컨설팅 업체가 시키는 대로 매물을 소개한 중개보조원도 기소되나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
부동산 컨설팅 업체에 채용되어 중개보조원으로 일하다 보면, 매물 선정이나 계약 조건 같은 핵심 사항은 대부분 본사 컨설팅팀이나 팀장급 직원이 먼저 정해서 내려주고, 본인은 그 매물을 현장에서 안내하고 설명하는 역할만 맡는 경우가 많습니다. "이 물건은 이렇게 설명하라"는 지침을 그대로 따랐을 뿐인데, 어느 날 그 매물이 부실 채권이 끼어 있거나 애초에 팔 수 없는 상태였다는 사실, 혹은 전세보증금을 돌려받지 못할 구조였다는 사실이 뒤늦게 드러나면서 피해자들이 무더기로 고소를 하는 일이 생깁니다.
이런 사건에서 수사기관은 컨설팅 업체의 대표나 설계자뿐 아니라, 실제로 고객을 만나 설명한 중개보조원까지 함께 입건하는 경우가 적지 않습니다. "저는 회사가 시키는 대로 했을 뿐이고 매물에 문제가 있는 줄도 몰랐는데, 왜 저까지 조사를 받아야 하나"라는 억울함과 함께, "혹시 정말로 사기죄 공범이 되는 건 아닌가"라는 불안이 상담으로 이어집니다.
결론부터 말씀드리면, 단순히 지시를 따랐다는 사정만으로 형사책임에서 자동으로 벗어나는 것은 아니지만, 그렇다고 매물을 소개했다는 사실만으로 곧바로 사기죄 공범이 되는 것도 아닙니다. 이 문제는 "무엇을 인식했는가", "어떤 역할을 했는가"를 기준으로 판가름 나며, 이 두 가지를 어떻게 입증하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 네 가지입니다. 첫째, 사기죄(형법 제347조)는 공인중개사나 개업공인중개사만 처벌 대상으로 삼는 신분범이 아니라는 점입니다. 중개보조원이든 누구든 기망 범행에 가담한 사실관계가 인정되면 형법 제30조(공동정범) 또는 제32조(방조범)로 처벌받을 수 있습니다. 둘째, 공동정범과 방조범은 요건과 형량이 전혀 다르다는 점입니다. 공동정범은 기망 범행 자체를 공모하고 기능적으로 역할을 분담했어야 성립하는 반면, 방조범은 정범의 범행을 인식하면서 그 실행을 용이하게 도운 것으로 충분하고, 형법 제32조 제2항에 따라 정범보다 형이 감경됩니다. 셋째, 두 경우 모두 고의가 핵심 요건이라는 점입니다. 매물에 문제가 있다는 사실을 확정적으로 몰랐더라도, 그 가능성을 인식하면서도 개의치 않고 설명을 계속했다면 미필적 고의가 인정될 수 있습니다. 반대로 그런 인식 자체가 없었다면 형법 제13조에 따라 고의범인 사기죄는 성립하지 않습니다. 넷째, "회사가 시켜서 했다"는 사정이 어떤 법적 의미를 갖는지입니다. 이는 형사책임을 완전히 면제하는 사유가 아니라, 고의 유무를 판단하는 정황 중 하나로 작용할 뿐입니다.
결국 쟁점은 "지시를 따랐는가"가 아니라 "무엇을 알면서 따랐는가"이고, 이 사건들은 이 지점을 얼마나 구체적인 자료로 입증하느냐에서 결과가 갈립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 기망 사실에 대한 고의가 없었음을 구체적 자료로 입증하기
사기죄 공범 여부를 가르는 가장 근본적인 지점은 고의, 그중에서도 매물이나 거래 구조에 문제가 있다는 사실을 인식했는지 여부입니다. 검찰과 법원은 이를 판단할 때 피의자의 진술만이 아니라 업무 구조와 정황을 종합적으로 살핍니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 자료를 우선 확보해 고의 없음을 구체적으로 구성합니다.
1) 채용 경위와 업무 지시 체계를 문서로 재구성합니다.
언제, 어떤 경로로 채용됐는지, 매물 정보와 설명 스크립트를 누가 어떤 방식으로 내려줬는지를 카카오톡·문자·사내 메신저 기록으로 확보합니다. 매물 선정과 계약 조건 설계에 본인이 관여한 흔적이 없고, 정해진 스크립트를 그대로 전달하는 역할에 그쳤다는 사실이 확인되면, 기망 범행 자체를 공모했다고 보기 어려워집니다.
2) 이상징후를 인식할 수 있었는지를 구체적으로 다툽니다.
등기부등본이나 권리관계 서류를 직접 열람할 권한과 기회가 있었는지, 시세 대비 가격이 현저히 낮거나 높아 통상적인 주의만으로도 의심할 만한 상황이었는지, 설명자료의 출처가 회사 제공 자료로 한정돼 있었는지를 살핍니다. 실무에서는 중개보조원에게 권리분석 자료나 등기 열람 권한 자체가 주어지지 않는 경우가 많은데, 이 점은 "구조적으로 알 수 없었다"는 주장의 핵심 근거가 됩니다.
3) 급여 구조와 이익 귀속 관계를 정리합니다.
계약 성사 여부와 무관한 고정급을 받았는지, 아니면 계약 건수·금액에 연동된 고율의 성과급을 받았는지는 고의 판단에 중요한 정황입니다. 편취금 규모에 비례해 이익을 배분받는 구조였다면 미필적 고의가 인정될 여지가 커지므로, 이 부분은 급여명세서와 정산 내역으로 미리 정리해 둘 필요가 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 고의를 다투기 어렵다면 공동정범이 아닌 방조범으로 책임 범위를 좁히기
매물에 문제가 있을 가능성을 어느 정도 인식하고 있었던 정황이 있어 고의 자체를 완전히 부정하기 어려운 사안이라도, 공동정범과 방조범 중 어디에 해당하는지는 여전히 다툴 수 있는 문제입니다. 두 죄는 법정형은 같은 형법 제347조를 근거로 하지만, 방조범은 제32조 제2항에 따라 정범의 형보다 반드시 감경되므로 실제 선고형에서 큰 차이를 만듭니다.
1) 기능적 행위지배 여부를 다툽니다.
공동정범이 성립하려면 단순히 범행을 알면서 협력한 정도를 넘어, 전체 범행 계획에서 본질적이고 필요불가결한 역할을 수행했어야 합니다. 매물 설계, 자금 흐름 관리, 피해자 물색과 같은 핵심 실행 단계에 관여하지 않고 이미 짜여진 각본대로 현장 안내와 설명만 담당했다면, 이는 정범의 범행을 도운 방조에 가깝다는 논리를 구성할 수 있습니다.
2) 편취 이익의 실질적 귀속을 다툽니다.
공동정범으로 기소된 사건에서는 통상 편취금 전체에 대한 책임(공동정범은 가담자 각자가 전체 범행 결과에 대해 책임을 진다는 원칙)이 문제 되는데, 실제로 받은 것이 근로 대가 성격의 급여뿐이고 편취금 자체를 분배받은 적이 없다면, 이는 역할이 지엽적이었다는 사실을 뒷받침하는 근거가 됩니다.
3) "지시를 따랐다"는 사정을 정확한 법적 위치에 놓고 주장합니다.
형법 제12조가 정한 강요된 행위, 즉 형사책임을 아예 면제하는 사유는 저항할 수 없는 폭력이나 생명·신체에 대한 위해를 방어할 방법이 없는 협박에 의한 경우로 매우 좁게 한정됩니다. 단순한 고용관계상의 업무 지시는 여기에 해당하지 않습니다. 다만 이 사정은 고의의 정도와 가담 방식을 낮게 평가받는 요소로는 충분히 활용할 수 있으므로, "면책 사유"가 아니라 "고의·역할을 낮추는 정황"으로 정확히 자리매김해 주장해야 다투는 방향이 흔들리지 않습니다. 참고로 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 정하고 있는데, 이는 손해배상 책임 귀속이나 행정처분을 위한 규정일 뿐 형사책임은 행위자 개인이 각자 책임진다는 원칙에 따라 별도로 판단됩니다.
결론
중개보조원이 컨설팅 업체가 지정한 매물을 안내했다는 사실만으로 자동으로 사기죄 공범이 되는 것은 아닙니다. 사기죄는 신분범이 아니어서 누구든 처벌 대상이 될 수 있지만, 처벌 여부와 수위는 결국 매물의 문제를 어느 정도 인식하고 있었는지, 그리고 전체 범행에서 어떤 역할을 맡았는지에 따라 갈립니다.
"시키는 대로 했을 뿐"이라는 사실 자체는 형사책임을 면제해 주지 않지만, 고의와 역할의 정도를 낮추는 중요한 정황입니다. 채용 경위, 업무 지시 기록, 급여 구조, 권리분석 접근 권한 유무를 지금부터 정리해 두는 것이 이후 대응의 출발점이 됩니다. 조사를 앞두고 있다면, 본인의 실제 업무 범위와 인식 수준을 사실관계 그대로 짚어 어떤 책임 범위가 문제 되는 사안인지 먼저 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 저는 현장안내와 매물 설명만 했을 뿐인데 사기죄로 조사받을 수 있나요?
가능합니다. 사기죄는 공인중개사나 개업공인중개사만을 처벌 대상으로 하는 신분범이 아니기 때문에, 중개보조원도 기망 범행에 가담한 사실관계가 인정되면 공동정범이나 방조범으로 조사 대상이 될 수 있습니다.
다만 조사 대상이 되는 것과 실제로 처벌되는 것은 다른 문제이며, 매물에 문제가 있다는 사실을 인식하지 못했다는 점이 구체적으로 소명되면 고의범인 사기죄는 성립하지 않습니다.
Q2. 컨설팅 업체가 시킨 대로 설명만 했다고 하면 처벌을 면할 수 있나요?
그 사정만으로 형사책임이 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.
형법이 정한 강요된 행위, 즉 형사책임을 완전히 면제하는 경우는 저항할 수 없는 폭력이나 생명·신체에 대한 위해를 방어할 방법이 없는 협박에 의한 경우로 매우 좁게 한정되며, 통상적인 업무 지시는 여기에 해당하지 않습니다.
다만 지시에 따라 정해진 스크립트대로만 업무를 수행했다는 사정은 매물의 문제를 스스로 인식하고 있었는지, 범행에서 어떤 역할을 맡았는지를 판단하는 중요한 정황으로 작용할 수 있습니다.
Q3. 매물에 문제가 있는 줄 전혀 몰랐다면 어떻게 되나요?
매물의 하자나 거래 구조의 문제를 전혀 인식하지 못했고 그럴 만한 계기도 없었다면, 사기죄가 요구하는 고의가 인정되지 않아 처벌 대상에서 벗어날 여지가 큽니다.
다만 이는 진술만으로 인정되기보다 채용 경위, 업무 범위, 권리관계 서류에 대한 접근 권한, 급여 구조 등 객관적 자료로 뒷받침될 때 설득력을 갖습니다.
시세나 계약 조건에 통상적인 주의만으로도 이상하게 여길 만한 사정이 있었는지도 함께 살펴보아야 합니다.
Q4. 공동정범과 방조범은 처벌 수위가 어떻게 다른가요?
공동정범은 범행을 공모하고 그 실행에서 본질적인 역할을 분담한 경우에 성립하며, 정범과 동일한 형으로 처벌받습니다.
방조범은 정범의 범행을 인식하면서 그 실행을 돕는 데 그친 경우에 성립하며, 형법에 따라 정범의 형보다 반드시 감경된 형으로 처벌받습니다.
따라서 같은 사기 사건이라도 매물 설계나 자금 관리 같은 핵심 단계에 관여했는지, 이미 짜여진 구조에서 지엽적인 역할만 수행했는지에 따라 적용되는 죄책과 형량이 크게 달라질 수 있습니다.
Q5. 컨설팅 업체 관련 사기 사건으로 경찰 조사를 앞두고 있습니다. 무엇을 준비해야 하나요?
먼저 언제, 어떤 경위로 채용되어 어떤 업무를 맡았는지부터 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.
매물 정보와 설명 내용을 누가 정해서 내려줬는지, 본인이 등기부등본이나 권리관계 서류를 직접 확인할 수 있었는지, 급여가 고정급이었는지 성과급이었는지를 뒷받침할 자료(사내 메신저 기록, 급여명세서, 업무 매뉴얼 등)를 미리 확보해 두어야 합니다.
특히 조사에서 "회사가 시켜서 했다"는 취지로만 진술하면 고의 유무와 역할의 정도가 제대로 구별되지 않을 수 있으므로, 실제 인식 수준과 업무 범위를 구체적 사실관계로 설명할 수 있도록 미리 정리해 두는 것이 중요합니다.
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