보증금 일부를 변제하고 합의해 고소를 취하시키면 처벌을 피하나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
임대차 계약이 끝났는데 보증금을 제때 돌려주지 못하고 있던 중, 세입자가 "더는 못 기다리겠다"며 사기죄로 고소하고 경찰서에서 출석요구서가 날아오는 경우가 있습니다. 새 세입자가 구해지지 않았거나, 다른 대출 상환에 자금이 묶였거나, 내놓은 집이 팔리지 않는 등 임대인 나름의 사정이 있었을 수 있습니다. 처음부터 떼먹으려 했던 것은 아니라고 말하고 싶지만, '피의자'라는 두 글자 앞에서 그런 항변은 힘을 잃기 쉽습니다. 이때 가장 먼저 떠올리는 방법이 "지금 마련할 수 있는 돈으로 보증금 일부를 돌려주고, 나머지는 나눠 갚겠다고 합의해서 고소를 취하시키면 되지 않을까" 하는 생각입니다.
이 생각에는 맞는 부분과 위험한 부분이 함께 있습니다. 변제와 합의는 실제로 검사의 기소 판단과 법원의 양형에 크게 반영되는 사정입니다. 그러나 고소를 취하시키는 것이 곧 사건의 종결을 뜻하는지는 범죄의 종류에 따라 전혀 다릅니다. 형법 제347조 제1항은 사기죄의 법정형을 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 정하고 있고, 이득액이 5억원 이상이면 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 제3조 제1항에 따라 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중됩니다. 형이 이렇게 무거운 사건에서 '취하서만 받으면 끝난다'는 기대로 움직였다가, 기소되고 나서야 절차를 이해하는 일은 없어야 합니다.
결론부터 말씀드리면, 보증금 일부를 변제하고 고소를 취하시켰다는 사실만으로 사기죄 처벌이 자동으로 면제되지는 않습니다. 일반적인 사기죄는 피해자가 고소를 취소해도 검사가 공소를 제기할 수 있는 범죄이기 때문입니다. 다만 그 변제와 합의가 어느 시점에, 어떤 내용과 증빙으로 이루어졌는지에 따라 기소유예나 집행유예처럼 결과가 갈리기도 합니다. 결국 핵심은 취하서 한 장이 아니라 그 취하가 담고 있는 실질을 어떻게 만들어 가느냐입니다.
핵심 쟁점
이 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 사기죄가 고소가 있어야 공소를 제기할 수 있는 죄인지, 피해자의 명시한 의사에 반해 공소를 제기할 수 없는 죄인지입니다. 형사소송법 제327조 제5호·제6호는 이런 유형의 사건에서만 고소 취소나 처벌불원 의사표시가 공소기각 판결로 이어진다고 정하는데, 사기죄는 원칙적으로 어느 쪽에도 속하지 않습니다. 둘째, 임대차보증금 사건에서 사기죄의 핵심인 편취의 범의, 즉 계약 당시 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었는지를 법원이 어떻게 판단하는지입니다. 셋째, 변제와 합의가 범죄의 성립이 아니라 검사의 기소 판단과 법원의 양형 단계에서 반영된다는 점입니다. 넷째, 일부 변제와 분할 상환이라는 형태를 사기범죄 양형기준이 피해 회복과 처벌불원으로 어떻게 평가하는지입니다. 다섯째, 합의를 서두르는 과정에서 세입자에게 접촉하는 방식이 오히려 구속 심사에서 불리한 사정이 될 수 있다는 점입니다.
이 다섯 가지를 구분하지 않고 '합의하면 종결'이라는 생각으로 접근하면 두 방향으로 손해를 봅니다. 하나는 취하서를 받아 놓고도 기소되는 경우이고, 다른 하나는 취하를 받아 내려고 무리하게 접촉하다가 스스로 불리한 사정을 만드는 경우입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 고소 취하에 기대지 않고 편취의 범의부터 다투는 방어선 세우기
합의 협상에 들어가기 전에 먼저 확인할 것은 '취하를 받으면 끝나는 사건인가'와 '애초에 사기죄로 갈 사건인가'입니다. 보증금을 제때 돌려주지 못한 것은 민사상 채무불이행이고, 그것이 형사상 사기가 되려면 계약 당시의 기망과 편취의 범의가 인정되어야 합니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 방어선을 세웁니다.
1) 고소 취소가 공소권에 영향을 주는 사건인지부터 확정합니다.
일반적인 임대인과 임차인 사이의 사기 사건이라면 친고죄도 반의사불벌죄도 아니어서 형사소송법 제327조 제5호·제6호의 공소기각 사유가 없습니다. 따라서 세입자가 고소를 취소해도 그 서면은 사건을 끝내는 서류가 아니라 피해자가 처벌을 원하지 않는다는 사실을 보여 주는 자료로 쓰입니다. 반대로 임차인이 임대인의 친족이라면 이야기가 달라집니다. 형법 제354조가 제328조를 사기죄에 준용하고, 제328조 제1항은 피해자의 친족이 범인인 경우 고소가 있어야 공소를 제기할 수 있도록 정하고 있습니다. 이런 사건에서는 제1심 판결 선고 전에 고소가 취소되면 공소기각 판결로 이어질 수 있고(형사소송법 제232조 제1항, 제327조 제5호), 한 번 취소한 사람은 다시 고소할 수 없습니다(같은 조 제2항). 그래서 세입자와의 관계를 확인하는 일이 합의 교섭보다 먼저입니다.
2) 계약 당시의 반환 능력과 의사를 시간순 자료로 재구성합니다.
대법원은 편취의 범의를 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등 객관적인 사정을 종합하여 판단하고, 확정적 고의가 아닌 미필적 고의로도 충분하다고 봅니다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008도1697 판결). 또 주택임대관리회사가 임대차보증금 반환 책임을 특약으로 진 사안에서 대법원은 그 회사의 보증금 반환 의사와 능력이 임차인이 계약을 맺을지 판단하는 중요한 전제 사실이고, 이를 고지하지 않은 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보았습니다(대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결). 그래서 계약일 전후의 등기부상 근저당·가압류와 선순위 임차보증금 현황, 계약 당시 시세와 대출 여력, 중개사가 교부한 확인·설명서, 보증금 반환 재원으로 삼으려던 계획(새 임차인 모집, 매각, 대출)의 구체성을 날짜순으로 정리합니다. 계약 뒤에 사정이 나빠져 못 갚은 경우와 처음부터 갚을 능력이 없었던 경우는 법적으로 전혀 다른 사건이기 때문입니다.
3) 사후 변제는 범의를 대신 증명하지 못하지만, 거래의 이행 과정을 보여 주는 자료로 정리합니다.
사기죄는 기망으로 재물을 교부받은 때 기수에 이르므로, 나중에 돌려줬다는 사실이 이미 성립한 범죄를 없애지는 않습니다. 다만 앞의 판례가 범의 판단 자료로 꼽는 것이 바로 범행 전후의 재력과 거래의 이행과정이므로, 지급이 늦어질 것을 미리 알렸는지, 매각·대출·새 임차인 모집 등으로 재원을 마련하려 했는지, 실제로 일부를 변제했는지의 경과는 '처음부터 편취하려 했다'는 추단을 흔드는 사정이 됩니다. 이 경과는 조사를 앞두고 급히 마련한 돈이 아니라 날짜가 찍힌 문자, 통화 내역, 중개 의뢰 기록, 이체 내역으로 남아 있어야 힘을 얻습니다.
4) 이득액 구간을 확인해 합의 전략의 강도를 정합니다.
특정경제범죄법 제3조 제1항은 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중하도록 정하고 있습니다. 이득액은 기망으로 보증금을 교부받은 시점에 정해지는 금액이어서, 나중에 일부를 돌려줬다고 이 구간 아래로 내려가는 것이 아니라 그 변제가 양형에서 반영되는 구조입니다. 어느 구간에 속하는지 먼저 확인해야 합의금 마련과 변제 계획의 규모, 그리고 기소 단계에서 무엇을 현실적인 목표로 삼을지를 정할 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 일부 변제와 합의를 기소유예·양형 자료로 완성하기
계약 당시부터 사실상 반환 능력이 없었던 정황이 뚜렷해 범의를 다투기 어려운 사건이라면, 변제와 합의가 결과를 얼마나 끌어내리느냐가 승부처입니다. 그리고 여기서는 얼마를 돌려줬는가보다 어떤 형식으로 남겼는가가 결과를 가릅니다.
1) 변제는 증빙이 남는 방식으로, 충당 대상을 특정해서 합니다.
변제금은 세입자 본인 명의 계좌로 이체하고, 이체 내역과 함께 어느 채무의 원금에 충당하는 돈인지를 문자나 합의서에 명시해 둡니다. 현금으로 건네거나 제3자 계좌로 보내면 변제 사실 자체를 다투게 됩니다. 사기범죄 양형기준은 피해 회복의 정도를 인자로 삼아, 실질적 피해 회복은 감경인자로, 상당한 피해 회복이 없는 경우는 가중인자로 평가합니다. 그래서 일부 변제도 액수와 비율, 그리고 남은 금액의 상환 계획이 함께 드러나야 회복의 실질을 인정받을 수 있습니다.
2) 합의서는 문언이 아니라 진정성이 드러나도록 구조를 짭니다.
양형기준에서 처벌불원이 감경 사유로 인정되는 경우는 피고인이 진심으로 뉘우치고, 피해자가 처벌불원의 법적·사회적 의미를 정확히 인식하면서 이를 받아들여 피고인의 처벌을 원하지 않는 경우입니다. 그래서 합의서에는 변제한 금액과 일자, 남은 채무의 액수와 분할 일정, 지급이 지연될 때의 지연손해금과 기한이익 상실, 처벌불원과 고소 취소의 의사, 그리고 그 형사절차상의 의미를 설명받고 작성했다는 취지를 함께 담습니다. 남은 채무는 강제집행이 가능한 공정증서나 담보 제공으로 뒷받침해야, 세입자도 처벌불원을 안심하고 결정할 수 있고 재판부도 합의가 형식이 아니라고 봅니다.
3) 공탁은 합의가 끝내 불발될 때의 보충 수단으로만 씁니다.
세입자가 합의를 거부해 변제금을 받지 않는 경우에는 법원에 공탁하는 방법이 있습니다. 다만 사기범죄 양형기준은 2025년 개정(같은 해 7월 시행)에서 피해 회복 인자의 '공탁 포함' 문구를 삭제했고, 공탁에 의한 피해 회복 여부를 판단할 때 피해자의 수령 의사와 피고인의 회수청구권 포기 의사 등을 신중하게 살피도록 정의를 고쳤습니다. 공탁금을 걸어 두는 것만으로는 감경을 받기 어렵다는 방향이므로, 공탁은 합의 시도의 경과와 함께 제출해 변제 의지의 증거로 쓰는 것이 현실적입니다.
4) 합의 교섭은 변호인을 통해 진행하고, 제출 시점을 맞춥니다.
임대인이 세입자를 직접 찾아가 취하를 재촉하거나 진술을 바꿔 달라고 하는 것은 그 자체로 위험합니다. 구속 사유를 정한 형사소송법 제70조는 증거를 인멸할 염려를 사유로 들고(제1항 제2호), 사유를 심사할 때 피해자와 중요 참고인 등에 대한 위해우려를 고려하도록 정하고 있어(제2항), 합의 시도가 압박으로 비치면 불리합니다. 제출 시점도 중요합니다. 수사 단계에서는 검사가 형법 제51조의 사항을 참작해 공소를 제기하지 않을 수 있고(형사소송법 제247조), 그 참작 사항에 '범행 후의 정황'(형법 제51조 제4호)이 들어 있습니다. 재판 단계에서는 같은 사정이 형의 양정과 집행유예(형법 제62조 제1항)에서 다투어지므로, 합의서와 처벌불원서, 변제 증빙은 검찰 송치 전후에 낼 수 있도록 준비하고, 고소 취소의 시한이 제1심 판결 선고 전까지라는 점(형사소송법 제232조 제1항)을 감안해 제1심 선고 전에 마쳐 두는 것이 안전합니다.
결론
보증금 일부를 변제하고 세입자에게 고소 취하를 받았다고 해서 사기죄 처벌이 자동으로 사라지지는 않습니다. 일반적인 사기죄는 고소가 취소되어도 검사가 공소를 제기할 수 있고, 취하서는 처벌을 원하지 않는다는 피해자의 의사를 보여 주는 자료로 쓰이기 때문입니다. 다만 계약 당시의 반환 능력과 의사를 다투는 방어와, 변제와 합의를 증빙이 남는 형식으로 갖추는 준비가 함께 이루어지면 기소 단계와 양형 단계에서 결과가 달라질 수 있습니다.
이 사건은 취하를 받아 내는 속도보다 어떤 순서로, 어떤 내용을 갖춰 진행하느냐가 결과를 좌우합니다. 지금 고소를 당했거나 합의를 준비하고 있다면, 세입자와의 관계와 계약 당시의 자료, 변제 가능한 금액을 처음부터 정리해 어떤 방향으로 대응할지 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 세입자가 고소를 취하하면 사기 사건이 끝나나요?
일반적인 임대인과 임차인 사이라면 그렇지 않습니다.
사기죄는 고소가 있어야 공소를 제기할 수 있는 죄도, 피해자의 명시한 의사에 반해 공소를 제기할 수 없는 죄도 아니어서 고소가 취소되어도 수사와 기소가 이어질 수 있습니다.
다만 세입자가 임대인의 친족이라면 형법 제354조가 준용하는 제328조 제1항에 따라 고소가 있어야 공소를 제기할 수 있으므로, 제1심 판결 선고 전 고소 취소가 공소기각 판결로 이어질 수 있습니다.
따라서 취하서를 받기 전에 세입자와의 관계부터 확인하고, 관계가 없다면 취하서를 처벌불원 의사를 보여 주는 양형 자료로 준비해야 합니다.
Q2. 보증금 일부만 돌려주고 나머지는 나눠 갚겠다고 합의해도 되나요?
가능하지만 합의서의 내용과 이행 담보가 핵심입니다.
변제한 금액과 일자, 남은 금액과 분할 일정, 지연 시 지연손해금과 기한이익 상실, 처벌불원 의사를 분명히 적고, 남은 채무를 공정증서나 담보로 뒷받침해야 합의가 형식에 그치지 않습니다.
분할 약속을 지키지 못하면 합의의 신뢰가 무너져 오히려 불리해질 수 있으므로, 지킬 수 있는 금액과 기간으로 정해야 합니다.
또한 합의서에 넣는 문구에 따라 남은 보증금 채권의 처리가 달라질 수 있으니 문안은 작성 전에 검토받는 것이 좋습니다.
Q3. 세입자가 합의를 거부해서 돈을 받지 않으면 공탁하면 되나요?
공탁은 할 수 있지만 그것만으로 충분하다고 보기는 어렵습니다.
사기범죄 양형기준은 2025년 개정에서 피해 회복 인자의 '공탁 포함' 문구를 삭제했고, 공탁에 의한 피해 회복 여부를 판단할 때 피해자의 수령 의사와 피고인의 회수청구권 포기 의사 등을 살피도록 했습니다.
따라서 공탁을 하더라도 그 이전에 합의를 시도한 경과, 변제하려던 의사와 금액을 증빙으로 함께 남겨 두어야 합니다.
Q4. 이미 검찰에 송치된 뒤에도 합의하면 효과가 있나요?
송치 이후에도 합의는 의미가 있지만 시점이 빠를수록 활용 폭이 넓습니다.
검사는 형법 제51조의 사항을 참작해 공소를 제기하지 않을 수 있으므로(형사소송법 제247조), 기소 전에 변제와 합의 자료가 들어가면 기소 여부 판단에 반영될 수 있습니다.
기소된 뒤에는 그 사정이 형의 양정과 집행유예 판단에서 다투어집니다. 고소 취소는 제1심 판결 선고 전까지만 할 수 있으므로(형사소송법 제232조 제1항) 재판이 시작되었다면 제1심 선고 전에 서류를 갖추는 것이 안전합니다.
Q5. 경찰 조사를 앞두고 있는데 무엇부터 준비해야 하나요?
먼저 계약 당시의 상황을 날짜순으로 정리하는 것이 좋습니다.
계약일 전후의 근저당과 선순위 임차보증금 현황, 보증금을 돌려줄 재원으로 삼으려던 계획, 지급이 늦어질 것을 알린 문자와 통화 기록, 지금까지 변제한 내역과 앞으로 마련할 수 있는 금액을 순서대로 모아야 합니다.
조사에서는 "돌려주지 못한 것은 맞습니다"라는 진술만 남기기보다, 계약 당시 반환 의사와 능력이 있었다고 볼 수 있는 사정을 함께 진술해 민사상 지급 지연과 형사상 편취를 구별해 두어야 합니다.
세입자에게 직접 연락해 취하를 재촉하는 것은 삼가고, 합의 교섭은 변호인을 통해 진행하는 것이 안전합니다.
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