재개발 재건축 시공사 교체 시 기존 공사비 정산과 손해배상 대응 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

재개발·재건축 등 도시정비사업을 추진하는 과정에서 급격한 원자재가 상승에 따른 공사비 증액 요구, 공사 착공 지연, 또는 하이엔드 브랜드 적용 여부 등을 둘러싸고 조합과 시공사 간의 갈등이 극단으로 치달아 총회를 통해 시공사 계약 해지 및 교체를 결의하는 사업장이 늘고 있습니다. 조합원들은 총회 의결로 시공사를 교체하고 새로운 건설사를 선정하면 모든 문제가 해결되고 사업이 정상 궤도에 오를 것이라 기대하기 쉽습니다.

그러나 기존 시공사와의 도급계약 해제는 단순한 파트너 교체에 그치지 않으며, 기존 시공사가 투입한 초기 대여금 반환, 기시공 공사비 정산, 그리고 수백억 원대에 달하는 일실이익 손해배상 청구 소송이라는 거대한 법적 분쟁을 필연적으로 수반합니다. 기존 시공사와의 권리·의무 관계를 정밀하게 청산하지 않은 채 후속 시공사를 성급히 선정할 경우 조합원들의 분담금이 천문학적으로 폭증할 수 있으므로, 도급계약의 해제 사유와 정산 항목별 법리를 명확히 구획해야 합니다.

도급계약 해제 사유의 성격 규명과 일실이익 손해배상 책임

정비사업 도급계약 해제 시 가장 먼저 검토해야 할 법리적 쟁점은 해제의 성격이 시공사의 귀책에 따른 '법정해제'인지, 조합의 임의적 판단에 의한 '민법 제673조에 따른 임의해제'인지 여부입니다. 시공사가 정당한 이유 없이 착공을 거부했거나 도급계약상 중대한 의무를 위반하여 법정해제권이 성립한다면 조합은 손해배상 의무를 면하고 오히려 지연 손해를 물을 수 있습니다.

반면 단순한 공사비 협상 결렬이나 단순 변심으로 조합이 계약을 일방적으로 중도 타절했다면 민법 제673조가 적용되어 "완성 전에 도급인이 계약을 해제할 때에는 수급인이 입은 손해를 배상하여야 한다"라는 원칙에 따라 시공사가 공사를 완료했더라면 얻을 수 있었던 '일실이익'까지 조합이 전액 배상해야 할 위험을 안게 됩니다. 대법원 판례 역시 조합 총회의 시공사 교체 결의 자체의 효력은 인정하더라도, 정당한 해제 사유가 없다면 거액의 일실이익 배상 책임을 조합에 엄격히 인정하고 있습니다.

기시공 기성고와 투입 사업비 대여금의 법률적 분리 정산

이미 착공에 들어가 터파기나 골조 등 일부 공정이 진행된 현장이라면, 기존 시공사가 수행한 부분에 대한 객관적인 기성고율을 공학적으로 확정하여 기성대금을 정산해야 합니다. 공사대금은 약정 총공사비에 대법원 기준 기성고 비율을 곱해 산출하되, 후속 시공사가 철거 후 재시공해야 하거나 설계 변경으로 무용화된 공정은 기성 범위에서 과감히 배제해야 합니다.

착공 전 단계에서 타절된 사업장이라 하더라도 시공사가 조합 운영비, 인허가 용역비, 총회 홍보비 명목으로 지원한 자금의 성격을 정밀 검토해야 합니다. 이 자금들이 통상 '사업비 대여금'으로 소비대차 약정이 체결되어 있다면 도급계약 해제와 동시에 원금 및 약정 이자의 즉시 반환 채무가 현실화됩니다. 따라서 지출 항목 중 시공사가 수주 경쟁 과정에서 임의 지출한 무상 홍보비나 정당한 증빙이 결여된 가공 비용을 세밀하게 골라내어 부당한 대여금 반환 청구를 적극적으로 삭감시켜야 합니다.

입찰보증금 몰취 및 계약이행보증 청구의 유효성 검증

시공사 교체 국면에서 조합은 종종 시공사의 계약 불이행을 이유로 수십억 원대의 입찰보증금을 몰취하거나 HUG(주택도시보증공사) 또는 건설공제조합에 계약이행보증금 지급을 청구하곤 합니다. 그러나 시공사의 채무불이행 귀책이 명백히 입증되지 않는 상태에서 단행된 보증금 몰취는 상법 및 민법상 부당이득반환 청구 소송의 대상이 됩니다.

보증기관 역시 조합과 시공사 간에 귀책 사유를 둘러싼 법적 다툼이 계속되는 동안에는 보증금 지급을 보류하는 것이 실무적 관행입니다. 오히려 기존 시공사가 조합의 보증금 몰취나 시공자 지위 해제 결의에 맞서 법원에 '시공자 지위 확인의 소' 또는 '입찰절차 진행중지 가처분'을 제기할 경우 사업 전체가 수년간 올스톱되는 사법 리스크가 발생합니다. 따라서 보증금 청구 및 몰취 조치는 기존 시공사의 계약 위반 사실을 공문과 회의록으로 완벽히 입증할 수 있는 객관적 물증을 완비한 후 신중히 실행되어야 합니다.

후속 시공사 도급계약 전 기존 채무 승계 및 중복 공사비 방어

기존 시공사와의 정산 합의가 매듭지어지지 않은 상태에서 서둘러 신규 시공사와 계약을 체결하면, 이전 시공사가 수행한 설계·지반조사 비용과 신규 시공사의 견적 항목이 중복 산정되어 조합의 금융 부담이 이중으로 가중될 수 있습니다. 신규 시공사가 기존 시공사의 대여금을 대환(대납)해 주는 조건으로 입찰에 참여하더라도, 대환된 채무는 결국 신규 도급계약의 공사비나 조합원 분담금으로 고스란히 전가되기 때문입니다.

따라서 시공사를 교체하는 입찰 공고 단계부터 기존 시공사와의 정산 예상 범위와 대여금 한도를 입찰 지침서에 명확히 특정해 두어야 합니다. 또한 기존 시공사가 사업부지 내 유치권을 행사하거나 조합 재산에 가압류를 집행하는 사태를 사전에 차단하기 위해, 계약 해제 통보 직후부터 정밀 회계감사를 단행하고 정당한 기성 실비만을 공탁하는 등 선제적인 법적 방어막을 구축해야 합니다.

핵심 요약

📌 임의해제 시 일실이익 배상 위험: 정당한 귀책 없는 교체 결의는 민법 제673조에 따라 시공사의 장래 기대이익까지 배상해야 할 수 있습니다.

📌 기성고와 대여금의 분리 검증: 실제 기시공 기성액을 공학적으로 특정하고, 홍보비 등 부당 지출분을 가려내 사업비 대여금 반환액을 삭감합니다.

📌 보증금 몰취와 가처분 리스크 방어: 시공사 귀책의 객관적 증빙 없이 단행된 입찰보증금 몰취는 가처분 및 지위확인 소송을 촉발할 수 있습니다.

📌 신규 도급계약의 중복 공사비 차단: 기존 시공사의 성과물 활용 범위를 특정하고 대환 대여금의 분담금 전가를 방어하는 입찰 구조를 설계해야 합니다.

재개발·재건축 사업장에서의 시공사 교체는 단순한 총회 의결 절차를 넘어, 수백억 원대의 손해배상 소송, 사업비 대여금 청산, 공사 기성고 정산이 복합적으로 얽힌 정비사업의 최고난도 법적 분쟁입니다. 기존 시공사의 위법 행위나 계약 위반을 법리적으로 치밀하게 증명하지 못한 채 감정적인 이유로 교체를 강행할 경우, 조합 집행부 교체는 물론 천문학적인 배상 책임을 조합원 전체가 떠안게 될 위험이 큽니다.

시공사 교체를 추진 중이거나 기존 시공사로부터 거액의 손해배상 및 대여금 반환 압박을 받고 계신다면 주저하지 마시고 언제든 편하게 법무법인 송천으로 연락 주시기 바랍니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사