갭투자 실패로 보증금 못 주면 사기죄와 채무불이행 경계가 뭔가요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
전세 만기는 몇 달 앞으로 다가왔는데, 계약할 때보다 집값이 내려 새 세입자를 구해도 기존 보증금을 채울 수 없는 상황입니다. 집을 팔아 정리하려 해도 대출금과 보증금을 갚고 나면 남는 돈이 없고, 여러 채를 함께 굴리고 있었다면 만기가 몰려 한꺼번에 막히기도 합니다. 그러다 임차인에게서 "보증금을 돌려주지 못하면 사기로 고소하겠다"는 연락을 받거나, 실제로 경찰서의 출석 요구를 받고 나서야 "돈을 못 돌려준 것이 곧 사기인가"라는 질문을 하게 되는 분들이 많습니다.
이 질문의 출발점은 분명합니다. 만기에 보증금을 돌려주지 못한 사실 자체는 민법 제390조가 다루는 채무불이행, 즉 민사 문제입니다. 사기죄(형법 제347조 제1항, 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)는 사람을 속여 재물을 건네받았을 때 성립하는 범죄이고, 속이는 행위인 기망은 돈을 건네받은 시점, 곧 계약을 체결하고 보증금을 받은 시점에 있어야 합니다. 계약 이후에 집값이 떨어지고 자금 사정이 나빠진 것만으로는 사기가 되지 않습니다.
다만 이 원칙이 갭투자 임대인을 언제나 지켜주지는 않습니다. 계약할 때 이미 돌려줄 의사나 능력이 없는데도 있는 것처럼 행세했거나, 임차인이 알았다면 계약하지 않았을 사정을 알리지 않았다면 사기의 문제로 넘어갑니다. 결론부터 말씀드리면, 갭투자에 실패했다는 사실이나 보증금을 못 돌려줬다는 사실만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 하지만 계약 당시 무엇을 알고 있었고 임차인에게 무엇을 알렸는지에 따라 결과가 완전히 달라지고, 나중에 보증금을 갚았다고 해서 그 판단이 뒤집히지도 않으므로 경계선이 어디에 있는지를 정확히 짚어야 합니다.
핵심 쟁점
이 사안의 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다.
첫째, 판단 시점입니다. 사기죄의 기망과 편취의 고의는 보증금을 받은 계약 체결 시점을 기준으로 봅니다. 계약 이후의 매매가·전세가 하락, 금리 인상, 대출 규제, 신규 세입자 미확보는 원칙적으로 채무불이행 영역에 속합니다.
둘째, 편취의 고의를 인정하는 기준입니다. 대법원은 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 등 객관적 사정을 종합해 판단하고, 채무불이행 사실만으로 바로 편취의 고의를 인정할 수는 없지만 확실한 변제 의사가 없거나 변제기일 내에 변제할 능력이 없는데도 변제할 것처럼 가장했다면 고의를 인정할 수 있다고 봅니다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결). 차용금 사건에서 나온 법리이지만, 돌려줄 것을 약속하고 큰돈을 건네받는 구조가 같아 임대차보증금 사건에서도 같은 틀로 다뤄집니다.
셋째, 고지의무입니다. 같은 판결은 상대방이 알았다면 거래하지 않았을 사정은 신의성실의 원칙상 사전에 고지할 의무가 있고, 이를 숨기면 부작위에 의한 기망으로 사기죄가 된다고 밝혔습니다. 갭투자 임대인의 경우 선순위 근저당, 다른 임차인들의 선순위 보증금 총액, 세금 체납 같은 사정이 여기에 해당할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7도 임대인이 계약을 체결할 때 확정일자 부여일·보증금 등의 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 다만 법률상 고지의무의 근거가 되는 거래 실정은 검사가 주장하고 증명해야 한다는 점도 대법원이 확인했습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결).
넷째, 돌려막기 구조입니다. 대법원은 자산이 없고 임차인 보증금이 유일한 수입원인 임대관리업체가 신규 임차인의 보증금으로 기존 보증금과 운영비를 돌려막으면서 이를 알리지 않은 사건에서, 보증금 반환 의사와 능력은 임차인이 계약 여부를 판단하는 중요한 전제이므로 이를 고지하지 않은 것은 기망이라고 판단했습니다(대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결). 임대관리업체 사건이지만, 갭투자 임대인의 자금 흐름이 이 구조와 겹쳐 보이면 수사기관이 가장 먼저 주목하는 지점이 됩니다.
다섯째, 사후 변제의 의미입니다. 같은 판결은 기망으로 금원이 교부되면 그 자체로 사기죄가 성립하고, 임차인이 뒤에 민사소송이나 경매절차로 보증금을 돌려받았더라도 마찬가지라고 밝혔습니다. 나중에 갚으면 사기가 없던 일이 되는 것은 아니고, 반대로 계약 당시 기망이 없었다면 갚지 못했다는 사실이 사기로 바뀌지도 않습니다. 사후의 변제 노력과 합의는 성립 여부를 바꾸는 것이 아니라, 거래의 이행과정으로서 고의 판단의 객관적 사정이 되고 처분과 양형 단계에서 의미를 가집니다.
이 다섯 가지를 계약서를 쓰던 날짜에 맞춰 하나씩 점검하지 않으면 "집값이 떨어졌으니 어쩔 수 없다"는 안이한 생각이나, 반대로 "돈을 못 줬으니 이제 형사처벌이다"라는 과도한 불안 중 하나에 갇히기 쉽습니다. 실제로는 계약 당시의 사정이 어땠는지, 그 사정을 임차인에게 어디까지 알렸는지에 따라 방어의 방향이 전혀 달라집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 계약 체결 시점의 자력과 인식을 자료로 복원해 채무불이행 쪽 경계선 세우기
사기와 채무불이행을 가르는 것은 지금 보증금이 없다는 사실이 아니라 임대차계약서에 서명하던 그날의 사정입니다. 그래서 방어의 첫 작업은 그날의 자력과 인식을 객관 자료로 되살리는 것입니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 이 작업을 진행합니다.
1) 계약 당일을 기준으로 자금 상황과 반환 재원 계획을 타임라인으로 복원합니다.
매입계약서와 잔금일, 대출 실행 내역, 임대차계약서의 보증금·계약일·확정일자를 시간순으로 놓고, 계약 당시의 실거래가와 시세 자료로 전세가율을 계산합니다. 전세가율이 높다는 사실 자체가 위법은 아닙니다. 수사기관과 법원이 보는 것은 그 조건에서 임대인이 만기에 돌려줄 돈의 출처를 무엇으로 잡고 있었는지입니다. 매도 대금인지, 새 임차인의 보증금인지, 임대인 본인의 소득이나 다른 자산인지를 그날의 계좌 잔액·소득 자료·대출 한도 자료로 뒷받침하고, 보유 주택마다 만기가 언제 도래하는지 표로 정리해 여러 채를 굴렸다는 사정이 곧 동시 부실을 예정한 것은 아니라는 점을 보여줍니다.
2) 계약 이후에 생긴 악화 사정을 시점별로 분리해 입증합니다.
채무불이행으로 선을 긋는 핵심 논리는 "반환이 어려워진 원인이 계약 이후에 생겼다"는 시간 순서입니다. 그래서 매매가·전세가 하락 시점은 국토교통부 실거래가 추이로, 대출 한도 축소나 연장 거절은 금융기관 통지서로, 매수 희망자의 철회나 신규 세입자 미확보는 중개사와 주고받은 문자와 매물 등록·가격 조정 이력으로 각각 날짜를 붙여 정리합니다. 이 자료가 모이면 계약 당시에는 만기에 돌려줄 수 있다고 판단할 합리적 근거가 있었고 그 근거가 이후의 외부 사정으로 무너졌다는 흐름이 만들어집니다. 반대로 계약 당시 시세가 이미 보증금 아래였다면 계약 후 하락으로 설명할 수 없으므로, 자료를 제출하기 전에 이 부분부터 냉정하게 확인합니다.
3) 고지의무의 범위와 돌려막기 오해를 자료로 구분합니다.
먼저 임차인이 계약 전에 무엇을 확인했는지를 정리합니다. 등기부등본에 공시된 근저당 채권최고액, 중개사가 작성한 확인·설명서의 기재, 계약 당시 제시한 확정일자 부여 정보와 납세증명서(주택임대차보호법 제3조의7), 계약서 특약을 모아 임차인이 알았거나 알 수 있었던 사정과 그렇지 않은 사정을 나눕니다. 임차인이 알고도 계약했다면 "알았더라면 계약하지 않았을 것"이라는 관계가 약해지고, 고지의무의 근거가 되는 거래 실정은 검사가 증명해야 하기 때문입니다. 한편 신규 보증금으로 기존 보증금을 반환한 계좌 내역이 있으면 돌려막기로 오해받기 쉽습니다. 2025도4777 사건은 자산이 전혀 없고 보증금이 유일한 수입원인 구조를 숨긴 경우였으므로, 임대인 본인의 별도 소득과 자산, 이전 만기들에서 보증금을 정상 반환한 실적, 이번 만기의 반환 계획이 그 구조와 다르다는 점을 자금 흐름표로 보여줍니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 형사 대응과 민사 이행을 함께 설계해 처분 단계의 위험 낮추기
계약 시점의 자료가 방어의 뼈대라면, 지금부터의 행동은 수사기관이 "애초에 갚을 생각이 있었는가"를 판단할 때 함께 보는 이행과정이자 임차인과의 분쟁을 정리하는 작업입니다. 사후 변제가 사기죄 성립 자체를 막지는 못하지만, 거래의 이행과정은 편취의 고의를 판단하는 객관적 사정에 들어가고 합의와 변제 계획은 처분과 양형에서 실제로 반영됩니다.
1) 반환 재원 마련 과정을 서면과 입금 기록으로 남깁니다.
매물 등록과 가격 조정 이력, 임차인의 협조를 받아 새 세입자를 구하는 절차, 담보대출이나 전세퇴거자금 대출의 신청서와 심사 결과, 소액이라도 실제로 이루어진 일부 변제의 입금 내역을 날짜순으로 쌓습니다. 이 기록은 형사에서는 계약 당시뿐 아니라 이행과정에서도 갚으려 했다는 정황이 되고, 민사에서는 임차인이 강제집행 절차로 나아가기 전에 협의할 근거가 됩니다. 만기 전에 임차인에게 사정을 알리고 협의한 문자와 통화 기록도 함께 보관해, 연락을 끊고 회피한 것이 아니라는 점을 보여줍니다.
2) 임차인과 이행 계획을 서면으로 합의하고 임차권등기명령에 협조합니다.
분할 변제 일정, 최종 반환 기한, 지연 시 조치를 담은 합의서를 작성하고, 필요하면 강제집행을 인낙하는 취지의 공정증서로 임차인의 불안을 덜어줍니다. 임차인이 이사를 가야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되며 그 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로(같은 조 제5항·제8항), 이를 다투지 않고 협조하는 편이 분쟁의 확대를 막습니다. 사기죄는 반의사불벌죄가 아니어서 처벌불원서를 받았다고 수사가 자동으로 끝나지는 않지만, 이행 계획이 담긴 합의서는 고의와 양형을 판단하는 자료로 제출할 수 있습니다.
3) 조사 전에 진술과 자료를 맞추고, 이득액이 커질 수 있는 사안은 초기에 대비합니다.
고소가 접수되면 조사에서 "처음부터 돌려줄 생각이 없었던 것 아니냐"는 취지의 질문이 반복됩니다. 이때 기억에 의존해 진술하면 계약 당시의 재원 계획이나 고지 내용이 조서와 계약 자료 사이에서 어긋나기 쉬우므로, 앞서 만든 타임라인과 자금 흐름표를 기준으로 진술서와 증거 목록을 먼저 정리합니다. 특히 여러 임차인과의 계약이 같은 방식의 범행으로 평가되어 이득액이 합산되면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항에 따라 이득액 5억원 이상은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중됩니다. 그래서 조사 초기부터 이 위험을 염두에 두고 대응 수위를 정해야 합니다.
결론
갭투자에 실패해 보증금을 돌려주지 못했다는 사실만으로 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 만기의 미반환은 채무불이행이고, 사기가 되려면 보증금을 받던 계약 시점에 돌려줄 의사나 능력이 없는데도 있는 것처럼 행세했거나 알려야 할 사정을 숨겼다는 점이 인정되어야 합니다.
그 경계는 결국 계약서를 쓰던 날의 자력, 반환 재원, 임차인에게 알린 내용에 달려 있고, 나중에 보증금을 갚는다고 해서 이 판단이 지워지지는 않습니다. 반대로 계약 이후의 시세 하락과 대출 규제로 무너졌다는 흐름을 자료로 보여줄 수 있다면 사건이 채무불이행으로 정리될 여지가 있습니다. 지금 고소를 예고받았거나 조사 통지를 받은 상태라면, 계약 당일의 자료부터 시간순으로 다시 짚어 어느 쪽에 가까운 사안인지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 갭투자로 여러 채를 갖고 있다가 만기가 한꺼번에 몰려 다 돌려주지 못하면 사기가 되나요?
여러 채를 보유했다거나 만기가 겹쳤다는 사실만으로 사기가 되지는 않습니다.
사기 여부는 각 임대차계약을 체결할 당시 반환 재원이 무엇이었고 임차인에게 무엇을 알렸는지를 계약별로 나누어 판단합니다.
다만 임대인 본인의 자산은 없고 신규 임차인의 보증금으로 기존 보증금을 돌려막는 구조가 계약 당시부터 굳어 있었다면, 고의를 의심받는 쪽으로 상황이 기울 수 있습니다.
그래서 이전 만기에서 정상 반환한 실적, 별도 소득과 자산, 계약 당시의 반환 계획을 자료로 정리해 두어야 합니다.
Q2. 임차인이 사기로 고소하겠다고 합니다. 고소되면 바로 처벌받나요?
고소가 접수되면 수사가 시작될 뿐이고, 그것만으로 처벌이 정해지는 것은 아닙니다.
수사기관은 계약 당시 반환 의사와 능력이 있었는지를 계좌 내역, 대출 자료, 계약서와 문자 등으로 확인합니다.
대법원은 채무불이행 사실만으로 바로 편취의 고의를 인정할 수는 없다고 보므로, 계약 당시의 사정을 뒷받침하는 자료가 핵심이 됩니다.
다만 사기죄는 고소가 취소되어도 수사가 자동으로 끝나는 반의사불벌죄가 아니므로, 합의를 하더라도 그것이 곧 사건의 종결을 뜻하지는 않는다는 점을 알고 진행해야 합니다.
Q3. 보증금을 나중에 전부 돌려주면 사기죄는 없던 일이 되나요?
그렇지 않습니다. 대법원은 기망으로 금원이 교부되면 그 자체로 사기죄가 성립하고, 임차인이 뒤에 민사소송이나 경매로 돌려받았더라도 마찬가지라고 보았습니다.
다만 이는 계약 당시 기망이 있었다는 전제에서의 이야기이고, 애초에 기망이 없었다면 갚지 못한 것은 채무불이행일 뿐입니다.
전액 변제와 합의는 성립 자체를 없애지는 못하지만 거래의 이행과정과 양형에서 유리한 사정으로 작용하므로, 가능한 범위에서 이행 계획을 서면으로 만들어 실행하는 것이 중요합니다.
Q4. 계약할 때 근저당이나 다른 세입자 보증금을 말하지 않았는데 문제가 되나요?
임차인이 알았다면 계약하지 않았을 사정을 알리지 않았다면 부작위에 의한 기망이 될 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 계약을 체결할 때 확정일자 부여일·보증금 등의 정보와 납세증명서를 제시하도록 하고 있어, 이 조항이 적용되는 계약이라면 제시 여부가 중요한 판단 자료가 됩니다.
다만 근저당처럼 등기부에 공시된 사항이거나 임차인이 확인·설명서를 통해 알고 있었던 사정이라면, 그 사정이 계약 판단에 영향을 미쳤는지를 다툴 여지가 있습니다.
따라서 계약 당시 임차인에게 어떤 자료가 제시되었는지를 먼저 확인해야 합니다.
Q5. 형사와 민사 중 무엇부터 정리해야 하나요?
두 가지를 동시에 진행해야 합니다.
형사 쪽으로는 계약 당일의 자금 상황, 반환 재원 계획, 이후 악화된 사정을 시간순으로 정리하고, 조사 통지를 받았다면 진술하기 전에 그 자료와 진술을 맞춰야 합니다.
민사 쪽으로는 임차인과 반환 일정을 서면으로 합의하고, 임차인이 임차권등기명령을 신청하면 다투지 않고 협조하는 것이 좋습니다.
임차인과의 연락을 피하거나 자료 없이 구두로만 약속하면 나중에 이행 의사를 의심받는 근거가 될 수 있으므로, 모든 소통을 문자와 서면으로 남겨 두시기 바랍니다.
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