준공 후 기계·전기설비 성능 부족 시 시공하자와 설계책임 구획 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

빌딩, 상가, 오피스텔 등 대형 건축물의 사용승인을 마치고 입주 및 본격적인 가동에 들어갔으나, 한여름이나 혹한기에 냉난방 온도가 기준치에 도달하지 못하거나 실내 환기 풍량이 현저히 떨어져 입주민과 임차인들의 집단 민원이 빗발치는 현장이 많습니다. 전원도 정상적으로 들어오고 공조기와 칠러(냉동기), 송풍 닥트가 쉼 없이 가동되고 있음에도 불구하고 실질적인 실내 공조 성능이 설계상 기대치에 미달하는 상황입니다.

발주자(도급인)는 "설비가 약정된 성능을 발휘하지 못해 막대한 영업 차질을 빚고 있으니 시공사가 전면 교체하거나 거액의 하자보수금을 배상하라"라며 민법상 수급인의 담보책임을 추궁하곤 합니다. 반면 시공사는 "발주자가 납품·승인한 설계도면과 자재 스펙대로 100% 동일하게 시공했으므로 용량 부족은 설계자의 잘못"이라며 팽팽히 맞섭니다. 설비가 가동된다는 형식적 사실만으로 성능이 충족되는 것은 아니며, 반대로 성능이 부족하다고 하여 그 책임이 무조건 시공사에게 귀속되는 것도 아니므로 시공상 하자, 설계상 결함, 그리고 운용상 관리 책임을 공학적·법리적으로 엄격히 구획해야 합니다.

민법상 수급인의 하자담보책임과 설계도서 적합 시공의 면책 법리

건설도급계약에서 수급인이 부담하는 하자담보책임(민법 제667조)은 목적물에 계약에서 정한 품질이나 통상 갖추어야 할 구조적·기능적 안전성이 결여된 경우에 성립합니다. 그러나 판례는 시공사가 발주자나 설계자가 제공한 설계도서의 지시대로 충실히 시공한 결과 목적물에 결함이 발생한 경우에는 원칙적으로 수급인의 담보책임이 면책된다고 판시합니다(민법 제669조).

따라서 기계·전기설비의 성능 미달 원인이 애초 건물 전체의 냉난방 부하 계산 오류나 기기 용량 과소 산정 등 '설계상 하자'에 기인한 것이라면, 시공사는 그로 인한 성능 부족 책임을 지지 않는 것이 원칙입니다. 다만 시공사가 해당 분야의 전문가로서 설계상 용량 산정이 현저히 부적당함을 알았거나 알 수 있었음에도 이를 발주자에게 고지하지 않고 만연히 시공한 사정이 입증된다면 면책이 제한될 수 있습니다. 그러므로 시공사로서는 착공 전 설계도서 검토 이력, 감리원의 자재 승인원, 시공 상세도(Shop Drawing) 승인 문서를 체계적으로 정리하여 설계도서 지시에 충실히 따랐음을 증명해야 합니다.

TAB 성능측정 결과와 계약상 외기 설계기준의 일치성 검증

기계·전기설비의 성능 부족을 입증하거나 반박하는 가장 핵심적인 기술 증빙은 시운전 및 시험·조정·평가(TAB) 보고서입니다. 그러나 준공 후 발주자가 임의로 측정한 실내 온·습도나 환기량 데이터는 측정 당시의 외기 환경과 내부 운전 조건에 따라 심각하게 왜곡될 수 있습니다.

국토교통부 표준시방서 및 설비 설계기준상 냉난방 용량은 여름철 외기 최고온도(예: 33℃)와 겨울철 최저온도, 그리고 계약상 전제된 '정격 실내 발열 부하(재실 인원 및 전자기기 밀도)'를 기준으로 설계됩니다. 만약 측정 당시 외부 기온이 설계 기준치를 초과하는 유례없는 폭염이었거나, 임차인이 허용 용량을 초과하는 고발열 서버실·조리기구를 무단 증설하여 사용했다면 이는 설비 자체의 하자가 아닌 외적 요인에 의한 성능 저하입니다. 따라서 준공 시점의 공인 TAB 성적서와 발주자의 측정 데이터, 그리고 실시간 기상 관측 자료를 정밀 대조하여 계약상 운전 조건의 충족 여부를 공학적으로 규명해야 합니다.

준공 후 유지관리 해태 및 임의 설정 변경에 따른 과실상계

준공 검사 당시에는 공인 기관의 성능검사를 정상적으로 통과했으나, 수개월에서 수년이 경과한 후 설비 성능 저하가 나타난 사건에서는 시설관리단의 '유지관리 하자'가 주된 쟁점으로 부상합니다. 필터의 주기적 세척 및 교체 주기 미준수, 냉매 누설 방치, 댐퍼 임의 폐쇄, 제어 프로그램의 오조작 등은 설비 효율을 급격히 떨어뜨리는 대표적인 관리상 과실입니다.

건축물관리법 및 기계설비법상 일정 규모 이상의 건축물 관리주체는 유지관리기준을 준수하고 정기 점검을 실시해야 할 법적 의무가 있습니다. 만약 관리주체가 공조 필터 청소를 수개월간 방치하여 공기 흡입 저항이 증가했거나, 중앙제어반(BMS)의 인버터 주파수 설정을 임의로 낮춰 운용해 온 사실이 설비 운전 로그 데이터 분석으로 밝혀진다면 시공사의 시공 책임은 대폭 감경되거나 전부 면책됩니다. 따라서 준공 인계 후 관리주체의 일일 운전일지, 필터 교체 송장, 정기 점검 기록을 즉시 열람 및 확보하여 상대방의 관리상 과실을 적극 탄핵해야 합니다.

설비 전면 교체비 과다 청구 탄핵 및 손해배상액의 합리적 한정

설비 성능 부족이 일부 시공 오차로 인정된다 하더라도, 발주자가 청구하는 손해배상액의 타당성은 엄격히 제한되어야 합니다. 발주자들은 종종 일부 배관의 구경 조정이나 밸브 교체, 디퓨저 추가 설치 등 국소적 조정(보수)으로 충분히 성능 회복이 가능함에도, 수억 원에 달하는 공조기 전체 철거 및 신제품 전면 재설치 견적서를 들이밀며 과다한 배상을 요구하곤 합니다.

민법 제667조 제1항 단서에 따라 하자의 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 도급인은 하자보수에 갈음하는 손해배상만을 청구할 수 있으며, 이때 손해액은 교체 비용이 아니라 '성능 미달로 인한 목적물 가치 하락분'이나 '최소한의 기술적 보수 실비'에 한정됩니다. 또한 발주자가 임의로 렌탈 에어컨을 가동하여 발생시켰다고 주장하는 추가 전기료나 영업손실은 통상손해의 범위를 벗어난 특별손해로서 가해자의 예견가능성이 부정되는 경우가 많습니다. 따라서 공인 법원 감정 절차를 통해 합리적이고 객관적인 보수 공법을 제시함으로써 발주자의 부풀려진 청구액을 선제적으로 감액시켜야 합니다.

핵심 요약

📌 설계 적합 시공의 면책 원칙: 설계도서의 지시대로 충실히 시공했다면 용량 과소 등 설계 하자에 따른 책임을 시공사에 물을 수 없습니다.

📌 TAB 성적서와 외기 조건 대조: 폭염 등 설계 기준을 초과한 외부 환경이나 내부 발열 과다로 인한 성능 저하를 공학적으로 입증합니다.

📌 유지관리 부실에 따른 과실상계: 필터 미청소, 냉매 관리 소홀, 제어 시스템 임의 조작 등 관리주체의 귀책을 입증해 책임을 배척합니다.

📌 전면 교체비 과다 청구 차단: 최소 비용의 부분 보수 가능성을 입증하여 목적물 가치 하락분 한도로 손해배상액을 대폭 삭감시켜야 합니다.

준공 후 기계·전기설비의 성능 미달 분쟁은 단순한 육안상의 균열이나 누수와 달리, 복잡한 공조 유체역학, 전기 부하 계산, 그리고 설계도서와 감리 일지 전반을 종합 분석해야 하는 최고난도의 건설 전문 소송입니다. 발주자의 일방적인 "성능이 안 나오니 시공사가 전부 물어내라"라는 감정적 압박에 밀려 섣불리 무상 전면 교체 각서에 서명하거나 불리한 합의를 해줄 경우, 수억 원대의 막대한 손실을 억울하게 떠안게 될 위험이 큽니다.

현재 현장에서 준공 후 설비 성능 부족을 이유로 부당한 하자보수금 청구나 전면 교체 압박을 받고 계신다면 주저하지 마시고 언제든 편하게 법무법인 송천으로 연락 주시기 바랍니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사