하도급 타절 후 후속업체 공사비 공제 대응과 잔여 기성금 회수 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

건설 하도급 현장에서 공사를 진행하던 중 공정 지연, 원자재 가격 급등에 따른 공사비 증액 갈등, 시공 품질에 관한 이견, 또는 수급사업자의 일시적 자금난 등으로 인해 하도급계약이 중도 타절되고 새로운 후속업체가 잔여 공사를 이어받는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 공사 도중 타절이 이루어지면 현장은 곧바로 기존 하도급업체가 실제 시공을 완료한 기성고의 확정 문제와 기지급된 공사대금의 정산 문제로 극심한 대립 국면에 진입하게 됩니다.

원사업자는 "기존 업체의 귀책으로 타절되어 급하게 후속업체를 투입하느라 단가가 대폭 상승했으니 추가 투입 공사비 전액을 기존 업체의 기성금에서 공제하겠다"라며 잔여 대금 지급을 완강히 거부하거나 오히려 역청구를 제기하곤 합니다. 반면 기존 하도급업체는 실제 투입한 노무비와 자재대를 온전히 회수하지 못해 막대한 연쇄 부도 위기에 직면하게 됩니다. 하도급계약이 중도 해지되었다고 하여 기시공 부분에 대한 대금청구권이 당연히 소멸하는 것은 아니므로, 계약 해지의 법률적 효력과 대법원 기성고율 산정 법리, 그리고 후속업체 추가 공사비의 손해배상 성격을 정밀하게 구획해야 합니다.

하도급계약 중도 해지의 소급효 제한과 기성고 산정 법리

건설도급계약 및 하도급계약이 중도에 해제되거나 합의 타절된 경우, 판례는 이미 완성된 시공 부분이 원사업자에게 객관적인 이익이 된다면 계약 해제의 소급효를 제한하여 장래효만을 인정합니다. 따라서 도급계약은 미시공 부분에 대해서만 실효되고, 기존 수급사업자는 이미 시공을 마친 부분에 관하여 정당한 '기성고(기성대금)'를 청구할 수 있는 확고한 권리를 보유합니다.

이때 청구할 수 있는 기성대금은 단순히 경과한 공사 기간이나 현장에 투입된 실비를 합산하는 방식이 아니라 엄격한 대법원 산정 공식에 따라 도출되어야 합니다. 즉, '약정 총공사대금'에 '기성고 비율(기시공 공사비 / 기시공 공사비 + 미시공 공사비)'을 곱하여 산정해야 합니다. 공사 기간의 절반이 경과했더라도 기초 토공사나 골조 등 고난도 공종이 완료되었다면 실질 기성률은 훨씬 높게 평가될 수 있습니다. 따라서 타절 직후 공인 감정인에 준하는 물량 내역 실측과 내역서 분석을 선제적으로 진행하여, 원사업자가 일방적으로 낮게 통보해 온 기성률을 공학적으로 탄핵해야 합니다.

기성률과 지급률의 불일치 및 선급금 정산·유보금의 법적 성격

기존 하도급업체가 공사 과정에서 상당한 금액을 이미 수령했더라도, 실제 시공된 기성고와 기지급액의 비율이 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 초기 투입된 '선급금(전도금)'은 미완성 공사에 대한 자금 지원 성격의 선급 공사비이므로, 계약 해지 시 미지급 기성금에서 기성 비율에 따라 안분 정산되어야 할 성질을 가집니다.

반대로 원사업자가 매월 기성금을 지급하면서 하자보수 담보나 공정 지연을 이유로 일정 비율을 관행적으로 삭감해 온 '기성 유보금'이 존재한다면, 이는 타절과 동시에 기성채권의 잔액으로 확정 청구되어야 합니다. 여기에 계약서에 명시되지 않은 현장소장의 추가·변경공사 지시로 인해 이미 시공을 마친 돌관공사분이나 가설공사 물량이 존재한다면, 이를 정산 범위에 적극 산입해야 합니다. 총 공사비에서 단순 지급액을 빼는 기계적 정산을 배척하고, 선급금 충당과 유보금 반환, 변경 시공비를 정밀 대조하여 실제 잔여 미수금을 확정하는 작업이 필수적입니다.

후속업체 투입비용 전액 공제 주장의 위법성과 손해배상 한계

원사업자들이 타절 정산 단계에서 가장 전형적으로 내세우는 방어 논리는 "후속업체와의 신규 도급계약 단가가 훨씬 높아졌으므로 그 추가 공사비 차액 전액을 기존 업체의 기성금에서 공제하겠다"라는 상계 항변입니다. 그러나 판례상 원사업자가 타절로 인해 입은 손해배상으로 인정되는 범위는 '기존 계약상 잔여 공사비'와 '후속업체에 실제로 지급해야 할 객관적이고 통상적인 잔여 공사비' 사이의 차액으로 엄격히 한정됩니다.

원사업자가 급박한 공기를 맞추기 위해 통상 시세보다 부당하게 과다한 단가로 후속업체와 계약했거나, 기존 계약 범위를 초과하여 마감재 사양을 고급화하는 등 설계를 변경하여 발생한 추가 비용까지 기존 업체에 전가할 수는 없습니다. 나아가 기존 업체의 시공 부분에 하자가 존재한다는 이유로 전면 철거 및 재시공비를 공제하려 든다면, 그것이 보수로 해결 가능한 경미한 하자였는지를 객관적으로 따져 과다한 재시공비 공제를 배척해야 합니다. 계약 해지의 주된 귀책이 원사업자의 기성금 지급 지체에 있었다면 원사업자의 손해배상 채권 자체가 성립하지 않으므로 상계 주장 역시 원천 무력화됩니다.

타절 시점의 현장 현황 확정 및 증거보전(기성확인서) 전략

하도급업체가 현장에서 철수하고 후속업체가 투입되어 덧방 시공이나 철거를 개시하고 나면, 기존 업체가 실제 어디까지 적법하게 시공했는지를 사후에 입증하는 것은 사실상 불가능해집니다. 후속업체의 시공 범위와 기존 시공 범위가 뒤섞여 기성 감정 자체가 훼손되기 때문입니다.

따라서 타절 통보를 받거나 공사 중단이 결정된 즉시, 공종별 현장 정밀 사진, 3D 스캔 데이터, 작업일보, 자재 반입 송장, 기성청구 내역서를 일체 확보해야 합니다. 가능하다면 원사업자, 감리원과 합동으로 타절 당일의 현장 실측을 진행하고 기시공 물량과 미완성 구간이 명시된 '타절 기성확인서'를 서면으로 날인받아 두는 것이 최선입니다. 만약 원사업자가 합동 실측을 거부하며 일방적인 후속 공사를 강행하려 든다면, 법원에 신속히 '증거보전 신청(공사기성고 및 현장현황 감정)'을 제기하여 법관과 감정인의 입회하에 객관적 기성 상태를 공적으로 확정해 두어야만 사후 과다 공제와 기성 삭감을 확실하게 차단할 수 있습니다.

핵심 요약

📌 기성고 산정 공식의 준수: 경과 기간이나 단순 투입 실비가 아닌 약정 총액에 객관적 완성 기성고 비율을 곱해 대금을 산출해야 합니다.

📌 후속업체 추가비용 전액 공제 탄핵: 통상 시세를 초과한 고가 계약 차액이나 사양 상향으로 늘어난 후속 공사비의 일방적 공제를 배척합니다.

📌 선급금·유보금의 정밀 정산: 기지급 선급금의 정당한 안분 정산과 원사업자가 관행적으로 묶어둔 기성 유보금의 전액 반환을 관철합니다.

📌 타절 즉시 증거보전 집행: 후속업체 투입 전 합동 기성확인서를 확보하거나 법원 증거보전 감정을 통해 기시공 물량을 공적으로 선점해야 합니다.

하도급업체 중도 교체에 따른 기성금 정산은 단순히 공사비를 주고받는 수준을 넘어, 계약 해지의 귀책사유 규명, 후속업체 추가 공사비의 손해배상 성격, 그리고 복잡한 적산 감정 법리가 치열하게 맞붙는 복합 건설 분쟁입니다. 원사업자의 "후속업체 비용을 빼고 나면 줄 돈이 없다"라는 압박성 통보에 위축되어 객관적 물증 확보 없이 현장을 비워주거나 불리한 타절 합의서에 서명할 경우, 피땀 흘려 시공한 수억 원대의 기성 공사비를 고스란히 날리게 될 위험이 큽니다.

현재 현장에서 부당하게 타절 통보를 받았거나, 후속업체 투입을 이유로 기성대금이 일방적으로 삭감될 위기에 처해 계신다면 주저하지 마시고 언제든 편하게 법무법인 송천으로 연락 주시기 바랍니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사