보증금 소송에 이겼는데 임대인이 무재산이면 강제경매 실익 있나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 소송까지 가서 겨우 승소 판결을 받았지만, 판결문을 손에 쥐고도 달라지는 것이 없는 경우가 있습니다. 임대인은 "줄 돈이 없다"는 말만 반복하고, 통장은 비어 있다고 하고, 어디에 재산이 있는지도 알 수 없습니다. 이럴 때 임차인들이 가장 많이 하는 고민은 두 가지입니다. "어차피 무재산이라는데 강제경매를 걸어 봐야 비용만 들고 한 푼도 못 받는 것 아닌가" 하는 걱정, 그리고 "그렇다고 가만히 있으면 다음 집 보증금을 마련할 길이 없다"는 조바심입니다.
이 고민에서 먼저 짚어야 할 것은 '무재산'이라는 말의 뜻입니다. 임대인이 재산이 없다고 말하는 것과 실제로 집행할 재산이 없는 것은 다른 문제입니다. 무엇보다 임차인이 경매를 걸 수 있는 가장 대표적인 재산이 바로 내가 살던 그 집입니다. 임대인에게 다른 재산이 전혀 없더라도 그 주택이 임대인 명의로 남아 있다면, 경매의 실익은 임대인의 형편이 아니라 그 주택의 가치와 그 위에 얹힌 선순위 부담, 그리고 임차인 자신의 배당 순위에서 결정됩니다.
결론부터 말씀드리면, 임대인이 무재산이라는 사실만으로 강제경매가 무익하다고 단정할 수 없습니다. 반대로 판결이 있다고 해서 무조건 경매부터 신청하는 것이 유리한 것도 아닙니다. 경매가 시작된 뒤 남을 돈이 없다고 판단되면 법원이 절차를 취소해 버리고, 한 번의 경매에서 보증금 일부만 배당받으면 우선변제권을 다시 쓸 수 없는 경우도 있어서, 신청 전에 배당 가능액을 계산하는 작업이 반드시 필요합니다.
핵심 쟁점
보증금 판결 이후의 강제경매 실익은 다섯 가지 지점에서 갈립니다. 첫째, 임대인의 '무재산'이 확인된 사실인지 임대인 본인의 주장에 불과한지입니다. 민사집행법 제61조의 재산명시와 제74조의 재산조회를 거치기 전에는 아직 확인된 것이 아닙니다. 둘째, 임차주택 자체를 경매에 넘길 때 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 판결에 기한 경매에서는 주택 인도 없이도 집행을 개시할 수 있게 해 준다는 점입니다. 셋째, 민사집행법 제102조와 제91조 제1항이 정한 무잉여 문제, 즉 임차인의 채권보다 앞서는 부담과 절차비용을 갚고 나면 남는 것이 없어 경매가 취소되는 경우입니다. 넷째, 대항요건과 확정일자에 따른 우선변제권의 순위, 그리고 체납 세금과의 선후, 나아가 한 번의 경매에서 전액을 배당받지 못했을 때 우선변제권이 소멸한다는 대법원 판례(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결)의 취지입니다. 다섯째, 주택 밖의 재산인 예금·급여·차임채권의 압류, 재산 빼돌림에 대한 사해행위취소, 그리고 판결로 확정된 채권의 10년 소멸시효 관리입니다.
이 다섯 지점을 순서대로 확인하지 않고 "무재산이니 포기"하거나 "판결이 있으니 일단 경매"로 가면, 받을 수 있었던 보증금을 놓치거나 반대로 비용만 쓰고 절차가 취소되는 결과에 이르기 쉽습니다. 실제로는 그 집의 등기부와 내 우선변제권의 순위를 놓고 계산해 보면 답이 상당 부분 나옵니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 임차주택 경매의 배당 가능액을 신청 전에 계산해 실익을 가리기
임대인이 무재산이라 해도 임차주택이 임대인 명의로 남아 있다면, 가장 먼저 계산할 것은 그 집이 경매로 팔렸을 때 내 보증금까지 돈이 내려오는가입니다. 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청하는 경우에는, 집행개시 요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무인 주택 인도의 이행이나 제공이 요건이 아닙니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 지금 그 집에 살고 있는 상태에서도 신청은 가능하다는 뜻입니다. 문제는 신청한 뒤 배당표에 내 이름 옆에 얼마가 적히느냐입니다. 김강희 변호사는 신청 전에 다음 순서로 실익을 가려냅니다.
1) 등기사항증명서와 내 우선변제권 발생 시점을 먼저 맞춰 놓습니다.
등기부의 갑구·을구를 떼어 근저당권, 가압류, 압류, 선순위 임차권이나 전세권을 시간순으로 놓고, 그 옆에 내가 대항요건(주택 인도와 주민등록)과 임대차계약서상 확정일자를 모두 갖춘 시점을 적어 넣습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 이 두 가지를 갖춘 임차인이 경매 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리이므로, 근저당권 설정일이 내 발생 시점보다 앞서면 그 채권액이 먼저 나가고, 뒤면 내가 앞섭니다. 세금도 함께 봅니다. 국세는 법정기일이 확정일자보다 앞서면 임차인보다 먼저 징수되고, 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 원칙적으로 임차인보다 우선하므로(국세기본법 제35조 제1항 제3호·제3항) 임대인의 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금이 소액임차인 범위에 들면 같은 법 제8조에 따라 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 조건으로 시행령이 정한 일정액을 담보물권자보다 먼저 받을 수도 있습니다. 이사를 나갈 계획이라면 이사 전에 임차권등기명령(같은 법 제3조의3 제1항)을 받아 두어야 합니다. 임차권등기를 마치면 이후 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문입니다(같은 조 제5항). 임차권등기 없이 먼저 이사하면 대항요건을 잃어 배당 순위를 통째로 놓칠 수 있습니다.
2) 예상 매각대금에서 선순위 부담과 절차비용을 빼 무잉여 여부를 판정합니다.
배당 예상액은 [예상 매각대금] − [절차비용] − [내 채권보다 앞서는 근저당권 등의 채권액] − [앞서는 조세와 소액임차인 최우선변제금]으로 셉니다. 여기서 예상 매각대금은 시세가 아니라 감정가에서 유찰을 거치며 낮아지는 최저매각가격을 기준으로 보수적으로 잡아야 합니다. 민사집행법 제102조는 법원이 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하면 압류채권자에게 이를 통지하도록 하고, 통지를 받은 날부터 1주 이내에 그 부담과 비용을 갚고 남을 만한 가격을 정해 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때 자기가 매수하겠다며 충분한 보증을 제공하지 않으면 경매절차를 취소하도록 정합니다. 같은 취지로 제91조 제1항은 우선하는 부담을 갚기에 부족하지 않다는 것이 인정되지 않으면 부동산을 매각하지 못하게 합니다. 그러니 선순위 근저당이 시세의 대부분을 차지하는 집은 경매를 걸어도 취소로 끝나고 그동안 낸 비용만 남습니다. 반대로 계산 결과 보증금의 일부라도 배당표에 남는다면, 무재산 임대인에게서는 다른 방법으로 한 푼도 받을 수 없는 상황이므로 그 금액은 순수한 회수입니다.
3) 한 번의 경매로 소진되는 우선변제권과 매수인에게 남는 대항력을 구분해 신청 시기를 정합니다.
대법원은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 보증금반환청구 소송에서 승소한 뒤 그 확정판결에 기해 1차로 강제경매를 신청했는데 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 경락인에게 대항해 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당은 받을 수 없다고 판시했습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결). 임차인의 우선변제권은 경락으로 소멸하기 때문입니다. 정리하면 배당 예상액이 보증금 일부에 그치는 경매를 성급히 진행하면 남은 보증금은 우선순위 없는 일반 채권이 됩니다. 이때 내 대항요건이 근저당권보다 앞서는 선순위 임차인이라면 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않으므로(주택임대차보호법 제3조의5 단서, 제4조 제2항) 매수인에게 잔액을 청구하는 구조가 남습니다. 그러나 근저당권보다 늦은 후순위 임차인이라면 임차권이 매각으로 소멸하므로(같은 조 본문) 잔액은 무재산 임대인에 대한 채권으로만 남습니다. 그래서 배당 예상액이 보증금 전액에 미치는지, 미치지 못한다면 대항력이 매수인에게 인수되는 구조인지에 따라 지금 신청할지, 다른 재산부터 확인할지를 정합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 임차주택 밖의 재산을 찾고 재산 은닉과 시효에 대비하기
임차주택의 경매 실익이 없다고 나오거나 그 집이 이미 다른 사람에게 넘어갔더라도 판결은 그대로 살아 있습니다. 판결에 의하여 확정된 채권의 소멸시효는 10년이므로(민법 제165조 제1항), 그 기간 동안 임대인의 재산 변동을 추적해 집행할 수 있는 대상을 찾는 것이 다음 순서입니다. 김강희 변호사는 아래 세 단계로 접근합니다.
1) 재산명시와 재산조회로 '무재산'을 확인된 사실로 바꿉니다.
금전 지급을 목적으로 하는 집행권원을 가진 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제61조). 명령이 나오면 임대인은 기일에 강제집행 대상 재산과 함께 송달 전 1년 이내의 부동산 유상양도, 1년 이내 배우자·직계혈족·4촌 이내 방계혈족 등에게 한 부동산 외 재산의 유상양도, 2년 이내의 재산상 무상처분을 적은 재산목록을 제출해야 합니다(제64조 제2항). 정당한 사유 없이 명시기일에 불출석하거나 재산목록 제출이나 선서를 거부하면 20일 이내 감치(제68조 제1항), 거짓 목록을 내면 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금(제68조 제9항)에 처해지므로, 이 단계만으로도 임대인의 진술 부담이 상당합니다. 제출된 목록만으로 집행채권의 만족을 얻기에 부족하면 재산조회를 신청할 수 있고, 이때는 조회할 기관·단체를 특정하고 조회 비용을 미리 내야 합니다(제74조 제1항 제2호, 제2항). 다만 제62조 제2항은 채무자의 재산을 쉽게 찾을 수 있다고 인정되면 재산명시 신청을 기각하도록 하므로, 등기부 등 공개 자료로 확인되는 재산은 먼저 확인한 뒤 신청하는 것이 순서입니다. 여기에 금전 지급을 명한 집행권원이 확정된 후 6월 이내에 채무를 이행하지 않으면 채무불이행자명부 등재도 신청할 수 있습니다(제70조 제1항 제1호). 명부는 누구든 열람·복사할 수 있고 금융기관의 신용정보로도 활용될 수 있어(제72조 제3항·제4항) 자진 변제를 압박하는 수단이 됩니다.
2) 부동산 밖의 재산은 채권압류와 추심·전부명령으로 집행합니다.
재산조회 결과 예금계좌, 급여, 임대인이 다른 세입자에게서 받을 차임이나 보증금 같은 채권이 확인되면, 제3채무자(은행·직장·다른 임차인)를 상대로 채권압류명령(민사집행법 제223조)을 받고 이어 추심명령이나 전부명령을 신청합니다(제229조 제1항). 추심명령이 있으면 대위절차 없이 직접 추심할 수 있고(같은 조 제2항), 전부명령은 확정되어야 효력이 있으며 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류·배당요구를 하면 효력이 없습니다(같은 조 제5항·제7항). 그래서 임대인에게 다른 채권자가 많아 보이면 추심명령이 안전한 선택입니다. 압류 범위도 미리 계산해야 합니다. 급여·연금 등은 2분의 1에 해당하는 금액이 압류금지이고, 1개월 생계유지에 필요한 예금과 생계비계좌의 예금도 압류할 수 없으므로(제246조 제1항 제4호·제8호·제9호), 소액이 들어 있는 계좌를 압류하는 것은 실익이 작습니다. 잔고가 큰 계좌, 사업 매출채권, 다른 임차인들의 차임처럼 압류금지 범위를 넘는 채권을 골라 집행해야 합니다.
3) 재산 은닉 흔적이 나오면 사해행위취소로 되돌리고, 시효는 끊어 둡니다.
재산명시 목록이나 등기부에서 임대인이 판결 전후로 재산을 친족이나 지인에게 넘긴 흔적이 나오면, 채무자가 채권자를 해함을 알고 한 재산권 목적 법률행위에 대해 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다(민법 제406조 제1항). 이 소는 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 제기해야 하므로(같은 조 제2항), 재산조회 회신서를 받은 날처럼 '안 날'을 입증할 자료를 보관해 두어야 합니다. 다만 그 행위로 이익을 받은 사람이 행위 당시 채권자를 해함을 알지 못했다면 취소되지 않으므로(같은 조 제1항 단서), 수익자와 임대인의 관계와 거래 시점을 함께 정리합니다. 또 압류나 가압류, 청구는 소멸시효의 중단사유이므로(민법 제168조 제1호·제2호), 재산이 나오지 않는 기간에도 10년 시효가 끝나기 전에 압류나 재판상 청구 같은 중단 조치를 잡아 두어야 판결이 휴지가 되지 않습니다.
결론
보증금 소송에 이겼는데 임대인이 무재산이라고 하더라도, 그것만으로 강제경매가 무익하다고 볼 수는 없습니다. 실익은 임대인의 형편이 아니라 임차주택의 매각가치, 내 채권보다 앞서는 근저당권·세금 같은 부담, 그리고 내 우선변제권의 순위에서 나옵니다. 계산 결과 보증금 전액 또는 상당 부분이 배당된다면 경매가 가장 확실한 회수 수단이 되고, 반대로 남을 돈이 없다면 비용을 쓰기 전에 재산명시·재산조회와 채권압류, 사해행위취소로 방향을 바꾸는 편이 낫습니다.
다만 한 번 진행한 경매의 결과가 이후의 우선변제권과 대항력에 영향을 미치고, 이사를 먼저 나가면 임차권등기가 없는 한 순위를 잃을 수 있는 만큼, 신청 시점과 방식은 처음부터 정확히 잡는 것이 중요합니다. 지금 판결문을 받아 두고도 어떻게 집행해야 할지 막막하시다면, 등기부와 임대차 자료를 놓고 그 집을 경매에 넘겼을 때 실제로 얼마가 내려올 수 있는지부터 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 판결까지 받았는데 임대인에게 재산이 없다고 나오면 판결문은 소용이 없어지나요?
그렇지 않습니다. 판결로 확정된 채권은 소멸시효가 10년이고, 그 기간 안에 임대인이 재산을 새로 취득하거나 숨긴 재산이 발견되면 그때 집행할 수 있습니다.
먼저 재산명시와 재산조회로 현재의 재산 상태를 확인해 두고, 확정 후 6월이 지나도록 이행하지 않으면 채무불이행자명부 등재도 신청할 수 있습니다.
재산이 나오지 않는 동안에도 시효가 끝나기 전에 압류나 재판상 청구 같은 중단 조치를 잡아 두면 판결의 효력을 계속 유지할 수 있습니다.
Q2. 지금도 그 집에 살고 있는데 강제경매를 신청하려면 먼저 집을 비워야 하나요?
신청 단계에서는 비울 필요가 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매에서는 주택 인도가 집행개시의 요건이 아니기 때문입니다.
다만 배당금을 실제로 받을 때는 임차주택을 매수인에게 인도해야 하고(같은 조 제3항), 통상 매수인이 발급하는 명도확인서 같은 인도 사실 증명 서류를 냅니다.
경매 절차가 끝나기 전에 이사를 나갈 계획이라면 임차권등기명령을 먼저 받아 두어야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
Q3. 선순위 근저당이 시세 대부분을 차지하는데 경매를 걸면 비용만 날리는 것 아닌가요?
그럴 위험이 있습니다. 법원이 최저매각가격으로 내 채권에 앞서는 부담과 절차비용을 갚고 나면 남을 것이 없다고 판단하면 통지가 오고, 1주 안에 남을 만한 가격을 정하고 매수하겠다는 신청과 보증 제공을 하지 않으면 경매가 취소됩니다.
이때까지 쓴 비용은 무재산 임대인에게서 돌려받기 어렵습니다.
경매신청은 매수신고가 있기 전에는 취하할 수 있고, 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 등의 동의를 받아야 하므로, 신청 전에 등기부와 우선순위로 배당 가능액부터 계산하는 것이 중요합니다.
Q4. 임대인이 판결 무렵에 재산을 가족 명의로 돌린 것 같습니다. 되찾을 방법이 있나요?
채무자가 채권자를 해함을 알고 한 재산권 목적의 법률행위는 사해행위취소를 청구할 수 있습니다. 취소원인을 안 날부터 1년, 행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 제기해야 합니다.
재산명시 절차에서 임대인은 송달 전 1년 이내의 부동산 유상양도, 친족 등에게 한 1년 이내의 그 밖의 재산 유상양도, 2년 이내의 무상처분까지 목록에 적어야 하므로 이 자료가 단서가 됩니다.
다만 재산을 넘겨받은 사람이 그 당시 채권자를 해하는 사정을 알지 못했다면 취소가 인정되지 않으므로, 거래 시점과 두 사람의 관계를 함께 정리해야 합니다.
Q5. 보증보험에 가입해 뒀거나 임대인이 처음부터 돌려줄 생각이 없었던 것 같으면 다른 길이 있나요?
임대차 계약 시 보증금 반환보증에 가입해 두었다면 임대인에게 집행하기 전에 보증서와 약관이 정한 이행청구 요건과 기한부터 확인해야 합니다. 보증기관이 보증금을 대신 지급하면 임대인에게 구상하는 구조라서 임차인 입장에서는 가장 빠른 회수 경로가 될 수 있습니다.
또 계약 당시 이미 돌려줄 능력과 의사가 없음에도 있는 것처럼 속였다면 사기죄(형법 제347조)가 문제될 수 있습니다. 다만 계약 이후 자금 사정이 나빠져 못 준 것은 채무불이행에 가까워서 계약 당시의 기망을 입증할 자료가 필요합니다.
형사 고소와 민사 집행은 별개로 진행되므로, 어느 쪽이 회수에 실질적으로 도움이 되는지를 따로 판단해야 합니다.
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