전세 만기 후 보증금 못 받고 계속 살아도 월세 상당 부당이득은 아닌 이유 

전세계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 어쩔 수 없이 살던 집에 계속 머무는 임차인이 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 드는 불안 중 하나가 "계약은 끝났으니 나는 이제 세입자가 아니라 그냥 눌러앉은 사람 아닌가, 그러면 시세만큼 월세를 물어줘야 하는 것 아닌가"입니다. 하지만 이 상황을 정확히 규율하는 법 조문과 판례가 따로 있고, 결론부터 말하면 그런 걱정을 할 필요가 없는 경우가 대부분입니다. 이 글에서는 전세 만기 뒤 보증금을 못 받고 계속 거주하는 임차인이 왜 월세 상당의 부당이득을 물지 않는지, 그리고 어떤 경우에 예외가 생기는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

전세 만기 후에도 임대차가 안 끝나는 이유 — 법정임대차관계

전세계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 그 집에서 계속 지내는 임차인들이 있습니다. 이때 이 상황을 정확히 규율하는 조문이 따로 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다"고 정하고 있습니다. 계약서상 기간은 만료됐어도, 법이 별도로 임대차 관계를 그대로 유지시켜 주는 것입니다. 실무에서는 이를 법정임대차관계라고 부릅니다.

이 법정임대차관계를 임차인이 몇 년을 더 살아도 된다는 뜻으로 오해하면 안 됩니다. 이 관계는 임차인이 보증금을 온전히 돌려받을 때까지만 유지되는 잠정적인 지위이고, 임대인이 보증금을 반환하면 그 즉시 끝납니다. 대법원도 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결에서, 대항력 있는 주택임대차가 기간만료나 합의 등으로 종료되더라도 임차인은 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되고, 그 사이 집이 제3자에게 팔리더라도 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 승계한다고 판단했습니다. 만기가 지났다고 임차인의 지위가 곧바로 사라지는 것이 아니라, 보증금 반환채무가 남아있는 동안에는 계속해서 임차인으로서 보호받는다는 의미입니다.

여기서 흔히 헷갈리는 개념이 묵시적 갱신(법정갱신)입니다. 묵시적 갱신은 임대인이 계약 종료 전 일정 기간 내에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않아 종전과 동일한 조건으로 계약이 다시 이어지는 것으로, 임대차 자체가 새로 연장되는 결과를 낳습니다. 반면 법정임대차관계는 이미 계약이 확정적으로 종료 통보되었음을 전제로, 오직 보증금 반환이라는 목적을 위해 점유에 법률상 근거만 남겨두는 제도입니다. 두 제도를 혼동하면 계약이 끝났는데 왜 아직 임대차 관계냐는 의문에서 출발해 엉뚱한 결론으로 흐르기 쉽습니다.

• 묵시적 갱신 — 임대인이 기간 만료 전 통지를 하지 않아 동일 조건으로 계약이 재차 이어진 것으로 취급.

• 법정임대차관계 — 계약은 이미 끝났지만 보증금을 돌려받을 때까지만 점유의 법률상 근거를 인정.

• 공통점 — 어느 쪽이든 임차인은 계약이 끝났다는 이유만으로 곧바로 집을 비워줄 의무를 지지 않음.

• 차이점 — 법정임대차관계는 임대인이 보증금을 반환하면 임차인의 의사와 무관하게 즉시 종료.

법정임대차관계는 계약을 연장해 주는 제도가 아니라, 보증금을 돌려받을 때까지만 점유에 법률상 근거를 인정해 주는 잠정적 지위다.

부당이득이 성립하려면 '법률상 원인 없음'이 있어야 한다 — 민법 제741조

부당이득 반환의무가 생기려면 민법 제741조가 정한 요건, 즉 타인의 재산 또는 노무로 인한 이익, 그로 인한 타인의 손해, 이익과 손해 사이의 인과관계, 그리고 법률상 원인 없음이 모두 갖춰져야 합니다. 이 가운데 임대인이 가장 쉽게 놓치는 요건이 마지막의 법률상 원인 없음입니다. 임차인이 계약기간이 끝난 집에 계속 산다는 사실만 보면 마치 원인 없이 남의 집을 쓰는 것처럼 보이지만, 앞서 본 것처럼 그 점유에는 주택임대차보호법 제4조 제2항이라는 명확한 법률상 근거가 있습니다.

바로 이 지점에서 결론이 갈립니다. 만약 임차인이 아무 계약관계 없이 남의 집을 무단으로 점유하고 있다면, 그 점유는 처음부터 법률상 원인이 없으므로 사용한 만큼 시가 상당의 부당이득을 반환해야 합니다. 그러나 법정임대차관계가 유지되는 동안의 점유는 그렇지 않습니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 서로 동시이행관계에 있다는 것이 확립된 법리이므로, 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 인도를 미루는 것은 정당한 권리 행사(동시이행의 항변)이지 불법행위나 부당한 점유가 아닙니다. 법률상 원인이 있는 점유이기 때문에, 부당이득의 요건 중 하나가 처음부터 충족되지 않는 것입니다.

보증금을 못 받아 나가지 못하는 점유는 법률상 원인 없는 점유가 아니라, 동시이행의 항변권에 근거한 정당한 점유다.

실제로 거주해도 '월세 상당'까지는 물지 않는 이유 — 대법원 2023다257600

그렇다면 임차인이 실제로 그 집에서 계속 생활하며 사용·수익하고 있는 부분은 어떻게 봐야 할까요. 임대인 입장에서는 어쨌든 실제로 쓰고 있으니 그만큼은 이득 아니냐고 반문할 수 있습니다. 이 질문에 대법원은 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결에서 명확한 답을 냈습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따른 법정임대차관계에서 임차인이 목적물을 사용·수익하더라도, 임차인이 부담하는 것은 종전 임대차계약에서 정한 차임일 뿐이고 시가에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무는 없다고 판시한 것입니다.

상가건물 임대차에 관한 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 역시 같은 취지입니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받을 때까지 목적물을 계속 점유하며 사용·수익한 임차인은 종전 계약에서 정한 차임을 낼 의무만 있을 뿐, 시세에 맞춘 차임을 별도로 부당이득금으로 내야 하는 것은 아니라는 것입니다. 이 법리를 전세 계약에 그대로 적용하면 결론은 분명해집니다. 전세는 애초에 월 차임을 정하지 않은 계약이므로, 법정임대차관계에서 임차인이 부담하는 종전 계약상 차임 역시 존재하지 않습니다. 실제로 그 집에 계속 거주하고 있더라도, 애초 계약에 없던 월세 상당액을 새로 만들어 부담시킬 근거가 없는 것입니다.

• 순수 전세(월 차임 없이 보증금만 약정) — 법정임대차관계 기간에도 추가로 낼 차임 자체가 없음.

• 반전세(보증금+월 차임 약정) — 기존에 정한 월 차임만 그대로 부담, 시세 인상분은 청구 불가.

• 월세 계약 — 마찬가지로 기존 약정 월세만 부담, 시가 상당액으로 증액 불가.

• 공통 결론 — 임대인이 요구할 수 있는 건 기존 계약 조건뿐, 지금 시세가 아님.

짐만 남기고 실제로 살지 않는 경우는 더 분명하다

계속 거주하며 사용·수익하는 경우조차 위와 같이 월세 상당의 부당이득이 인정되지 않는다면, 아예 실제로 그 집에서 지내지 않는 경우는 결론이 더 뚜렷합니다. 이사를 갔지만 세간 일부만 남겨두었거나, 열쇠만 보유한 채 사실상 생활하지 않는 경우가 여기에 해당합니다. 대법원은 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결에서, 임대차계약관계가 소멸된 뒤 임차인이 목적물을 계속 점유하기는 했어도 이를 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면, 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했더라도 부당이득 반환의무는 성립하지 않는다고 판단했습니다.

이 법리에 따르면 부당이득이 성립하려면 단순한 점유 사실만으로는 부족하고 실질적인 이득이 있어야 합니다. 짐만 남겨둔 채 실제로는 다른 곳에서 생활하고 있다면, 임대인 입장에서 그 집을 다른 용도로 쓰지 못하는 손해는 있을지언정 임차인이 그로부터 실제 이득을 얻은 것은 아니므로 부당이득 자체가 성립하지 않습니다. 임차인의 사정으로 시설물을 반출하지 않았거나 사용하지 못했다는 사정이 있어도 결론은 마찬가지라는 것이 판례의 태도입니다. 결국 실제 거주 여부와 무관하게, 임차인이 시세만큼의 월세 상당 부당이득을 물어야 하는 상황은 원칙적으로 발생하지 않습니다.

예외 — 보증금을 실제로 돌려받고도 안 나가면 상황이 달라진다

다만 이 보호는 무한정 계속되지 않습니다. 법정임대차관계는 조문 그대로 보증금을 반환받을 때까지만 존속하는 관계입니다. 임대인이 보증금 전액을 실제로 지급했는데도 임차인이 특별한 이유 없이 이사를 미루고 계속 눌러앉아 있다면, 그 시점부터는 더 이상 법률상 원인이 없어집니다. 법정임대차관계가 종료된 이후의 점유는 앞서 살펴본 동시이행의 항변권으로 정당화될 수 없으므로, 그때부터는 시가 상당의 차임을 부당이득으로 반환해야 하거나 나아가 불법행위에 따른 손해배상책임까지 질 수 있습니다.

실무에서 자주 다투는 지점은 반환을 어느 시점으로 볼 것인가입니다. 임대인이 보증금을 준비해 지급 의사를 명확히 밝히고 실제로 이행을 제공했는데도 임차인이 정당한 이유 없이 수령을 거부한다면, 임차인 쪽이 동시이행항변권을 계속 주장하기 어려워지는 사정이 생길 수 있습니다. 반대로 임대인이 곧 준다는 말만 반복할 뿐 실제 자금을 마련하지 못했다면, 이는 이행제공으로 보기 어려워 법정임대차관계와 부당이득 면제 상태는 그대로 유지됩니다. 결국 핵심은 임대인이 실제로 지급할 수 있는 자금을 갖추고 이를 임차인에게 제공했는지 여부입니다.

• 보증금 전액 지급 완료 — 법정임대차관계 즉시 종료, 이후 점유는 부당이득·손해배상 대상.

• 말로만 반환 의사 표명 — 실제 이행제공이 아니므로 법정임대차관계 계속 유지.

• 보증금 일부만 지급 — 판례상 잔액이 남아있는 한 법정임대차관계 유지로 보는 것이 원칙.

법정임대차관계의 종료를 가르는 기준은 임차인의 심리적 안심이 아니라, 임대인이 실제로 지급 가능한 보증금을 마련해 이행을 제공했는지 여부다.

임대인이 알아야 할 것 — 무작정 월세를 청구할 수 없다

임대인 입장에서 이 법리를 뒤집어 보면 실무적인 시사점이 나옵니다. 새 세입자를 못 구했다거나 자금 사정이 어렵다는 이유로 보증금 반환이 늦어지고 있다면, 그 기간에 임차인에게 시세대로 월세를 내라고 요구해도 법적으로 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다. 임차인이 실제로 거주하고 있다는 사정만으로는 앞서 본 대법원 판례의 결론을 뒤집을 수 없기 때문입니다. 임대인이 취할 수 있는 실질적인 방법은 월세 상당액을 청구하는 것이 아니라, 하루라도 빨리 보증금을 마련해 반환하고 법정임대차관계 자체를 끝내는 것입니다.

임차인과 반환 시기나 금액에 다툼이 있다면, 일방적으로 월세를 계산해 청구하기보다 보증금 일부라도 먼저 지급하고 나머지에 대해 협의하거나, 자금 마련이 어려운 경우 새로운 임차인을 구해 보증금을 마련하는 방법을 검토하는 것이 현실적입니다. 반대로 임차인 입장에서는 보증금을 못 받았다는 이유만으로 안심할 것이 아니라, 전출·전입 관리에 유의해 대항력과 법정임대차관계상 지위를 함께 유지하는 것이 중요합니다.

실무에서 흔한 오해 — 관리비·전기료까지 면제되는 것은 아니다

여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 월세 상당의 부당이득이 성립하지 않는다는 법리는 어디까지나 거주에 따른 사용 대가 문제에 한정됩니다. 그 기간에 실제로 사용한 전기요금, 수도요금, 도시가스요금이나 공용부분 관리비까지 면제되는 것은 아닙니다. 이런 비용은 실제 사용량에 따라 발생하는 실비 정산의 문제이지, 부당이득으로 다투는 거주 자체의 대가와는 성질이 다르기 때문입니다.

따라서 전세 만기 후 보증금을 못 받아 계속 거주하는 임차인이라도, 그 기간의 관리비와 공과금은 통상적인 사용자로서 정산해 부담하는 것이 원칙입니다. 반대로 임대인이 월세도 안 내면서 관리비까지 안 내느냐는 식으로 두 문제를 뒤섞어 주장하는 경우도 있는데, 이는 서로 다른 법적 근거(부당이득과 실비정산)를 가진 별개의 문제이므로 나누어 대응해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줘도 그냥 계속 살아도 되나요?

A. 네, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 반환받을 때까지는 법정임대차관계가 유지되어 곧바로 집을 비워줄 의무가 없습니다. 다만 목적물 반환 의무 자체가 없어지는 것은 아니고, 보증금 반환과 동시이행 관계에 있을 뿐입니다.

Q. 계속 살고 있으면 그 기간만큼 월세를 내야 하나요?

A. 순수 전세처럼 애초에 월 차임을 정하지 않은 계약이라면, 대법원 판례상 종전 계약에서 정한 차임만 부담하면 되므로 추가로 낼 차임 자체가 없습니다. 반전세나 월세 계약이었다면 기존에 정한 금액만 그대로 부담하면 되고, 시세대로 증액된 금액을 낼 의무는 없습니다.

Q. 관리비나 전기요금 같은 공과금도 안 내도 되나요?

A. 아닙니다. 월세 상당 부당이득이 면제되는 것과 관리비·전기료 등 실비 정산은 별개의 문제입니다. 실제로 사용한 공과금과 관리비는 통상대로 정산해 부담하는 것이 원칙입니다.

Q. 보증금을 일부만 돌려받았다면 어떻게 되나요?

A. 보증금 전액을 반환받기 전까지는 법정임대차관계가 그대로 유지된다고 보는 것이 판례의 태도입니다. 따라서 일부만 받은 상태에서도 나머지 잔액에 대해 동시이행의 항변을 계속 주장하며 거주할 수 있습니다.

Q. 집주인이 보증금을 준비했다고 하는데 제가 안 받으면 어떻게 되나요?

A. 임대인이 실제로 지급 가능한 자금을 마련해 이행을 제공했는지가 중요합니다. 진정한 이행제공 없이 말로만 반환 의사를 밝히는 정도라면 법정임대차관계와 부당이득 면제 상태는 그대로 유지된다고 보는 것이 일반적입니다.

Q. 집주인이 세입자를 못 구해서 보증금을 못 준다며 월세를 요구하면 응해야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 임대인의 자금 사정이나 새 세입자 확보 여부는 부당이득의 성립 요건인 법률상 원인 없음과는 무관합니다. 임대인이 취할 수 있는 방법은 월세를 청구하는 것이 아니라 보증금을 마련해 조속히 반환하는 것입니다.

맺음말

전세 만기 뒤 보증금을 돌려받지 못해 어쩔 수 없이 그 집에 계속 사는 임차인이라면, 시세만큼 월세를 물어줘야 하는 것 아니냐는 불안을 가질 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항이 정한 법정임대차관계 덕분에 그 점유에는 명확한 법률상 근거가 있고, 대법원도 이 기간에는 종전 계약에서 정한 차임만 부담하면 될 뿐 시가 상당의 부당이득을 낼 의무는 없다고 거듭 확인해 왔습니다. 전세처럼 애초 월 차임이 없던 계약이라면 결론은 더 분명해서, 새로 만들어 낼 차임 자체가 존재하지 않습니다.

다만 이 보호가 영구적인 것은 아니라는 점은 기억해야 합니다. 임대인이 실제로 보증금을 마련해 반환을 완료하면 법정임대차관계는 그 순간 끝나고, 그 뒤에도 별다른 이유 없이 눌러앉는다면 그때부터는 상황이 완전히 달라집니다. 관리비·공과금처럼 실제 사용에 따른 비용 정산도 별개로 남아 있다는 점 역시 놓치지 말아야 합니다.

특히 광교·수지처럼 전세 거래가 활발한 지역에서는 만기 후에도 보증금을 받지 못해 이런 문제를 마주하는 임차인이 드물지 않습니다. 자신의 상황이 법정임대차관계로 보호받는 범위에 있는지 궁금하다면 상황을 정리해 확인해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.