불법점유자 퇴거 소송, 내 토지에 비닐하우스를 무단 설치했다면 

내 토지에 다른 사람이 허락도 없이 비닐하우스를 설치하고 사용하고 있다면 소유자 입장에서는 당장 철거하고 나가라고 요구하고 싶을 수 있습니다. 하지만 실제 소송에서는 단순히 “불법점유자니까 퇴거하라”고 청구하는 것보다 누가 비닐하우스를 설치했는지, 현재 누가 사용하고 있는지, 과거에 토지 사용을 허락한 적이 있는지​부터 확인해야 합니다.

특히 비닐하우스를 만든 사람과 실제로 그 안에서 생활하거나 영업하는 사람이 다를 수 있습니다. 이 경우에는 한 사람에게 모든 책임을 묻기보다 각각의 역할에 맞춰 철거, 토지 반환, 퇴거를 나누어 청구해야 합니다.

토지 소유자는 자신의 허락 없이 설치된 비닐하우스로 토지를 제대로 사용하지 못하고 있다면 이를 철거하고 토지를 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 예를 들어 A의 토지에 B가 아무런 허락 없이 비닐하우스를 설치해 농사를 짓고 있다면 A는 B에게 비닐하우스를 철거하고 그 부지를 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 단순히 현장에 있는 사람을 상대로 소송하는 것이 아니라 비닐하우스를 실제로 설치했거나 처분할 수 있는 사람이 누구인지 확인하는 것입니다.

비닐하우스가 토지 일부만 차지하고 있다면 어느 부분을 철거하고 돌려받아야 하는지도 정확히 특정해야 합니다. 필요하면 측량을 통해 위치와 면적을 도면으로 표시한 뒤 이를 기준으로 소송을 진행하게 됩니다.

비닐하우스를 지은 사람과 사용하는 사람이 다르면 청구도 나눠야

비닐하우스를 설치한 사람과 현재 사용하는 사람이 같은 경우에는 그 사람에게 비닐하우스 철거와 토지 반환을 함께 요구하면 됩니다. 반면 B가 비닐하우스를 설치했지만 지금은 C가 그곳을 사용하고 있다면 상황이 달라집니다. B에게는 비닐하우스를 철거하고 토지를 돌려달라고 청구하고, C에게는 비닐하우스에서 나가라고 요구해야 합니다.

이 구분이 중요한 이유는 현재 사용하고 있다는 이유만으로 C가 비닐하우스를 철거할 책임까지 지는 것은 아니기 때문입니다. 반대로 비닐하우스를 설치한 B만 상대로 판결을 받았는데 C가 계속 점유하고 있다면 실제 철거 과정에서 다시 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 소송 전에는 누가 비닐하우스를 만들었는지, 현재 누가 사용하고 있는지, 서로 어떤 계약을 맺었는지를 먼저 확인해야 합니다.

예전에 사용을 허락했다면 ‘불법점유’부터 따지면 안 된다

현재 토지를 무단으로 사용하고 있다고 보여도 과거에는 토지 소유자가 사용을 허락했을 수 있습니다. 예를 들어 과거 소유자가 “농사 지어도 된다”고 구두로 허락했거나 임대차계약을 맺고 사용하게 했다면 처음부터 불법점유였다고 볼 수는 없습니다. 이 경우에는 그 사용 관계가 지금은 적법하게 끝났는지를 확인해야 합니다.

차임을 오래 연체해 계약을 해지한 경우라면 연체내역과 해지통보가 중요하고, 계약기간이 끝난 경우라면 갱신된 것은 아닌지 살펴봐야 합니다. 무료로 사용하게 해준 경우라면 언제까지 사용하도록 허락한 것인지, 반환을 요구한 적이 있는지도 확인해야 합니다.

따라서 과거에 토지 사용을 허락한 정황이 있다면 계약서, 문자, 계좌내역, 내용증명 등을 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

토지를 임대한 사람이 차임을 장기간 내지 않았거나 소유자의 허락 없이 다른 사람에게 다시 빌려줬다면 임대차계약을 해지할 수 있는지가 문제 됩니다. 계약이 적법하게 끝났다면 임차인은 더 이상 토지를 사용할 권리가 없으므로 자신이 설치한 비닐하우스를 철거하고 토지를 반환해야 할 수 있습니다.

또한 임차인이 다른 사람에게 토지를 넘겼다면 그 실제 사용자도 별도의 권리가 없는 한 퇴거 대상이 될 수 있습니다. 이런 사건에서는 임차인에게는 철거와 토지 반환을, 현재 사용하는 사람에게는 퇴거를 각각 청구하는 방식으로 정리하게 됩니다.

“내 돈으로 지었으니 비닐하우스를 사가라”는 주장은 항상 인정되는 것은 아니다

비닐하우스를 설치한 사람이 “설치비가 많이 들었으니 철거할 수 없고 토지주가 비닐하우스를 매수해야 한다”고 주장할 수 있습니다. 일정한 토지 임대차에서는 임차인이 설치한 건물이나 시설을 토지주에게 사달라고 요구할 수 있는 경우가 있지만, 모든 비닐하우스에 적용되는 것은 아닙니다. 특히 차임 연체와 같은 임차인의 잘못으로 계약이 해지된 경우에는 이러한 요구가 인정되기 어렵습니다.

또한 비닐하우스가 비교적 쉽게 철거할 수 있고, 철재 파이프나 자재를 다시 사용할 수 있는 구조라면 토지주에게 반드시 매수하라고 요구할 수 있는 시설로 보기 어렵다는 판결도 있습니다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결).

따라서 “돈을 들여 설치했다”는 사실만으로 철거를 거부할 수 있는 것은 아닙니다. 점유자가 “비닐하우스 설치비나 토지 정비비를 돌려줄 때까지 나가지 않겠다”고 주장하는 경우도 있습니다.

하지만 점유자가 토지를 사용하면서 통상적으로 부담해야 할 비용까지 토지 소유자에게 모두 돌려달라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 실제로 토지를 보존하기 위해 꼭 필요했던 비용인지, 토지 가치를 실제로 높인 비용인지, 계약상 누가 부담하기로 했는지를 따져봐야 합니다. 따라서 비용을 지출했다는 이유만으로 철거와 토지 반환을 무조건 거부할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

토지를 공짜로 사용했다면 사용료도 함께 청구할 수 있다

상대방이 아무런 권리 없이 내 토지를 사용했다면 철거와 토지 반환뿐 아니라 그 기간 동안의 사용료도 청구할 수 있습니다. 법적으로는 토지를 무상으로 사용하면서 얻은 이익을 돌려달라는 청구인데, 쉽게 말하면 그 기간 동안 정상적으로 임대했다면 받을 수 있었던 토지 사용료를 요구하는 것입니다.

금액은 소유자가 임의로 정하는 것이 아니라 토지의 위치, 지목, 실제 이용상태, 주변 임대료 등을 고려해 산정합니다. 다툼이 크면 법원에서 임료감정을 실시할 수 있습니다. 다만 비닐하우스 소유자와 실제 점유자가 다른 경우에는 누구에게 얼마를 청구할 수 있는지를 따로 살펴야 합니다. 비닐하우스 안에서 생활했다는 이유만으로 토지 자체를 직접 사용한 사람과 똑같은 책임을 지는 것은 아닐 수 있기 때문입니다.

상대방이 비닐하우스를 오래 사용했다면 “20년 넘게 내 땅처럼 사용했으니 이제 내 소유다”라고 주장할 수 있습니다. 이런 주장을 점유취득시효라고 하는데, 단순히 오래 사용했다는 이유만으로 인정되는 것은 아닙니다. 해당 토지를 자신의 땅이라고 생각하며 소유자처럼 점유해 왔는지도 중요합니다.

처음부터 다른 사람의 토지라는 사실을 알고 아무런 허락 없이 사용했다는 점이 확인된다면 자신이 소유자라는 의사로 점유했다는 주장이 약해질 수 있습니다(대법원 2012. 12. 27. 선고 2012다72780 판결). 따라서 오랫동안 점유해 온 사건이라면 언제부터 사용했는지, 처음에는 어떤 이유로 들어왔는지, 과거 임대차나 사용 허락이 있었는지를 확인해야 합니다.

비닐하우스 설치비 때문에 유치권을 주장해도 그대로 인정되는 것은 아니다

점유자가 “비닐하우스 설치비를 받을 때까지 토지를 내줄 수 없다”며 유치권을 주장할 수도 있습니다. 하지만 유치권은 단순히 돈을 받을 것이 있다는 이유만으로 생기는 권리가 아닙니다. 그 돈을 받을 권리가 해당 토지와 직접 관련되어 있어야 하고, 점유도 적법하게 시작되어야 합니다.

특히 처음부터 허락 없이 남의 토지에 비닐하우스를 설치한 사람이 자신이 비용을 썼다는 이유만으로 토지 소유자에게 유치권을 주장하기는 어렵습니다. 따라서 상대방이 유치권이라는 말을 사용한다고 해서 바로 인정되는 것이 아니라 어떤 돈을 받을 권리를 근거로 하는지부터 확인해야 합니다.

철거와 토지 반환 소송은 판결까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 그런데 소송 도중 상대방이 비닐하우스를 다른 사람에게 넘기고 자신은 빠져버리면 강제집행 과정이 복잡해질 수 있습니다. 이런 위험이 있다면 소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 쉽게 말하면 소송이 끝날 때까지 현재 점유관계를 마음대로 바꾸지 못하도록 미리 묶어두는 절차입니다.

특히 실제 점유자가 자주 바뀌거나 제3자에게 임대하려는 움직임이 확인된다면 본안소송만 제기하기보다 가처분까지 함께 준비하는 것이 안전할 수 있습니다.

공유 토지라면 한 명이 토지 전체 반환을 요구할 수 있는지 따져봐야

토지가 한 사람의 단독 소유가 아니라 여러 명의 공유라면 청구 방법도 달라질 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 소수 지분을 가진 공유자가 다른 공유자와 협의 없이 공유 토지 전체를 독점적으로 사용하는 사람에게 토지 전부를 자신에게 넘기라고 요구할 수는 없다고 보고 있습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결).

다만 자신의 지분권을 침해하는 비닐하우스를 철거해 달라거나 공동으로 사용할 권리를 방해하지 말라고 요구하는 것은 검토할 수 있습니다. 따라서 공유 토지라면 소송 전에 자신의 지분과 다른 공유자의 입장을 먼저 확인해야 합니다.

또한 농지나 개발제한구역 등에 허가 없이 비닐하우스가 설치되어 있다면 농지법이나 개발행위 관련 규정 위반으로 행정청의 원상회복명령이나 철거 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 행정청의 단속과 토지 소유자가 자신의 토지를 돌려받는 민사소송은 서로 목적이 다릅니다. 행정청이 불법시설이라고 판단했다고 해서 자동으로 토지가 소유자에게 반환되는 것은 아니므로, 필요하면 별도로 철거와 토지 반환 소송을 진행해야 합니다. 반대로 행정청에서 이미 원상회복이나 철거 절차를 진행 중이라면 민사소송과 어떤 관계가 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

소송 전에 가장 먼저 확인할 것은 사람과 위치

비닐하우스 불법점유 사건에서는 복잡한 법률용어보다 두 가지부터 확인하면 됩니다. 누가 비닐하우스를 설치했고 지금 누가 사용하고 있는지, 그리고 ​토지의 어느 부분을 얼마나 차지하고 있는지입니다. 그다음 과거에 임대차나 사용 허락이 있었는지를 확인하고, 없다면 무단점유를 이유로 철거와 토지 반환을 청구할 수 있습니다. 사용 허락이 있었다면 계약이 적법하게 종료되었는지를 확인한 뒤 소송 방향을 정해야 합니다.

여기에 장기간 점유에 따른 취득시효 주장, 비닐하우스 매수 요구, 설치비 반환 주장, 토지 사용료와 점유이전 가능성까지 함께 검토하면 전체 사건 구조를 정리하기가 훨씬 수월합니다.

내 토지에 허락 없이 비닐하우스를 설치했다고 해서 현장에 있는 사람에게 단순히 “나가라”고 청구하는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 비닐하우스 설치자와 현재 점유자가 다르면 각각의 법적 지위에 맞춰 철거·토지인도·퇴거 청구를 구분해야 하고, 불법점유 기간의 차임 상당 부당이득도 누구에게 청구할 수 있는지 따져봐야 합니다.

특히 상대방이 장기간 토지를 사용해 왔다면 취득시효를 주장할 수 있고, 과거 소유자가 사용을 허락한 정황이 있다면 임대차나 사용대차 종료 여부가 새로운 쟁점이 될 수 있습니다. 소송 도중 제3자에게 점유를 넘길 가능성이 있다면 점유이전금지가처분까지 함께 검토할 필요가 있습니다.

현재 내 토지에 다른 사람이 비닐하우스나 임시시설을 설치해 사용하고 있거나, 과거 사용을 허락했지만 계약이 끝난 뒤에도 퇴거하지 않고 있다면 우선 토지 등기부와 계약관계, 비닐하우스 설치자, 실제 점유자를 확인해 보셔야 합니다.

법률사무소 강현에서는 측량을 통한 점유 부분 특정부터 비닐하우스 철거·토지인도·퇴거청구, 차임 상당 부당이득, 점유이전금지가처분과 상대방의 취득시효·지상물매수청구권 항변까지 함께 검토해 실제 토지를 돌려받을 수 있는 대응 방향을 구체적으로 판단해 드리고 있습니다.