상가 월세 부가가치세, 계약서에 별도 부담 약정 없으면 임대인이 따로 못 받는 이유 

상가나 사무실을 세놓으면서 계약서에는 "월 차임 얼마"라고만 적어두고, 부가가치세는 어떻게 할지 따로 말하지 않는 임대인이 적지 않습니다. 그러다 세무 신고 시기가 되어서야 매달 받는 월세에 10%의 부가가치세가 붙는다는 사실을 깨닫고, 임차인에게 뒤늦게 별도로 청구하려다 거절당하는 일이 반복됩니다. 문제는 임대인에게 부가가치세 신고·납부 의무가 있다는 사실과, 그 세금을 임차인에게 전가할 수 있는 권리가 있다는 사실이 전혀 다른 차원이라는 점입니다. 계약서에 부담 주체를 명시하지 않았다면 왜 뒤늦게 받아내기가 어려운지, 그리고 어떤 경우에 예외적으로 청구가 가능한지를 법리 중심으로 정리해보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

상가 월세도 과세대상이다 — 부가가치세 구조부터 정리

부가가치세법 제4조는 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급을 과세대상으로 규정합니다. 부동산 임대업 역시 임대인이 임차인에게 부동산을 사용하게 하고 그 대가로 차임을 받는 용역의 공급이므로, 임대인이 사업자등록을 한 일반과세사업자라면 매달 받는 월세도 원칙적으로 과세대상입니다. 부가가치세법 제29조는 이 공급가액에 제30조에 따른 세율(10%)을 적용해 부가가치세액을 산출하도록 정하고 있어, 월세 200만원인 상가라면 산술적으로 20만원의 부가가치세가 발생하는 구조입니다.

여기서 헷갈리는 지점이 생깁니다. 부가가치세법 제31조(거래징수)는 "사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 부가가치세를 공급받는 자로부터 징수하여야 한다"고 정해두고 있어, 임대인 입장에서는 이 조문만 보면 당연히 임차인에게 부가세를 청구할 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 이 조문이 실제로 어떤 성격의 규정인지, 그리고 그것만으로 임차인에게 돈을 받아낼 수 있는지는 전혀 다른 문제입니다. 다음 항목에서 이 부분을 판례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.

임대인이 사업자로 등록되어 있다면 월세도 부가가치세법 제4조의 과세대상이며, 공급가액에 10% 세율을 적용해 세액이 산출된다는 점이 논의의 출발점이다.

거래징수 규정만으로는 못 받는다 — 대법원 99다33984 판결의 핵심

이 문제를 정면으로 다룬 판례가 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결입니다. 대법원은 사업자가 공급받는 자로부터 부가가치세 상당액을 징수하도록 정한 부가가치세법상 거래징수 규정(현행 제31조, 판결 당시 조문은 구법 제15조)에 대해, 이는 "사업자로부터 징수하는 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자에게 차례로 전가시킴으로써 궁극적으로 최종소비자에게 이를 부담시키겠다는 취지를 선언한 것"에 불과하다고 밝혔습니다. 즉 국가와 사업자 사이의 조세 절차를 정한 규정일 뿐, 사업자가 이 규정 자체를 근거로 상대방에게 부가가치세 상당액을 직접 청구할 사법상 권리까지 만들어주는 것은 아니라는 것입니다.

이 판례가 상가 임대차에 던지는 의미는 명확합니다. 임대인이 세무서에 부가가치세를 신고·납부해야 하는 공법상 의무는 계약서에 뭐라고 적혀 있든 그대로 남습니다. 하지만 그 세금 부담을 임차인에게 떠넘길 수 있는지는 별개의 사법상 권리 문제이고, 대법원은 이 권리가 "거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우"에만 발생한다고 못박았습니다. 계약서에 부담 주체에 관한 약정이 전혀 없다면, 임대인은 세법상 징수 의무자라는 지위만으로는 임차인에게 별도 청구를 할 근거가 없다는 뜻입니다.

부가가치세법의 거래징수 규정은 국가와 사업자 사이의 절차를 정한 것일 뿐이어서, 별도의 부담 약정이 없으면 사업자는 상대방에게 부가가치세 상당액을 직접 청구할 사법상 권리가 없다(대법원 99다33984 판결).

묵시적 약정은 인정될 수 있다 — 다만 입증이 관건

다행히 부담 약정이 반드시 계약서에 문장으로 박혀 있어야만 인정되는 것은 아닙니다. 같은 판결에서 대법원은 "부가가치세의 부담에 관한 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다"고 판시했습니다. 계약 체결 당시 명시적으로 정하지 않았더라도, 이후 당사자들의 행동이나 거래 경위로 보아 임차인이 부가세를 부담하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있다면 그 약정에 기해 청구가 가능합니다.

실무에서 묵시적 약정을 뒷받침하는 정황으로는, 임대인이 매달 세금계산서를 발행하면서 공급가액과 별도로 부가가치세액을 명시해 왔고 임차인이 이를 이의 없이 지급해 온 이력, 임대차 협상 과정에서 오간 이메일이나 문자메시지에 "부가세 별도"라는 표현이 있었던 경우, 유사한 인근 상가의 임대차계약 관행 등이 거론됩니다. 반대로 계약서에는 아무 언급이 없고, 임차인이 지금까지 월세 외에 부가세를 낸 적이 한 번도 없다면, 뒤늦게 묵시적 약정이 있었다고 주장해도 법원에서 받아들여지기 어렵습니다.

• 세금계산서에 공급가액과 부가세액을 구분 기재하고 임차인이 이를 지급해 온 이력 — 가장 강력한 정황증거.

• 계약 협상 당시 주고받은 문자·이메일·녹취 등에 부가세 부담 주체를 언급한 기록.

• 과거 계약 갱신 시 동일한 조건으로 부가세를 별도 수수해 온 관행.

• 임차인이 매입세액공제를 위해 세금계산서 발급을 스스로 요청해 온 사실.

계약서가 침묵하면 왜 임대인 부담으로 보나 — 관행의 논리

계약서에 부가세 언급이 전혀 없고 묵시적 약정을 뒷받침할 정황조차 없다면, 실무에서는 임대인이 이미 정해진 월세 안에 부가가치세를 포함시켜 스스로 부담하는 것으로 해석되는 경우가 많습니다. "월세 200만원"이라고만 적었다면 그 200만원이 부가세를 포함한 총액이고, 임대인은 그중 일부를 부가세로 신고·납부하는 구조로 보는 것입니다. 이는 부가가치세법이 사업자와 상대방 사이의 사법상 채권관계를 직접 창설하지 않는다는 위 판례 법리의 자연스러운 귀결이기도 합니다.

이렇게 해석되는 실무적 이유는 계약 문언의 통상적인 의미에 있습니다. 임대차계약에서 "차임"이라 함은 특별한 사정이 없는 한 임차인이 목적물 사용의 대가로 지급하기로 합의한 금액 전부를 가리키고, 그 안에 세금이 포함되어 있는지 별도인지는 당사자가 명확히 정하지 않으면 알 수 없습니다. 계약서가 침묵한 상태에서 법원이 당사자의 진의를 확인할 방법은 계약 문언과 거래 관행, 협상 경위뿐이므로, 뚜렷한 반대 정황이 없는 한 "정해진 월세 총액에서 임대인이 알아서 처리한다"는 통상적 해석으로 기울게 되는 것입니다.

계약서에 부가세 부담 주체가 없고 이를 뒷받침할 관행·정황도 없다면, 정해진 월세 자체에 부가가치세가 포함된 것으로 해석되어 임대인이 그 안에서 세금을 부담하는 결과가 되기 쉽다.

임차인의 사업자 유형에 따라 반응이 달라지는 이유

계약 협상 단계에서 부가세를 별도로 받겠다는 임대인의 요구에 임차인이 얼마나 순순히 응하는지는 그 임차인이 어떤 사업자인지에 따라 크게 갈립니다. 임차인이 일반과세사업자라면 부가가치세법 제38조에 따라 자신이 지급한 부가세를 매입세액으로 공제받을 수 있으므로, 매달 부가세를 별도로 지급하더라도 결과적으로는 자신의 매출세액에서 그만큼 공제되어 실질적인 현금 부담이 크지 않습니다. 이런 임차인은 계약서에 "부가세 별도" 조항을 넣는 데 상대적으로 협조적인 경우가 많습니다.

반면 간이과세자이거나 부가가치세법 제26조가 정한 면세사업자(교육·의료 용역 등을 공급하는 업종)인 임차인은 매입세액공제를 받을 수 없거나 제한적으로만 받을 수 있어, 부가세를 별도로 낸다면 그 금액이 고스란히 순수한 비용 증가로 이어집니다. 이런 임차인일수록 "부가세 별도" 조항에 강하게 반발하고, 임대인이 결국 부가세를 흡수해 월세에 포함시키는 방향으로 협상이 마무리되는 경우가 흔합니다. 계약 전 임차인의 사업자등록 유형을 확인해두면 향후 이런 분쟁의 소지를 미리 가늠할 수 있습니다.

분쟁을 막는 계약서 작성법 — 특약과 세금계산서 실무

부가세를 둘러싼 다툼을 막는 가장 확실한 방법은 계약 체결 시점에 부담 주체를 특약사항으로 명확히 적는 것입니다. "월 차임은 금 000원으로 하고, 부가가치세는 별도로 하며 임차인이 이를 부담한다. 임대인은 매월 세금계산서를 발행한다"는 식으로 금액·부담자·세금계산서 발행 의무까지 함께 못박아 두면, 이후 다시 이 문제로 다툴 여지가 크게 줄어듭니다. 부가가치세법 제32조는 사업자가 재화나 용역을 공급하는 경우 공급가액과 부가가치세액을 구분 기재한 세금계산서를 발급하도록 정하고 있으므로, 이 특약을 넣었다면 실제로 매달 세금계산서를 발행해 문서로 남기는 실무까지 함께 지켜야 합니다.

계약을 갱신하거나 재계약하는 시점에도 이 부분을 다시 확인할 필요가 있습니다. 처음 계약 당시에는 부가세를 별도로 받아왔더라도, 갱신 계약서에 그 조항을 빠뜨리고 넘어가면 나중에 "이번 계약에서는 약정이 없었다"는 주장이 나올 수 있습니다. 임대인 입장에서는 계약서를 새로 쓸 때마다 부가세 조항이 그대로 유지되고 있는지 매번 점검하는 습관이 분쟁을 예방하는 가장 실질적인 방법입니다.

이미 계약을 맺은 뒤 뒤늦게 받으려면 — 방법과 한계

계약서에 부가세 조항 없이 이미 임대차가 진행 중인 상태에서 뒤늦게 부가세를 받고 싶다면, 가장 확실한 방법은 임차인의 동의를 받아 임대차계약 변경계약서나 특약사항 추가 합의서를 새로 작성하는 것입니다. 이는 대법원 99다33984 판결이 밝힌 대로 "공급 후에 한 약정도 유효하다"는 법리에 정확히 부합하는 방법이며, 서면으로 남겨두면 이후 다시 다툴 여지도 줄어듭니다. 다만 임차인이 동의하지 않는다면 임대인이 일방적으로 부가세를 추가 청구할 권리는 발생하지 않습니다.

합의가 이뤄지지 않아 소송으로 가게 되면, 묵시적 약정의 존재를 증명할 책임은 청구하는 쪽인 임대인에게 있습니다. 세금계산서 발행 이력, 협상 경위, 유사 물건의 거래 관행 등 앞서 살펴본 정황증거를 최대한 모아 제출해야 하고, 반대로 계약서에 "부가세 포함"이라는 취지의 문구가 있거나 관리비 고지서 등에서 총액이 부가세 포함으로 안내되어 온 정황이 있다면 패소 가능성이 커집니다. 또한 설령 묵시적 약정이 인정되더라도 그 효력은 약정이 성립한 시점 이후의 차임분에만 미치는 것이 원칙이므로, 이미 지난 기간의 부가세를 소급해 받아내기는 훨씬 더 어렵다는 점도 함께 고려해야 합니다.

주택 임대차와 혼동하지 말 것 — 면세 대상과의 구분

이 논의는 어디까지나 상가·사무실 등 사업용 부동산 임대에 관한 것이고, 주거용 주택 임대차는 애초에 다른 규율을 받습니다. 부가가치세법 제26조 제1항 제12호는 국민주택규모 이하 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지의 임대 용역을 면세대상으로 규정하고 있어, 이런 주택 임대는 처음부터 부가가치세가 발생하지 않습니다. 반면 상가·사무실·공장 등 사업용으로 쓰이는 부동산의 임대는 이 면세 규정의 적용을 받지 않아 원칙대로 과세대상이 됩니다.

간혹 다가구주택 1층 상가처럼 하나의 건물 안에 주거용 부분과 상가 부분이 함께 있는 경우, 임대인이 어느 부분까지 세금계산서를 발행해야 하는지 헷갈려 하는 경우가 있습니다. 이런 복합 건물에서는 용도별로 임대차계약을 구분해 각각의 성격에 맞게 부가세 발생 여부와 계약 조항을 따로 정리해두는 것이 나중의 혼선을 줄이는 방법입니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 부가세 얘기가 없는데 세무서에서는 왜 저한테 부가세를 내라고 하나요?

A. 부가가치세 신고·납부 의무는 부가가치세법상 임대인 본인의 공법상 의무이고, 계약서에 부가세 조항이 있는지와는 관계없이 사업자로 등록되어 있다면 발생합니다. 다만 그 세금을 임차인에게 전가할 수 있는지는 별개의 사법상 문제입니다.

Q. 지금까지 부가세를 안 받았는데 앞으로는 받을 수 있나요?

A. 임차인의 동의를 받아 변경계약서나 특약 합의서를 새로 작성하면 그 시점 이후의 차임분부터는 청구가 가능합니다. 다만 임차인이 거부한다면 임대인이 일방적으로 청구할 권리는 없습니다.

Q. 세금계산서를 계속 발행해왔다면 그것만으로 약정이 인정되나요?

A. 세금계산서에 공급가액과 부가가치세액을 구분 기재해 발행하고 임차인이 이의 없이 지급해 온 이력은 묵시적 약정을 뒷받침하는 유력한 정황증거가 될 수 있습니다. 다만 법원은 이 정황을 다른 사정과 함께 종합적으로 판단합니다.

Q. 임차인이 간이과세자면 부가세를 아예 안 받아도 되나요?

A. 법적으로 강제되는 것은 아니지만, 간이과세자나 면세사업자인 임차인은 매입세액공제를 받지 못해 부가세가 순수한 비용 부담이 되므로 실무에서는 임대인이 흡수하는 방향으로 정리되는 경우가 많습니다. 계약 전 임차인의 사업자 유형을 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 지난달까지 못 받은 부가세도 소급해서 받을 수 있나요?

A. 묵시적 약정이 인정되더라도 그 효력은 약정이 성립한 시점 이후의 차임분에 미치는 것이 원칙이어서, 이미 지난 기간분을 소급해 받아내기는 상당히 어렵습니다. 향후 분부터라도 명확히 정리해두는 것이 현실적입니다.

Q. 주택 1층 상가처럼 용도가 섞여 있으면 어떻게 하나요?

A. 부가가치세법상 주택 임대는 면세이지만 상가 부분은 과세대상이므로, 하나의 건물이라도 용도별로 임대차계약을 구분해 각 부분의 부가세 발생 여부와 부담 조항을 따로 명시해두는 것이 혼선을 줄이는 방법입니다.

맺음말

상가 월세의 부가가치세는 임대인의 신고·납부 의무와 임차인에게 전가할 수 있는 권리가 서로 다른 문제라는 점에서 출발해야 합니다. 계약서에 부담 주체를 명시하지 않았다면 대법원 99다33984 판결의 법리대로 별도 약정이 없는 한 임대인이 임차인에게 직접 청구할 사법상 권리는 인정되기 어렵고, 실무에서는 정해진 월세 자체에 부가세가 포함된 것으로 해석되기 쉽습니다. 뒤늦게라도 받고 싶다면 임차인의 동의를 받아 서면으로 명확히 정리해두는 것이 유일하게 안전한 방법입니다.

결국 가장 좋은 해법은 분쟁이 생기기 전, 계약을 체결하거나 갱신하는 시점에 특약사항으로 부가세 부담 주체를 못박아 두는 것입니다. 광교·광교중앙역 일대처럼 상가·사무실 임대차가 활발한 지역에서는 이런 조항 누락으로 인한 분쟁 문의가 꾸준히 들어오는 편이라, 계약서 검토 단계에서부터 이 부분을 짚어보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.