계약갱신요구 후 집이 팔렸다면 — 새 집주인 실거주 거절도 기간 안이어야 유효하다 

임차인이 계약갱신요구권을 정당하게 행사했는데, 그 직후 집이 팔리는 경우가 있습니다. 새 집주인이 등장해 "제가 들어와 살 계획이니 갱신은 안 됩니다"라고 하면 임차인 입장에서는 당혹스러울 수밖에 없습니다. 갱신을 요구할 당시엔 그 사람이 집주인도 아니었는데 실거주를 이유로 거절할 수 있는 것인지, 있다면 아무 때나 가능한 것인지 의문이 남습니다. 이 글에서는 이 문제를 정면으로 다룬 대법원 판결을 중심으로, 새 집주인의 실거주 갱신거절이 유효하려면 어떤 기간 안에 있어야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

계약갱신요구권과 실거주 거절 — 임대인·임차인이 정면으로 부딪히는 지점

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 다만 단서에서 아홉 가지 예외 사유를 두고 있는데, 그중 실무에서 가장 자주 문제 되는 것이 제8호, 즉 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"입니다. 갱신요구권은 임차인이 평생 한 번만 쓸 수 있는 권리이고(같은 조 제2항), 정당하게 행사되면 존속기간이 2년 늘어나는 무게 있는 권리이기 때문에, 이를 막아서는 실거주 사유 역시 그만큼 다툼이 첨예합니다.

연체, 무단 전대, 고의 파손처럼 다른 거절 사유들은 객관적으로 확인 가능한 사실관계인 반면, 실거주 사유는 임대인의 내심에 있는 장래 계획이라는 점에서 성격이 다릅니다. 진짜 들어와 살 것인지, 아니면 갱신을 막으려는 명분에 불과한지를 겉으로 드러난 사정만으로 가려야 하다 보니, 법원까지 가는 분쟁이 유독 많습니다. 여기에 더해 최근에는 임차인이 갱신을 요구한 뒤 집 자체가 제3자에게 팔리는 경우까지 겹치면서, "갱신요구 당시 집주인도 아니었던 사람이 실거주를 주장할 수 있는가"라는 새로운 쟁점이 등장했습니다.

이 쟁점이 중요한 이유는 명확합니다. 매매와 임대차 종료 시점이 맞물리는 사례가 실무에서 드물지 않고, 답에 따라 임차인이 2년을 더 살 수 있는지, 아니면 곧바로 집을 비워줘야 하는지가 완전히 갈리기 때문입니다. 다음 항목에서 실제로 이 문제가 법원까지 올라간 사건의 경위를 살펴보겠습니다.

"갱신요구 당시엔 집주인이 아니었다" — 실제 벌어진 사건

임차인은 2019년 4월부터 2021년 4월까지 2년 임대차계약을 맺고 거주해 왔습니다. 그런데 원래 집주인은 계약 만료를 앞둔 2020년 7월, 이미 다른 사람들에게 그 아파트를 매도하는 계약을 체결해 둔 상태였습니다. 매수인들은 아직 소유권이전등기를 마치기 전이었습니다. 이런 상황에서 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전인 2020년 10월, 여러 차례에 걸쳐 원래 집주인에게 "계약을 2년 더 연장해 달라"는 계약갱신요구를 했습니다.

원래 집주인은 갱신을 거절하는 답신을 보냈고, 곧이어 내용증명으로 "이 아파트를 매수인들에게 팔았고, 매수인들이 실제 거주해야 하기 때문에 갱신할 수 없다"는 취지를 통지했습니다. 매수인들은 그해 10월 30일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기를 마친 직후 임차인에게 자신들이 실거주하기 위해 갱신을 거절한다는 통지를 다시 했다고 주장했습니다. 그러나 임차인은 집을 비우지 않았고, 결국 매수인들이 건물인도청구 소송을 제기하면서 이 문제가 법원으로 넘어갔습니다.

1심과 항소심(원심)은 임차인의 손을 들어줬습니다. 논리는 이랬습니다. 임차인이 갱신을 요구한 시점에 매수인들은 아직 소유권이전등기를 마치지 않아 갱신을 거절할 수 있는 '임대인'의 지위에 있지 않았고, 원래 집주인은 이미 집을 팔았으므로 자신이 실거주할 계획이 없었다는 것입니다. 갱신요구 당시의 임대인만을 기준으로 8호 사유를 판단해야 한다는 취지였습니다. 이 판단이 대법원에서 뒤집혔습니다.

대법원 뒤집다 — "갱신거절 기간 안이면 지위를 승계한 양수인도 거절 가능"

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다"고 판시하며 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원으로 돌려보냈습니다.

대법원이 제시한 논거는 세 가지로 요약됩니다. 첫째, 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해서 해석할 근거가 없다는 것입니다. 둘째, 8호 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 이후에 비로소 발생했더라도, 법이 정한 거절 기간 안이라면 임대인은 여전히 갱신거절권을 행사할 수 있다는 것입니다. 셋째, 원래 집주인이 거절 기간 안에서 실거주 여부를 자유롭게 결정하고 그 기간 안에 집을 매각할 수도 있다면, 그 상대방인 새 집주인에게 실거주가 필요한 경우에도 마찬가지로 거절 사유를 주장할 수 있다고 보는 것이 형평에 맞는다는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항이 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정한 이상, 지위를 승계한 이후에는 원래 임대인이 가졌던 거절권도 그대로 이어받는다는 논리입니다.

구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면, 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 한다 — 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결.

핵심은 '기간' — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지

이 판결이 강조하는 것은 새 집주인이라면 언제든 실거주를 주장할 수 있다는 뜻이 아닙니다. 어디까지나 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단이 정한 갱신거절 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에서만 유효합니다. 이 사건에서도 임차인이 계약 만료 6개월 전인 10월 16일 갱신을 요구했고, 원래 집주인은 그 즉시 매수인들의 실거주를 이유로 거절을 통지했으며, 매수인들도 등기를 마친 직후 곧바로 자신들 명의로 다시 거절 의사를 밝혔습니다. 즉 갱신요구부터 지위 승계, 거절 통지까지 전 과정이 6개월~2개월의 창 안에서 일어났습니다.

이 시점 계산이 갈림길을 만듭니다. 만약 이 기간 안에 어느 쪽도 거절 통지를 하지 않고 넘겨버리면, 같은 법 제6조의3 제3항에 따라 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것"으로 갱신이 이미 확정됩니다. 그 뒤에 집을 산 새 집주인은 이미 굳어진 갱신 조건을 그대로 승계할 뿐, 뒤늦게 실거주를 이유로 계약을 끝낼 수 없습니다. 반대로 이 기간이 아직 살아있는 상태에서 매매와 등기가 이뤄졌다면, 매수인은 지위를 승계한 즉시 그 기간이 끝나기 전까지 실거주 사유를 주장할 여지가 있습니다.

• 거절 기간(만료 6~2개월 전) 안에 매매·등기가 끝난 경우 — 지위를 승계한 새 집주인도 그 기간 안이라면 실거주 거절 가능.

• 거절 기간을 넘겨 갱신이 이미 확정된 뒤 매매가 이뤄진 경우 — 새 집주인은 승계된 갱신 조건을 그대로 이어받을 뿐, 실거주를 이유로 거절 불가.

• 매도인이 등기 전에 매수인의 실거주 필요성을 이유로 미리 거절을 통지했더라도, 그 기간 안에 실제로 지위 승계(소유권이전등기)가 이뤄졌는지가 유효성 판단의 전제.

실거주 의사가 진짜인지 — 증명책임은 집을 산 사람에게 있다

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 실거주 사유의 존재를 인정받으려면 무엇이 필요한지를 별도로 정리했습니다. 요지는 "임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다"는 것입니다. 단순히 입으로 "들어가 살겠다"고 말했다는 사정만으로는 실거주 의사가 곧바로 인정되지 않고, 그 의사가 "가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정"이 함께 확인돼야 합니다.

대법원이 제시한 판단 요소는 임대인(또는 그 가족)의 기존 주거 상황, 직장이나 학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 갖게 된 구체적 경위, 갱신거절 전후 임대인의 사정 변화, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 그러한 언동이 임차인의 정당한 신뢰를 훼손했는지, 기존 거주지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무와 내용 등입니다. 새 집주인이 실거주를 주장하는 경우에는 여기에 더해 매매계약을 체결한 시점이 임차인의 갱신요구 전인지 후인지, 기존 살던 집을 처분하거나 정리하고 있는지, 실제로 그 집으로 이사할 준비를 하고 있는지가 함께 살펴볼 지점이 됩니다.

위장 실거주였다면 — 임차인이 받을 수 있는 손해배상

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 실제로는 들어가 살지 않는 경우를 막기 위해, 법은 별도의 제재 규정을 두고 있습니다. 제6조의3 제5항은 임대인이 제8호 사유로 갱신을 거절했음에도, 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대하면, 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 정합니다. 배상액은 같은 조 제6항에 따라 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.

이 의무는 실거주를 이유로 거절한 사람이 새 집주인이라도 그대로 적용됩니다. 지위 승계에는 권리뿐 아니라 의무도 함께 따라오기 때문입니다. 임차인 입장에서는 집을 비운 뒤에도 그 집이 실제로 새 집주인 가족의 거주지로 쓰이는지 확인해 둘 필요가 있습니다. 전입세대열람이나 등기부등본, 관리비 고지 명의 변경 여부 등을 통해 실거주 여부를 사후에 확인할 수 있고, 만약 얼마 지나지 않아 다른 세입자를 들인 정황이 확인되면 손해배상을 청구할 근거가 됩니다.

임차인이 지금 확인해야 할 것들

갱신요구를 했는데 집이 팔리고 새 집주인이 실거주를 이유로 거절 통지를 보내왔다면, 감정적으로 대응하기보다 다음 사실관계부터 확인하는 것이 순서입니다. 특히 매매계약 체결 시점과 갱신요구 시점의 선후관계, 그리고 거절 통지가 실제로 도달한 날짜가 법이 정한 창 안에 있는지가 분쟁의 승패를 가릅니다.

• 매매계약 체결일과 소유권이전등기일, 그리고 자신의 갱신요구일 사이의 선후관계 — 등기가 언제 마쳐졌는지가 지위 승계 시점의 기준.

• 거절 통지가 도달한 날짜가 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 — 이 창을 벗어난 통지는 효력이 없다.

• 거절 통지를 보낸 사람이 원래 집주인인지 새 집주인 본인인지, 실거주 주체가 통지 내용과 일치하는지.

• 실제로 이사 준비(전입 예정지 정리, 기존 거주지 처분 등)를 하고 있다는 정황이 있는지.

자주 묻는 질문

Q. 갱신요구 당시엔 집주인이 아니었는데도 실거주를 이유로 거절할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결에 따르면, 갱신거절 기간(만료 6~2개월 전) 안에 소유권이전등기를 마쳐 임대인 지위를 승계했다면, 갱신요구 당시 집주인이 아니었더라도 그 기간 안에서 실거주 사유를 주장할 수 있습니다.

Q. 이미 갱신이 확정된 뒤 집을 산 사람도 실거주를 이유로 나가라고 할 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 거절 기간을 넘겨 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신이 이미 확정됐다면, 그 뒤 집을 산 새 집주인은 승계된 갱신 조건을 그대로 이어받을 뿐이고, 뒤늦게 실거주를 이유로 계약을 끝낼 수 없습니다.

Q. 매도인이 먼저 거절 통지를 하고, 매수인이 나중에 등기를 마쳐도 유효한가요?

A. 소유권이전등기로 지위 승계가 이뤄진 시점이 갱신거절 기간 안이고, 실거주 주체와 통지 내용이 실제 사실관계와 부합한다면 유효할 수 있습니다. 다만 이 부분은 개별 사실관계에 따라 법원이 구체적으로 심리할 사항이라 통지 도달일과 등기일을 정확히 정리해 두는 것이 중요합니다.

Q. 실거주한다더니 실제로는 세를 놓았다면 어떻게 하나요?

A. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 월차임 3개월분, 임대 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.

Q. 실거주 의사가 진짜인지 어떻게 다투나요?

A. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결에 따라 증명책임은 임대인 쪽에 있습니다. 기존 주거 상황, 가족의 직장·학교, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 이사 준비 여부 등을 종합해 의사의 진정성을 다툴 수 있습니다.

Q. 이번에 갱신요구가 거절당하면 계약갱신요구권을 다시 쓸 수 있나요?

A. 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있는 권리입니다. 이번 요구가 정당한 실거주 사유로 적법하게 거절됐다면 그 임대차는 종료되는 것이고, 같은 임대인을 상대로 다시 갱신을 요구할 권리는 남지 않습니다.

맺음말

계약갱신요구권을 정당하게 행사했다는 사실만으로 임대차가 무조건 2년 더 유지되는 것은 아닙니다. 갱신을 거절할 수 있는 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 창이 아직 살아있다면, 그 사이 집이 팔려 지위를 승계한 새 집주인도 자신의 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 반대로 이 기간을 넘겨 갱신이 이미 확정됐다면 새 집주인이라도 되돌릴 수 없습니다. 결국 관건은 매매·등기·거절통지가 각각 언제 이뤄졌는지를 정확히 따지는 것입니다.

실거주 의사가 진짜인지에 대한 증명책임은 어디까지나 집주인 쪽에 있고, 이후 실제로 다른 사람에게 세를 놓은 사실이 드러나면 손해배상을 청구할 길도 열려 있습니다. 광교·광교중앙역 인근처럼 매매와 임대차가 자주 맞물리는 지역에서는 갱신요구 시점과 매매 시점이 겹치는 사례를 자주 접하는 만큼, 거절 통지를 받았다면 날짜부터 하나씩 짚어보고 대응 방향을 정하시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.