감정평가사가 시세를 높게 평가해준 게 전세사기 방조가 되나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
의뢰받은 다세대주택이나 오피스텔의 감정평가서를 작성해 넘겼을 뿐인데, 몇 달 뒤 그 물건이 이른바 '무자본 갭투자' 전세사기 사건의 일부였다는 사실을 뉴스나 경찰 연락을 통해 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 처음에는 참고인 조사 정도로 여겼다가, 조사 과정에서 "당시 감정평가액이 인근 실거래가보다 눈에 띄게 높았다"는 지적을 받으며 피의자 신분으로 전환되기도 합니다. "감정평가 기준에 따라 정상적으로 업무를 처리했을 뿐인데, 왜 임대인의 사기 범행에 가담한 공범 취급을 받는가" 하는 억울함과 불안 때문에 상담을 청해 오는 감정평가사분들이 늘고 있습니다.
이런 불안에는 근거가 없지 않습니다. 국토교통부는 전세사기 근절 대책을 발표하면서 시세 부풀리기에 가담한 것으로 의심되는 감정평가사들에게 업무정지 등 징계를 내렸고, 실제 형사사건에서도 감정평가사가 사기방조 혐의로 입건·기소되는 사례가 나오고 있습니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 산정에서 감정가가 최우선으로 적용된다는 구조적 특성 때문에, 부풀려진 감정평가서 한 장이 다수의 임차인에게 피해를 확산시키는 전세사기의 핵심 고리로 지목되는 것입니다.
결론부터 말씀드리면, 시세보다 높게 평가했다는 결과만으로 자동으로 사기방조죄가 성립하는 것은 아닙니다. 방조죄가 성립하려면 정범(임대인·브로커 등)이 사기를 저지르고 있다는 사실을 인식하면서 그 실행을 용이하게 했다는 '방조의 고의'가 별도로 인정되어야 하기 때문입니다. 다만 평가 과정에서의 여러 정황 — 근거 없는 고가 산정, 특정 매물에 대한 반복적 고평가, 통상적이지 않은 대가 수수 — 에 따라 결과가 완전히 달라지므로, 이 갈림길을 정확히 짚어야 실제 형사책임 여부를 판단할 수 있습니다.
핵심 쟁점
감정평가사의 시세 부풀리기가 형사책임으로 이어지는지를 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 방조죄(형법 제32조)의 핵심 요건인 '방조의 고의' — 정범인 임대인 등이 전세보증금을 편취하려 한다는 사실을 인식하면서도 감정평가 행위로 이를 도왔는지입니다. 둘째, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 제1항이 정한 성실의무 위반 여부 — 고의로 업무를 잘못한 것인지, 아니면 판단상의 오차에 불과한 과실인지입니다. 셋째, 같은 법 제28조의2가 금지하는 '특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구'받아 이에 따랐는지 — 브로커나 중개인이 먼저 목표 금액을 제시하고 그에 맞춰 평가서를 작성해준 정황이 있는지입니다. 넷째, 해당 사건의 전체 편취 이득액이 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 정한 가중처벌 구간(5억원 이상)에 이르는지 — 방조범이라도 정범의 가중처벌 조항이 적용되는 사건이면 형이 함께 무거워집니다.
이 네 지점 가운데 가장 먼저, 그리고 가장 결정적으로 결과를 가르는 것은 '방조의 고의'입니다. 대법원은 방조행위를 "정범이 범행을 한다는 정을 알면서 그 실행행위를 용이하게 하는 직접·간접의 행위"라고 정의하면서, 방조범에게 정범의 범죄 내용을 구체적으로 인식할 것까지 요구하지는 않고 미필적 인식 또는 예견으로도 족하다고 판시했습니다(대법원 2022. 10. 27. 선고 2020도12563 판결). 즉 "확실히 몰랐다"는 항변만으로는 부족하고 정황상 사기 범행 가능성을 인식할 수 있었는지까지 따지므로, 같은 결과(고평가)라도 절차를 지켰는지와 공모·대가관계가 있었는지에 따라 단순한 감정평가법위반에 그칠 수도, 훨씬 무거운 사기방조로 이어질 수도 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: "방조의 고의"를 기준으로 단순 과실과 공모를 가르는 방어선 세우기
감정평가사 사건에서 김강희 변호사가 가장 먼저 하는 작업은 '평가행위가 통상적 절차를 따른 것이었는가'와 '정범의 범행 가능성을 인식했다고 볼 사정이 있었는가'를 분리해 확인하는 것입니다. 이 둘을 섞어서 접근하면 단순한 절차상 오류까지 고의적 가담으로 오해받기 쉽습니다.
1) 감정평가 절차와 근거자료를 재구성해 '기준 준수 여부'를 먼저 확인합니다.
감정평가에 관한 규칙에 따른 비교표준지·유사거래사례 선정 기준, 인근 실거래가 자료, 현장조사 사진과 조사서, 평가액 산출 근거(원가법·거래사례비교법 등 적용 방식)를 확보해 당시 평가액이 통상적인 절차를 거쳐 산정된 것인지, 아니면 근거자료를 자의적으로 취사선택(예: 고액 거래사례만 선정)해 산출된 것인지를 재구성합니다. 절차를 지켰다면 결과적으로 시세보다 높게 나왔더라도 이는 감정평가법 제25조 제1항이 정한 '고의 또는 중대한 과실'이 아니라 평가 방법론상의 차이에 불과하다는 논리를 세울 수 있습니다.
2) 의뢰 경위와 대가 관계를 확인해 '유도·요구에 따른 것'인지를 다툽니다.
누가 의뢰했는지(임대인 본인인지, 중개인·브로커인지), 의뢰 당시 특정 금액이나 특정 전세가율을 먼저 제시받았는지, 통상적인 감정평가 수수료 외에 별도의 대가나 향후 지속적 의뢰를 약속받은 사정이 있는지를 확인합니다. 만약 브로커가 먼저 목표 가액을 제시하고 그에 맞춰 평가서가 작성된 정황이 드러나면, 이는 감정평가사 본인에게는 감정평가법 제25조 제6항·제49조 제5호(유도·요구에 따른 행위)의 문제이고, 목표가를 요구한 브로커 쪽에는 같은 법 제28조의2·제49조 제6호의2가 적용되는 별개의 문제라는 점을 구분해서 다룹니다.
3) 정범의 범행 인식 여부를 '미필적 인식' 기준으로 정밀하게 다룹니다.
임대인이 다수의 임차인에게 전세금을 받으면서 실제로는 자기자본 없이 매물을 사들이는 이른바 무자본 갭투자 구조였는지, 그 사실을 감정평가 당시 알았거나 알 수 있었다고 볼 만한 구체적 정황(동일 임대인의 반복 의뢰, 비정상적으로 짧은 평가 요청 간격, 시세와 동떨어진 목표가 제시 등)이 있었는지를 하나씩 검토합니다. 이런 정황이 확인되지 않는다면, 평가액이 결과적으로 높게 나왔다는 사실만으로 미필적 인식까지 인정하기는 어렵다는 점을 근거자료와 함께 제시합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 감정평가법위반과 사기방조의 처벌 격차를 이해하고 혐의·양형을 함께 다투기
감정평가사가 받을 수 있는 형사책임은 크게 두 갈래로 나뉘는데, 그 무게 차이가 매우 커서 어느 쪽으로 결론 나는지가 사건의 향방을 좌우합니다.
1) 성실의무 위반이 인정되더라도 '감정평가법위반'에 그친다는 논리를 먼저 세웁니다.
감정평가법 제49조 제5호는 제25조 제1항(성실의무)을 위반해 고의로 업무를 잘못한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 방조의 고의까지는 인정되지 않더라도 평가 과정의 잘못이 인정될 수는 있으므로, 이 경우 사기방조(형법 제32조·제347조)가 아니라 감정평가법위반으로 혐의를 한정하는 것을 방어의 1차 목표로 삼습니다. 두 죄는 법정형과 실무상 처벌 수위가 크게 다르므로, 이 구분 자체가 사건의 결과를 좌우합니다.
2) 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률의 가중처벌 구간 해당 여부를 다툽니다.
만약 사기방조가 인정되는 사건이라면, 정범이 취득한 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조에 따라 3년 이상의 유기징역(50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역)으로 가중처벌됩니다. 형법 제32조 제2항에 따라 종범의 형은 정범의 형보다 감경되지만, 감경의 기준이 되는 정범의 법정형 자체가 가중처벌 구간에 걸리면 방조범의 형량도 함께 무거워집니다. 따라서 이득액 산정이 개별 피해자 전원의 피해액을 단순 합산한 것인지, 감정평가사가 관여한 구체적 범위와 실제로 대응하는 금액인지를 세밀히 따져 이득액 산정 자체를 다투는 작업이 필요합니다.
3) 형사절차와 별개로 진행되는 행정징계에도 함께 대응합니다.
감정평가법 제39조는 감정평가사가 제25조(성실의무) 등을 위반한 경우 감정평가관리·징계위원회의 의결을 거쳐 자격취소·등록취소·2년 이하 업무정지·견책 중 하나의 징계를 할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 절차는 형사절차와 별개로, 형사 결과가 확정되기 전에도 먼저 진행될 수 있습니다. 따라서 형사 방어에 쓴 것과 같은 근거자료(평가 절차 준수 자료, 의뢰 경위 자료)를 행정절차에도 일관되게 제출해, 두 절차의 결론이 서로 어긋나지 않도록 관리하는 것이 중요합니다.
결론
감정평가사가 시세보다 높은 감정가를 산정했다는 사실 자체가 자동으로 사기방조죄로 이어지는 것은 아닙니다. 방조죄가 겨냥하는 것은 정범의 범행을 인식하면서 이를 도왔다는 '방조의 고의'이지, 결과적으로 평가액이 높게 나왔다는 사실 그 자체가 아니기 때문입니다.
하지만 그 평가가 어떤 절차와 근거로, 누구의 요구에 따라 이루어졌는지에 따라 결과는 완전히 달라집니다. 지금 수사나 조사 통보를 받았다면, 당시 감정평가 절차와 근거자료, 의뢰 경위를 처음부터 다시 정리해 실제로 어떤 조항이 적용되는 사안인지부터 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 전세사기 사건에서 참고인이 아니라 피의자로 조사를 받는다는 통보를 받았습니다. 무엇부터 해야 하나요?
가장 먼저 확인해야 할 것은 조사받는 혐의명(사기방조인지 감정평가법위반인지)과 그 근거가 된 구체적 정황입니다.
조사에 앞서 당시 평가에 사용한 근거자료(비교사례, 현장조사서, 산출 근거)를 스스로 먼저 정리해 두면, 조사 과정에서 절차를 지켰다는 사실을 일관되게 설명할 수 있습니다.
피의자 신분으로 전환된 조사에서는 진술이 이후 기소 여부와 처벌 수위에 직접 영향을 미치므로, 조사 전에 혐의의 성격과 방어논리를 정리하고 임하는 것이 안전합니다.
Q2. 감정평가 의뢰인이 중개인이나 브로커였다면 그 자체로 문제가 되나요?
의뢰인이 임대인 본인이 아니라 중개인이나 컨설팅업체였다는 사실만으로 곧바로 문제가 되는 것은 아닙니다.
실무에서 중개인을 통한 감정평가 의뢰는 드물지 않기 때문입니다.
다만 그 의뢰 과정에서 특정 금액이나 전세가율을 먼저 제시받고 그에 맞춰 평가서를 작성했다면 감정평가법 제28조의2가 금지하는 유도·요구에 따른 것으로 문제될 수 있으므로, 의뢰 경위를 구체적으로 정리해 두는 것이 중요합니다.
Q3. 제가 작성한 감정평가서가 전세보증금반환보증 가입에 이용됐다면 책임이 더 무거워지나요?
감정평가서가 보증가입 심사 등에 활용된 경우, 그 평가서와 피해자의 손해 사이의 인과관계를 뒷받침하는 정황자료로 취급될 가능성이 있습니다.
이는 그 자체로 새로운 죄명을 만드는 것은 아니지만, 수사기관이 방조의 고의나 이득액과의 관련성을 판단할 때 더 비중 있게 살펴보는 자료가 될 수 있습니다.
따라서 해당 평가서가 어떤 용도로 발급·제출됐는지도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.
Q4. 단순히 시세를 다소 높게 평가한 정도로도 감정평가법위반이 되나요?
감정평가법 제25조 제1항은 '고의 또는 중대한 과실'로 업무를 잘못한 경우를 문제 삼습니다.
통상적인 평가 방법론의 범위 안에서 생긴 오차라면 이 요건에 해당하지 않을 가능성이 높습니다.
다만 근거자료를 자의적으로 취사선택했거나 통상적인 절차를 벗어난 정황이 있다면 고의 또는 중과실로 평가될 수 있으므로, 평가 당시의 근거자료를 구체적으로 남겨 두는 것이 이후 분쟁에서 가장 중요한 방어자료가 됩니다.
Q5. 사기방조로 기소되면 실제 형량은 어느 정도인가요?
형법 제32조 제2항에 따라 종범(방조범)의 형은 정범의 형보다 감경됩니다.
다만 정범의 사기 범행이 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조의 가중처벌 구간(이득액 5억원 이상)에 해당하는 사건이라면, 감경을 거치더라도 그 기준이 되는 정범의 형 자체가 무거워 방조범의 형량도 함께 높아질 수 있습니다.
따라서 방조 혐의 자체를 다투는 것과 별개로, 이득액 산정 범위를 정확히 다투는 작업이 양형에서도 중요한 의미를 갖습니다.
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