가계약금 돌려받을 수 있을까? 꼭 알아야 할 기준 

안녕하세요.

법무법인 한서 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)입니다.

전세나 월세 계약을 알아보다 보면 정식 계약서를 작성하기 전에

먼저 일정 금액을 송금하는 경우가 있습니다. 흔히 이를 ‘가계약금’이라고 합니다.

그런데 막상 본계약이 체결되지 않으면 문제가 생깁니다.

“가계약금은 무조건 돌려받을 수 있는 것일까?”

반대로 임대인 입장에서는,

“임차인이 계약을 취소했으니 가계약금을 돌려주지 않아도 되는 것 아닌가?” 라는 의문이 생길 수 있습니다.

특히 가계약 과정에서 문자나 카카오톡으로 ‘계약을 취소하면 가계약금을 포기한다’,

‘임대인이 계약을 취소하면 배액을 반환한다’는 등의 내용을 주고받았다면,

그 문구의 의미에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

실제로 서울남부지방법원에서도 임대차계약을 앞두고 지급한 가계약금의 반환 여부와

임대인의 계약상 의무가 문제된 사건이 있었습니다.

이번 글에서는 해당 사례를 통해 임대차 가계약금의 법적 성격과 반환 여부,

가계약금의 배액 반환이 인정되기 위한 조건을 살펴보겠습니다.

가계약금도 법적 효력이 있을까?

‘가계약’이라는 표현 때문에 정식 계약보다 법적 효력이 약하다고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 가계약이라는 이름만으로 법적 효력이 결정되는 것은 아닙니다.

당사자 사이에서 어떤 내용으로 합의가 이루어졌는지, 계약의 주요 조건이 어느 정도 정해졌는지,

실제로 돈을 주고받았는지 등을 종합적으로 살펴보게 됩니다.

따라서 정식 계약서를 작성하지 않았더라도 문자나 카카오톡 등을 통해 임대차 목적물,

보증금, 계약금, 잔금, 계약 체결 의사 등이 구체적으로 합의되었다면 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

특히 가계약금을 송금하면서 별도의 조건까지 합의했다면 단순한 예약금 정도로만 생각해서는 안 됩니다.

결국 중요한 것은 ‘가계약금’이라는 명칭이 아니라 당사자 사이에 실제로 어떤 약정이 있었는지입니다.

가계약금을 보내고 계약이 무산되면 어떻게 될까?

가계약금 반환 여부는 계약이 체결되지 않았다는 이유만으로 일률적으로 결정되지 않습니다.

당사자들이 가계약금을 어떤 성격으로 정했는지, 계약이 무산된 이유가 무엇인지,

가계약 과정에서 어떤 조건을 합의했는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

이번 사건에서는 임차인이 전세계약을 진행하면서 임대인에게 500만 원을 지급했습니다.

당사자들은 문자메시지를 통해 계약서 작성 전에 계약이 해제되는 경우에 관한 내용을 주고받았고,

임차인은 임대인의 사정으로 계약이 진행되지 않았다고 주장하면서

가계약금의 두 배인 1,000만 원을 반환해 달라고 요구했습니다.

반면 임대인은 임차인이 스스로 계약을 포기한 것이라고 주장했습니다.

결국 누구의 책임으로 계약이 무산되었는지가 중요한 쟁점이 되었습니다.

법원은 가계약금을 어떻게 판단했을까?

법원은 당사자들이 주고받은 문자메시지의 내용과 거래 경위 등을 종합하여 가계약금의 성격을 판단했습니다.

이 사건에서는 가계약금이 일정한 의미에서

계약금 또는 해약금의 성격을 갖는 것으로 볼 수 있는지가 문제되었습니다.

특히 임대인이 전세대출과 관련하여 협조하기로 한 상황에서 대출과 관련된 문제가 발생했고,

임대인의 추가 대출 사실 등이 충분히 알려지지 않은 점 등이

계약이 진행되지 않은 경위와 관련하여 고려되었습니다.

다만 법원은 임대인이 계약을 이행하지 않은 경우에도 가계약금의 두 배를 지급하기로

별도로 약정했다고 볼 수 있는지는 구별해서 판단했습니다.

즉,

“계약이 무산된 책임이 임대인에게 있다”는 것과

“임대인이 가계약금의 두 배를 지급하기로 약정했다”는 것은 반드시 같은 문제가 아닙니다.

이 차이를 이해하는 것이 가계약금 분쟁에서 상당히 중요합니다.

임대인의 책임이 있어도 가계약금 배액 반환이 안 될 수 있다

이번 사건에서 임차인은 가계약금 500만 원의 두 배인 1,000만 원을 요구했습니다.

하지만 법원은 이를 그대로 인정하지 않았습니다.

당사자가 주고받은 문자 등의 내용만으로는 임대인의 귀책사유로 계약이 체결되지 않은 경우에도

가계약금의 배액을 지급하기로 하는 별도의 약정이 있었다고 보기 어렵다고 판단했기 때문입니다.

결과적으로 임대인은 가계약금 500만 원과 이에 대한 지연이자를 반환하면 되는 것으로 판단되었습니다.

여기서 주의해야 할 부분이 있습니다.

‘해약금’과 ‘위약금’은 같은 의미가 아닙니다.

계약금이 해약금의 성격을 갖는 경우에는 일정한 요건 아래 계약을 해제할 수 있는 기능을 할 수 있습니다.

반면 당사자의 일방이 계약을 위반했을 때 일정 금액을 지급하기로 정한 것은 위약금의 문제입니다.

따라서 단순히 문자에 “임대인은 배액 반환, 임차인은 가계약금 포기”라는 표현이 있다고 해서

모든 상황에서 자동으로 배액 반환이 인정되는 것은 아닙니다.

그 문구가 어떤 상황에서 적용되는 약정인지, 계약 해제에 따른 해약금인지,

채무불이행에 대한 위약금인지 등을 전체적인 계약 내용과 경위를 통해 판단해야 합니다.

전세대출이 예정된 계약이라면 무엇을 주의해야 할까?

전세대출을 이용해 보증금을 마련하려는 경우에는 임대인의 협조가 필요한 상황이 발생할 수 있습니다.

예를 들어 금융기관의 대출 심사나 권리관계 확인 과정에서

임대인이 일정한 서류를 제공하거나 절차에 협조해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.

다만 모든 임대차계약에서 임대인에게 동일한 수준의 전세대출 협조의무가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

계약 당시 임대인이 어떤 내용에 동의했는지, 전세대출이 계약의 전제조건이었는지,

대출과 관련하여 당사자 사이에 어떤 의사합치가 있었는지 등을 구체적으로 살펴봐야 합니다.

따라서 전세대출이 예정된 임대차계약이라면 계약 전에 다음과 같은 내용을 명확히 해두는 것이 좋습니다.

• 전세대출을 전제로 계약하는지

• 대출이 거절될 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지

• 임대인이 제공해야 하는 서류나 절차는 무엇인지

• 임대인의 추가 대출이나 근저당 설정 등에 관한 사항은 어떻게 할 것인지

이러한 내용을 계약서나 문자·카카오톡 등으로 명확하게 남겨두면

향후 분쟁이 발생했을 때 당사자의 의사를 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.

가계약할 때 문자·카톡도 꼭 보관해야 합니다

가계약은 정식 계약서를 작성하기 전 이루어지는 경우가 많아 구두로 합의하는 경우도 있습니다.

그러나 나중에 분쟁이 발생하면 “당시 어떤 조건으로 돈을 보냈는가”가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.

따라서 가계약금을 송금하기 전에 최소한 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

① 계약 대상 부동산

어떤 주택에 대한 가계약인지 명확하게 남겨야 합니다.

② 보증금 및 계약금

전체 보증금과 실제 지급하는 가계약금의 금액을 확인해야 합니다.

③ 본계약 체결 예정일

언제 정식 계약서를 작성할 것인지 정해두는 것이 좋습니다.

④ 계약이 무산되는 경우의 처리

임대인 또는 임차인의 사정으로 계약이 진행되지 않을 경우

가계약금을 어떻게 처리할 것인지 구체적으로 정해야 합니다.

⑤ 전세대출 관련 조건

전세대출이 필요한 경우 대출 불승인 시 계약금의 반환 여부나 계약의 처리방법 등을 미리 정해두는 것이 좋습니다.

특히 중요한 것은 문자나 카카오톡의 내용을 삭제하지 않고 보관하는 것입니다.

가계약금 송금내역과 함께 당사자들이 주고받은 메시지는

향후 계약 내용과 당사자의 의사를 확인하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

가계약금 분쟁, 결국 ‘문구’와 ‘계약 경위’가 중요합니다

가계약금과 관련한 분쟁에서는 단순히 돈을 누가 먼저 보냈는지만으로 결론이 정해지지 않습니다.

어떤 조건으로 돈을 지급했는지, 계약이 왜 무산되었는지,

당사자 사이에 어떤 합의가 있었는지를 종합적으로 살펴봐야 합니다.

특히 가계약금의 배액 반환을 주장하려면 단순히 상대방의 책임으로 계약이 무산되었다는 사정만으로 충분한지,

아니면 별도의 배액 반환 약정이 있었는지를 확인할 필요가 있습니다.

따라서 가계약 단계에서부터 계약 해제 또는 취소 시

가계약금의 처리방법을 구체적으로 정해두는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

법무법인 한서의 부동산 법률상담

가계약금 분쟁은 금액 자체보다 당사자 사이에 어떤 합의가 있었는지를 입증하는 과정에서

어려움이 발생하는 경우가 많습니다.

법무법인 한서는 부동산 및 임대차 관련 분쟁에 대한 경험을 바탕으로

다음과 같은 법률서비스를 제공하고 있습니다.

• 임대차 가계약 및 계약 내용 검토

• 가계약금 반환·배액 반환 관련 법률자문

• 가계약 해제 및 계약금 분쟁 대응

• 전세대출 관련 임대인의 협조의무 검토

• 가계약금 반환청구 등 민사소송 대리

• 임대차계약 관련 분쟁 전반에 대한 법률상담

가계약금은 비교적 소액인 경우가 많지만,

계약의 내용과 당사자의 의사에 따라 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

계약금을 송금하기 전이라면 계약 조건을 명확하게 정해두는 것이 중요하고,

이미 분쟁이 발생했다면 문자·카카오톡·송금내역 등 관련 자료를 확보하여

구체적인 계약 경위를 먼저 확인해 보는 것이 좋습니다.

부동산 임대차 과정에서 가계약금 반환 문제나 계약 해제 등으로 분쟁이 발생했다면,

계약 내용과 구체적인 사실관계를 바탕으로 법적 대응 방법을 검토할 필요가 있습니다.