전세권을 설정할 때는 대체로 사용 목적이 계약서에 분명히 적혀 있습니다. 그런데 전세권자가 이 약정을 벗어나 목적물을 다른 용도로 쓰거나, 계약으로 금지된 방식으로 활용하면 전세권설정자는 계약 기간이 한참 남아 있어도 전세권 자체를 소멸시킬 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 실제로는 이런 조항의 존재조차 모른 채 임대차 분쟁처럼 다루다가 대응 시기를 놓치는 경우가 적지 않습니다. 이 글에서는 어떤 사용이 '용법위반'에 해당하는지, 소멸청구가 어떤 절차와 효과를 갖는지, 그리고 설정자와 전세권자 각각이 무엇을 준비해야 하는지 살펴보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
전세권자의 용법준수의무 — 왜 정한 대로 써야 하는가
민법 제303조 제1항은 전세권의 내용을 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익"하는 권리라고 정의합니다. 얼핏 당연한 문구처럼 보이지만, 이 조항은 전세권자의 사용수익권이 처음부터 무제한이 아니라 '정해진 용도 안에서'만 인정되는 권리임을 못박아 둔 것입니다. 여기에 더해 제309조는 전세권자에게 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 할 의무를 지웁니다. 두 조문을 합쳐 보면, 전세권자는 목적물을 마음대로 쓸 수 있는 것이 아니라 계약과 목적물의 성질이 그어둔 틀 안에서만 사용ㆍ수익할 수 있다는 것이 전세권 제도의 기본 구조입니다.
이 틀을 벗어나면 단순한 계약위반으로 끝나지 않습니다. 민법 제311조 제1항은 "전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다"고 정합니다. 일반적인 계약위반이라면 손해배상을 청구하는 데 그치는 경우가 많지만, 전세권에서는 그보다 훨씬 강한 제재, 즉 물권 자체를 소멸시킬 수 있는 권리가 설정자에게 주어지는 것입니다. 전세권자 입장에서는 단순히 "계약서와 다르게 좀 썼을 뿐"이라고 가볍게 여길 문제가 아닌 이유가 여기에 있습니다.
전세권의 사용수익권은 애초에 '정해진 용도 안에서'만 인정되는 권리이고, 그 틀을 벗어나면 민법 제311조가 정한 소멸청구라는 별도의 제재가 뒤따른다.
'약정한 용법'의 범위 — 사용목적 제한과 전대금지 특약
그렇다면 무엇이 "정해진 용법"일까요. 우선 계약서에 사용목적이 구체적으로 적혀 있다면 그것이 기준이 됩니다. 주거용으로만 쓰기로 했는데 사무실이나 상가로 개조해 영업행위를 하거나, 창고용으로 설정했는데 숙박업소로 운영하는 경우가 전형적인 예입니다. 계약서에 별도 문구가 없다면 목적물의 성질, 즉 건축물대장상 용도나 구조상 통상적으로 예정된 쓰임이 기준이 됩니다. 오피스텔이라도 주거용으로 등재되어 실제로 주거 형태로 임대차가 이루어져 왔다면, 그 실질이 '정해진 용법'으로 취급될 여지가 있습니다.
여기에 더해 자주 간과되는 부분이 제306조의 전대ㆍ전전세 제한입니다. 전세권자는 원칙적으로 존속기간 내에서 목적물을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있지만, "설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다"고 정해져 있습니다. 계약서에 전대를 금지하는 특약을 넣어 두었는데도 전세권자가 임의로 제3자에게 다시 전세를 놓거나 임대했다면, 이는 설정행위로 정해진 용법을 벗어난 것이어서 제311조의 소멸청구 사유로 함께 다루어질 수 있습니다. 즉 용법위반은 단순히 '사용 목적'만이 아니라 계약이 정한 사용 방식 전체를 포괄하는 개념으로 이해할 필요가 있습니다.
계약서상 '주거전용' 특약을 어기고 사무실ㆍ상가로 개조해 영업하는 경우
목적물 일부를 계약 목적과 무관한 용도(예: 창고를 숙박업으로)로 바꿔 운영하는 경우
설정행위로 금지된 전대ㆍ전전세를 임의로 진행하는 경우
목적물 구조 자체를 사용목적에 맞지 않게 임의로 개축ㆍ변경하는 경우
소멸청구의 성립요건 — 무엇을 입증해야 하나
제311조가 요구하는 요건은 두 가지로 정리됩니다. 하나는 전세권설정계약이나 목적물의 성질로 정해진 용법이 존재해야 한다는 것이고, 다른 하나는 전세권자가 실제로 그 용법에 반하여 목적물을 사용ㆍ수익했다는 사실입니다. 조문 자체는 전세권자의 고의ㆍ과실을 별도로 요구하지 않지만, 실무에서는 위반 사실을 뒷받침할 구체적 자료, 이를테면 계약서의 용도 조항, 현장 확인 결과, 사진, 관리비ㆍ전기사용량 변화, 건축물대장상 용도와의 불일치 등을 갖추는 것이 다툼을 줄이는 길입니다.
실무상 자주 간과되는 지점은 임대차 해지와의 차이입니다. 민법 제640조가 정한 차임연체로 인한 임대차 해지는 2기의 차임액에 이르는 연체라는 누적 요건이 필요하지만, 제311조는 이런 최고나 유예기간을 별도로 요구하지 않습니다. 용법위반 사실이 확인되면 설정자는 곧바로 소멸청구 의사표시를 할 수 있다는 것이 조문의 문언입니다. 다만 목적물의 극히 일부를 부수적으로 다르게 쓴 정도까지 전부 소멸청구 사유로 다투기는 현실적으로 쉽지 않고, 계약서에 명시된 핵심 용도 조항을 정면으로 어긴 경우일수록 소멸청구가 받아들여질 가능성이 커집니다.
민법 제311조는 임대차 해지(민법 제640조)와 달리 최고나 유예기간을 요구하지 않는다 — 위반 사실이 확인되면 곧바로 소멸청구가 가능하다는 점이 실무상 자주 간과된다.
소멸청구의 법적 성질과 효과 — 의사표시만으로 전세권이 사라지는가
제311조는 "소멸을 청구할 수 있다"고 표현하지만, 학설상 이 권리는 청구권이 아니라 형성권으로 설명됩니다. 상대방인 전세권자의 동의나 별도의 재판을 기다릴 필요 없이, 설정자의 일방적 의사표시가 전세권자에게 도달하는 순간 소멸의 효과가 발생한다는 것입니다. 이는 전세권이 다른 사유로 소멸하는 경우와 궤를 같이합니다. 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결은 전세권이 존속기간 만료로 종료된 경우 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고, 그 전세권을 목적으로 한 저당권도 함께 소멸한다고 밝혔습니다. 소멸사유가 발생하면 등기부 정리와 무관하게 물권 자체의 효력이 먼저 사라진다는 이 법리는, 용법위반에 따른 소멸청구에도 마찬가지로 적용되는 것으로 설명됩니다.
다만 실무적으로는 등기부에 전세권이 그대로 남아 있는 한 매수인이나 근저당권자 같은 제3자에게는 여전히 유효한 권리처럼 보일 위험이 있습니다. 그래서 설정자는 소멸청구 의사표시를 한 뒤에도 반드시 전세권자에게 말소등기 협조를 구하고, 협조를 얻지 못하면 전세권설정등기말소청구소송을 제기해 등기부를 실제 권리관계에 맞게 정리해야 합니다. 전세금 반환 문제도 별도로 남습니다. 제317조에 따라 설정자는 전세권자로부터 목적물 인도와 말소등기에 필요한 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 반환해야 하므로, 소멸청구 이후에도 이 동시이행 관계를 어떻게 정리할지가 실무상 다음 과제로 남습니다.
원상회복과 손해배상 — 소멸 이후 남는 책임
제311조 제2항은 소멸청구가 있는 경우 설정자가 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 원상회복은 위반된 사용으로 바뀐 목적물의 현상을 원래대로 되돌리는 것을 뜻합니다. 예를 들어 주거용 공간에 무단으로 설치한 상업용 인테리어나 칸막이, 간판 등을 철거하고 원래 구조로 복구하는 식입니다. 원상회복이 사실상 불가능하거나 의미가 없는 경우, 또는 설정자가 굳이 복구를 원하지 않는 경우에는 금전으로 손해를 배상받는 방법을 택할 수 있고, 둘 중 무엇을 청구할지는 원칙적으로 설정자에게 선택권이 있습니다.
이 지점에서 제310조의 유익비상환청구권과 부딪히는 경우가 있습니다. 전세권자가 목적물을 개량하기 위해 지출한 비용은 그 가액 증가가 남아 있는 한도에서 상환을 청구할 수 있는 것이 원칙입니다. 그러나 그 개량이 애초에 금지된 용도변경의 결과물이라면, 설정자가 원상회복을 먼저 요구할 수 있어 전세권자가 유익비상환을 주장하기 어려운 상황이 될 수 있습니다. 결국 위반의 결과로 생긴 시설이 '개량'인지 '위반의 산물'인지에 따라 두 청구권의 우선순위가 달라지는 셈입니다.
원상회복ㆍ손해배상 중 무엇을 청구할지는 설정자에게 선택권이 있음
구조변경이 물리적으로 복구 가능하면 원상회복이 우선 검토됨
복구가 사실상 불가능하거나 무의미하면 손해배상으로 정리
위반의 결과로 생긴 시설은 유익비상환청구의 대상이 되기 어려울 수 있음
실제 분쟁에서 문제되는 사례들
가장 흔한 유형은 주거용으로만 쓰기로 한 오피스텔에 전세권을 설정했는데, 전세권자가 그 공간에 사업자등록을 내고 간판을 걸어 상시 영업장으로 쓰는 경우입니다. 계약서에 '주거전용'이라는 문구가 명시되어 있다면 이는 용법위반의 전형적인 사례로 다루어질 수 있습니다. 반대로 계약서에 별다른 용도 제한이 없고 건물 자체가 애초에 상업ㆍ주거 겸용으로 설계된 근린생활시설이라면, 사무실 용도로 쓰는 것 자체를 용법위반이라 보기는 어려울 수 있습니다. 결국 판단은 계약서 문구와 목적물의 실제 성질을 함께 놓고 봐야 합니다.
또 다른 유형은 설정계약서에 전대금지 특약이 있는데도 전세권자가 목적물 전부를 제3자에게 다시 전세 놓거나 재임대하는 경우입니다. 이 경우는 앞서 본 제306조 위반과 제311조 용법위반이 함께 문제됩니다. 창고용으로 전세권을 설정했는데 다수의 인원이 상시 거주하는 숙박시설로 개조해 운영하는 사례도 실무에서 드물지 않게 나타납니다. 이런 사례들의 공통점은, 설정 당시 예정했던 위험 부담(주거용 관리 vs 상업적 이용에 따른 소음ㆍ화재ㆍ손상 위험)이 계약 내용과 전혀 다르게 바뀌었다는 데 있고, 이 부분이 소멸청구의 실질적 정당성을 뒷받침하는 근거로 작용합니다.
전세권자 입장에서의 대응과 예방
소멸청구를 받은 전세권자가 다퉈볼 수 있는 지점도 있습니다. 계약서에 애초부터 사용목적이 구체적으로 기재되지 않았다는 점, 문제된 사용이 통상적인 관리 범위를 벗어나지 않는 경미한 수준이었다는 점, 혹은 설정자가 장기간 이의를 제기하지 않고 사실상 묵인해 왔다는 사정 등은 소멸청구의 정당성을 다투는 반증 자료가 될 수 있습니다. 다만 계약서에 용도 제한이 명확히 적혀 있고 그 위반이 뚜렷하다면, 이런 반론이 받아들여지기는 쉽지 않습니다.
분쟁을 근본적으로 줄이는 방법은 사후에 요건을 다투는 것보다 설정 단계에서 용도를 구체적으로 못박아 두는 것입니다. 설정자 입장에서는 계약서에 사용목적과 금지행위(용도변경, 전대, 구조변경 등)를 구체적으로 특정해 두면 추후 소멸청구나 원상회복 청구의 근거가 명확해집니다. 전세권자 입장에서도 용도변경이 필요하다면 임의로 진행하기보다 사전에 설정자의 서면 동의를 받아두는 편이 분쟁 발생 시 훨씬 유리한 위치를 만들어 줍니다.
분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법은 소멸청구 요건을 사후에 다투는 것이 아니라, 설정 단계에서 용도를 계약서에 구체적으로 못박아 두는 것이다.
자주 묻는 질문
Q. 전세권 용법위반이 있으면 곧바로 전세권이 없어지나요?
A. 학설상 소멸청구권은 형성권으로 설명되어, 설정자의 소멸청구 의사표시가 전세권자에게 도달하는 순간 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하는 효과가 발생합니다. 다만 등기부상 전세권을 완전히 정리하려면 말소등기 절차가 별도로 필요합니다.
Q. 계약서에 사용목적을 따로 적지 않았다면 용법위반을 주장할 수 없나요?
A. 계약서에 명시된 용도가 없더라도 목적물의 성질, 즉 건축물대장상 용도나 구조상 통상 예정된 쓰임이 '정해진 용법'의 기준이 될 수 있습니다. 다만 이 경우 위반 여부를 두고 다툼의 여지가 계약서에 명시된 경우보다 커집니다.
Q. 무단으로 제3자에게 전대한 경우도 소멸청구 대상인가요?
A. 설정행위로 전대ㆍ전전세를 금지했는데도 임의로 재임대했다면 민법 제306조와 함께 제311조의 용법위반으로 다루어질 수 있습니다. 다만 계약서에 전대금지 특약이 없다면 전세권자의 전대ㆍ임대 자체는 원칙적으로 허용됩니다.
Q. 소멸청구를 하려면 먼저 시정을 요구하고 기다려야 하나요?
A. 민법 제311조는 임대차 해지처럼 최고나 유예기간을 요구하지 않아, 위반 사실이 확인되면 바로 소멸청구가 가능합니다. 다만 분쟁 시 증거로 남기기 위해 서면으로 위반 사실과 소멸청구 의사를 통지해 두는 것이 실무상 권장됩니다.
Q. 소멸청구 후 전세권자가 등기말소에 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
A. 소멸청구로 물권적 효과 자체는 이미 발생했더라도, 등기부를 실제 권리관계에 맞추려면 전세권설정등기말소청구소송을 제기해 판결로 말소등기를 이행받는 절차가 필요합니다.
Q. 원상회복과 손해배상 중 무엇을 청구할지는 누가 정하나요?
A. 민법 제311조 제2항에 따라 원칙적으로 전세권설정자에게 선택권이 있습니다. 복구가 가능한 경우 원상회복을, 복구가 무의미하거나 불가능한 경우 손해배상을 청구하는 방식으로 실무가 운용됩니다.
맺음말
전세권은 단순히 '전세금을 담보로 잡아둔 권리'가 아니라, 정해진 용도 안에서만 사용ㆍ수익이 허용되는 권리입니다. 계약서에 적힌 용도, 금지된 전대 특약, 목적물의 성질이 그은 경계를 벗어나 사용하면 손해배상만으로 끝나지 않고 전세권 자체를 소멸시킬 수 있는 소멸청구권이 설정자에게 주어진다는 점이 이 제도의 핵심입니다. 소멸청구는 최고나 유예기간 없이 의사표시만으로 효과가 발생하는 형성권이라는 점에서 임대차 해지보다 훨씬 신속하고 강력하지만, 등기부 정리와 원상회복ㆍ손해배상 범위를 둘러싼 다툼은 별도로 남는 경우가 많습니다.
광교를 비롯한 경기남부 지역에서도 상가ㆍ오피스텔에 전세권을 설정한 뒤 용도를 두고 분쟁이 벌어지는 사례를 종종 접하게 됩니다. 계약서의 용도 조항이 애매하거나, 이미 용법위반이 벌어져 소멸청구 여부를 판단해야 하는 상황이라면 계약서와 목적물의 실제 사용 현황을 함께 정리해 검토해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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