건물 파손 수리기간 임대수입 손실, 수리비 외 별도로 배상받는 기준 

건물이 파손되면 수리비 견적부터 받아보는 것이 당연한 수순입니다. 그런데 그 수리비를 받는 데만 집중하다 보면, 정작 공사가 끝날 때까지 세입자를 들이지 못해 임대료가 통째로 끊긴 손실은 별도로 청구할 생각을 못 하고 넘어가는 경우가 많습니다. 수리비와 임대수입 손실은 법적으로 서로 다른 손해 항목이고, 요건과 산정 기준도 각각 다릅니다. 이 글에서는 건물 파손으로 수리기간 동안 발생한 임대수입 손실을 수리비와 별도로 배상받으려면 어떤 근거와 기준이 필요한지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

건물 파손 손해배상의 출발점 — 수리비만이 전부는 아니다

건물이 타인의 고의·과실로 파손되었을 때 손해배상의 근거는 민법 제750조(불법행위)이고, 배상 범위는 같은 법 제393조·제763조가 정하는 통상손해의 원칙을 따릅니다. 판례는 물건이 훼손된 경우 수리가 가능하면 그 수리비 상당액이, 수리가 불가능하면 교환가치의 감소액이 원칙적인 통상손해라고 봅니다. 여기까지만 보면 건물주가 받을 수 있는 배상은 공사비 견적서에 적힌 금액이 전부인 것처럼 보입니다.

그러나 수리비는 어디까지나 '물건 자체의 가치를 원래대로 되돌리는 비용'일 뿐입니다. 건물이 파손되어 수리하는 동안 그 건물을 이용해 얻을 수 있었던 이익, 즉 임대수입까지 잃은 손실은 수리비와는 성격이 다른 별개의 손해입니다. 이 둘을 하나로 뭉뚱그려 수리비만 청구하면, 실제로 입은 손해 중 상당 부분을 스스로 포기하는 결과가 됩니다.

수리비는 파손된 건물의 가치를 회복시키는 비용이고, 임대수입 손실은 그 건물을 사용하지 못한 기간 동안 놓친 이익이다 — 두 손해는 근거도 산정 방식도 다르다.

수리기간 임대수입 손실도 별도 배상 대상이다 — 대법원 전원합의체 판결의 법리

이 문제에 대한 답은 대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결에 나와 있습니다. 이 판결은 불법행위로 영업용 물건이 멸실된 경우, 그 물건을 대체하는 데 필요한 합리적인 기간 동안 그 물건을 이용해 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해는 증명이 가능한 한 교환가치(멸실 당시 물건의 가액)와는 별도로 통상손해로 배상해야 한다고 판시했습니다. 그리고 이 법리는 물건이 완전히 없어진 경우뿐 아니라 일부만 손괴되어 수리로 원상회복이 가능한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 명시했습니다.

임대건물은 그 자체로 임대수익을 낳는 '물건'입니다. 건물이 파손되어 수리하는 동안 세입자를 들이지 못했다면, 이는 대법원이 말하는 '물건을 이용해 얻을 수 있었던 이익'을 상실한 것과 같은 구조입니다. 따라서 수리기간 동안 받지 못한 임료 상당액은 수리비(교환가치 감소분)와는 별도로, 통상손해로서 함께 청구할 수 있는 손해 항목이 됩니다.

영업용 물건이 일부 손괴되어 수리가 필요한 경우, 수리에 필요한 합리적 기간 동안의 휴업손해는 그 물건의 교환가치와는 별도로 배상해야 한다 — 대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결.

통상손해로 인정받으려면 — 기존 임대차와 공실의 차이

민법 제393조는 제1항에서 통상손해는 증명만 되면 당연히 배상 범위에 들어간다고 정하고, 제2항에서 특별한 사정으로 인한 손해는 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상 책임이 있다고 정합니다(제763조에 의해 불법행위에도 준용). 임대수입 손실이 통상손해로 취급되느냐, 특별손해로 밀려나느냐에 따라 입증의 난이도가 크게 달라집니다.

건물이 파손될 당시 이미 임대차계약이 체결되어 실제로 차임을 받고 있었다면, 그 차임 상실은 파손과 직접 이어지는 통상손해로 비교적 어렵지 않게 인정받을 수 있습니다. 반면 파손 당시 공실이었고 아직 구체적인 임대차 협의조차 없었다면, 단순히 '임대할 계획이었다'는 주장만으로는 부족합니다. 임대할 수 있었다는 개연성을 협의 정황이나 인근의 임대 수요·시세 자료 등으로 갖추지 못하면, 손실 자체가 특별손해로 분류되어 가해자의 예견가능성을 별도로 다퉈야 하는 불리한 위치에 놓입니다.

• 기존 임대차계약이 있던 경우 — 계약서상 차임을 기준으로 통상손해로 비교적 쉽게 인정.

• 파손 당시 공실이던 경우 — 임대 개연성(협의 정황·시세자료)을 별도로 입증해야 함.

• 개연성을 입증하지 못하면 — 특별손해로 분류되어 가해자의 예견가능성 여부가 쟁점화됨.

손해액 산정 — 수리에 필요한 '합리적 기간'을 정하는 기준

임대수입 손실액을 정하려면 먼저 '수리에 필요한 합리적 기간'이 며칠인지부터 확정해야 합니다. 이 기간은 실제로 공사가 걸린 기간이 아니라, 파손 정도와 공사 범위에 비추어 객관적으로 필요한 기간을 말합니다. 자재 수급 상황, 통상적인 시공 공정, 인허가가 필요한 공사인지 여부 등이 이 기간을 정하는 요소가 됩니다.

합리적 기간이 정해지면 그 기간에 상응하는 임료 상당액을 곱해 손실액을 산출합니다. 기존 임대차계약이 있었다면 그 계약상 월 차임을 그대로 적용하면 되고, 공실이었거나 계약 조건을 특정하기 어렵다면 감정평가를 통해 인근 유사 부동산의 임료 시세를 기준으로 산정하는 방법이 실무에서 널리 쓰입니다.

• 파손 전 임대차계약서와 차임 입금 내역.

• 공사계약서·공정표 등 수리에 소요된 실제 기간을 뒷받침하는 자료.

• 인근 유사 부동산의 임대차 시세를 보여주는 감정평가서·중개 자료.

• 세입자의 퇴거 통보서 또는 공실 상태를 증명하는 관리비·전기료 고지서.

배상액이 깎이는 경우 — 손해 확대 방지의무와 과실상계

임대수입 손실이 통상손해로 인정된다고 해서 건물주가 청구하는 금액이 그대로 받아들여지는 것은 아닙니다. 민법 제396조는 채무불이행에 관해 채권자에게 과실이 있으면 법원이 손해배상의 책임과 금액을 정할 때 이를 참작하도록 정하고 있고, 이 규정은 제763조에 따라 불법행위 손해배상에도 그대로 준용됩니다.

실무에서 자주 문제 되는 것은 건물주가 수리를 늦게 시작하거나 방치해 수리기간 자체가 불필요하게 늘어난 경우입니다. 파손 직후 신속하게 공사업체를 선정하고 착공했다면 두 달이면 끝났을 공사를, 견적 비교와 자금 마련을 이유로 미루다가 다섯 달을 넘겼다면, 그 초과된 세 달분의 임대수입 손실까지 가해자에게 전부 떠넘기기는 어렵습니다. 법원은 객관적으로 필요했던 기간을 넘어서는 부분을 손해배상액 산정에서 제외하거나 과실상계 비율로 반영하는 방식으로 배상 범위를 조정합니다.

실제 사례로 보는 적용 — 인접 공사장 균열과 화재 확산

예를 들어 인접 대지에서 신축공사를 하던 시공사가 굴착공사 중 지반을 부실하게 관리해 옆 건물 외벽에 균열이 발생했다고 가정해 보겠습니다. 건물주는 이 균열이 안전에 위협이 된다는 이유로 기존 세입자와 계약을 해지할 수밖에 없었고, 균열 보수공사에 4개월이 걸렸습니다. 이 경우 건물주는 시공사를 상대로 보수공사비뿐 아니라, 공사가 진행된 4개월 동안 받지 못한 차임(기존 계약상 월 차임 × 4개월) 상당액을 통상손해로 함께 청구할 수 있습니다.

또 다른 예로 옆 점포에서 발생한 화재가 번져 상가 건물 일부가 그을리고 전기 설비까지 손상된 경우를 들 수 있습니다. 이때도 마찬가지로 화재를 낸 쪽의 과실이 인정된다면, 원상복구 공사비와 별도로 공사기간 동안 세입자를 구하지 못해 발생한 임대수입 손실을 함께 청구할 수 있습니다. 다만 화재 원인이 명확하지 않거나 불가항력적 요소가 섞여 있다면 과실 비율을 먼저 다투어야 하므로, 소방서의 화재원인조사 결과나 감정 자료를 미리 확보해 두는 것이 유리합니다.

재임대 공백기간까지 포함될 수 있을까

수리가 끝났다고 해서 그다음 날 바로 새 세입자가 들어오는 것은 아닙니다. 부동산의 특성상 공사 완료 후에도 임차인을 모집하고 계약을 체결해 실제 입주하기까지는 일정한 시간이 걸리기 마련입니다. 대법원 2001다82507 판결이 '대체 물건을 마련하기 위하여 필요한 합리적인 기간'까지 휴업손해의 범위로 인정한 취지에 비추어 보면, 수리 완료 후 통상적으로 소요되는 재임대 준비기간 역시 임대수입 손실의 산정 범위에 포함될 여지가 있습니다.

다만 이 부분은 수리기간 자체보다 입증이 까다롭습니다. 재임대에 통상 얼마나 걸리는지는 건물의 입지·용도·임대 시장 상황에 따라 크게 달라지기 때문에, 막연히 '몇 개월은 걸린다'고 주장하기보다 같은 건물이나 인근 유사 부동산이 과거 공실에서 재임대까지 걸렸던 실제 기간, 부동산 중개업소의 의견 등 구체적인 자료로 뒷받침해야 인정받을 가능성이 높아집니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물이 파손되면 수리비만 청구할 수 있고 임대수입 손실은 포기해야 하나요?

A. 아닙니다. 대법원 판례상 수리기간 동안의 임대수입 손실(휴업손해)은 수리비(교환가치 감소분)와는 별개의 통상손해로 인정되어 함께 청구할 수 있습니다. 다만 그 손실이 실제로 발생했다는 사실과 액수를 별도로 증명해야 합니다.

Q. 파손 당시 건물이 공실이었는데도 임대수입 손실을 인정받을 수 있나요?

A. 쉽지 않습니다. 실제 임대차계약 없이 공실이었다면 임대할 수 있었다는 구체적 개연성을 협의 정황이나 시세 자료로 입증해야 하고, 그렇지 못하면 특별손해로 분류되어 가해자의 예견가능성까지 다퉈야 합니다.

Q. 수리기간이 예상보다 오래 걸리면 그 늘어난 기간까지 전부 배상받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 객관적으로 필요한 합리적 기간을 넘어서는 지연은 건물주 자신의 사정으로 늘어난 것으로 보아 과실상계나 손해배상액 제한의 대상이 될 수 있습니다.

Q. 임대수입 손실액은 구체적으로 어떻게 계산하나요?

A. 파손 당시 실제 임대차계약이 있었다면 그 계약상 월 차임에 합리적 수리기간을 곱해 산정하고, 계약이 없었다면 인근 유사 부동산의 임료 시세에 관한 감정평가를 기초로 산정하는 것이 일반적입니다.

Q. 인접 공사장의 과실로 건물이 파손된 경우 누구에게 청구해야 하나요?

A. 굴착이나 시공을 실제로 부실하게 한 시공사가 1차 책임자이고, 사안에 따라 공사를 지휘·감독한 도급인이나 건축주도 함께 책임질 수 있는지는 계약관계와 관리·감독 정도에 따라 달라지므로 개별적으로 검토가 필요합니다.

Q. 임대수입 손실을 청구하려면 어떤 자료를 미리 챙겨둬야 하나요?

A. 파손 전 임대차계약서와 차임 입금 내역, 공사계약서·공정표, 세입자 퇴거 통보서나 공실 증명자료, 인근 시세를 보여주는 감정평가 자료를 미리 확보해 두는 것이 좋습니다.

맺음말

건물 파손으로 인한 손해는 수리비 한 항목으로 끝나지 않습니다. 수리기간 동안 놓친 임대수입은 대법원이 확립한 휴업손해 법리에 따라 수리비와는 별도의 통상손해로 인정될 수 있는 항목이고, 그 인정 여부와 액수는 파손 당시 임대차 상황과 수리에 걸린 기간이 객관적으로 타당했는지에 따라 갈립니다.

수리비 견적서만 챙기고 넘어가기보다, 파손 당시의 임대차계약서와 차임 내역, 공사 진행 기록을 함께 정리해 두어야 나중에 임대수입 손실분까지 온전히 배상받을 근거가 됩니다. 특히 광교처럼 신축 공사가 활발한 지역에서는 인접 공사로 인한 건물 파손 분쟁이 드물지 않은 만큼, 손해 항목을 나누어 정리하는 것부터 시작해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.