집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다면?
Q. 변호사님, 재계약을 앞두고 집주인이 월세를 50만 원에서 65만 원으로 올려달라고 합니다. 거절하면 쫓겨나는 건가요?
최근 상담 과정에서 이런 질문을 자주 받습니다. 전월세 가격이 들썩이면서 재계약 시기가 다가오면 임대인으로부터 갑작스럽게 “월세를 올려달라”는 연락을 받는 임차인들이 적지 않습니다.
그런데 임대인이 원하는 금액을 무조건 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 법으로 정해진 인상 한도가 있고, 이를 넘어서는 요구에는 근거를 가지고 정당하게 대응할 수 있습니다.
월세, 마음대로 올릴 수 없다 '5% 상한제'
주택임대차보호법 제7조와 같은 법 시행령 제8조는 임대인이 임차인에게 청구할 수 있는 차임(월세) 또는 보증금 증액의 한도를 직전 약정금액의 20분의 1, 즉 5%로 제한하고 있습니다.
예를 들어 현재 월세가 50만 원이라면 임대인이 청구할 수 있는 금액은 최대 52만 5천 원까지입니다. 이를 넘는 60만 원, 65만 원 수준의 인상 요구는 법적 근거가 없는 요구에 해당합니다.
또한 같은 법 제7조는 임대료를 한 번 올린 뒤에는 1년 이내에 다시 증액을 청구할 수 없도록 정하고 있습니다. 즉 최근 1년 사이에 이미 한 차례 인상이 있었다면, 추가 인상 요구 자체가 시기상 받아들여지지 않을 수 있습니다.
5% 상한이 적용되지 않는 경우도 있습니다
다만 이 상한 규정이 모든 경우에 적용되는 것은 아니므로 구분이 필요합니다.
1. 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인과 맺는 신규 계약에는 5% 상한이 적용되지 않습니다.
2. 임대인과 임차인이 서로 합의하여 5%를 초과해 인상하기로 정한 경우는 위법이 아닙니다. 문제는 '합의'가 아니라 '일방적 통보'인 경우입니다.
3. 상가는 상가건물 임대차보호법이 적용되며, 환산보증금 기준에 따라 적용 범위가 달라지므로 별도 검토가 필요합니다.
4. 핵심은 "임대차 존속 중 증액청구를 받거나, 계약갱신요구권 행사로 갱신된 경우"입니다. 이 경우에만 5% 상한이 강제력을 갖습니다.
임대인이 5%를 초과해 요구할 때, 어떻게 대응해야 할까
실제로 인상 요구를 받았을 때는 다음 순서로 대응하시는 것을 권해드립니다.
1. 문자·카카오톡 등 서면으로 인상 요구에 대한 거부 의사와 법적 근거를 명확히 남겨둡니다. 구두로만 대응하면 추후 입증이 어렵습니다.
2. 계약갱신요구권을 행사한 상태라면, 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 자체를 거절할 수 없습니다. 인상분 미지급을 이유로 한 퇴거 요구에 바로 응할 필요가 없습니다(단, 정당한 인상분은 지급하여야 함)
3. 이미 초과된 금액을 지급했다면, 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 초과 지급한 차임 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다.
4. 당사자 간 합의가 어려운 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 필요시 소송(채무부존재확인, 부당이득반환청구 등)으로 이어질 수 있습니다.
힘 법률사무소의 대표 김재현 변호사는 대한변협 인증 부동산 전문 변호사입니다.
월세 인상 요구를 받았다고 해서 무조건 응해야 하는 것은 아닙니다. 5% 상한, 1년 이내 재청구 제한 등 법이 정한 기준을 알고 있다면 부당한 인상 요구에 흔들리지 않고 대응하실 수 있습니다.
다만 계약서상 특약사항, 계약갱신요구권 행사 여부, 상가·주택 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 인상 금액이 크거나 임대인과의 갈등이 깊어졌다면 전문가와 함께 사안을 검토해 보시는 것을 권해드립니다.
글을 마치며
계약서 특약사항, 계약갱신요구권 행사 여부, 상가·주택 여부에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼, 인상 금액이 크거나 갈등이 깊어졌다면 전문가의 검토가 필요합니다.
저희 힘 법률사무소는 임대차부터 재건축·재개발, 상가 분쟁까지 부동산 문제를 폭넓게 다루는 법률사무소입니다. 부동산 전문 김재현 대표변호사의 실무 경험을 바탕으로, 법 조문만으로는 풀리지 않는 협상과 소송 전략까지 의뢰인 편에서 끝까지 함께할 것을 약속드립니다.
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