사용승인 지연에 따른 지체상금 부과 기준과 시공사 면책 전략 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

현장에서 주요 골조와 내·외장 마감공사를 사실상 완료했음에도 불구하고, 관할 관청의 사용승인(준공검사) 처리가 나오지 않아 입주나 상가 개업 일정이 장기간 차질을 빚는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 이때 발주자(도급인)는 "사용승인이 떨어지지 않아 건물을 인도받지 못했으니 최종 준공에 도달하지 못했다"라며 막대한 지체상금을 일괄 공제하거나 추가 손해배상을 요구하곤 합니다.

반면 시공사(수급인)는 "설계도서대로 물리적 시공을 기한 내 마쳤고, 승인이 지연된 것은 관청의 까다로운 행정 보완 요구와 발주자의 서류 미비 때문"이라며 지체 책임을 강력히 반박합니다. 그러나 사용승인이 늦어졌다는 외관적 사실만으로 시공사의 지체상금 채무가 자동 확정되는 것은 아니므로, 계약상 준공의 법률적 정의와 대법원 판례상 공사 완성 법리, 그리고 지연 원인의 귀책 구획을 정밀하게 검토해야 합니다.

도급계약상 '준공'의 법적 성격과 대법원 공사완성 법리 규명

건설도급계약에서 공사의 '완성(준공)'과 관할 행정청의 '사용승인'은 원칙적으로 구분되는 독립된 법률 개념입니다. 대법원 판례는 당초 예정된 최후 공정까지 물리적 시공을 마쳤다면 일부 하자가 있거나 미미한 부수 공사가 남아 있더라도 공사는 이미 완성된 것으로 보며, 이는 지체상금 발생의 종기(終期)가 됩니다.

따라서 계약서 본문에 "사용승인 필증 교부 시를 준공일로 본다"라는 취지의 명시적 준공 조건 특약이 결부되어 있지 않다면, 단순한 행정상 사용승인 지연만을 이유로 시공사에게 무제한적인 지체상금을 부과하는 것은 위법합니다. 반대로 약정상 사용승인 취득까지 수급인의 주된 의무로 포섭되어 있는 경우라 하더라도, 발주자의 귀책이나 관청의 처분 지연이 개입되었다면 지체일수 산정에서 이를 엄격히 공제해야 하므로 계약 문언의 정밀한 해석이 선행되어야 합니다.

사용승인 지연 원인의 분리와 발주자 귀책에 따른 면책 항변

사용승인이 지연되는 배경에는 시공 품질 문제 외에도 설계도서 오류, 대관 인허가 협의 지연, 각종 분담금 미납 등 다양한 대외적 요인이 복합적으로 작용합니다. 따라서 지연의 주된 인자가 누구의 관리 영역에 속하는지를 명확히 규명해야 합니다.

만약 시공상 오시공이나 미시공이 아니라, 발주자가 직발주한 인테리어 공정의 미완료, 발주자가 대납해야 할 학교용지부담금·기반시설 분담금 체납, 감리원의 감리보고서 작성 지연 등 발주자 측 사유로 승인 접수 자체가 늦어진 것이라면 이는 채권자지체에 해당합니다. 민법 제390조에 따라 수급인에게 귀책사유가 없는 기간은 지체상금 산정 대상에서 전액 배제되므로, 대관 접수 공문과 보완 요구서를 확보하여 시공사의 면책을 적극 관철해야 합니다.

보완명령 수행 기간과 지체일수의 실질적 한계 구획

사용승인 현장 검사 과정에서 특검 건축사나 관계 기관의 보완명령이 내려지는 것은 통상적인 인허가 절차의 일환입니다. 발주자들은 흔히 보완 통보가 있었다는 사실 자체만으로 보완 접수부터 최종 승인 교부일까지의 전체 기간을 시공사의 책임 기간으로 산입하려 듭니다.

그러나 시공사가 지시받은 경미한 마감 수정이나 소방 보완공사를 불과 수일 만에 완벽히 마쳤음에도, 관청의 현장 재검사 일정 지연이나 다른 부서(교통, 조경, 환경)의 협의 지연으로 수주가 더 소요되었다면 그 초과 기간까지 시공사에게 전가할 수는 없습니다. 따라서 보완 지시 접수일, 실제 보완 시공 완료일, 재검사 신청 접수일, 최종 필증 수령일을 시계열로 정밀 복원해야 합니다. 이를 통해 시공사의 실질 보완 기간만을 분리해 내어 발주자가 청구하는 과도한 지체일수를 대폭 삭감시켜야 합니다.

입주 지연 손해배상과 지체상금의 중복 청구 탄핵

사용승인이 지체되면서 발주자가 임차인들로부터 입주 지체보상금을 청구받거나 분양대금 대출이자가 증가한 경우, 발주자는 지체상금과 별도로 이러한 금융 손실을 손해배상으로 중복 청구하곤 합니다. 그러나 도급계약상 지체상금 약정은 민법 제398조에 따른 '손해배상액의 예정'으로 추정됩니다.

특별한 사정이 없는 한 예정된 지체상금을 초과하는 발주자의 개별 손해는 지체상금에 전액 흡수되므로, 별도의 실손해 배상 청구는 배척되어야 할 성질의 것입니다. 아울러 총공사대금 대비 지체상금의 총액이 지나치게 과다하여 시공사에게 현저히 불리한 상태에 도달했다면, 민법 제398조 제2항에 따른 법원의 직권 감액 청구를 적극 병행해야 합니다. 계약의 목적, 지연 경위, 실제 시공 완성도 등을 종합 변론하여 부당하게 부과된 지체상금의 대폭적인 감경 판결을 이끌어내야 합니다.

핵심 요약

📌 준공과 사용승인의 법적 분리: 특약이 없는 한 시공 완료 시점이 준공일이며, 관청의 단순 승인 지연만으로 지체상금이 성립하지 않습니다.

📌 지연 사유별 귀책 영역 구획: 발주자의 분담금 체납, 관청 인허가 반려 등 비시공 사유로 인한 지연 기간은 지체일수에서 전액 공제됩니다.

📌 실질 보완 시공 기간의 특정: 행정 처리 지연과 분리하여 시공사가 실제 보완 공사에 투입한 정당한 일수만을 엄격히 분리·한정해야 합니다.

📌 지체상금과 손해배상 중복 탄핵: 지체상금은 손해배상액의 예정이므로 별도의 금융비용 중복 청구를 차단하고 과다 금액 감액을 관철합니다.

건물 사용승인 지연으로 인한 준공 분쟁은 건축 행정 절차의 복잡성과 건설도급계약의 정밀한 법리 해석이 결합되어 있어, 입증 책임의 구획이 매우 까다로운 분야입니다. 발주자의 일방적인 "사용승인이 안 났으니 공사비에서 지체상금을 전액 제하겠다"라는 통보에 밀려 객관적 공정 자료 없이 기성 정산에 합의할 경우, 정당하게 시공을 마치고도 수억 원대의 공사대금을 부당하게 공제당할 위험이 큽니다.

현재 현장에서 주요 공사를 완료했음에도 사용승인 지연을 이유로 부당한 지체상금 공제나 손해배상 압박을 받고 계신다면 주저하지 마시고 언제든 편하게 법무법인 송천으로 연락 주시기 바랍니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사