상가 꼬마빌딩 상속재산 평가, 신고액보다 높은 감정가액 나왔다면 

안녕하세요, 법률사무소 새양재 홍현기 변호사입니다.

부모님으로부터 상가나 근린생활시설, 꼬마빌딩을 상속받게 되면 가장 먼저 부딪히는 난관이 바로 해당 건물의 가치를 얼마로 평가해 세금을 신고해야 하는가입니다. 아파트처럼 동일한 단지 내에서 유사 면적의 실거래가 꾸준히 형성되는 주거용 부동산과 달리, 비주거용 건물은 입지와 임대차 현황, 토지 형태와 노후도가 제각각이어서 공인된 시장 가격을 특정하기가 매우 까다롭습니다.

이 때문에 상속인들은 통상 객관적 실거래가가 없다는 이유로 법에서 정한 보충적 평가방법인 기준시가(개별공시지가 및 건물 기준시가)로 부동산을 평가해 상속세를 신고·납부하곤 합니다.

그런데 상속세 신고를 마치고 한참이 지난 후 과세관청이 자체적으로 감정평가를 실시하여, 신고가액보다 수억 원 이상 높은 감정가액을 기준으로 막대한 추가 상속세를 고지하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

상가나 꼬마빌딩은 공시가격으로 신고했다고 해서 그 금액이 영구히 확정되는 것이 아니며, 과세관청의 감정평가 적법성과 상속 당시의 객관적 시가를 치밀하게 따져 대응해야 합니다.

비주거용 부동산은 왜 시가 평가가 까다로운가

상속세 및 증여세법상 상속재산은 원칙적으로 상속 개시일 당시의 객관적인 시가로 평가해야 합니다. 그러나 상가나 중소형 빌딩은 개별성이 워낙 강하여 인근에 위치하더라도 단순 비교가 어렵습니다.

같은 대로변에 위치한 필지라 하더라도 건물의 층고와 전면 길이, 공실률, 안정적인 우량 임차인 유무에 따라 실질 수익률과 시장 거래가격에서 막대한 편차가 발생합니다. 이러한 특수성 때문에 매매사례가액을 찾기 어려워 공시가격을 기준으로 삼는 보충적 평가방법에 의존하게 되는데, 이 공시가격은 실제 시장 매매가에 비해 현저히 낮게 책정되어 있는 경우가 대부분입니다.

따라서 상속재산 중 상가나 꼬마빌딩의 비중이 크다면, 평가 방식이 기준시가에서 감정평가액으로 변경되는 순간 과세표준이 급등하여 수천만 원에서 수억 원대의 상속세 차액이 발생할 수밖에 없습니다.

기준시가 신고 후 과세관청 감정평가가 이뤄지는 이유

상속인이 법에 규정된 기준시가로 성실하게 신고를 마쳤더라도 과세관청이 이를 무조건 그대로 수용해야 하는 것은 아닙니다. 세법령은 기준시가로 신고된 비주거용 부동산 중 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산에 대해 과세관청이 직접 둘 이상의 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 그 평가액을 시가로 인정할 수 있는 규정을 두고 있습니다.

최근 대법원에서도 과세관청이 상속세 결정 과정에서 자체 감정평가를 실시하여 상속재산의 가액을 재평가하고 세금을 부과한 처분의 적법성을 직접 심리하였습니다. 상속인이 보충적 평가방법으로 신고했다는 외관만으로 이후 확인되는 객관적 시가의 개입을 원천 차단할 수는 없다는 취지입니다.

다만 과세관청이 무제한적으로 감정평가 권한을 행사할 수 있는 것은 아니며, 감정평가 대상 선정의 형평성과 적법 절차, 법정 평가 기간의 준수 여부 등을 면밀히 검토해 보아야 합니다.

과세관청 감정가액이 지나치게 높다면 다툴 수 있을까

과세관청이 지정한 감정기관의 감정 결과가 나왔다고 해서 상속인이 그 금액을 무비판적으로 수용해야만 하는 것은 아닙니다. 감정평가액 역시 감정평가사의 주관적 판단과 표본 추출 방식에 따라 상당한 오차가 발생할 수 있기 때문입니다.

감정평가서상 비교표준지로 선정한 사례가 상속 부동산과 물리적·지리적 유사성이 떨어지지는 않는지, 상속 당시 실제로 존재했던 장기 공실이나 심각한 건물 누수, 노후화로 인한 가치 하락 요인이 충분히 반영되었는지를 정밀하게 분석해야 합니다. 상속개시일 이후 주변 지역의 급격한 개발 호재로 오른 시세가 과거 상속 시점의 가치로 부당하게 소급 적용된 것은 아닌지도 주요 쟁점입니다.

감정평가서의 산정 근거에 중대한 하자가 입증된다면 조세심판원 심판청구나 행정소송을 통해 과세처분의 위법성을 적극적으로 다툴 수 있습니다.

상속세 신고와 상속재산분할 전 필수 점검 자료

비주거용 부동산의 평가는 단순한 상속세 부과 문제에 그치지 않고 공동상속인들 간의 상속재산분할 협의에도 막대한 영향을 미칩니다. 특정 상속인이 상가를 단독으로 취득하고 다른 상속인들에게 현금으로 정산금을 지급하기로 합의할 때, 기준시가로 계산하느냐 감정가액으로 계산하느냐에 따라 정산 금액이 완전히 달라지기 때문입니다.

따라서 상속 개시 직후부터 임대차계약서 일체와 보증금·월세 입금 내역, 공실 상태를 증명하는 관리비 고지서, 노후 건물 수선 비용 영수증과 현장 사진 등을 철저히 채증해 두어야 합니다.

과세관청의 감정평가 통지를 받았다면 일방적인 결정에 끌려가지 말고, 자체적인 감정평가 병행이나 상속재산분할 협의 시점의 조율을 통해 세무와 민사상 손실을 최소화하는 전략적 대응이 필요합니다.

상가나 꼬마빌딩 상속은 시가 산정의 불확실성으로 인해 과세관청과의 세무 분쟁은 물론 형제자매 간의 정산금 다툼으로까지 번지기 매우 쉽습니다. 기준시가 신고만을 믿고 안도하기보다, 상속 당시의 객관적 건물 상태와 감정평가 기준을 사전에 철저히 검증해야 억울한 세금 폭탄과 재산상 불이익을 막을 수 있습니다.

상속받은 상가나 건물의 감정가액 산정 문제로 과세관청과 분쟁을 겪고 계시거나 형제 간 분할 정산 기준을 잡기 어려우시다면, 혼자 속태우지 마시고 편하게 상담을 신청해주시기 바랍니다.

법률사무소 새양재 홍현기 변호사