역전세로 보증금이 부족한데 형사 문제 전에 어떻게 정리하나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
전세 계약 당시보다 시세가 내려가면서, 새 임차인을 들여도 기존 보증금 전액을 채우지 못하는 이른바 역전세 상황에 놓인 임대인들의 상담이 이어지고 있습니다. 계약 만료일이 다가오면 세입자는 당연히 보증금 전액 반환을 요구하고, 임대인은 그 요구 자체는 정당하다는 것을 알면서도 당장 그만한 돈을 마련하지 못해 발만 동동 구르는 경우가 많습니다.
이 과정에서 세입자로부터 "약속한 날짜까지 못 받으면 고소하겠다"는 말을 듣고서야 비로소 형사 문제를 걱정하며 상담을 청하는 분들이 적지 않습니다. 그런데 정작 중요한 것은 "고소를 당하면 어떻게 되느냐"보다, 고소로 번지기 전인 지금 이 시점에 어떻게 움직이느냐입니다. 같은 역전세 상황이라도 임대인이 어떤 태도로, 어떤 기록을 남기며 대응했는지에 따라 이후 형사 절차로 이어질지, 이어지더라도 방어할 자료가 남아 있는지가 크게 갈립니다.
보증금을 기한 내 못 돌려준다는 사실 하나만으로 곧바로 형사처벌 대상이 되는 것은 아닙니다. 다만 아무 조치 없이 시간만 흘려보내면 세입자 입장에서는 고소 외에 달리 선택지가 없다고 느끼게 되고, 임대인 입장에서도 훗날 고의성을 다툴 근거를 스스로 남기지 못하게 됩니다. 그래서 지금 단계에서 무엇을 정리해 두어야 하는지가 실질적인 질문입니다.
핵심 쟁점
형사 문제로 번지기 전에 정리해야 할 지점은 다섯 가지로 정리됩니다. 첫째, 계약 체결 또는 갱신 당시를 기준으로 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었는지—사기죄의 편취의 고의는 바로 이 시점을 기준으로 판단됩니다. 둘째, 지금 이 순간 세입자와 어떤 방식으로 소통하고 있는지, 그 내용이 문서나 문자로 기록되고 있는지입니다. 셋째, 세입자가 임차권등기명령이나 보증금반환소송 같은 법적 절차를 밟으려 할 때 임대인이 협조하는 태도를 보이는지입니다. 넷째, 반환자금을 마련할 제도적 통로—역전세 반환대출 특례보증, 세입자의 전세금반환보증 가입 여부—를 파악하고 있는지입니다. 다섯째, 아직 고소 접수 전 단계인지, 이미 수사가 시작된 단계인지에 따라 지금 취해야 할 행동의 우선순위가 달라진다는 점입니다.
이 다섯 가지를 순서대로 점검하지 않으면 "일단 버티고 보자"는 식으로 대응하다가 오히려 고의성을 의심받을 상황을 스스로 만들게 됩니다. 형사 문제 전에 정리한다는 것은 결국 이 다섯 지점 각각에서 지금 무엇을 해 두어야 하는지를 실행하는 일입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 형사 리스크를 차단하는 '기록'부터 남기기
사기죄가 성립하려면 보증금을 받을 당시 처음부터 갚을 의사나 능력이 없었다는 편취의 고의가 인정되어야 합니다. 대법원도 최근 판결에서, 임대인이 보증금 잔액을 즉시 돌려주지 못해 나중에 지급하겠다고 말하고 세입자로부터 오피스텔 점유를 넘겨받은 사안에서 점유·사용·수익권은 사기죄가 보호하는 재산상 이익에 해당하지 않는다고 보아 사기죄를 인정하지 않았습니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023도17200 판결). 미반환 보증금은 원칙적으로 민사상 채권으로 남는다는 취지입니다. 다만 이 판단은 사안의 구체적인 경위에 따라 얼마든지 달라질 수 있으므로, 지금 단계에서 스스로 "처음부터 갚을 생각이 없었던 것이 아니다"라는 근거를 쌓아 두는 작업이 반드시 필요합니다. 김강희 변호사는 의뢰인에게 다음 순서로 기록을 정리하도록 안내합니다.
1) 반환 계획을 문서로 남깁니다.
언제까지 얼마를 어떤 방법으로 마련해 돌려줄 것인지—새 임차인을 구하는 일정, 대출 심사 진행 상황, 당장 가능한 분할 상환 금액—를 문자메시지나 내용증명으로 세입자에게 구체적으로 전달하고 발송 기록을 보관해 둡니다. "곧 드리겠습니다"는 구두 약속만 반복하면 정작 필요한 순간에 반환 의사를 입증할 자료가 남지 않습니다.
2) 임차권등기명령에 협조합니다.
세입자가 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기가 완료되면 세입자는 기존의 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있어, 세입자 입장에서도 굳이 형사고소부터 서두를 유인이 줄어듭니다. 반대로 임대인이 이 절차에 이의를 제기하거나 등기 완료를 지연시키면 오히려 반환할 의사가 없다는 정황으로 읽힐 수 있으므로, 협조하는 태도 자체가 방어자료가 됩니다.
3) 분할 상환 합의서나 제소전화해를 활용합니다.
전액을 한 번에 마련하기 어렵다면 구체적인 금액과 기일을 못 박은 분할 상환 합의서를 작성하거나, 법원의 제소전화해 절차를 통해 그 합의에 확정판결과 같은 효력을 부여해 둡니다. 이렇게 절차를 밟아 두면 이후 세입자가 형사고소를 하더라도 "갚을 의사와 구체적인 계획이 있었고 실제로 이행하고 있었다"는 점을 뒷받침하는 핵심 자료로 수사기관에 제출할 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 실제 반환자금을 마련하는 제도적 통로 점검하기
기록만으로는 근본적인 문제, 즉 반환할 돈이 없다는 사실 자체는 해결되지 않습니다. 역전세로 자금이 부족한 임대인을 위해 마련된 제도적 통로를 실제로 활용하는 작업이 함께 진행되어야 합니다.
1) 역전세 반환대출 특례보증을 확인합니다.
한국주택금융공사(HF)는 2023년 7월 27일부터 역전세로 보증금 반환이 어려운 임대인이 신규 대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화를 적용받을 수 있도록 하는 특례 전세보증금반환보증을 시행하고 있습니다. 이 특례보증은 후속 세입자가 가입하고 임대인이 보증료를 부담하는 방식과 임대인이 직접 가입하는 방식으로 나뉘어 운영되며, 보증대상 전세보증금 상한은 수도권 7억원·그 외 지역 5억원에서 10억원으로 확대되었고 보증료율은 아파트 0.13%, 아파트 외 주택 0.15% 수준입니다. 이 대출로 마련한 자금을 지체 없이 기존 세입자에게 지급하면 반환자금 문제 자체가 해소되어, 형사 문제로 번질 계기 자체를 없앨 수 있습니다.
2) 세입자의 전세금반환보증 가입 여부를 확인합니다.
세입자가 계약 당시 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 전세보증금반환보증에 가입해 두었다면, 임대인이 기한 내 반환하지 못하더라도 보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하는 대위변제가 이루어지고, 이후 임대인은 보증기관을 상대로 구상채무를 상환하는 구조로 넘어갑니다. 세입자 입장에서는 형사고소보다 보증기관을 통한 회수가 더 빠르고 확실하므로, 가입 여부를 먼저 확인하고 보증기관과 상환 일정을 협의하는 쪽이 세입자와의 직접적인 충돌을 줄이는 길이 됩니다.
3) 새 임차인을 구하는 과정의 일정을 투명하게 공유합니다.
반환자금을 새 임차인의 보증금으로 충당하려 한다면, 새 계약과 기존 계약의 종료 시점을 명확히 맞추고 중개인을 통해 진행 상황을 기존 세입자에게 구체적으로 공유합니다. 자금 확보 시점을 특정하지 않은 채 "새 세입자를 구하는 중"이라는 말만 반복하면 오히려 미루기로 비칠 수 있으므로, 어느 단계까지 진행되었는지를 수시로 알리는 것이 신뢰 관리 차원에서 중요합니다.
결론
역전세로 보증금을 기한 내 돌려주지 못한다는 사실 자체가 곧바로 형사처벌로 이어지는 것은 아닙니다. 다만 아무런 조치 없이 시간만 흘려보내면 세입자 입장에서는 형사고소 외에 다른 선택지가 없다고 느끼게 되고, 임대인 입장에서도 훗날 반환 의사가 있었다는 점을 입증할 자료를 스스로 남기지 못하게 됩니다.
지금 시점에서 반환 계획을 문서로 남기고, 세입자의 임차권등기명령에 협조하며, 특례보증부 대출이나 전세금반환보증 같은 제도적 통로를 함께 점검하는 것이 형사 문제로 번지기 전에 실제로 할 수 있는 정리입니다. 이미 세입자와의 관계가 감정적으로 악화되었거나 고소를 언급하는 단계까지 왔다면, 지금까지의 경위를 처음부터 정리해 어떤 절차를 우선해야 하는지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 역전세로 보증금을 못 돌려주면 무조건 사기죄가 되나요?
그렇지 않습니다.
사기죄가 성립하려면 보증금을 받을 당시부터 갚을 의사나 능력이 없었다는 점, 즉 편취의 고의가 인정되어야 합니다.
계약 또는 갱신 당시에는 정상적으로 반환할 의사와 능력이 있었는데 이후 시세 하락 등 사정 변경으로 반환이 어려워졌다면, 이는 원칙적으로 민사상 채무불이행 문제이지 형사상 사기죄로 곧바로 이어지지는 않습니다.
Q2. 세입자가 "고소하겠다"고 말했는데 지금 당장 무엇부터 해야 하나요?
가장 먼저 반환 계획을 구체적으로 세워 문서나 문자로 세입자에게 전달하고 그 발송 기록을 보관해 두어야 합니다.
언제까지 얼마를 어떤 방법으로 마련할 수 있는지—새 임차인 계약 진행 상황, 대출 심사 절차, 즉시 가능한 일부 상환 금액—를 구체적으로 알릴수록 나중에 반환 의사를 입증하는 데 도움이 됩니다.
막연히 "기다려 달라"는 말만 반복하기보다, 실행 가능한 일정을 제시하고 그 이행 여부를 스스로도 관리하는 것이 중요합니다.
Q3. 세입자가 임차권등기명령을 신청했습니다. 반대해야 하나요?
반대하지 않는 편이 유리한 경우가 많습니다.
임차권등기명령은 세입자가 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있도록 해 주는 절차로, 임대인의 채무를 새로 만드는 것이 아니라 기존 채무의 순위를 지켜 주는 절차에 가깝습니다.
이 절차에 협조하는 태도는 임대인에게 반환 의사가 있다는 정황으로 작용할 수 있는 반면, 이의를 제기하거나 등기를 지연시키면 오히려 반환할 의사가 없다는 인상을 줄 수 있습니다.
Q4. 역전세 반환대출 특례보증은 누구나 받을 수 있나요?
일정한 요건과 보증 한도, 보증료 부담 구조가 정해져 있으므로 모든 임대인이 동일한 조건으로 이용할 수 있는 것은 아닙니다.
보증대상 전세보증금 한도, 아파트·비아파트 여부에 따른 보증료율, 후속 세입자 가입형과 임대인 직접 가입형 중 어느 방식을 이용할 수 있는지는 취급 금융기관과 보증기관을 통해 구체적으로 확인해야 합니다.
자신의 상황에서 이 제도를 이용할 수 있는지, 이용한다면 어떤 서류와 절차가 필요한지는 개별적으로 점검받아 보시는 것이 정확합니다.
Q5. 이미 경찰 조사를 앞두고 있습니다. 무엇을 준비해야 하나요?
가장 먼저 계약 체결 또는 갱신 당시의 재정 상태와 반환 능력을 보여줄 수 있는 자료—당시 계좌 거래내역, 보유 자산 현황, 다른 세입자에 대한 정상적인 반환 이력 등—를 정리하는 것이 좋습니다.
이후 반환이 어려워진 시점부터 지금까지 세입자와 주고받은 연락, 반환 계획을 알린 문서, 특례보증이나 대출 신청 진행 상황 등도 함께 정리해 두어야 합니다.
단순히 "돈이 없어서 못 줬다"는 진술만으로는 계약 당시의 고의 유무가 충분히 드러나지 않을 수 있으므로, 조사 전에 시간 순서에 따라 사실관계와 자료를 함께 점검하는 것이 중요합니다.
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