집합건물 누수, 원인이 불명확해도 공용부분 하자로 추정하는 법 규정 

아파트 천장에서 물이 새면 아래층 입주민은 곧바로 위층 세대에 항의하지만, 정작 배관을 뜯어보면 문제가 시작된 지점이 어디인지 아무도 확신하지 못하는 경우가 흔합니다. 슬래브 속 배관, 옥상 방수층, 외벽 균열처럼 여러 세대가 공유하는 구조물 안에서 물이 새면, 정확한 발생 지점을 특정하는 것 자체가 현실적으로 불가능할 때가 많기 때문입니다. 원인을 못 밝혔다고 해서 피해자가 아무 배상도 받지 못하는 것은 아닙니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 이런 상황을 대비해 원인 불명의 하자를 공용부분에 있는 것으로 추정하는 규정을 따로 마련해 두고 있습니다. 이 글에서는 이 추정 규정이 정확히 어떤 요건에서 작동하고, 어떤 경우에 뒤집히는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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누수 소송의 근본적 난관 — 발생 지점을 특정할 수 없다는 문제

통상적인 손해배상 청구에서는 피해자가 가해행위와 손해, 그 둘 사이의 인과관계를 스스로 증명해야 합니다. 건물의 하자로 인한 손해라면 민법 제758조의 공작물책임 법리가 적용되는데, 이 조문은 "공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다"고 정하고 있어, 피해자는 먼저 하자가 어디에 있는지, 그 부분을 누가 점유·소유하고 있는지부터 특정해야 하는 구조입니다.

그런데 누수는 태생적으로 이 특정이 어려운 손해유형입니다. 배관은 벽체와 슬래브 속에 매립되어 있고, 물은 중력과 모세관 현상을 따라 실제 파손 지점과 전혀 다른 곳에서 얼룩으로 나타납니다. 전문업체에 감정을 의뢰해도 마감재를 전부 철거하지 않는 이상 파손 지점을 완전히 특정하기 어렵고, 이미 임시 보수공사로 원인 부위가 사라진 뒤에는 감정 자체가 불가능해지는 경우도 적지 않습니다. 원인을 특정하지 못하면 통상의 불법행위 법리로는 청구 자체가 막히는 불합리한 결과가 생길 수 있습니다.

누수는 파손 지점이 벽체·슬래브 속에 매립돼 있어, 일반적인 손해배상처럼 하자의 정확한 위치부터 특정하라고 요구하면 피해자가 구제받기 어려운 손해유형이다.

집합건물법 제6조 — 원인이 불명확해도 공용부분 하자로 추정한다

이 문제를 해결하기 위해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다"고 정합니다. 조문상 표현은 '흠'이지만 실무에서는 '하자'와 같은 뜻으로 쓰입니다.

이 규정이 요구하는 것은 두 가지뿐입니다. 전유부분이 속하는 1동 건물의 설치·보존에 흠이 있었다는 것, 그리고 그 흠으로 다른 사람에게 손해가 발생했다는 것입니다. 이 두 가지만 확인되면 정확히 어느 배관, 어느 지점이 문제였는지 밝히지 않아도 법이 그 흠을 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 실무상 피해자는 "이 건물의 어느 시설 하자로 물이 샜다"는 사실관계만 소명하면 되고, 그 하자가 특정 세대의 전유부분 시설이라는 반대 사실은 오히려 관리단·구분소유자 쪽에서 증명해야 하는 구조로 입증책임이 넘어갑니다.

다만 이 추정은 절대적인 결론이 아니라 반증으로 뒤집을 수 있는 법률상 추정입니다. 관리단이나 구분소유자들이 실제로 하자가 특정 세대의 전유부분에 있었다는 사실을 증명하면 추정은 깨지고, 그 세대가 책임을 지게 됩니다. 이 추정이 왜 필요한지, 그리고 어떻게 뒤집히는지는 다음 항목에서 차례로 살펴보겠습니다.

왜 이런 추정이 필요한가 — 공용부분·전유부분 구별 자체가 원래 어렵다

대법원은 일찍이 "건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다"고 판시했습니다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결). 이 기준에 따르면 여러 세대가 함께 쓰는 배관·슬래브·옥상 방수층은 구조상 공용부분으로, 각 세대 내부의 급수관이나 개별 확장시설은 전유부분으로 분류되는 것이 원칙입니다.

하지만 이 기준을 실제 누수 사고 현장에 적용하려 해도 한계가 뚜렷합니다. 배관은 시공 당시부터 벽체 속에 매립되어 있어 겉보기로는 그것이 여러 세대가 함께 쓰는 배관인지, 특정 세대만 쓰는 전용 배관인지 구별하기 어렵습니다. 감정을 의뢰해도 이미 물이 벽을 타고 번진 뒤라 원래 발생 지점 자체가 불분명한 경우가 많습니다. 이렇게 객관적 용도 기준을 적용할 증거 자체가 부족한 상황이 반복되자, 입법자는 원인이 불명확할 때 곧바로 적용할 처리 규칙을 별도로 마련해 둔 것이 바로 이 추정 규정입니다.

• 공용부분으로 분류되는 경우 — 옥상 방수층, 외벽, 건물 전체를 지나는 배수관·상수도 본관, 세대 간 경계를 이루는 슬래브.

• 전유부분으로 분류되는 경우 — 세대 내부 벽지·바닥재, 개별 세대만 쓰는 급수·급탕관, 리모델링으로 세대가 임의 설치한 배관·시설.

• 판단이 애매한 경우 — 발코니 확장 배관, 욕실 리모델링 시 재시공한 배관처럼 원래 공용 설비에 개별 세대가 손을 댄 부분.

추정의 효과 — 관리단과 구분소유자 전원이 지는 책임

하자가 공용부분에 있는 것으로 추정되면 책임의 구조도 함께 정해집니다. 집합건물법 제10조에 따라 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 제17조에 따라 각 공유자는 지분 비율로 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다. 여기에 공작물책임을 정한 민법 제758조를 적용하면, 1차적으로는 그 공용부분을 사실상 관리·점유하는 관리단이나 입주자대표회의, 위탁관리업체가 손해를 배상할 책임을 지고, 이들이 손해 방지에 필요한 주의를 다했음을 증명하면 그 책임은 소유자인 구분소유자 전원에게로 넘어갑니다.

실무적으로 피해자가 소송을 제기할 때는 관리단이나 입주자대표회의를 피고로 삼는 경우가 많습니다. 관리단이 배상책임을 지게 되면 그 배상금은 결국 장기수선충당금이나 구분소유자들이 나누어 내는 관리비 등에서 지출되는 구조로 이어집니다. 손해가 공용부분에서 비롯됐다고 인정되면 특정 세대가 아니라 건물 전체 구분소유자들이 비용을 나누어 부담하게 된다는 뜻이므로, 관리단 입장에서도 이 추정 규정이 실제로 적용되는지는 매우 실질적인 이해관계가 걸린 문제입니다.

하자가 공용부분에 있는 것으로 추정되면 배상 책임의 주체도 특정 세대가 아니라 관리단과 구분소유자 전원으로 넓어진다.

추정이 뒤집히는 경우 — 전유부분 시설로 밝혀지면 결론이 달라진다

이 추정은 법률상 추정이라 반증이 가능합니다. 다만 반증책임은 추정의 이익을 받는 피해자가 아니라, 추정을 뒤집으려는 관리단·구분소유자 쪽에 있습니다. 실제로 감정 결과 파손 부위가 특정 세대가 리모델링하면서 임의로 시공한 배관이거나, 세탁기·에어컨 실외기 배수호스처럼 개별 세대의 전유부분 시설로 확인되면 추정은 깨지고, 그 세대의 구분소유자가 손해를 배상해야 합니다.

실무에서 자주 다투는 지점은 발코니 확장이나 욕실 리모델링처럼 원래 공용시설과 연결된 부분을 개별 세대가 후발적으로 변경한 경우입니다. 원래는 공용 배관이었더라도 세대가 확장공사를 하며 배관을 임의로 연장·변경했다면, 그 변경된 부분에서 발생한 하자는 전유부분 시설의 하자로 평가될 여지가 커집니다. 법원 감정에서는 누수탐지 조사, 배관 내시경 촬영, 함수율 측정 등을 통해 파손 부위와 그 부위가 원래 시공 상태를 유지하고 있는지, 개별 세대가 변경한 것인지를 함께 확인하는 경우가 많습니다.

다만 감정으로도 발생 부위 자체를 확정하지 못하는 경우가 실무에서는 오히려 더 많습니다. 이미 보수공사가 끝나 원인 부위 흔적이 사라졌거나, 여러 하자가 복합적으로 작용해 기여도를 나눌 수 없는 경우입니다. 이런 때는 관리단의 반증이 이루어지지 않은 것으로 보아 제6조의 추정이 그대로 유지되고, 결국 공용부분 하자로 처리됩니다.

소송에서 이 규정을 실제로 활용하는 법 — 피해자와 관리단이 각각 준비할 것

피해자 입장에서는 정확한 파손 배관을 특정하려고 무리하게 애쓰기보다, 손해가 "전유부분이 속하는 건물 부분"에서 발생했다는 사실관계를 갖추는 데 집중하는 것이 현실적입니다. 다만 완전히 무증명으로 넘어가는 것은 아니어서, 법원은 최소한 그 손해가 건물의 설치·보존상 하자로 인한 것이라는 개연성은 요구합니다. 누수 발생 시점과 경과를 기록한 사진·영상, 전문업체의 누수탐지 소견서, 관리사무소에 접수한 민원 이력 등을 확보해 두는 것이 이 개연성을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

반대로 관리단·구분소유자 쪽에서 책임을 다투려면, 하자가 전유부분에 있다는 반증자료를 직접 갖춰야 합니다. 해당 세대의 리모델링·확장공사 이력, 준공 당시 배관도면과 현재 상태의 차이, 감정인의 현장조사 결과 등이 핵심 자료입니다. 이 반증에 실패하면 추정이 그대로 유지되어 관리단이 배상책임을 지게 되므로, 누수 신고가 접수된 초기 단계부터 원인 조사와 증거 확보를 서두르는 편이 유리합니다.

• 피해자가 준비할 자료 — 피해 사진·영상, 누수탐지업체 소견서, 관리사무소 민원 접수 기록, 수리비 견적서.

• 관리단이 준비할 자료 — 준공 당시 배관도면, 해당 세대의 리모델링·확장 이력, 법원 감정 신청.

자주 묻는 질문

Q. 공용부분 하자로 추정된다는 게 정확히 무슨 뜻인가요?

A. 집합건물법 제6조에 따라 전유부분이 속하는 건물의 설치·보존상 흠으로 손해가 발생했다는 사실만 확인되면, 그 흠이 있는 정확한 위치를 특정하지 않아도 법이 일단 공용부분에 있는 것으로 취급한다는 의미입니다. 통상의 손해배상에서는 피해자가 하자의 존재와 위치까지 증명해야 하지만, 이 규정은 그 부담을 완화해 줍니다. 다만 절대적인 결론이 아니라 반증으로 뒤집을 수 있는 법률상 추정입니다.

Q. 아래층 피해자가 반드시 정확한 누수 지점을 특정해야 하나요?

A. 아닙니다. 손해가 건물의 설치·보존상 하자로 발생했다는 사실관계와 개연성만 갖추면 되고, 정확한 배관 위치까지 특정할 필요는 없습니다. 다만 법원이 요구하는 최소한의 개연성을 뒷받침하려면 누수탐지 소견서나 피해 경과 자료는 준비해 두는 것이 안전합니다.

Q. 관리단이 전유부분 문제라고 주장하면 어떻게 되나요?

A. 추정을 뒤집으려는 쪽인 관리단이 하자가 실제로 특정 세대의 전유부분 시설에 있었다는 사실을 증명해야 합니다. 리모델링 이력이나 감정 결과로 이 반증에 성공하면 해당 세대가 책임지지만, 반증에 실패하면 추정이 그대로 유지되어 관리단이 배상 책임을 집니다.

Q. 리모델링한 세대에서 발생한 누수도 공용부분으로 추정되나요?

A. 일단은 제6조의 추정이 그대로 적용됩니다. 다만 감정 결과 파손 부위가 그 세대가 리모델링하며 임의로 변경한 배관이나 시설로 확인되면 추정이 깨지고 해당 세대의 전유부분 하자로 처리될 수 있습니다. 원래 공용 배관이었더라도 개별 세대가 후발적으로 손을 댄 부분이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 관리단을 상대로 손해배상을 받으면 그 비용은 결국 누가 부담하나요?

A. 관리단이 배상책임을 지는 경우 그 비용은 결국 장기수선충당금이나 구분소유자들이 나누어 내는 관리비 등에서 지출되는 구조로 이어집니다. 특정 세대가 아니라 건물 전체 구분소유자들이 지분 비율로 부담을 나누게 되는 셈입니다.

Q. 오래된 건물이라 하자담보책임 기간이 지났으면 이 추정 규정도 못 쓰나요?

A. 아닙니다. 집합건물법 제9조의2가 정한 하자담보책임 존속기간은 분양자·시공자를 상대로 한 담보책임 청구권에 적용되는 별개의 제도이고, 제6조의 추정 규정은 불법행위·공작물책임에 따른 손해배상 청구에 적용됩니다. 담보책임 기간이 지났더라도 손해배상청구권의 소멸시효가 남아 있다면 이 추정 규정을 근거로 관리단에 책임을 물을 수 있습니다.

맺음말

누수 소송에서 가장 큰 장벽은 언제나 '어디서 물이 새었는지 밝히지 못한다'는 사실이었습니다. 집합건물법 제6조는 이 장벽을 없애기 위해 원인 불명의 하자를 일단 공용부분에 있는 것으로 추정해, 피해자가 구제받을 길을 열어 둔 규정입니다. 다만 이 추정은 절대적이지 않고 리모델링 이력이나 감정 결과로 얼마든지 뒤집힐 수 있다는 점에서, 피해자와 관리단 모두 초기 단계부터 증거를 갖춰 두는 것이 결과를 좌우합니다.

손해를 본 세대는 정확한 원인 배관을 특정하려 무리하지 말고 개연성을 뒷받침할 자료부터 챙기고, 관리단은 반대로 전유부분 책임을 주장하려면 이를 뒷받침할 자료를 서둘러 확보해야 합니다. 특히 광교를 비롯한 경기남부의 신축 대단지에서는 확장공사·리모델링이 많아 공용·전유 경계가 애매한 누수 분쟁이 자주 발생하는 만큼, 초기 대응 방향을 정할 때 관련 법리부터 정확히 짚어 보는 것을 권합니다.

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