하는 숫자가 아니라, 주택법이 단계별 하한선과 표시의무까지 정해 둔 법정 핵심 정보입니다.

2. 확보율을 부풀린 설명·광고는 형법상 기망행위에 해당할 수 있습니다

다소의 과장은 넘어가도, 확보율처럼 구체적 수치로 제시한 중요사항을 허위로 고지하면 기망행위가 성립합니다.

형법 제347조의 사기죄가 성립하려면 상대방을 기망해 착오에 빠뜨리고, 그 착오로 인해 재산적 처분행위(가입계약 체결과 분담금·업무대행비 납부)를 하게 만들었어야 합니다. 지역주택조합 사건에서 쟁점이 되는 것은 대부분 ‘확보율 설명이 기망행위에 해당하는가’입니다.

이에 대해 대법원은 상품 광고에서의 과장·허위 고지가 언제 기망행위가 되는지를 다음과 같이 밝히고 있습니다.

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결).

이 사건에서 조합가입계약서에 첨부된 ‘사업계획 동의서’에는 아직 사용권원을 확보하지 못한 ‘공동주택용지’ 계획면적이 ‘매입대지면적’이라는 이름으로 바뀌어 기재돼 있었습니다. 대법원은 계약상대방 입장에서는 이 표현이 이미 매입이 끝난, 즉 사용권원이 확보된 면적으로 이해될 여지가 충분하다고 보고, 기망 여부를 제대로 심리하지 않은 원심을 파기환송했습니다.

이 판단은 민사상 계약 취소 사건이지만, 형사 사기죄의 기망행위 요건 판단에도 그대로 적용됩니다. 확보율을 애매하게 언급한 것이 아니라 ‘80% 확보’처럼 구체적 수치로 확정해 고지했는데 실제와 현저히 다르다면, 통상적인 영업상 과장의 범위를 넘어 형법 제347조의 기망행위 요건을 충족할 여지가 큽니다.

확보율을 구체적 수치로 제시해 놓고 실제와 현저히 다르다면, 그 자체로 형법상 기망행위 요건을 충족할 여지가 큽니다.

3. 광고는 대행사가 했다는 항변만으로는 조합 책임을 피하기 어렵습니다

모집주체와 계약관계에 있는 자가 만든 광고라면, 조합이 직접 작성하지 않았어도 책임에서 자유롭지 않습니다.

실무에서 조합·추진위원회 측은 “확보율 관련 현수막이나 인터넷 게시물은 우리가 만든 게 아니라 분양대행사나 홍보업체가 알아서 올린 것”이라며 책임을 회피하려는 경우가 많습니다.

그러나 앞서 본 대법원 판결은, 조합원 모집 광고가 계약상대방을 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반인이 그 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단해야 한다고 밝혔습니다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결). 또한 조합이나 업무대행자와 사업대행 등 계약관계가 있는 자가 작성·게시한 광고라면, 일반인이 그 관계를 일일이 증명하지 않아도 조합 측 책임을 물을 여지가 있다고 보았습니다.

주택법 제11조의2, 제11조의3 제8항이 정의하는 ‘모집주체’에는 조합원 모집 업무를 대행하는 자도 포함됩니다. 즉 확보율을 사실과 다르게 알린 주체가 조합이든 업무대행자든, 법은 처음부터 둘을 함께 규율 대상으로 삼고 있습니다.

따라서 광고가 대행사 명의로 게시됐다는 사정만으로 조합이 형사·민사 책임에서 자동으로 벗어나지는 않습니다. 조합이 그 광고 내용을 알고도 방치했는지, 시정 조치를 취했는지가 함께 살펴봐야 할 사정입니다.

확보율을 사실과 다르게 알린 주체가 대행사라도, 조합과 계약관계가 있는 이상 조합이 책임에서 자동으로 벗어나지는 않습니다.

4. 피해 금액과 조합원 수에 따라 처벌 수위가 크게 달라집니다

분담금·업무대행비가 조합원 다수에게서 걷힌 만큼, 합산 피해액이 커지면 형량도 급격히 무거워집니다.

형법 제347조 제1항의 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 그런데 지역주택조합 사기는 한 사람이 아니라 수십에서 수백 명의 조합원으로부터 분담금과 업무대행비를 걷는 구조여서, 개별 피해액은 크지 않더라도 합산 이득액이 빠르게 불어나는 특징이 있습니다.

합산 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역으로 형이 무거워지고, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 선고될 수 있습니다.

실제로 한 지역주택조합 사건에서는 실제 토지 확보율이 2.7퍼센트에 불과한데도 영업 담당자들에게 73퍼센트라고 설명하도록 지시해 241명의 조합원으로부터 77억원을 걷은 간부들이 사기 등 혐의로 기소돼 1심에서 징역 8년을 선고받은 바 있습니다. 확보율처럼 다수에게 반복적으로 고지되는 수치일수록, 피해 규모가 형량을 좌우하는 핵심 변수가 됩니다.

확보율 허위 고지로 걷은 분담금이 다수 조합원에게 걸쳐 누적되면, 단순 사기를 넘어 특정경제범죄가중처벌법의 가중처벌 구간으로 넘어갈 수 있습니다.

5. 고소부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

고소장 접수 전 확보율 관련 자료부터 정리해야 사건의 방향이 잡힙니다.

지역주택조합 확보율 사기 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 조합이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 합산 피해액이 특경법 구간이라면 구속 수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

확보율 관련 피해를 의심하게 됐다면, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 가입계약서, 모집공고문, 현수막·인터넷 게시물 캡처본 등 확보율이 구체적 수치로 고지된 자료를 모읍니다.

2. 관할 시·군·구청에 정보공개청구 등으로 조합원 모집신고·설립인가 당시 제출된 토지사용권원·소유권 확보 서류의 실제 수치를 확인합니다.

3. 다른 조합원들에게도 같은 확보율 설명이 있었는지, 조합·업무대행자를 상대로 한 진정·고소·소송 이력이 있는지 확인해 공동 대응 가능성을 살펴봅니다.

이러한 자료를 바탕으로 지역주택조합 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 형사 고소와 조합가입계약 취소·부당이득반환 청구를 함께 검토해 실질적인 피해 회복 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

지역주택조합 사업은 본래 진행에 시간이 걸리는 경우가 많다 보니, 확보율이 낮다는 사실을 접하고도 “이런 사업은 원래 더디게 가는 법”이라며 넘기다가 대응 시점을 놓치는 경우가 적지 않습니다.

분담금을 낸 조합원 입장에서는 감정적인 항의보다, 가입 당시 고지된 확보율과 실제 확보 현황의 차이를 뒷받침할 자료를 정리하는 것이 먼저입니다. 모집공고문, 광고 캡처, 가입계약서에 기재된 수치가 쌓일수록 형사 고소와 민사 반환청구 모두에서 유리해집니다.

반대로 확보율 설명을 맡았던 모집 담당자나 조합 임원 입장에서도 “상부 지시에 따라 안내했을 뿐”이라는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제로 확보 현황을 알고 있었는지, 광고 내용을 조합이 사전에 확인했는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 지역주택조합 분쟁에서 확보율 설명을 믿고 가입한 조합원 측과, 반대로 확보율 고지의 책임 범위를 다투는 조합·모집주체 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 가입 당시 확보율이 80%라고 들었는데 실제로는 30%대였습니다. 이것만으로 사기죄 고소가 가능한가요?

A. 수치 차이만으로 바로 인정되는 것은 아니고, 모집주체가 그 수치를 구체적 사실로 확정해서 고지했는지, 실제와의 차이가 통상적 과장의 범위를 넘는지가 함께 판단됩니다. 모집 당시 계약서·광고에 남은 구체적 수치와 표현을 확보해두는 것이 중요합니다.

Q. 조합 측이 “사업계획은 인허가 과정에서 바뀔 수 있다”는 문구를 계약서에 넣었다면 책임을 피할 수 있나요?

A. 그 문구만으로 자동 면책되지는 않습니다. 대법원은 향후 사업계획 변경가능성 문구와 계약 당시 이미 확보한 면적에 대한 허위 고지는 별개의 문제로 보았습니다.

Q. 광고를 조합이 아니라 분양대행사가 올렸다면 조합에는 책임을 물을 수 없나요?

A. 대행사·업무대행자가 조합과 계약관계에 있는 주체라면 조합 측 책임을 물을 여지가 있습니다. 광고 게시 경위와 조합의 후속 조치 여부가 판단 기준이 됩니다.

Q. 형사 고소와 별도로 낸 분담금을 돌려받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 기망을 이유로 조합가입계약을 취소하고 부당이득반환을 청구하는 민사 절차를 형사 고소와 병행할 수 있습니다.

Q. 저 말고도 피해를 본 조합원이 많은데, 혼자 고소해도 되나요?

A. 혼자 고소해도 무방하지만, 다른 조합원들과 자료를 공유해 공동으로 고소하거나 고소인 수를 늘리면 수사기관의 판단에 도움이 되는 경우가 많습니다.

Q. 조합설립인가는 났는데 확보율이 부풀려졌다면 그때는 문제 삼을 수 없나요?

A. 인가 이후라도 인가 당시 제출된 서류와 실제 확보 현황이 달랐다면 문제 삼을 수 있습니다. 인가를 받았다는 사실 자체가 확보율 고지의 진실성을 보증하지는 않습니다.

Q. 경찰 조사를 앞두고 있는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 고소장 접수 전, 확보율 관련 자료를 정리하는 단계부터 선임하는 것이 좋습니다. 처음에 어떤 자료를 어떤 순서로 제출하느냐에 따라 수사 방향이 크게 달라지기 때문입니다.